臺灣高等法院民事判決108年度上字第458號上 訴 人 雷稻樟訴訟代理人 林威伯律師被 上訴人 林月麗訴訟代理人 李國豪律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國108年2月27日臺灣臺北地方法院106年度訴字第3357號第一審判決提起上訴，本院於109年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）105年4月15日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱105年買賣契約），將伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號1樓及2樓房屋（即臺北市○○段○○段00○號建物，下分稱系爭房屋1樓、系爭房屋2樓，合稱系爭房屋，權利範圍1/4），以總價新臺幣（下同）500萬元出賣予上訴人，兩造並約定於國防部完成新屋配售予上訴人或其指定之登記名義人後，上訴人應支付第4期款250萬元。詎國防部已完成新屋配售予上訴人，上訴人迄未支付第4期價款，爰依兩造買賣契約約定及民法第367條規定，請求上訴人給付買賣價金等語。並聲明：(一)上訴人應給付被上訴人250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋1樓原為訴外人曾振光所有，曾振光
過世後由其四名子女即訴外人曾國瑛（即上訴人配偶）、曾國雄（歿，即被上訴人配偶）、曾國俊（歿，應有部分由母親曾孫勉繼承）、曾國寶繼承。伊先後向被上訴人以外其他人取得權利後，再向被上訴人購買，兩造乃於90年間簽立房屋買賣契約（下稱90年買賣契約），約定價金75萬元，伊就其中25萬元已以現金給付完畢。另系爭房屋2樓為伊所有，因被上訴人欲繼續使用系爭房屋2樓，故雙方於90年4月1日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人借住1年，嗣後如繼續使用，則每月租金1萬元，租期最長10年（即至101年3月31日止）。惟系爭租約之租期屆滿，被上訴人拒不返還系爭房屋2樓，亦未依90年買賣契約將系爭房屋1樓辦理移轉登記予伊，伊為參與眷村改建計劃，要求被上訴人依90年買賣契約辦理移轉登記，被上訴人仍藉故推辭，伊恐逾國防部辦理期限，將喪失原眷戶配售新屋資格，乃同意支付被上訴人500萬元為移轉系爭房屋之條件，並與被上訴人簽立105年買賣契約，即被上訴人就系爭房屋1樓同一買賣標的，先後於90年、105年與伊簽立買賣契約，一屋二賣予伊，而被上訴人既依105年買賣契約向伊請求買賣價金，則被上訴人就90年買賣契約之標的移轉義務將陷於「給付不能」，此為可歸責被上訴人之事由致伊受有兩次買賣價差之損失，伊爰依民法第226條第1項規定，請求損害賠償425萬元（計算式：500萬元-75萬元=425萬）。又被上訴人向伊承租系爭房屋2樓，租期屆滿，迄未返還，伊依租賃契約第6條約定，得向被上訴人請求違約金300萬元〔計算式：1萬元（每月租金）×5倍×60個月（逾5年時效部分不請求)〕；且被上訴人於租期屆滿後，仍持續使用系爭房屋2樓，係無合法使用權源而占有使用之，伊得依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利計60萬元〔計算式：1萬（每月租金）*60個月=60萬元〕。又倘認系爭房屋2樓亦為買賣標的，而無系爭租約存在，因被上訴人並未交付系爭房屋2樓，核屬給付不能，應依民法第226條第1項規定，賠償伊之損害399萬6,408元〔105年買賣契約價金500萬元，1樓部分4.47坪，2樓部分17.8坪，合計22.27坪，按比例計算損害額為：500萬*17.8/22.27=399萬6,408元〕。