臺灣高等法院民事判決 108年度上字第648號上 訴 人 林俊誠訴訟代理人 林添進律師被上訴人 林茂樹訴訟代理人 黃泓勝律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國108 年
3 月22日臺灣士林地方法院107 年度訴字第1853號第一審判決提起上訴，本院於108 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於反訴判命上訴人應同意被上訴人向國泰世華商業銀行股份有限公司松江分行領取國泰世華商業銀行受託信託財產專戶帳號00000000000000號帳戶內之款項新臺幣貳佰萬元，及上訴人應給付被上訴人自民國一百零八年一月八日起至履行上開內容之日止，以新臺幣貳佰萬元按週年利率百分之五計算之利息部分；及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於本訴部分由上訴人負擔；關於反訴部分由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠上訴人主張：兩造於民國107 年6 月22日訂立不動產買賣契
約書（下稱系爭契約），約定由伊以新台幣（下同）2000萬元，向被上訴人買受坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地權利範圍889/100000，暨其上同小段2383建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ 號9 樓之6 房屋（下合稱為系爭房地），被上訴人並應於土地增值稅及契稅稅單核下，雙方並依約繳清稅款後，即辦理移轉登記過戶。兩造另與訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）訂立成屋買賣價金信託契約書（下稱系爭信託契約），共同委託國泰世華銀行辦理買賣價金收付事宜，並約定伊應將買賣價金存入國泰世華銀行松江分行之信託財產專戶（信託帳號：00000000000000，下稱系爭信託專戶）。伊已於107 年6月25日依約將第一期簽約用印款200 萬元存入系爭信託專戶，嗣土地增值稅、契稅稅單於107 年6 月28日核下，被上訴人竟拒絕辦理系爭房地移轉登記，已構成給付遲延，經伊以起訴狀繕本之送達催告被上訴人應於收受繕本後15日內履行，其仍未履行，伊自得解除系爭契約，並系爭契約第9 條第
2 項約定，請求被上訴人退還伊已付價款200 萬元。爰於原審聲明：被上訴人應給付上訴人200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。【原審就本訴部分判決上訴人全部敗訴，上訴人不服全部提起上訴】。本訴上訴聲明：㈠原判決本訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
㈡被上訴人則以：兩造簽訂系爭契約時，伊即將系爭房地之所
有權狀正本、印鑑證明正本及身分證影本交予訴外人即負責系爭買賣契約簽訂之地政士沈咨凡保管。又伊於稅單核下後固有將系爭房地移轉登記過戶之義務，但上訴人亦有同時給付第二期完稅款200 萬元之義務，且於伊履行該項義務前，經國泰世華銀行人員通知，乃發現上訴人及訴外人沈咨凡已涉及數十件未給付尾款即取得不動產登記，再迅速設定抵押權予民間高利貸業者之「假買屋真詐財」案件，嗣經向臺北市中山地政事務所查知上訴人已於107 年6 月25日申報土地增值稅及契稅，於107 年6 月28日取得稅單即欲辦理系爭房地移轉登記，惟尚未依系爭契約第3 條第2 項約定給付第二期完稅款200 萬元，亦未向銀行申請貸款以支付尾款1600萬元，毫無給付後續價金之意願，伊自得行使同時履行抗辯，於上訴人給付價金前，自得拒絕將系爭房地移轉登記予上訴人。則上訴人以伊未履行移轉登記義務為由，解除系爭契約，並請求伊返還已給付價金200 萬元，自無理由等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回；如受不利判決，願供擔保准准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠被上訴人反訴主張：如本訴抗辯所述，上訴人並未依約於稅
