臺灣高等法院民事判決 108年度上字第502號上 訴 人 吳江銘訴訟代理人 張敏玲律師複代理人 黃俊強律師被上訴人 王永任
林正賢上2人訴訟代理人 陳萬發律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年1月28日臺灣桃園地方法院107年度訴字第15號第一審判決提起上訴，本院於108年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人主張：伊為坐落於桃園市○○區○○○段○○○○○
段0000000000000000000地號土地（以下合稱系爭土地，個別時各以243-4、243-14、243-16地號土地稱之）之共有人，詎上訴人具事實上處分權之門牌桃園市○○區○○街○○○號未經所有權登記房屋（下稱系爭房屋），無權占用243-4地號土地如附圖編號B部分96平方公尺、243-14地號土地如附圖編號C部分39平方公尺、243-16地號土地如附圖編號D部分7平方公尺（以下合稱系爭編號B、C、D部分土地），爰依民法第767條、第821條規定，請求上訴人將系爭編號B、C、D部分土地上之系爭房屋拆除，將系爭編號B、C、D部分土地返還被上訴人及全體共有人，並願供擔保聲請宣告假執行。（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴）上訴人則以：訴外人林幸助於60年3月22日因繼承而取得分割
前桃園市○○區○○○段○○○○○段00000地號土地（243-1
4、243-16為65年間自243-4地號土地分割所增加之地號）所有權應有部分2227分之150（林幸助於78年1月17日完成繼承登記），其因祖先分配而基於默示分管協議，於66年9月興建系爭房屋，嗣於66年9月23日將系爭房屋售予林吉添、林吉進（下稱林吉添2人，個別時各以其名稱之），其等再於71年1月13日售予訴外人游象宗，游象宗復於73年6月18日售予訴外人即伊父親吳正志，吳正志又將之贈與伊，是伊為系爭房屋之事實上處分權人。依民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例要旨，應推定被上訴人及其他共有人與伊間，於系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，伊對於系爭編號B、C、D部分土地有占有權源。伊對於系爭土地有租賃關係，被上訴人之前手將系爭土地出賣時，依土地法第104條規定，伊有依同樣條件優先購買之權，惟伊未受通知，不得對抗伊。系爭房屋至少已存在41年，相關資料難以查考，應降低伊之舉證責任。系爭土地已辦理市地重劃，被上訴人請求拆屋還地，目的在排除伊領得拆遷補償費，屬權利濫用而有違誠信等語，資為抗辯。於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人為系爭土地之共有人，上訴人則非系爭土地之共有人
；系爭房屋未經所有權第一次登記，上訴人就系爭房屋有事實上處分權；系爭房屋占用系爭土地上編號B、C、D部分之事實，為兩造所不爭執（筆錄見本院卷第163頁），並有土地登記謄本、現場照片、房屋稅籍證明在卷可稽（見原審卷1第56至101頁、第11頁、第24頁），且經原審會同兩造至現場勘驗，並囑託桃園市龜山地政事務所測量，有勘驗筆錄及附圖足憑（見原審卷1第35至39頁），堪信為真實。上訴人主張系爭房屋占用系爭土地有正當權源，為被上訴人所否認。經查：
㈠被上訴人為系爭土地之共有人。
1.上訴人抗辯：伊對於系爭土地有租賃關係，被上訴人之前手將系爭土地出賣時，依土地法第104條規定，伊有依同樣條件優先購買之權，惟伊未受通知，不得對抗伊云云。
2.本件被上訴人為系爭土地之共有人，有土地登記謄本附卷足憑（見原審卷1第56至101頁）。上訴人對於系爭土地並無租賃關係，詳後㈢所述，則上訴人抗辯其依土地法第104條規定有優先購買權，被上訴人與其前手間買賣契約不得對抗伊云云，不足採信。
㈡系爭土地並無分管或默示分管契約存在，林幸助未經全體共有人同意興建系爭房屋。
1.上訴人抗辯：系爭房屋為林幸助於66年9月興建售予林吉添2人，系爭土地原為林氏家族祖先所有，後代子孫基於祖先之分配各自占有管領，有默示分管協議，系爭房屋至少已存在41年，相關資料難以查考，應減輕伊之舉證責任云云。被上訴人則否認系爭房屋為林幸助所興建，並否認系爭土地有默示分管協議。
