臺灣高等法院民事判決108年度上字第684號上 訴 人 吳凱華訴訟代理人 劉韋廷律師
馮世道律師彭建亮被 上訴人 郭音明訴訟代理人 陳世偉律師上列當事人間請求確認通行權存在等事件，上訴人對於中華民國108年3月22日臺灣臺北地方法院107年度訴字第2782號第一審判決提起上訴，本院於民國109年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。
二、確認上訴人就所有臺北市○○區○○段○○段○○○○號（門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○號四樓），有使用同小段三二五建號（門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○號三樓）建物如附圖編號A、B所示部分出入之通行權存在。
三、被上訴人就前項通行權範圍，不得有營建、設置障礙物或其他妨礙上訴人通行出入之行為。
四、其餘上訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用，除確定部分外，均由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人在原審起訴主張依民法第787條、第789條規定，聲明請求確認上訴人對於被上訴人坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同小段325建號（上訴人書狀及原判決均誤載為326建號）、門牌號碼臺北市○○○路00巷00號3樓建物（下稱系爭公寓3樓，與同棟其他建物及屋頂加蓋建物下合稱系爭公寓）如附圖編號A、B所示之樓梯及通道（下簡稱A、B部分）有通行權存在。被上訴人就上開土地通行權範圍應將其上障礙物拆除騰空供上訴人通行，不得有營建、設置障礙物或其他妨礙通行之行為，並應容忍上訴人在此範圍內通行。嗣於本院審理時，主張依系爭公寓規約或起造人間之契約，及民法第799條之1第4項、第799條第3項前段、第 800條第1項本文、第800條之1準用第789條第1項、類推適用第787條第1項規定，擇一請求確認上訴人就所有臺北市○○區○○段○○段000○號、門牌號碼臺北市○○○路00巷00號4樓建物（下稱系爭公寓4樓），有使用A、B部分出入之通行權存在，依民法第767條第1項中段、後段規定，聲明請求被上訴人就上開通行權範圍，不得有營建、設置障礙物或其他妨礙上訴人通行出入之行為(見本院卷一第292頁、卷二第392至394頁)，經核均屬於民事訴訟法第256條規定所示補充法律上及事實上之陳述，不涉及訴之變更追加（見本院卷二第394頁），爰予准許（上訴人就原審駁回其請求被上訴人應給付新臺幣（下同）2萬元本息部分之訴，提起上訴後撤回此部分之上訴，不在本件裁判範圍內，爰不贅述）。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：伊於民國（下同）107年2月23日經由臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）106年度司執字第44450號強制執行拍賣程序，應買取得系爭公寓4樓所有權，及頂層加蓋建物事實上處分權。系爭公寓由訴外人李林根女、吳水竹、吳水錕（下合稱李林根女等3人）於58年起造，於同年7月31日興建完成，將系爭公寓4樓設計及興建為無其他對外通道，僅能經由系爭公寓3樓專有部分內之A、B部分出入，如不允通行，系爭公寓4樓即不能為通常使用。且李林根女等3人起造系爭公寓，約定系爭公寓3樓專有部分內A、B部分應供系爭公寓4樓住戶通行出入（下稱系爭通行方式，李林根女等3人之約定下稱系爭通行方式約定），直到李林根女83年1月27日過世前，均依此通行方式通行。伊透過強制執行程序取得系爭公寓4樓所有權，被上訴人因吳水錕贈與取得系爭公寓3樓所有權，兩造均應繼受前手之權利義務關係，受系爭通行方式約定之拘束。又A、B部分與系爭公寓3樓其他專有部分間有隔板相隔，被上訴人無因伊之通行而無隱私之虞，且A、B部分寬度僅可容一人行走，屬損害最少之處所及方法。爰依系爭公寓規約或系爭通行方式約定，及民法第799條之1第4項、第799條第3項前段、第800條第1項本文、民法第800條之1準用第789條第1項、類推適用第787條第1項規定，擇一請求確認通行權存在，依民法第767條第1項中段、後段規定請求被上訴人就該通行權範圍，不得有營建、設置障礙物或其他妨礙伊通行出入之行為等語。