且系爭房屋1樓於105年12月14日交還國防部時，被上訴人即應搬離系爭房屋2樓，其卻遲至106年6月25日始搬遷，且迄今仍未點交鑰匙，違反系爭買賣契約第11條之其他特約事項，應依105年買賣契約第9條違約罰則第2項約定，給付違約金48萬2,500元〔計算式：250萬元（上訴人已付價款）*1/1000*193天=48萬2,500元〕。伊爰以對被上訴人前述系爭房屋1樓給付不能損害賠償債權425萬元、系爭房屋2樓租賃契約之違約金及不當得利債權共計360萬元、買賣契約之給付不能損害賠償債權399萬6,408元及給付遲延違約金48萬2,500元之順序，與被上訴人本件請求主張抵銷，抵銷後被上訴人已無剩餘數額可資請求等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，判決：上訴人應給付被上訴人249萬0,313元，及自106年8月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並駁回被上訴人其餘之請求。上訴人不服，提起上訴，聲明：(一)原判決關於命上訴人給付本息部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
﹛原審駁回被上訴人其餘請求部分〔上訴人以原法院104年度簡上字第258號民事確定判決（下稱258號判決）判命被上訴人給付上訴人9,687元部分（原審卷一第72頁），主張抵銷〕，未據被上訴人聲明不服，已告確定｝。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第116-117頁）:
(一)兩造於105年4月15日簽訂105年買賣契約，由被上訴人將系爭房屋以總價500萬元出賣予上訴人（兩造對於系爭房屋1樓為買賣標的不爭執，但對於系爭房屋2樓是否亦為買賣標的有爭執），並約定於國防部完成新屋配售予上訴人或其指定之登記名義人後，上訴人應支付第4期款250萬元。
(二)國防部已完成新屋配售予上訴人指定之人曾國瑛。
(三)上訴人迄未交付第4期款250萬元。上訴人得以原法院104年度簡上字第258號確定判決之損害賠償金額9,687元，主張抵銷。
(四)被上訴人就系爭房屋1樓之應有部分為4分之1（兩造對於被上訴人就系爭房屋2樓有無所有權之部分尚有爭議）。
五、被上訴人主張依105年買賣契約之約定及民法第367條之規定，上訴人尚積欠系爭房屋之買賣價金250萬元，扣除258號判決判命被上訴人給付之9,687元，上訴人尚應給付被上訴人249萬0,313元本息等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
本件經兩造依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議爭點（本院卷第117、207、226頁），玆分述如下：
㈠系爭房屋2樓是否為105年買賣契約之標的？被上訴人依105年買
賣契約及民法第367條規定，請求上訴人給付尚欠之買賣價金，有無理由？
1、查兩造於105年4月15日簽訂105年買賣契約，依105年買賣契約第1條第2項建物標示之第3款約定：「增建位置在第貳層約
17.8坪」等語；第11條第2項並記載：「乙方（即被上訴人，下同）應依國防部規定之日期騰空並搬離台北市○○區○○路○段000巷0號二樓」等語（原審卷一第7、10頁）。證人即為兩造擬定105年買賣契約之代書陳玉梅亦到場結證稱：「（當時要出賣的建物，是中華路2段390巷4號全部，還是只有該建物1樓房屋？）建物的4分之1，及2樓的增建部分，增建部分寫在第2項的第3點」等語（原審卷二第2-4頁）。足見上訴人在簽立105年買賣契約時，已同意向被上訴人購買系爭房屋2樓所有權，即105年買賣契約之標的，包含系爭房屋2樓。上訴人抗辯系房屋2樓為其所有，非屬105年買賣契約之標的云云，並不可採。