2.系爭房屋目前為3層樓建物，後段有高低差，後段為4層樓建物，鐵皮部分占用如附圖所示編號A部分未登錄地10平方公尺，加強磚造部分占用附圖編號B至F部分243-4、243-14、243-16、245、237-4地號土地計153平方公尺（計算式：96+39+7+1+10=153），其中占用系爭土地如附圖所示B、C、D部分共計142平方公尺（計算式：96+39+7=142），有照片、原審勘驗筆錄及附圖即地政機關測量製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷1第11頁、第35至39頁）。依系爭房屋房屋稅籍證明書、課稅明細表之記載，系爭房屋分5部分，其中2部分（1、2層各34平方公尺）起課年月為66年10月，其中3部分（1層61.9平方公尺，2層73.3平方公尺，騎樓11.4平方公尺）起課年月為73年9月（見原審卷1第24頁，卷2第15至29頁），依上開記載，66年10月時房屋占用土地34平方公尺，73年9月時占用土地107.3平方公尺（計算式：34+61.9+11.4=107.3）。上訴人在原審所提出桃園縣稅捐稽徵處函所示林吉添於66年9月26日承買林幸助系爭房屋申請變更房屋稅納稅義務人經核尚合准予照辦（見原審卷1第118頁），應認系爭房屋66年9月26日之前納稅義務人為林幸助。林榮華（00年0月出生）即林幸助之叔父在原審證稱：系爭房屋為林幸助興建，他是伊大哥林友書的兒子，何時興建的伊忘了，蓋房子的時候，伊大約4、50歲，伊有看到等語（見原審卷2第143、151頁）。由稅籍證明書、課稅明細表之記載及林榮華之證詞綜合觀之，可知系爭房屋1、2層各34平方公尺部分，為林幸助於66年9月間所興建。
3.上訴人抗辯：林幸助於66年9月興建系爭房屋，嗣於66年9月23日將系爭房屋售予林吉添2人，其等再於71年1月13日將之售予游象宗，游象宗復於73年6月18日將之售予吳正志，吳志正又將之贈與伊，並提出林幸助與林吉添2人間66年9月23日買賣契約書，林吉添2人71年2月8日切結書，游象宗與吳正志間73年5月1日買賣契約及桃園縣稅捐稽徵處函影本為證（見原審卷1第116至129頁），林吉進在本院到場證稱：伊約於65年退伍回來看到有系爭房屋，伊哥哥林吉添已經在系爭房屋做生意，伊搬進去系爭房跟林吉添一起做生意，伊住在2樓，伊沒有向林幸助購買系爭房屋，伊沒有印象有看過買賣契約、切結書，以前都是林吉添在處理事情等語（見本院卷第234至236頁），可知林幸助將系爭房屋售予林吉添2人，並已將房屋交予林吉添營業及居住。證人吳正志即上訴人之父在本院證稱：系爭房屋是林幸助興建的，剛開始蓋時候伊沒看到，不知道何時興建，伊於30多年前有看到林幸助增建地下1樓及2樓，伊向游象宗買系爭房屋後才自己增建第3樓鐵皮屋等語（見本院卷第237頁）。查林幸助與林吉添2人間契約記載地面層為24.35坪（見原審卷1第116頁）（24.35坪，合80.4962平方公尺，計算式：24.35×3.3058=80.4962），林吉添2人與游象宗間買賣契約書記載地面層85.50平方公尺、2樓34平方公尺，共計119.5平方公尺（見原審卷1第119頁），游象宗與吳正志間73年5月1日不動產買賣契約書記載約38坪左右以實測面積為準（見原審卷1第129頁）（38坪，合125.6204平方公尺，計算式：38×3.3058=125.6204），游象宗與上訴人間73年6月18日買賣所有權移轉契約書記載地面層85.50平方公尺、2樓34平方公尺，共計119.5平方公尺（見原審卷1第123頁），則依林幸助與林吉添2人契約所載房屋占用土地面積為24.35坪，依游象宗與吳正志間契約所載房屋占用土地38坪左右，依游象宗與上訴人間契約所載房屋占用土地85.50平方公尺，有所不同，而目前系爭房屋目前鐵皮部分占用如附圖所示編號A部分未登錄地10平方公尺，加強磚造部分占用編號B至F部分243-4、243-14、243-16、245、237-4地號土地計153平方公尺（其中占用系爭土地如附圖所示B、C、D部分共計142平方公尺），業如前述，可知吳正志與上訴人成為系爭房屋之事實上處分權人後，有將房屋擴張占用土地之情形，吳正志證稱其僅增建第3樓鐵皮屋云云，並不足採。林吉添、游象宗已分別於93年7月22日、89年4月19日死亡，附此敘明。
4.林榮華證稱：祖產土地有幾十甲，是共有，祖先分給林幸助之父林友書，伊不知道如何分，林友書再將土地留給林幸助，因林幸助共有部分比較多，就自己蓋房子，伊不知道林幸助蓋房子時有無詢問其他共有人，被證6連帶保證書伊沒有看過，對於簽保證書的事伊不太記得，林幸助蓋了2間房子，1間自己住，1間先賣給別人，別人再賣給上訴人等語（見原審卷2第143至145頁），林榮華雖證稱祖產土地是祖先分給林友書，然證稱伊不知道如何分，而林友書並非系爭土地之共有人（詳下述），故難認系爭土地有分管或默示分管契約存在，又林榮華既證稱不知道林幸助蓋房子時有無詢問其他共有人，則尚難因此認為林幸助興建系爭房屋時，有經全體共有人同意。