單核下後15日內，履行給付第二期完稅款200 萬元之義務，經伊於107 年10月18日以台北敦南郵局1108號存證信函（下稱第1108號存證信函），催告上訴人於收受後5 日內依約給付，上訴人於107 年10月19日收受後置之不理，嗣後亦未依系爭契約第7 條第1 款約定，於107 年10月15日前交付尾款1600萬元，伊乃以原審民事答辯暨反訴狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭契約已於108 年1 月7日上訴人收受該書狀繕本時合法解除。又倘認上訴人給付第二期價款之義務係未定期限，伊亦於108 年7 月29日再次定期催告，上訴人仍未履行，經伊於同年8 月5 日再次為解除契約意思表示，而生解約之效力。伊自得依系爭契約第9 條第1 項約定，將上訴人存入系爭信託專戶之200 萬元沒收，充作違約金，並請求法定遲延利息。爰於原審提起反訴求為：㈠上訴人應同意被上訴人向國泰世華銀行松江分行領取系爭信託專戶內之200 萬元。㈡上訴人應給付被上訴人自原審民事答辯暨反訴狀繕本送達之翌日起至履行前項所示內容之日止，以200 萬元按週年利率5 ％計算之利息。【原審就反訴部分判決被上訴人勝訴。上訴人就原審反訴判決提起上訴】。於本院對上訴人反訴上訴之答辯聲明：上訴駁回。
㈡上訴人則以：依系爭契約第3 條第2 項約定，被上訴人應先
將系爭房地完成移轉登記過戶，伊始有給付第二期完稅款之義務，被上訴人迄今仍以莫須有之假買賣真詐財情事，拒絕履行移轉登記義務，伊自得拒絕支付第二期完稅款，而無構成給付遲延情事，被上訴人據此主張解除契約，並依系爭契約第9 條第1 項約定，請求沒收伊已付價金充作違約金，自無理由等語，資為抗辯。就反訴之上訴聲明：㈠原判決反訴部分廢棄。㈡被上訴人在原審之反訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查兩造於107 年6 月22日簽立系爭契約，由上訴人以2000萬元，向被上訴人買受系爭房地，依系爭契約第3 條第2 項及其他特約或變更約定事項第1 點之約定，上訴人應分三期給付價金：於107 年6 月25日支付第一期簽約用印款200 萬元、於稅單核下後15日內支付第二期完稅款200 萬元、於辦妥移轉登記後過後上訴人向銀行貸款完畢前支付尾款1600萬元；被上訴人則應於稅單核下，雙方依約繳清稅款後，即辦理移轉登記過戶。兩造並與國泰世華銀行訂立系爭信託契約，約定各期價金應存入系爭信託專戶。上訴人已於107 年6月25日將第一期款200 萬元存入系爭信託專戶，惟迄今尚未支付其後之價金，被上訴人亦尚未完成系爭房地所有權移轉登記等情，已有系爭契約、系爭信託契約可稽（見臺灣臺北地方法院107 年度訴字第4140號卷〈下稱北院卷〉第11頁至26頁），且為兩造所不爭執（本院卷第151 頁至152 頁），堪認為實在。
四、然上訴人本訴主張：被上訴人未依約履行系爭房地所有權移轉登記之義務，構成給付遲延，經催告仍未履行，伊已合法解除契約，自得依系爭契約第9 條第2 項約定請求被上訴人返還伊已付價金200 萬元等語，則為被上訴人否認，並以前揭陳詞置辯。本院判斷如下：
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，為民法第264 條第1 項所明定。而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付之義務外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，尚不得以他造未先履行，主張他造違約而解除契約（最高法院104 年度台上字第1655號民事裁判要旨參照）。且按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照），是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，亦有最高法院107 年度第8 次民事庭會議決議可資參照。
㈡查觀諸系爭契約第3 條第2 項係約定：「約定各期付款金額