2、又按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。依105年買賣契約第3條第4款約定，於國防部完成新屋配售予上訴人或其指定之登記名義人後，上訴人應支付第4期款250萬元予被上訴人，而國防部已完成新屋配售予上訴人指定之人曾國瑛之事實，為兩造所不爭執（本院卷第116-117頁），並有105年買賣契約書可稽（原審卷一第8頁）。被上訴人主張上訴人依上開約定及民法第367條之規定，應交付第4期款250萬元，扣除上訴人以258號判決判命被上訴人給付上訴人9,687元主張抵銷部分，上訴人依約尚應給付被上訴人249萬0,313元（250萬元－9,687元＝249萬0,313元），自屬有據。㈡上訴人以被上訴人就系爭房屋1樓一屋二賣，陷給付不能之損害賠償債權425萬元主張抵銷部分：
1、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。所謂給付不能，乃以債權人得向債務人為請求，債務人有應其請求而為履行之義務為前提，而依一般社會觀念，其給付無法履行而言（最高法院97年度台上字第2002號、99年度台上字第111號民事判決意旨參照） 。
2、次按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院96年度台上字第2745號民事判決要旨參照)。
3、上訴人抗辯被上訴人就系爭房屋1樓同一買賣標的，先後於90年、105年與伊簽立買賣契約，一屋二賣予伊，被上訴人既依105年買賣契約向伊請求買賣價金，則被上訴人就90年買賣契約之標的移轉義務將陷於「給付不能」，此為可歸責被上訴人之事由致伊受有兩次買賣價差之損失，得依民法第226條第1項規定，請求損害賠償425萬元（計算式：500萬元-75萬元=425萬元）等情。被上訴人則否認上訴人所提90年買賣契約及收據上「林月麗」簽名及印文之真正，亦否認與上訴人簽訂90年買賣契約等情。查上訴人就其所提90年買賣契約及收據（原審卷一第44、45頁）上「林月麗」之簽名及印文為真正一節，並未舉證以實其說，尚難憑採。且上訴人曾持上開買賣契約及收據，訴請被上訴人將系爭房屋應有部分4分之1移轉登記與上訴人，經原法院102年度北簡字第507號（下稱507號）、103年簡上字第328號（下稱328號）民事確定判決，以上訴人並不能證明兩造成立上開買賣契約，判決上訴人敗訴確定（原審卷一第64、67頁），此經本院調取上開卷宗核閱屬實（上訴人於本件所提90年買賣契約及收據，見507號卷第8-9頁，與328號判決所稱之92年買賣契約為同一契約）。上訴人就兩造成立該份買賣契約之重要爭點，於本件並未提出新訴訟資料，足以推翻328號判決之判斷，且328號判決並無顯然違背法令之情形，應認兩造受328號判決就此重要爭點所為判斷之拘束，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。從而，被上訴人既未簽立上訴人於本件所提90年買賣契約，上訴人以被上訴人就90年買賣契約之標的移轉義務陷於「給付不能」，依民法第226條第1項規定，抗辯對被上訴人有兩次買賣價差之損害賠償債權425萬元，並據此與本件買賣價金主張抵銷云云，為無理由。
㈢上訴人以系爭房屋2樓給付不能之損害賠償債權399萬6,408元主張抵銷部分：
查系爭房屋2樓亦為105年買賣契約之標的，已如上述。然上訴人抗辯系爭房屋2樓為其所有，被上訴人就系爭房屋2樓之移轉有自始主觀不能之情形，應依民法第226條第1項規定，賠償399萬6,408元（500萬×17.8坪/22.27坪）等情，為被上訴人所否認，並主張已依約履行等語。經查：
