臺灣高等法院民事判決
108年度上字第390號上 訴 人 葉日榮
葉日有葉日錦共 同訴訟代理人 郭啟榮律師被上訴人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 黃秋田律師複代理人 陳冠華律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年2月15日臺灣桃園地方法院107年度訴字第2460號第一審判決提起上訴，本院於108年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人主張：桃園市楊梅區頭重溪段162-1、162-2、162-5、16
2-11、162-21地號土地（合稱系爭土地，如個別則以各地號稱之）原為訴外人王振南所有，於政府施行耕地三七五減租條例前，即出租予伊父親葉雲趣耕種，嗣因王振南於民國80年4月15日將系爭土地抵繳稅款而移轉為中國民國所有，並由被上訴人管理系爭土地，伊於87年與被上訴人簽訂耕地三七五租約（下稱系爭租約）。162-1、162-11及162-21地號土地已由楊梅區公所鋪設柏油路面，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款反面解釋，屬不可抗力而不能耕作。又162-2地號土地上之廣告鐵架，係訴外人周玉琴擬競選連任市議員，而於107年3、4月間架設競選廣告於道路邊緣，經桃園市政府公告徵收並於106年12月派員查估地上物後，伊無排除之義務。另伊在162-5地號土地上種植370株左右之柚子樹，雖因部分乾枯，於桃園市政府派員查估時，仍有293株，在162-2地號土地上植有6株柚子樹，毗鄰之同段162-50、167-7地號土地則植有柚子樹、油茶樹及火龍果，而伊所種植之柚子樹每年收獲量25公噸餘，火龍果之採收期則長達5個月，故於栽種、養護上開數量龐大之果樹期間，自需備置各類農具、機具、肥料、農藥、管線等用品，且伊於土地上施設寬約1公尺、長100公尺之水泥地面，供農機運送作物，並搭設可遮風避雨之臨時鐵質棚架或貨櫃屋，供堆放耕種機具，兼供暫時儲放大量收成果實，客觀上難謂逾必要性、合理性或比例原則，而有不自任耕作之情事。162-
2、162-5地號土地依平均地權條例第11條規定「有償撥用」給桃園市，被上訴人主張伊未自任耕作、原訂租約無效，致伊無從依平均地權條例第11條第3項準用第1項規定向被上訴人請求地價補償費，伊在該2筆土地有償撥用前，是否存在租賃關係，有即受確認判決之法律上利益。伊就162-1、162-11、162-21地號土地既非不自任耕作，而係經依法編定或變更為非耕地使用時，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，伊應受同條第2項第3款規定之補償金，亦不應受剝奪，於被上訴人補償上訴人前，上訴人就上開土地之租賃關係是否存在，亦有即受確認判決之法律上利益等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造就162-
2、162-5地號土地，於有償撥用予桃園市前，其租賃關係存在。㈢確認兩造就162-1、162-11、162-21地號土地之租賃關係存在。
被上訴人則以：162-2地號土地上架有廣告招牌鐵架，162-5地
號土地上則鋪設水泥地面並搭建鐵皮建物而停放車輛等，並多堆有雜物未清，上訴人自有耕地三七五減租條例第16條所定之不自任耕作情事，並致系爭租約全部無效。又162-5地號土地上之鐵皮建物及擺放之貨櫃等非供農用之物，於107年5月11日會勘後即行拆除或剷除，顯見上訴人對其有處分權，非因不可抗力而不於其上耕作，且任其荒廢至少3年半有餘。且系爭162-1、162-11、162-21地號土地上之柏油道路現況，甚系爭土地上僅有零星株低矮樹木，而無上訴人所稱實質耕作之情形，與耕地三七五減租條例係為保障弱勢承租人、確保農地農用之立法目的有違，故不論係上訴人因不自任耕作而致系爭租約無效，或非因不可抗力繼續1年以上不耕作，系爭租約既經被上訴人合法終止而消滅，兩造間就系爭土地自再無租賃關係存在等語，資為抗辯。
