臺灣高等法院民事判決 108年度上字第224號上 訴 人 陳雅雯訴訟代理人 陳俊傑律師被 上訴人 顏曾珠英訴訟代理人 劉雅雲律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年12月20日臺灣士林地方法院107年度訴字第693號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審以：伊於民國106年3月4日以新臺幣（下同）1760萬元之價格，向被上訴人買受坐落臺北市○○區○○段0○段0000000地號土地（應有部分依序為82/1000、2100/16800），及其上同小段40384建號建物（所有權全部，下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地），雙方簽訂買賣契約（下稱系爭契約），伊並交付定金（簽約款）170萬元，被上訴人前就系爭房屋進行檢測，已發現該房屋氯離子含量異常，竟在標的物現況說明書（下稱說明書）填載未曾進行該項檢測，於簽約當日始提出訴外人日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）出具之檢測報告（下稱檢測報告），並與仲介之訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）不動產經紀人謝易霖、林思琪，向伊保證系爭房屋氯離子含量雖較高，但居住安全無虞，伊因此受騙、意思表示錯誤而簽訂系爭契約，系爭契約之增補契約（下稱增補契約）約定被上訴人不負瑕疵擔保責任，違反對價平衡、誠信原則，應屬無效，且伊已撤銷意思表示及解除契約，被上訴人應加倍返還價金340萬元，依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第179條、第184條第1項前段、第259條第2款、第260條規定，求為擇一命被上訴人給付340萬元本息之判決。嗣提起上訴後，於本院基於同一原因事實，主張被上訴人係與永慶公司對伊共同詐欺，另追加依民法第185條第1項規定，請求被上訴人給付340萬本息（見本院卷第62頁），被上訴人雖表示不同意，但核與上開規定尚無不合，應予准許。
二、上訴人主張：伊於106年3月4日以1760萬元之價格，向被上訴人買受系爭房地，雙方簽訂系爭契約，伊並交付定金（簽約款）170萬元，被上訴人前就系爭房屋進行檢測，已發現該房屋氯離子含量異常，竟在說明書填載未曾進行該項檢測，於簽約當日始提出日笙公司出具之檢測報告，並與謝易霖、林思琪，向伊保證系爭房屋氯離子含量雖較高，但居住安全無虞，伊因此受騙、意思表示錯誤而簽訂系爭契約，惟雙方約明以系爭房地如不能向銀行貸得1405萬元即不買為解除條件（下稱解除條件），嗣伊以系爭房地向訴外人安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）申辦抵押貸款遭拒，解除條件已成就，伊得解除系爭契約，且增補契約約定被上訴人不負瑕疵擔保責任，違反對價平衡、誠信原則，應屬無效。依增補契約及協議書約定，應認兩造之真意，被上訴人仍應就系爭房屋氯離子含量過高，負瑕疵擔保責任，且被上訴人已於同年6月27日將系爭房地另售他人而違約，陷於給付不能，伊已撤銷意思表示及解除契約，被上訴人應加倍返還340萬元；若認伊有違約，被上訴人沒收價金170萬元，亦屬違約金過高，應予酌減等情。爰依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第179條、第184條第1項前段、第259條第2款、第260條規定，求為擇一命被上訴人給付340萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人340萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。另於本院以被上訴人係與永慶公司對伊共同詐欺，追加依民法第185條第1項規定，請求被上訴人給付340萬元本息。追加聲明：㈠被上訴人應給付上訴人340萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：說明書雖誤填載系爭房屋未進行氯離子含量檢測，然伊於系爭契約簽訂前，已提出檢測報告予上訴人確認並簽名，仲介人員亦有向上訴人詳為說明，上訴人明知仍同意簽約買受系爭房地，雙方為此並簽訂增補契約、協議書以約明，另再進行結構安全檢測之結果，確認系爭房屋結構安全亦無疑慮，伊無欺騙上訴人，不負瑕疵擔保責任，且兩造無解除條件之約定；又因上訴人違約拒不付款，伊業於106年4月18日依法解除契約，並依約沒收定金，伊無違約及給付不能之情，違約金亦無過高，上訴人之請求均無理由等語置辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