上訴人抗辯為系爭房屋2樓之所有權人，固提出訴外人陳崇華所有臺北市○○段○○段00○號建物（下稱18建號建物）之建物登記第一類謄本、其與陳崇華就18建號建物簽立之房屋買賣契約書、陳崇華就18建號建物買賣價款書立之收據及印鑑證明為證（原審卷一第98-101頁）。被上訴人就上開證物，除18建號建物登記第一類謄本外，均否認其真正。而系爭房屋於55年6月6日辦理建物所有權第一次登記，當時係分層登記，僅就第1層測量及辦理登記，曾振光為登記之所有權人，至於第2層部分，並未有相關權利人申請登記資料，系爭房屋1樓及2樓互不相通，各有獨立之出入口之事實，為兩造於本院103年度上易字第346號遷讓房屋事件所不爭執（原審卷一第92頁背面至93頁背面），並有系爭房屋之人工登記簿可稽（本院卷第97頁）。是系爭房屋2樓並無登記資料，上訴人辯稱陳崇華所有登記為18建號建物即為系爭房屋2樓云云，並無可採。且上訴人就其與陳崇華就18建號建物簽立之房屋買賣契約書、陳崇華就18建號建物買賣價款書立之收據及印鑑證明之真正，並不能舉證以實其說，亦無從認定上訴人向陳崇華買受18建號建物而為系爭房屋2樓之所有權人。再者，上訴人在簽立105年買賣契約時，已同意向被上訴人購買系爭房屋2樓所有權，兩造所簽立105年買賣契約之買賣標的包括系爭房屋2樓，已如前述，益徵系爭房屋2樓非上訴人所有。依105年買賣契約第11條第2項並記載：「乙方應依國防部規定之日期騰空並搬離台北市○○區○○路○段000巷0號二樓」等語（原審卷一第10頁）。上訴人亦自陳被上訴人於106年6月25日已經搬遷，且對於國防部已完成新屋配售予上訴人指定之人曾國瑛一節，並不爭執（本院卷第176、117頁）。堪認被上訴人就系爭房屋2樓已依約騰空、交付，並無給付不能之情形。從而，上訴人依民法第226條第1項規定，主張對被上訴人就系爭房屋2樓有損害賠償債權399萬6,408元，並據此與本件買賣價金主張抵銷云云，為無理由。
㈣上訴人依系爭租約違約金債權300萬元及相當於租金之不當得利債權60萬元，主張抵銷部分：
1、上訴人抗辯兩造就系爭房屋2樓，於90年4月1日簽立系爭租約，約定被上訴人借住1年，1年後每月租金1萬元，租期最長10年至101年3月31日止，被上訴人於106年6月25日始搬遷，依系爭租約第6條約定，主張對被上訴人有違約金債權300萬元〔每月租金1萬元乘以6 倍再乘以5 年（101年6月25日-106年6月24日）〕及相當於租金之不當得利債權60萬元（每月租金1萬元乘以12個月再乘以5年）等情，為被上訴人所否認，並主張系爭租約係因上訴人主動表示願為被上訴人申請低收入戶補助而簽立，屬通謀虛偽之意思表示而無效；上訴人所提系爭租約第2條記載「契約延長至多拾年至民國壹佰零壹年參月參拾壹日止」、第三條記載「一年後每月壹萬元」及第4條所載「租金一年後每月壹萬元」部分（下稱系爭加註文字），為簽約時所無之文字等語。
2、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項定有明文。查系爭租約於第2條：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年即自民國90年4月1日起至民國91年3月31日止」之後，固有手寫「契約延長至多拾年至民國壹佰零壹年參月參拾壹日止」；及第3條：「租金每個月新台幣（無）借住」之後，有手寫「一年後每月壹萬元」；另第4條：「租金應於每月無」之後，有手寫「租金一年後每月壹萬元」等情（原審卷一第47頁）。惟系爭加註文字，依所加註之位置，已生事後所為之疑，卻未經兩造於加註處簽名或蓋章確認，或於條文之首註明加註若干文字，顯與常理有違，被上訴人主張系爭加註文字未經兩造合意，而不受拘束，應屬可採。又上訴人在簽立105年買賣契約時，已同意向被上訴人購買系爭房屋2樓所有權，兩造所簽立105年買賣契約之買賣標的包括系爭房屋2樓，已如前述，被上訴人主張其為系爭房屋2樓所有權人，毋須向上訴人租用或借住，系爭租約關於系爭加註文字以外部分，為兩造間通謀虛偽之意思表示而無效，亦非無憑。從而，上訴人依系爭租約第6條約定，抗辯對被上訴人有違約金債權300萬元及相當於租金之不當得利債權60萬元，並據此與本件買賣價金主張抵銷云云，亦無理由。
㈤上訴人以系爭房屋2樓遲延交付之違約金48萬2,500元主張抵銷
部分：。