5.桃園市龜山地政事務所107年10月17日山地登字第1070008707號函覆原審法院：經查本所地籍資料，無桃園縣○○區○○○段○○○○○段00000地號土地分管約定相關登記資料，光復初期土地登記總簿該地號土地所有權部，登記原因欄記載「民國42年11月23日據省政府42年府民地甲字第2810號令發共有土地所有權移轉變更登記處理原則本號土地因自耕保留所有權屬自耕人所有由政府逕為交換移轉。」並檢送土地登記及光復初期土地登記總簿（見原審卷2第91至125頁）。查林粒、林天素、林田塗、林桐、林羊、林三井、林天祿、林惷匏、林添旺、林賢強、林柳、林天化、林有利、林赤牛、林要、林旺朝、林旺昌、林旺智、游景標19人均於57年2月7日以「自耕保留土地交換移轉」原因登記為系爭土地之所有權人，原因發生日期均為42年11月23日，林樹林於65年6月26日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為58年11月29日，有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審卷1第157至160頁，原審卷2第101至107頁），林幸助斯時尚未登記為所有權人，其係於78年1月17日以繼承原因登記為所有權人，權利範圍為持分2227分之150，原因發生日期為60年3月22日，義務人為林羊（見原審卷1第166頁，原審卷2第119頁），依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利義務，依民法第759條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，則林幸助在60年3月22日繼承開始時即取得系爭土地所有權，僅於登記後始得處分，然同此情形，林貴、林再新、林進來、林胎、林五子5人於67年6月26日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為44年11月30日，義務人林柳；林明福於68年12月20日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為59年7月3日，義務人林有利；李林菜於69年3月17日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為62年8月14日，義務人林旺朝；林墻獅、林勝利2人於69年11月28日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為43年4月14日，義務人林粒；林慶忠於69年12月24日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為56年7月6日，義務人林惷匏；林大松、林來壽、林來慶、林日正4人於73年8月6日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為57年6月28日，義務人林天素；林慶照於78年1月17日以繼承原因登記為所有權人，原因發生日期為60年3月22日，義務人林羊，有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審卷1第161頁反面至第165頁反面，原審卷2第108至118頁），上開林貴等15人於66年時雖均非登記之所有權人，然於繼承時即44年11月30日、59年7月3日、62年8月14日、43年4月14日、56年7月6日、57年6月28日、60年3月22日即取得所有權，可知林幸助興建系爭房屋時，系爭土地之共有人有多人，其中包含已因繼承取得所有權但尚未登記者多人。另依桃園市政府地方稅務局函覆檢送桃園市○○區○○街○○○號等房屋稅稅籍證明書及建物歷年納稅義務人異動資料顯示，新興街239號納稅義務人林幸助69年4月申報設籍，同街243號房屋53年1月起課、納稅義務人為林順發，同街247號納稅義務人宋新民52年1月申報設籍，同街249號房屋納稅義務人胡常清54年1月申報設籍，同街251號房屋納稅義務人李柏根54年1月申報設籍，同街253號房屋莫如天52年1月申報設籍起課，同街255號房屋納稅義務人李黃銀69年1月申報設籍（見本院卷第255至279頁），可知系爭土地上房屋之房屋稅起課時之納稅義務人，絕大部分並非系爭土地之共有人，尚難認為有默示分管協議。上訴人援引最高法院100年度台上字第2268號、99年度台上字第1264號判決，抗辯系爭房屋興建已逾40年，年代久遠，有舉證困難，應減輕舉證責任云云，惟上開最高法院100年度台上字第2268號拆屋還地事件所載事實之房屋最前手於39年4月29日出售，最高法院99年度台上字第1264號確認派下權存在事件當事人之父經收養於日據時期昭和12年3月2日，本件拆屋還地系爭房屋興建於66年間，時間不同，且具體事實不同，上訴人此部分抗辯，尚無可採。此外，上訴人未再舉證證明系爭土地有分管或默示分管契約存在，亦未舉證證明林幸助興建系爭房屋占用系爭土地經系爭土地全體共有人同意，應認系爭土地並無分管或默示分管契約存在，林幸助未經全體共有人同意興建系爭房屋。
㈢上訴人抗辯基於推定租賃關係對於系爭土地有占有權源，並不足採。
1.上訴人抗辯：依最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年度第5次民事庭會議決議、88年4月21日修正公布民法第425條之規定，系爭房屋占有系爭土地部分，基於推定租賃關係而為有權占有云云。