、支付日期及應履行之事項如下：…⑵『完稅款』200 萬元，於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日內支付本期價款。」（見北院卷第12頁）。又上訴人於107 年6 月25日申請土地增值稅及契稅，並於107 年6 月28日稅單核下，此已據兩造陳明（原審卷第22頁、本院卷第118 頁），則被上訴人依上開約定，已負有辦理系爭房地移轉登記之義務。又兩造對於被上訴人尚未辦理系爭房地移轉登記乙節，固無爭執。然依系爭契約第3 條第2 項所載，雙方係約定應於稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，被上訴人即辦理移轉登記過戶，上訴人則應於稅單核下15日內支付第二期完稅款，即自契約文字觀之，尚無就兩造應各自履行之上開義務，明定履行先後之順序。復參以買賣契約，出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有對價關係，而兩造應分別履行之移轉登記義務及給付第二期價款義務，亦同列於該條項之「完稅款」項下，且系爭房地價金為2000萬元，上訴人應給付之第一、二期款各為200 萬元，合計400 萬元，尚未達全部價金半數，則被上訴人指稱其應負之移轉登記義務，應與上訴人之第二期價金200 萬元給付義務，互負對待給付關係，於上訴人尚未給付第二項完稅款前，其得拒絕辦理移轉登記等語，堪認可採，並符事理之平。再者，被上訴人抗辯：於伊應履行移轉過戶前，經由國泰世華銀行職員張智傑告知，伊乃發現上訴人與兩造共同委任之地政士即訴外人沈咨凡，涉嫌多起與他人簽訂買賣契約，於尚未付訖價金即先取得不動產登記，之後並迅速設定抵押權予民間高利貸業且拒絕支付剩餘價金之「假購屋真套利」詐欺罪嫌，伊乃前往地政事務所聲明異議，以上訴人尚未給付完稅款為由，拒絕讓上訴人單獨辦理過戶，上訴人及訴外人沈咨凡現經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官提起公訴，沈咨凡並因違反地政士法經臺北市政府地政局地政士懲戒委員會決議予以除名等情，亦據提出士林地檢署檢察官107 年度偵字第14307 號等起訴書、臺北市政府地政局函、聲明異議書為證（見原審卷第34頁至47頁、63頁至67頁，本院卷第137 頁至139 頁、173 頁至291 頁），並有國泰世華銀行職員即證人張智傑於本院證述：伊負責受理兩造至國泰世華銀行辦理價金信託事宜，兩造於銀行簽妥系爭信託契約後，經銀行信託部向伊告知，本件買賣承辦代書沈咨凡涉及幾件買賣爭議案件，經伊上網搜尋發現沈咨凡擔任代書之買賣案件，有幾件發生買方只付1 、2 成價金即過戶並拿到民間做抵押設定，之後即未支付尾款之爭議，當下伊即打電話給被上訴人，提醒他要注意並考慮是否先取回證件，但無建議被上訴人解除契約，被上訴人亦無為此表示，當天伊亦有陪同被上訴人前往地政事務所聲明異議，阻止買方先行過戶等語可稽（本院卷第296 頁至297 頁、300 頁）。又觀諸被上訴人向地政事務所聲明異議之內容係記載「本案買方林俊誠尚未支付完稅款二百萬元」之語（本院卷第137 頁），另其於107 年10月18日寄送第1108號存證信函予上訴人，亦記載「台端如有繼續向本人購買房屋之意願，請於函到後五日內依約支付完稅款」等語，有該存證信函可稽（原審卷第63頁），可認被上訴人係行使同時履行抗辯權，於上訴人支付第二期完稅款前停止辦理不動產所有權移轉登記，並非已預示拒絕給付上開義務。被上訴人於法院審理中亦再數度為同時履行抗辯之意旨（原審卷第24頁，本院卷第87頁），則其縱有遲延給付責任，亦已溯及免除。則上訴人主張被上訴人已經違約構成給付遲延等語，尚非有據。
㈢況按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第22
9 條第2 項前段、第3 項定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務（最高法院94年度台上字第1353號判決意旨參照）。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條亦有明文。另依兩造簽訂之系爭契約第9 條第1 、2 項約定：「買方如有違反本約各項義務者，即為買方違約。賣方得定相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除契約…」、「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得定相當期限催告履行，逾期如未履行，買方得解除契約…」（北院卷第14頁），亦係以買賣之一方已遲延給付構成違約為前提，他方始得於定期催告履行未果後解除契約。查依系爭契約第3 條第