上訴人之被繼承人葉雲趣前曾向王振南承租系爭土地，葉雲趣
於76年1月24日死亡。系爭土地於80年4月15日以抵繳稅款原因登記為中華民國所有，管理者為財政部國有財產署，實際上由被上訴人擔任管理者。上訴人於87年2月3日向被上訴人承租系爭土地，租賃期間自87年2月3日至92年12月31日；兩造於92年12月5日續訂租約，租期自93年1月1日起至102年12月31日；兩造又於102年10月31日續訂租約，租期自103年1月1日起至112年12月31日止。162-1、162-11、162-21地號土地現況為道路，巷道是在87年5月8日至88年6月9日間開始存在，近十數年來為楊梅區公所依道路現況鋪設瀝青混凝土範圍辦理養護，其中162-1地號土地編為瑞梅街118巷，162-11、162-21地號土地編為瑞溪路1段256巷。162-5地號土地上原有之鐵皮棚架、鐵皮房屋及水泥地均係上訴人所搭蓋及鋪設。系爭162-2、162-5地號2筆土地現況為公九公園，107年5月2日因桃園市楊梅區公所為興闢公園用地需要有償撥用予桃園市之事實，為兩造所不爭執（見本院卷1第432至433頁、本院卷2第161頁），並有葉雲趣除戶謄本、土地登記謄本、承租國有非公共不動產申請書、臺灣省桃園縣楊梅鄉鎮耕地租約登記簿、國有耕地租賃契約書、國有非公用不動產換約續租申請書足憑〔見原審卷第46至50頁、第65至69頁、第88至100頁，本院卷1第161頁，外放桃園市政府耕地租佃委員會國有耕地租佃委員會租佃爭議卷宗（下稱調處卷）第57至58頁〕。
上訴人主張承租系爭土地並無不自任耕作、原訂租約無效情事
，請求確認兩造就162-2、162-5地號土地於有償撥用予桃園市前其租賃關係存在，確認兩造就162-1、162-11、162-21地號土地之租賃關係存在，為被上訴人以前情詞所否認。經查：
㈠上訴人違反應自任耕作之規定，一部不自任耕作，致全部租約歸於無效。
1.按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列。次按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，縱當事人嗣續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。
2.上訴人於87年2月3日向被上訴人承租系爭土地、兩造於92年12月5日續訂租約、又於102年10月31日續訂租約後，被上訴人桃園辦事處於107年3月27日勘查結果系爭土地上有鐵皮棚架、鐵皮房屋、水泥地使用，並有106年11月30日照片8張，其中第1張照片為162-2地號土地上立有「Ｐ富廣滿味樓專用停車場」廣告鐵架（調處卷第87頁），其中第3張、第5張照片為162-5地號土地上有水泥空地及鐵皮屋頂棚架4格，其中3格鐵皮棚架內各停放1輛汽車（調處卷第87至88頁）。被上訴人桃園辦事處於107年4月9日以台財產北桃二字第10736008830號函上訴人以其因未依原租約約定用途使用系爭土地，違反耕地三七五減租條例致租約無效，且同時終止( 87)國耕租字第00020號國有耕地租賃契約書（見調處卷第83至84頁）。