2.最高法院48年台上字第1457號判決：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」73年5月8日最高法院73年度第5次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」88年4月21日修正公布民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」依上開最高法院見解及法律規定，土地及其上房屋同屬1人，該人僅將房屋所有權讓與他人，房屋受讓人與土地所有權人間，推定有租賃關係，其原因在於土地及其土地上之房屋同屬一人，土地所有權人明知土地上有房屋，仍將房屋予以出售，則該房屋占用土地，推斷有租賃關係。倘若土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地應有部分及房屋分開同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，有所不同，宜推斷土地應有部分承買人默許房屋承買人繼續使用土地，然本件系爭土地之共有人，並無分管或默示分管契約存在，林幸助未經全體共有人同意興建系爭房屋，業據前述，對於系爭土地之其他共有人而言，林幸助興建系爭房屋，為無權占有系爭土地，其將系爭房屋售予林吉添2人，林吉添2人售予游象宗，游象宗再售予吳正志，吳正志贈予上訴人後，仍為無權占有，不因此改變為對其他共有人成為有推定租賃關係而改變成為有權占有。
㈣被上訴人提起本件訴訟，並無權利濫用情事。
1.上訴人抗辯：被上訴人訴請拆屋還地，影響伊就系爭房屋向龜山區大湖自辦市地重劃會受領地上物拆遷補償費之權益，為民法第148條規定之權利濫用云云。
2.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。該條項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
3.對於無權占有侵害共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之1人單獨提起，是共有人中之1人，依法均得為共有人全體就共有物全部提起返還之訴，揆諸民法第767條、第821條規定，本係所有權之正當行使。本件被上訴人為系爭土地之共有人，系爭土地並無分管或默示分管契約存在，林幸助未經全體共有人同意興建系爭房屋，系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示B、C、D部分，業如前述，上訴人無權占有之行為屬侵害被上訴人與其他共有人之權利，則被上訴人基於所有權之物上返還請求權，請求上訴人拆屋還地，係屬正當權利之行使，難認係專以損害上訴人為主要目的。
4.系爭土地屬大湖重劃會之重劃區內，而該項市地重劃經桃園市政府准予備查，為兩造所不爭執。獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條第1項規定：「重劃範圍應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償；其補償數額，由理事會依重劃範圍所在直轄市或縣（市）土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議後辦理。」是系爭房屋之補償事宜，係屬重劃會之權責，並非被上訴人。又被上訴人提起本件訴訟，並不影響上訴人受領地上物拆遷補償費之權益，有龜山區大湖自辦市地重劃會108年9月16日108大湖自重字第918號函附卷足憑（見本院卷第325頁）。上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟為權利濫用，並不足採。
㈤被上訴人請求上訴人拆屋還地，為有理由。
1.被上訴人主張：依民法第767、821條請上訴人將系爭房屋拆除，將系爭土地B、C、D部分返還被上訴人及全體共有人。
2.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。上訴人占有系爭編號B、C、D部分土地並無合法權源，業如前述，被上訴人為系爭土地共有人，依上開規定請求上訴人拆屋還地，為有理由。
綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴
人將系爭編號B、C、D部分土地上之系爭房屋拆除，將系爭編號B、C、D部分土地返還被上訴人及全體共有人，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
民事第十八庭
審判長法 官 吳青蓉
法 官 林政佑法 官 周美雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
書記官 呂 筑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。