上訴人辯稱系爭房屋1樓於105年12月14日交還國防部時，被上訴人即應搬離系爭房屋2樓，其卻遲至106年6月25日始搬遷，且迄今仍未點交鑰匙，違反105年買賣契約第11條之其他特約事項，應依105年買賣契約第9條違約罰則第2項之約定，給付違約金48萬2,500元〔計算式：250萬元（上訴人已付價款）*1/1000*193天=48萬2,500元〕等情，為被上訴人所否認。查上訴人辯稱被上訴人遲至106年6月25日始搬遷系爭房屋2樓一節，提出照片4紙為證（原審卷二第23頁），被上訴人則否認照片所示為其進行搬遷之行為。經細繹上開照片，僅顯示停有一輛千代搬家公司之車輛、搬家工人，及遠方一位模糊不清之女子，自難單憑上開照片，逕為不利於被上訴人之認定。又依105年買賣契約第11條第2項約定:「乙方應依國防部規定之日期騰空並搬離台北市○○區○○路0段000巷0號2樓，逾時以違約論」等語(原審卷一第10頁)。證人即本案國防部之承辦人陳元璞並到場結證稱：本案在辦理眷村改建時，會有搬遷公告，搬遷公告期限內原眷戶必須把戶籍遷出及房屋騰空，但當時原告（即被上訴人，下同）的戶籍設在該處，人也住在該處，印象中被告（即上訴人）有說要跟原告協調，類似給付價金來讓原告搬出去，才會有他們私下簽約的事，但這與軍方無關。對於搬遷公告與兩造簽訂買賣契約之時間先後順序伊沒有印象，但是原眷戶為了配到新的軍宅，必須在期限內完成搬遷及騰空，否則會被註銷資格。本案國防部有配售新屋給原眷戶，原告也依照協議搬走及遷出戶籍，所以國防部才辦理後續的配售作業，兩造間協議搬遷有符合國防部規定的搬遷日期，否則軍方不可能辦理配售及交屋等語（原審卷一第206頁背面至第207頁)。上訴人對於國防部已據此完成新屋配售予上訴人指定之人曾國瑛一節，亦不爭執。顯示被上訴人就系爭房屋2樓已依約於國防部規定之日期騰空並搬離，而無何違約之情事。從而，上訴人以被上訴人遲延交付系爭房屋2樓，並依105年買賣契約第9條違約罰則第2項之約定，抗辯對被上訴人有違約金債權48萬2,500元，並據此與本件買賣價金主張抵銷云云，為無理由。
㈥基上，上訴人對於兩造於105年4月15日簽訂105年買賣契約，約
定於國防部完成新屋配售予上訴人或其指定之登記名義人後，上訴人應支付第4期款250萬元，國防部已完成新屋配售予上訴人指定之人曾國瑛，上訴人迄未交付第4期款250萬元，上訴人得以258號判決判命被上訴人給付上訴人9,687元部分主張抵銷，其餘關於系爭房屋1樓給付不能之損害賠償債權425萬元、系爭房屋2樓給付不能之損害賠償債權399萬6,408元、系爭租約違約金債權300萬元及相當於租金之不當得利債權60萬元、系爭房屋2樓遲延交付之違約金48萬2,500元之抵銷抗辯，均屬無據，已如前述。從而，被上訴人依105年買賣契約及民法第367條之約定，請求上訴人給付尾款249萬0,313元（250萬元－9,687元＝249萬0,313元），及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月13日(起訴狀繕本於106年8月2日寄存送達於上訴人住所地之派出所，依民事訴訟法第138條第2項，經10日發生效力，見原審卷一第18頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依105年買賣契約及民法第367條之約定，請求上訴人給付被上訴人249萬0,313元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬正當，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 謝永昌法 官 李慈惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
書記官 黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。