上訴人於107年4月16日向桃園市楊梅區公所申請租佃爭議調解，楊梅區公所於同年5月3日發函上訴人、被上訴人、桃園市楊梅地政事務所等訂同年5月11日辦理現地勘查，被上訴人桃園辦事處因人力調派困難不克派員與會，107年5月11日由楊梅區公所、桃園市楊梅地政事務所及上訴人等至系爭土地現場會勘，楊梅區公所製作之107年5月11日會勘紀錄記載：「頭重溪段162-1、162-11及162-21地號土地目前作公用道路使用。162-2地號種植柚子樹並有廣告鐵架一副，162-5地號，大部分種植柚子樹，部分面積（約80平方公尺）鋪設水泥地，搭蓋鐵皮建物及棚架放置雜物。水泥道路共約100平方公尺」，並拍攝照片24張，其中第1、2張為162-1地號土地現況為道路，第3張為162-2地號土地上灰色鐵架，第4張為162-2地號土地上之柚子樹，第5、6張為162-11地號土地現況為道路，第7、8張為162-21地號土地現況為道路，其中第8張照片在162-21地號土地旁之162-2地號土地上立有「Ｐ富廣滿味樓專用停車場」廣告鐵架（調處卷第99頁下方，本院卷1第529頁下方），第9至10張照片為162-5地號土地上水泥空地及鐵皮棚架4格內置放雜物（調處卷第101頁，本院卷1第531頁），第11張照片為162-5地號土地上水泥空地、鐵皮棚架4格及與其垂直之另外鐵皮棚架2格（調處卷第103頁上方，本院卷1第535頁上方），第12至14張、第20張、第22張照片為農作柚子樹及柚子樹間寬約1公尺水泥通道，第15至17張照片為柚子樹間之農用工具室及簡易棚架為水泥地，簡易棚架內有部分放置花盆、鳥籠、若干長方體塑膠籃子、手推車、塑膠桶、桌椅等物，第18、19張照片為柚子樹間之簡易棚架為水泥地，簡易棚架內有部分是堆疊放置許多長方體塑膠籃子、電扇等物，第21張照片為水邊水泥地上有水管、塑膠桶等物，第23、24張照片為162-5地號水泥空地上有貨櫃屋1個（見調處卷第91至115頁，本院卷第517至547頁）。柚子樹間之寬約1公尺水泥通道、柚子樹間之農用工具室及水泥地上簡易棚架、水泥地上簡易棚架、水邊水泥地、水泥空地上貨櫃屋（見調處卷第103頁下方至115頁照片），應認為係為載運肥料或農耕機具出入方便、灌溉方便、放置農具及放置收成柚子所設，用以輔助農耕目的所為。桃園市政府工務局並於106年12月「桃園市楊梅區公九公園用地」地上物查估時，就162-2地號土地上之柚子6株、162-5地號土地上之柚子293株、農用工具室34.22㎡、簡易棚架31.53㎡、農用工具室（貨櫃屋）遷移費、簡易棚架15.48㎡計價補償上訴人，有桃園市政府檢送之「桃園市楊梅區公九公園用地」地上物查估農林作物、畜禽類補償（遷移）調查表，農林作物、畜禽類補償（遷移）費清冊可稽（見本院卷1第317頁、第321至325頁、第333至339頁，第367至369頁、第371頁、第377至379頁）。然162-2地號土地上所立「Ｐ富廣滿味樓專用停車場」廣告鐵架，162-5地號土地上臨瑞溪路1段之水泥空地及鐵皮屋頂棚架部分，則難認為是供耕作使用，詳如下述。
3.162-2地號土地上立有「Ｐ富廣滿味樓專用停車場」廣告鐵架，有100年11月之Goole街景圖，106年11月20日及107年5月11日照片，107年5月11日會勘紀錄可稽（見本院卷1第87頁，調處卷第87頁第1張、第99頁下方，本院卷1第529至531頁），顯非供耕作使用。上訴人在調處及原審審理中，均未爭執該廣告鐵架係位於162-2地號土地上（見調處卷第91至92頁會勘紀錄，原審卷第28至29頁起訴狀，原審卷第77頁筆錄），至本件審理中方主張：該廣告鐵架究係豎立於162-2地號或已成為道路之162-21土地上，卷內並無任何憑據云云（本院卷2第190頁）。經查：楊梅區公所於107年5月3日發函上訴人、被上訴人、桃園市楊梅地政事務所等訂同年5月11日辦理現地勘查，107年5月11日會勘時桃園市楊梅地政事務所有派員到場並在會勘紀錄第1頁簽章（見原審卷第89、91頁），楊梅區公所既於會勘前發函予桃園市楊梅地政事務桃所，桃園市楊梅地政事務所人員並於會勘時到場，顯係為確定各地號之位置，則楊梅區公所承辦人在會勘紀錄第2頁記載系爭土地各地號之使用現況時，其中162-2地號記載：「種植柚子樹並有廣告鐵架一副」，應認係經桃園市楊梅地政事務所人員指界後所為，上訴人之上開主張，並不足採。