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠、原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分，及就後開第3項之假執行聲請，均廢棄。㈡、確認上訴人就所有系爭公寓4樓，有使用系爭公寓3樓A、B部分出入之通行權存在。㈢、被上訴人就前項通行權範圍，不得有營建、設置障礙物或其他妨礙上訴人通行出入之行為。㈣、前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭公寓之原始設計以及李林根女等3人間約定系爭通行方式，係基於伊與李林根女為親戚，有親屬間信賴關係，且李林根女年邁獨居，需有信任之人照應，此僅係一般債權契約，不具有規約或民法第799條之1第4項其他約定之性質，且系爭通行方式約定具有高度信任、對人之專屬性，於李林根女83年間過世時即消滅，伊與李林根女之繼承人間亦無重新約定，上訴人無從繼受任何權利；民法第800條第1項有侵害私生活領域之虞，不得過度擴張適用，系爭公寓3樓非三合院之大門，不符合正中宅門，且進出A、B部分，已經進入伊生活起居之廁浴、客廳及臥室之範圍，若容任上訴人通行，將嚴重損害伊之隱私及居住權，無民法第800條第1項本文之適用；民法第800條之1準用民法第789條第1項規定，是適用建物所有權人為土地之利用人主張通行相鄰土地之情形，與本件乃上下不動產之相鄰關係，即系爭公寓之區分建物所有權人主張通行系爭公寓其他區分所有建物內空間不同，無法準用民法第789條第1項規定；系爭公寓辦理第一次所有權登記時，如將共用部分誤為專有部分辦理區分所有權之登記，此非立法者之疏漏所生法律漏洞，無類推適用民法第787條規定之餘地；伊乃60幾歲婦女，如系爭公寓4樓住戶得隨時通行系爭公寓3樓進出，將使伊私人生活起居空間如同公共空間，縱然房間有木門隔間，但無法防止犯罪，致伊事實上無法居住，造成伊之房屋所有權、使用權受到限制，伊之權利相較上訴人之權利受到更大的侵害。且上訴人應買系爭公寓4樓前，自拍賣公告明知系爭公寓4樓將發生通行上爭議，仍執意購買，應自行承擔無法通行之不利益等語置辯。並答辯聲明求為判決：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願預供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷一第432頁）
㈠、臺北市○○區○○段○○段000地號土地(重測前為龍山區西門段2小段11-7地號）之原所有權人李林根女提供該土地，與吳水竹及吳水錕合建系爭公寓，建造執照起造人為李林根女等3人，於58年7月31日興建完成，為4層樓及頂層加蓋之建物，1至4樓每層一戶，於62年7月21日完成所有權第一次登記，建號依序為臺北市○○區○○段○○段000○號（面積52.48平方公尺）、324建號（面積52.48平方公尺）、325建號（面積40.09平方公尺）、326建號（28.73平方公尺），門牌號碼依序為臺北市○○○路00巷00號、11號2樓、11號3樓、11號4樓。系爭公寓1、4樓登記李林根女所有，系爭公寓2、3樓分別登記吳水竹及吳水錕所有，頂層加蓋則未辦理所有權第一次登記及編定門牌，屬於李林根女所有（本院卷一第101至107頁、第363至369頁、第371至374頁、卷二第381頁）。
㈡、系爭公寓3樓於104年4月2日，由吳水錕以夫妻間贈與為原因移轉所有權予被上訴人。系爭公寓2樓現為被上訴人之子吳龍陞所有(本院卷二第123、137、141頁)。
㈢、李林根女之繼承人李財明等7人於106年間就系爭公寓4樓及頂層加蓋聲請遺產變價分割之強制執行，上訴人於107年2月23日經臺北地院106年度司執字第44450號拍賣程序應買取得系爭公寓4樓（包括登記之28.73平方公尺及增建但未辦理所有權第一次登記之18.98平方公尺）及頂層加蓋（面積為43.52平方公尺）所有權(本院卷二第157頁、原審卷第53至56頁)。
㈣、臺北地院106年11月8日北院隆106司執火字第44450號拍賣公告記載：「本件拍賣標的房屋，據在場二、三樓住戶表示，要上四樓無獨立之樓梯，需使用二、三樓之內樓梯，四樓外牆磁磚剝落，已30幾年無人居住，屋內無水、電、瓦斯且嚴重漏水，天花板嚴重龜裂，無人居住，拍定後點交。」、「本件拍定後，由於建物『無獨立出入口』，如何經由二、三樓建物所有權人同意進出四樓建物由拍定人自行向二、三樓建物所有權人協議，本院不負協調兩造之義務，請應買人注意。」（原審卷第53至56頁）。