查，上訴人於106年3月4日以1760萬元之價格，向被上訴人買受系爭房地，雙方簽訂系爭契約、增補契約及協議書，上訴人並於簽約日交付170萬元簽約款存入訴外人台新國際商業銀行受託信託財產專戶之履約保證專戶；又系爭房屋曾於106年2月2日經日笙公司自該建物客廳樑、飯廳樑柱採樣檢測，於同年月8日出具檢測報告，結果為硬固混凝土氯離子含量平均值1.702公斤/立方公尺，另經永慶公司委託土木技師蘇國樑進行現況查勘評估，評估報告記載：經目視、檢視並施作混凝土結構撞擊試驗，認系爭房屋主結構體無損壞跡象，作為住宅正常使用情況下，無安全上之顧慮等語；而上訴人於106年3月7日填具申請書，以系爭房地向安泰銀行申辦抵押貸款1000萬元，經該行以系爭房屋氯離子含量過高為由拒絕核貸，被上訴人於106年3月17日發函催告上訴人依系爭契約第4條第1款約定，給付用印款185萬元，上訴人經催告後仍未給付，被上訴人復於同年4月18日發函予上訴人，並依系爭契約第12條第1款約定解除契約，沒收上訴人已付款項170萬元，嗣被上訴人已將系爭房地另出售予第三人，並於同年6月27日辦畢所有權移轉登記；上訴人則以系爭房屋係有瑕疵之海砂屋，伊受騙陷於錯誤為由，發函予被上訴人，依系爭契約第12條第1款約定及民法第359條規定解除契約，並依同法第88條第1項、第92條第2項規定撤銷系爭契約之意思表示，請求被上訴人加倍返還定金；另上訴人以被上訴人及林思琪、謝易霖、林敬閔隱瞞系爭房屋氯離子含量過高，共同詐欺伊簽訂系爭契約為由，向臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）提出告訴，經士林地檢署以106年度調偵字第982號為不起訴處分，上訴人不服，聲請再議，復經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）以106年度上聲議字第9801號駁回再議之聲請，上訴人再向原法院刑事庭聲請交付審判，仍經該院以107年度聲判字第8號裁定駁回其聲請確定（下稱刑案）之事實，為兩造所不爭執，並有土地暨建物謄本、系爭契約、增補契約、協議書、檢測報告、評估報告、被上訴人存證信函、上訴人存證信函及前開處分書、刑事裁定可據（見原審卷第12至23頁、第42至51頁、第106至119頁、本院卷第167至180頁），且經本院調取刑案卷宗核閱無誤，堪信為真實。
五、上訴人主張兩造約明解除條件，系爭房地如不能向銀行貸款即不買，而系爭房屋係有瑕疵之海砂屋，嗣無法辦理貸款，並因被上訴人與永慶公司共同詐欺致伊陷於錯誤，系爭契約經伊解除、撤銷或無效，請求被上訴人加倍返還已付款項等情，為被上訴人否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。上訴人雖主張系爭契約附有解除條件云云；惟觀諸系爭契約之內容，並無解除條件之記載，且依該契約第7條第3款：「上訴人最遲應於支付完稅款、繳納契稅及被上訴人繳納土地增值稅後14日內辦妥貸款與撥款手續，並支付尾款，如上訴人貸款條件不符或貸款金額不足時，若未辦理履約保證，屆期除經被上訴人同意外，上訴人應以現金一次付清尾款」，及增補契約：「本標的…為高氯離子含量之混凝土建築物，且有影響貸款成數或條件之情事…上訴人不得再就該部分之屋況理由，向被上訴人及永慶房屋為任何請求」之內容以觀（見原審卷第18頁、第45頁反面），足見兩造已約明若上訴人未能貸款或貸款金額不足，即應一次以現金補足給付價金，且就因系爭房屋為高氯離子含量建物影響貸款成數或條件，不得對被上訴人為任何請求，則系爭房地能否向銀行貸款，並不影響系爭契約之履行，難認系爭契約附有解除條件。又參以證人林思琪（仲介）證述略以：兩造就價金給付及貸款無特別約定，沒有約定被上訴人要等到上訴人貸到一定金額才繼續進行契約之後續履約，亦無約定上訴人如貸不到一定金額，交易就當然解除，上訴人係因對房屋有疑慮而不買，未能貸款係上訴人之問題，伊有告訴上訴人可幫其找配合銀行，上訴人說不要，不想買，永慶公司配合的貸款銀行條件比較寬，但上訴人根本不讓伊去問，上訴人是說她不要買，不是說她錢不夠等語（見原審卷第128至131頁），及證人陳信志（地政士）證述略以：若有另外約定，應會在主合約上約定，本件在主合約無貸款到多少錢才要買的約定，且系爭契約第17條第3款約定貸款成數如果不足，就要一次補足，當時有提示給上訴人，有明確告知上訴人氯離子含量檢測值多少可能會影響到貸款成數等語（見原審卷第135至137頁），核與系爭契約、增補契約皆無解除條件之記載相符，益見系爭契約並未附有解除條件；故上訴人以系爭契約附有解除條件為由，主張得解除契約，並不可取，其是否委請林思琪向被上訴人為解除契約之意思表示，即無須審究，其聲請另向銀行函詢氯離子含量過高是否會影響貸款乙情，亦無必要。