4.上訴人在162-5地號土地上臨瑞溪路1段256巷道有鋪設水泥空地及搭建鐵皮棚架，鐵皮棚架內停放汽車，巷道與水泥空地間設有鐵柵欄，鐵柵欄上掛有「車庫前 請勿停車」之標示，從巷道進入鐵柵欄後，先是大片水泥空地（無遮雨作用），之後才是鐵皮棚架（有遮雨作用），水泥空地及鐵皮棚架隔瑞溪路1段256巷道之另一側為上訴人位於160-44地號土地之同巷8、10、12號房屋，即上訴人之房屋與上開水泥空地鐵皮棚架分別位於瑞溪路1段256巷道之西側及東側，有99年10月及100年11月之Goole街景圖，106年11月20日及107年5月11日照片，107年5月11日會勘紀錄可稽（見本院卷1第89至93頁，調處卷第87頁第3張、第88第5張），並有103年11月21日、104年5月3日、105年6月16日林務局農林航空測量所航空照片足憑（見調處卷第133至137頁），顯非供耕作使用。上訴人雖主張：伊等承租耕作之系爭土地，及另以葉日錦名義承租實為伊等共耕之同段162- 50、162-7、167-7及167四筆土地均相毗鄰，約自83年間起全面改種柚子樹，柚子樹苗栽植後約5年可長果開始採摘，每棵柚子樹產量約130粒，其中160-50地號土地部分改種火龍果，167及167-7地號土地有改種油茶樹，伊等栽種養護上開數量龐大之柚子樹、火龍果、苦茶樹期間，自需備置各項農具、機具、肥料、農藥、管線及收果之大量塑膠籃子，必需逐籃放置於通風良好、地面乾燥、無雨淋、日晒或浸水之虞之水泥地上之鐵棚架內，鐵棚內的肥料用完後或柚子採收季節外，才會停放車輛云云（見本院卷2第191至193頁），惟查：桃園市政府工務局於106年12月「桃園市楊梅區公九公園用地」地上物農林作物調查表，162-5地號土地「農業生產設備（施）調查估價表」有記載柚子樹293株、樟樹2株、農用工具室34.22㎡（長
6.11m、寬5.6m）、簡易棚架31.53㎡（長6.11m、寬5.16m）、農用工具室（貨櫃屋）遷移費、簡易棚架15.48㎡（長4.5m、寬3.44m），並依此記載計算發放補償費予上訴人，有桃園市政府檢送之「桃園市楊梅區公九公園用地」地上物查估農林作物補償（遷移）調查表，農林作物補償（遷移）費清冊可稽（見本院卷1第317頁、第333至339頁、第367頁、第371頁、第377至379頁），162-5地號土地「農業生產設備（施）調查估價表」並未記載非供農用之臨瑞溪路1段256巷道之水泥空地及鐵皮棚架部分，亦未發放補償費；至上訴人所述與系爭土地毗鄰耕作之162-50地號（原地號162-7）、167-7地號（原地號167），依上開農林作物補償調查表及補償費清冊之記載，土地所有權人均為中華民國，然「土地耕作者」及「農作物耕作者所有權人」均為葉日錦，並非本件上訴人3人，又162-50地號（原地號162-7）土地除有農作物柚子及火龍果外，尚有農用工具室27.60㎡、簡易棚架14.36㎡，並依此記載計算發放補償費予葉日錦（見本院卷1第349至353頁、第373頁、379頁），167-7地號（原地號167）土地上有油茶樹30株，並依此記載計算發放補償費予葉日錦（見本院卷1第355至357頁、第373頁、第379頁）。162-50、167-7地號土地之承租人為葉日錦1人，與系爭土地並非同一租約，上訴人自不得以「葉日錦名義承租實為伊等共耕」為由，將162-50、167-7地號之柚子樹、火龍果、苦茶樹所需備置農具、機具、肥料、農藥、管線及收果之塑膠籃子等，作為有需要使用162-5地號土地臨瑞溪路1段256巷道之水泥空地及鐵皮棚架之理由，況162-50地號本有農用工具室27.60㎡、簡易棚架14.36㎡可供使用。162-5地號土地上之農用工具室3