2 項僅約定被上訴人於「稅單核下，雙方依約繳清稅款後」，負有即辦理移轉登記過戶之義務，惟未約定被上訴人履行此項給付義務之確定期限，核屬給付不確定期限之債務，則依前開規定，上訴人應於可得請求被上訴人移轉系爭房地所有權後，先依民法第229 條第2 項規定向被上訴人催告履行，並於被上訴人受催告時起或催告期限屆滿仍未履行，始能謂被上訴人構成遲延給付之違約，並得再定相當期限催告其履行而解除契約。惟上訴人於提起本件訴訟前，雖曾於107年7 月2 日及107 年8 月31日寄發存證信函予被上訴人（本院卷第81頁至82頁、85頁至86頁），然觀諸二份存證信函所載內容，均無任何催告被上訴人履行移轉登記過戶之意旨，難認被上訴人已構成給付遲延之違約。至上訴人嗣雖提起本件訴訟，主張以起訴狀繕本之送達對被上訴人催告履行移轉過戶義務（北院卷第8 頁），然上訴人既亦未依系爭契約第
3 條第2 項於稅單核下15日內支付第二期完稅款200 萬元，被上訴人並據此對上訴人為同時履行抗辯主張停止所有權移轉登記，已於前述，則依前揭說明，本件自難責被上訴人應負遲延移轉系爭房地所有權之違約責任。從而上訴人以被上訴人未依系爭契約第3 條第2 項完成所有權移轉登記為由，主張解除系爭契約，並依系爭契約第9 條第2 項請求被上訴人返還其已付價金200 萬元云云，自無可取。
五、被上訴人雖另反訴主張：上訴人並未如期給付第二期完稅款
200 萬元，經催告後仍無履行，伊已解除系爭契約，自得依系爭契約第9 條第1 項約定，將上訴人存入系爭信託專戶之價金200 萬元全數沒收，充作違約金等語。然已為上訴人否認有何違約情事，且上訴人應給付第二期完稅款之義務，與被上訴人之移轉登記過戶之義務，係立於對待給付之關係，此業於前述，故上訴人於被上訴人尚未移轉登記前，自亦得拒絕自己之價金給付。且上訴人除於107 年8 月31日即曾以臺北大同郵局第409 號存證信函向被上訴人表示其應先負有不動產移轉過戶之義務等語，此有存證信函可稽（本院卷第85頁），復本件審理時，多次主張係因被上訴人迄未完成系爭房地所有權移轉登記，其尚無給付其餘價金之義務等語（本院卷第78頁、120 頁、125 頁），堪認已行使同時履行抗辯權。依前揭說明，上訴人縱有遲延給付第二期完稅款，其遲延責任亦已溯及免除。況參諸系爭契約第3 條第2 項關於第二期完稅款之給付時間係約定「稅單核下後15日內」，核亦屬給付不確定期限之債務，被上訴人自應於可得請求上訴人給付該價款時，先依民法第229 條第2 項規定向上訴人催告其履行，並於上訴人受催告仍未履行，構成遲延給付後，再定相當期限催告其履行，並於上訴人仍不履行後得解除系爭契約。惟被上訴人僅曾於107 年10月18日曾寄發自1108號存證信函催告上訴人於5 日內給付第二期完稅款，經上訴人於翌日收受，有該存證信函及回執可據（原審卷第63頁至67頁），惟被上訴人並未再次定期催告，即逕以原審反訴狀繕本之送達為解除契約意思表示（原審卷第24頁），自不生解約之效力。被上訴人固再於108 年7 月26日以青田郵局第000000號存證信函催告上訴人於3 日內支付完稅款及尾款，有該存證信函及回執（北院卷第103 頁至107 頁），然上訴人既已行使同使履行抗辯，被上訴人再以上訴人違反系爭契約第9 條第1 款之給付價金義務為由，解除系爭契約，自屬無據，其依該條項約定主張將上訴人已付價款200 萬元全數沒收充作違約金，並請求上訴人應同意被上訴人向國泰世華銀行領取系爭信託專戶內之200 萬元暨給付法定遲延利息云云，自亦不能准許。
六、綜上所述，上訴人本訴依系爭契約第9 條第2 項，請求被上訴人給付200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人本訴敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴人本訴上訴意旨指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人反訴依系爭契約第9 條第1 項約定，請求上訴人應同意被上訴人向國泰世華銀行松江分行領取系爭信託專戶內之200 萬元，暨應給付自原審民事答辯暨反訴狀繕本送達之翌日起至履行前項內容之日止，以200 萬元按年息5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上開反訴部分判決上訴人敗訴，則有未洽；上訴人上訴意旨指摘原判決此部分（即反訴部分）不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄並改判如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 林哲賢法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。