㈤、A部分為系爭公寓3樓相連4樓之樓梯位置；B部分為3樓專有部分，即3樓通往4樓樓梯之通道位置；A部分正下方位置乃系爭公寓1至3樓樓梯位置(本院卷一第137頁）。
㈥、系爭公寓內1至3樓樓梯、3至4樓樓梯（即A部分）均為系爭公寓之原始設計，系爭公寓4樓對外唯一通行出入方式即通行A、B部分，與系爭公寓1至3樓樓梯(本院卷一第149至150頁、第433頁、卷二第467頁)。
㈦、系爭公寓3樓總面積為40.09平方公尺，乃1房1廳1衛之格局，各房間均以木板隔間，3樓通往4樓之樓梯口設有原審卷第63頁照片所示之白色木門(原審卷第57至71頁、本院卷一第141、157、150、217頁)。
四、上訴人主張系爭公寓4樓及頂層加蓋，僅能通行A、B部分與系爭公寓1至3樓樓梯對外進出，爰依系爭公寓規約或起造人間之契約，及民法第799條之1第4項、第799條第3項前段、第800條第1項本文、第800條之1準用民法第789條第1項、類推適用民法第787條第1項規定，擇一請求確認就A、B部分有通行權，並禁止被上訴人妨礙其行使該通行權等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲查：
㈠、按98年7月23日增訂施行之民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」，其立法理由係因區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。此規定合於區分所有權之性質，且特定繼受人明知或可得而知始受其他約定之拘束，對特定繼受人保障亦屬合理，是於該規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而予以適用(最高法院101年台上字第1834號、106年度台上字第 1040號)。
㈡、查系爭公寓建築完成及為所有權第一次登記，均發生在公寓大廈管理條例施行前之58年7月31日、62年7月21日，系爭公寓起造人李林根女等3人係於62年4月28日將系爭公寓1至4樓分為4個申請案辦理所有權第一次登記，經地政事務依序編為臺北市○○區○○段○○段000○號（面積52.48平方公尺）、324建號（面積52.48平方公尺）、325建號（面積40.09平方公尺）、326建號（28.73平方公尺）。又依登記當時之土地登記規則、申辦測量及登記相關法令，僅須測繪建物平面圖及其位置圖，一棟建物內區分所有部分，應照其權利範圍分別測繪並作成建物成果圖，無區分專有、共有之登記事項及建物成果圖；且因測繪平面圖時僅測繪外牆線，並未拆分樓梯面積，經竣工圖套繪於測量成果圖，僅能看出各樓層之建物測量成果圖均包含樓梯，各樓梯登記面積無從得知等情，此有系爭公寓1至4樓各樓層之建築改良物登記簿影本、建物測量成果圖影本及臺北市建成地政事務所109年3月6日函文在卷可稽(本院卷二第111至121頁、第129至135頁、第145至155頁、第173至179頁、第409至413頁、第59至61頁)，可見系爭公寓1樓至4樓各別辦理所有權第一次登記，為各層所有權人單獨所有，而屬於各該所有權人之專有部分，且各樓層之樓梯面積各別登記入同樓層建物之專有部分，申言之，A、B部分是登記在系爭公寓3樓專有部分內。
㈢、再查，系爭公寓1至3樓樓梯、3至4樓樓梯（即A部分）、4樓至屋頂平台樓梯均為系爭公寓之原始設計；系爭公寓1至3樓樓梯為一石造筆直之階梯，可從系爭公寓1樓通往系爭公寓2、3樓，為系爭公寓2、3樓唯一對外出入之通道；系爭公寓1至3樓樓梯及A、B部分，則是系爭公寓4樓唯一對外出入之通道；又系爭公寓1至3樓樓梯、A、B部分及4樓至屋頂平台之樓梯，則是各區分所有權建物通往系爭公寓屋頂平台之唯一通道等事實，有系爭公寓剖面詳細圖影本、上訴人拍攝之系爭公寓現況光碟暨擷取光碟部分影像照片、本院108年9月20日勘驗筆錄、本院109年6月4日現場勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷二第219頁、卷一第141、149至150頁、本院卷二第73至75頁、第460頁），為兩造所不爭執（不爭執事項㈤）。