㈡復依系爭契約第4條約定，上訴人應於106年3月14日前支
付用印款185萬元（見原審卷第17頁），第12條第1款前段約定：「雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」（見原審卷第19頁）；而上訴人並未依約於106年3月14日給付用印款185萬元，經被上訴人於同年月17日發函催告後，上訴人仍未給付，被上訴人復於同年4月18日發函上訴人表示依系爭契約第12條第1款約定解除契約，並沒收上訴人全部已付款項（170萬元）等語（見原審卷第47至48頁），應認被上訴人業已合法解除系爭契約。上訴人雖以其係因系爭房屋氯離子含量過高，行使同時履行抗辯權，而停止給付用印款，無須負遲延付款之責云云；惟按民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任。查，系爭房屋前於106年2月2日採樣檢測結果，硬固混凝土氯離子含量平均值為1.702公斤/立方公尺，固有混凝土氯離子含量較高之情，然上訴人於簽約時已知悉上情，復以增補契約為前開約定（見原審卷第45頁反面），兩造另簽立之協議書第1條、第2條亦約定系爭房屋應於用印前完成建物結構檢測，雙方同意委由蘇國樑技師進行建物結構安全檢測，若依檢測報告評估結論，其現況有影響結構安全之情事，在正常使用情況下，有安全顧慮者，雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，若依檢測報告評估結論，無結構安全顧慮之情事，雙方應於檢測報告書核發後2日內繼續辦理（用印、完稅、交屋）代書相關手續等語（見原審卷第46頁反面），證人林思琪亦證述：訂約時有給上訴人看過檢驗報告正本，上訴人有在報告上簽名確認，伊與謝易霖有向上訴人如實及逐字報告，上訴人還有上網查什麼叫氯離子，印象中上訴人有打電話或是傳訊息與朋友討論，看完沒問題才簽名等語（見原審卷第123至128頁），是上訴人於締約時已看過檢驗報告，並在其上簽名，該檢驗報告於氯離子含量欄之右側，並蓋有「平均值異常」等字（見原審卷第14頁），足見被上訴人並無隱匿故意不告知系爭房屋有混凝土氯離子含量較高之情。而被上訴人依協議書約定，囑請土木技師蘇國樑進行勘測、撞擊測試結果，既認系爭房屋主結構無損壞現象，作為住宅通常使用並無安全顧慮，有評估報告可據（見原審卷第106至119頁），並經證人蘇國樑證述系爭房屋在正常使用情況下並無安全上顧慮等語（見原審卷第143頁），則上訴人簽訂系爭契約前，已明知系爭房屋為高氯離子含量混凝土建築物，仍簽約買受，並與被上訴人約定經土木技師蘇國樑進行結構安全檢測結果，若認定於正常使用情況下有安全顧慮，契約即解除，是上訴人仍以系爭房屋氯離子含量過高為由，行使同時履行抗辯權，停止給付用印款，難謂有據。被上訴人既於106年4月18日已合法解除契約，契約失其效力，無從再為解除，上訴人主張於106年4月9日因安泰銀行拒絕貸款而委請林思琪解除契約，自不可採。
㈢上訴人雖再主張被上訴人已於106年6月27日將系爭房地另
售他人而違約，陷於給付不能，伊已依系爭契約第12條第第3款約定解除契約，被上訴人應加倍返還340萬元云云。
然上訴人並未依約於106年3月14日給付用印款185萬元，經被上訴人催告仍未給付，嗣經被上訴人於106年4月18日，依系爭契約第12條第1款之約定解除契約，已如前述；則被上訴人既已於106年4月18日合法解除系爭契約，契約效力不存在，即無給付之義務，亦無給付不能可言；故上訴人前開主張，自不可取。
㈣上訴人雖又主張增補契約之前開約定，違反對價平衡、誠
信原則，應屬無效云云。惟查，增補契約之上開約定，係上訴人審視檢驗報告並於其上簽名確認後，本於兩造合意而為，業如前陳，且兩造另簽立之協議書第1條、第2條亦約定若系爭房屋依檢測報告評估結論，其現況有影響結構安全之情事，在正常使用情況下，有安全顧慮者，雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，被上訴人應於解約後3日內無息返還上訴人已付款項；則增補契約係上訴人明知系爭房屋有高氯離子含量之情形，經兩造以特約排除被上訴人該部分之瑕疵擔保責任，並約定進行建物結構安全檢測後，若有影響結構安全之情事，上訴人得不經催告即無條件解除買賣契約，顯已保護上訴人權益，難認增補契約之約定有何違反對價平衡、誠信原則可言，亦難謂具無效之原因。故上訴人之前開主張，亦不可取。
㈤上訴人雖另主張被上訴人與永慶公司隱匿系爭房屋係有瑕