4.22㎡、簡易棚架31.53㎡、貨櫃屋、簡易棚架15.48㎡，業已足供同一租約之162-2、162-5地號土地上之農耕使用。
5.上訴人之鄰居余鳳英在本院證稱：中秋節前、後約半個月至1個月期間，上訴人會請伊幫採收柚子，伊只有幫忙上訴人從園裡推回車庫（後改稱）不是車庫是推回放置肥料之處，本院卷1第89至93頁照片鐵皮棚架裡的車輛是上訴人及其家人的車輛，因為肥料用完後，才會停放車輛，柚子採收季節時用來儲放柚子，儲放柚子的期間伊不清楚等語（筆錄見本院卷1第205至207頁）。上訴人之外甥鄒年亮在本院證稱：
伊外婆住在系爭土地附近，伊常跟媽媽回娘家，1年約去3、4次，伊幾乎每年都會去幫忙採收柚子，採收期間約為中秋節前1個月至後1個月，很多籃子堆放在家裡或空地有遮雨的地方，鐵棚印象中有2、3個，本院卷第89至93頁照片鐵皮棚架是採收的柚子堆放處，該等照片鐵皮棚架內的車子是上訴人的車子，伊去的時候有時候會看到車子放在鐵皮棚架內等語（筆錄見本院卷1第209至212頁）。162-2、162-5地號土地於106年12月辦理地上查估農業生產設備(施)調查並發放農林作物補償費，被上訴人桃園辦事處於107年4月9日以台財產北桃二字第10736008830號函上訴人以其因未依原租約約定用途使用系爭土地違反耕地三七五減租條例致租約無效，107年5月2日因桃園市楊梅區公所為興闢公園用地需要而有償撥用予桃園市之事實，已如前述，依卷內99年10月及100年11月之Goole街景圖，106年11月30日照片均顯示162-5地號土地上臨瑞溪路1段256巷道之鐵皮棚架係供停放汽車使用，並有水泥空地，並未供農業使用（見本院卷1第89至93頁，調處卷第87頁第3張、第88頁第5張），而99年中秋節為9月22日，99年10月為證人余鳳英、鄒年亮所述中秋節後1個月期間，當時鐵皮棚架3格內僅各停放3輛汽車，並無儲放柚子情形，水泥空地上亦未置放柚子（見本院卷1第90頁下方、91頁上方、93頁下方照片），上開所有照片之鐵皮車棚亦均無放置肥料或儲放柚子情形，則證人余鳳英、鄒年亮所述臨瑞溪路1段256巷道之鐵皮棚架是供放置肥料及儲放柚子云云，與照片所示事實不符，均難採信。臨瑞溪路1段256巷道之水泥空地及鐵皮棚架無從認定係上訴人為便利系爭租約耕作或以耕作為目的所建造之用。
6.綜上，162-2地號土地上有架設廣告鐵架，系爭162-5地號土地臨瑞溪路1段256巷道所鋪設水泥空地及搭蓋鐵皮棚架供停放汽車之用，巷道與水泥空地間之鐵柵欄上掛有「車庫前請勿停車」之標示，顯非供耕作使用，揆諸前開說明，一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效，則系爭租約全部歸於無效。
㈡系爭租約既全部歸於無效，上訴人請求確認兩造就系爭162-2
、162-5地號土地於有償撥用予桃園市前其租賃關係存在，確認兩造就系爭162-1、162-11、162-21地號土地之租賃關係存在，為無理由。
綜上所述，上訴人違反應自任耕作之規定，一部不自任耕作
，致全部租約歸於無效，上訴人請求確認兩造就162-2、162-5地號土地於有償撥用予桃園市前其租賃關係存在，確認兩造就系爭162-1、162-11、162-21地號土地之租賃關係存在，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
民事第十八庭
審判長法 官 吳青蓉
法 官 林政佑法 官 周美雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
書記官 呂 筑