又系爭公寓並未改建或擴建其他樓梯及通道，因此，上述通行方式自系爭公寓58年間興建完成時起迄今，長達50年之久均未改變。再觀系爭公寓之竣工圖(見原審卷第51頁)，顯示系爭公寓屋頂原始為平台，可供防火避難及消防通行使用；系爭公寓2至4樓之供水系統同一，均由系爭公寓1樓後方右側水管自地下抽水至屋頂水塔蓄水，再由屋頂水塔所設之3支分水管分別供水給系爭公寓2至4樓住戶使用一情，有水塔照片、本院109年6月4日現場勘驗筆錄及水塔位置圖在卷可稽（見本院卷二第405頁、第459至460頁、第467頁、本院卷三第35至43頁），可見該屋頂平台屬於共用部分，系爭公寓區分所有權人及住戶進出屋頂平台必須利用A、B部分及1至3樓樓梯。準此，堪認系爭公寓全體原始起造人約定系爭公寓1至3樓樓梯、A、B部分及4樓至屋頂平台樓梯均應供各戶區分所有權人及住戶在上述目的下通行使用，其性質應相當於全體區分所有權人間成立就各樓層樓梯通道之專有部分，約定為「共用部分」之契約關係，而合於民法第799條之1第4項後段所指「其他約定」。
㈣、上訴人主張前開系爭公寓全體區分所有權人（即全體起造人李林根女等3人）成立之契約關係，迄李林根女於83年1月27日死亡止，未曾變更等情，有李林根女之死亡登記資料（見本院卷二第43至49頁），為被上訴人所不爭執（不爭執事項
㈠、本院卷二第415至416頁），且系爭通行方式顯而易見，自為區分所有權之繼受人明知或可得而知，則揆諸前開四之㈠說明，應援引民法第799條之1第4項後段法理，區分所有權之繼受人應受該約定之拘束。
㈤、末查，系爭公寓3樓於62年7月21日登記為吳水錕所有，於104年4月2日吳水錕以夫妻間贈與為原因將所有權移轉登記予被上訴人；上訴人於107年2月23日透過強制執行程序應買取得系爭公寓4樓及其上頂層加蓋(不爭執事項㈡、㈢)，兩造分別為系爭公寓3、4樓所有權之繼受人。又被上訴人與吳水錕結婚後，於75年間搬至系爭公寓3樓居住至今，為被上訴人自認之事實(見本院卷二第250頁)，可見被上訴人明知有系爭通行方式存在，自應受系爭通行方式約定之拘束。至於被上訴人抗辯如容許上訴人通行A、B部分，將嚴重侵害伊生活隱私及居住安全，不應使伊受系爭通行方式約定之拘束，且上訴人於拍賣取得系爭公寓4樓前，自拍賣公告知悉系爭公寓4樓之通行問題，自應承受此不能通行之不利益云云。然查，拍賣公告僅諭知應買人應自行解決通行問題，並非否定上開約定存在之事實，是上訴人仍得據該約定對抗被上訴人。再者，B部分通道寬約為0.84公尺（見本院卷一第137頁），僅能供一人行走，且與系爭公寓3樓其他專有部分間以磚造及木板區隔，此有照片在卷可稽（見原審卷第65至71頁），無礙被上訴人居住隱密性及安全性，退步言，被上訴人應受系爭通行方式約定之拘束，其所謂隱私權依約應予退讓，是被上訴人前開所辯並非可採。
㈥、綜上，被上訴人應受系爭通行方式約定之拘束，即應提供A、B部分予上訴人出入通行，則上訴人依民法第799條之1第4項後段規定（實為其法理），系爭公寓4樓就A、B部分出入之通行權存在，並依民法第767條第1項中段、後段規定請求被上訴人就此通行權不得有妨害行為，即屬有據。上訴人另依民法第799條第3項前段、第800條第1項本文、第800條之1準用第789條第1項、類推適用民法第787條第1項規定為同一確認請求，因與前開民法第799條之1第4項規定之法理為選擇合併關係，本院既認定後者有理由，即無庸就前者論斷裁判，附此敘明。
五、綜上所述，依民法第799條之1第4項後段法理，上訴人請求確認其就其所有系爭公寓4樓，有使用A、B部分出入之通行權存在，並依民法第767條第1項中段、後段規定，請求被上訴人就此通行權範圍，不得有營建、設置障礙物或其他妨礙上訴人通行出入之行為，均為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。又兩造就上開不行為之請求部分，各自陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，然本件訴訟標的價額未逾150萬元（見本院卷二第392頁），不得上訴第三審，一經本院判決即告確定而有執行力，自無依兩造之聲請為准、免假執行之必要，爰駁回上訴人此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳法 官 羅惠雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
書記官 洪秋帆