疵之海砂屋，對伊共同詐欺致陷於錯誤，伊因此受騙、意思表示錯誤而簽訂系爭契約，伊已撤銷意思表示，被上訴人應加倍返還340萬元云云。惟按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除法律上、契約上或交易習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項所謂之詐欺不合，且消極不作為施用詐術之行為，與單純之沉默不同，仍須有消極的隱匿、掩飾事實之行為而故意不為告知，始構成所稱之消極詐欺行為。查，上訴人雖以被上訴人在說明書第25項勾選未曾做過氯離子含量檢測，迄簽約時始提出檢驗報告，並保證居住安全無虞，致伊受騙為由，主張被上訴人有詐欺行為云云。然被上訴人於簽約前已經提出檢驗報告，上訴人瞭解後仍決定購買系爭房地而簽訂系爭契約、增補契約及協議書，且系爭房屋經土木技師蘇國樑檢測結果，認正常使用無安全顧慮，俱如前述，則系爭房屋雖有高氯離子含量之情，但為上訴人所明知，而自行衡量決定購買，難認被上訴人與永慶公司有共同對上訴人為詐欺之不法侵權行為。況上訴人以被上訴人及永慶公司之不動產經紀人林思琪、謝易霖、林敬閔隱瞞系爭房屋氯離子含量過高，共同詐欺伊簽訂系爭契約為由，向士林地檢署提出告訴，經士林地檢署為不起訴處分，上訴人不服，聲請再議，復經高檢署駁回其再議之聲請，上訴人再向原法院刑事庭聲請交付審判，仍經該院裁定駁回其聲請確定，亦如前陳，則上訴人主張被上訴人與永慶公司隱匿系爭房屋係有瑕疵之海砂屋，對伊共同詐欺致陷於錯誤云云，仍不可取。
㈥又系爭契約第12條第2項約定如上訴人毀約不買或有其他
違約情事時，被上訴人於解除本契約後，得沒收上訴人已給付之全部款項（見原審卷第19頁）。查，上訴人於簽約後就系爭房地總價款1760萬元，僅給付簽約款170萬元，並未依約於106年3月14日給付用印款185萬元及其餘價款，為兩造所不爭執，被上訴人於106年3月17日發函催告上訴人依系爭契約第4條第1款約定，給付用印款185萬元，上訴人經催告後仍未給付，被上訴人復於同年4月18日發函予上訴人，並依系爭契約第12條第1款約定解除契約，沒收上訴人已付款項170萬元，自屬有據，亦無不當得利可言。上訴人雖主張約定之違約金過高，應予酌減云云。惟依系爭契約第12條第4項「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」之約定（見原審卷第19頁），前開違約金之性質為懲罰性違約金，乃以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，其是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。本院審酌上訴人於給付簽約款170萬元後，因反悔不買而持前已知悉之系爭房屋氯離子含量過高為由，逕停止履約繳款，經被上訴人定期催告後仍未依約給付款項，違約情節非輕；又被上訴人雖於同年6月27日以1765萬元之價格，再次銷售系爭房地，然須再支出服務費用70萬4000元（見本院卷第191頁），並因上訴人對之提起本件訴訟及刑事告訴，致往返法院支出勞力、時間及相關費用；則上訴人就約定之違約金過高乙情，既未具體說明及舉證證明，尚難認約定之違約金有過高而顯失公平之情事。故上訴人前開主張，亦不可採。
㈦綜上，系爭契約並未定有系爭房地如不能向銀行貸款即不
買之解除條件，被上訴人於簽約前已提出檢驗報告，上訴人瞭解後仍決定購買系爭房地而簽訂系爭契約、增補契約及協議書，且系爭房屋經土木技師蘇國樑檢測結果，認正常使用無安全顧慮，難認被上訴人與永慶公司有共同對上訴人為詐欺之不法侵權行為，上訴人不得以前開事由，主張系爭契約經伊解除、撤銷及無效，亦不得請求被上訴人加倍返還已付款項。又上訴人未依約給付用印款，經被上訴人催告後仍未給付，被上訴人據此解除系爭契約，並依約沒收上訴人已付款項，既合法有據，自無不當得利之可言，亦無何違約金過高而顯失公平之情事；故上訴人依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第179條、第184條第1項前段、第185條第1項、第259條第2款、第260條規定，請求被上訴人給付340萬元，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第179條、第184條第1項前段、第259條第2款、第260條規定，請求被上訴人應給付340萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，非屬正當，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無不合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加依民法第185條第1項規定，請求被上訴人給付340萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦無理由，應併其假執行之聲請駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。