臺灣高等法院民事判決 108年度上字第780號上 訴 人 詹錫山被上訴人 詹丁丑
公業詹丁丑共 同法定代理人 詹明慧共 同訴訟代理人 黃英傑律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108 年5 月16日臺灣新北地方法院107 年度訴字第3447號第一審判決提起上訴，本院於108 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○○段橫坑子小段245、245-1 、246 、251 、252 、252-2 、253 地號土地（下合稱為系爭245 地號等7 筆土地，單獨則以地號稱之）為具祭祀公業性質及事實之「詹丁丑」所有，同地段264-3 地號土地（與系爭245 地號等7 筆土地，合稱為系爭土地）則為亦具祭祀公業性質及事實之「公業詹丁丑」所有。「詹丁丑」及「公業詹丁丑」（下合稱為系爭二公業）原管理人詹欽於民國38年12月21日死亡後，即未改選管理人，迄至106 年11月21日、12月12日始再選任詹明慧為管理人及制定「管理暨組織規約」備查，故前開期間自無管理人可代表系爭二公業簽訂耕地租賃契約。詎上訴人於92年間向新北市樹林區公所（改制前為臺北縣樹林鎮公所，下均稱樹林區公所）就系爭土地辦理耕地租約登記（東山字第83號，下稱系爭租約），租賃期間為92年1 月1 日起至97年12月31日止，屆期並再續訂迄今，系爭租約乃自始無效。又縱認系爭租約有效，上訴人僅為土地承租人，竟於98年3 月間將系爭245-1 、245、246 地號等土地之部分特定面積出售予訴外人陳本凱，使陳本凱於上開土地上興建九鳳山瑤台道院；上訴人復於99年
7 月25日將系爭245-1 、246 、264-3 地號等土地出借訴外人許駿勝興建房屋，及將系爭245-1 、252-2 地號土地提供訴外人李福全、王胎金、邱德發及謝世美（下稱李福全4 人）興建鴿舍、雞舍、鐵皮屋使用，其復在系爭245-1 、251、252 、252-2 、253 地號上興建木屋、工寮使用，顯未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭租約亦應為無效。且因上訴人否認上情，系爭二公業為系爭土地所有權人，並因系爭租約登記已致法律上地位產生不安，自有提起本件確認租約關係不存在之必要。爰於原審聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租約關係不存在。【原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人聲明不服全部提起上訴】，並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭264-3 地號土地登記為「公業詹丁丑」所有，屬祭祀公業財產，固無爭執。然系爭245 地號等7 筆土地係登記為「詹丁丑」所有，據伊先代表示「詹丁丑」係一自然人之真實姓名，非系爭二公業共同管理人詹明慧之先祖詹盛起之諡號，且依土地登記謄本所載，詹明慧之先祖詹玉振僅為管理人，詎詹明慧暨一干派下員竟虛偽製作派下員系統表，僭稱「詹丁丑」為祭祀公業並冒名為派下員，將系爭
245 地號等7 筆土地登記為祭祀公業「詹丁丑」所有，伊已向臺灣新北地方檢察署提起偽造文書告訴，詹明慧自無資格提起本件訴訟。又伊全靠耕作賴以維生，並於其上種植蔬菜、香蕉，僅部分土地搭蓋木寮，而無出租他人使用，自無不自任耕作情事，被上訴人訴請確認系爭租約無效，並無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、首按當事人是否適格為法院應依職權調查事實，而確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即屬當事人適格。次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。查本件被上訴人主張其等為系爭土地所有權人，系爭土地之耕地租賃關係不存在，而對爭執其主張之上訴人提起本件確認租賃關係不存在之訴，其當事人適格即無欠缺。且系爭245 地號等7 筆土地乃登記為「詹丁丑」所有，系爭264-3 地號土地則登記為「公業詹丁丑」所有，並均有管理人詹玉振、詹欽之記載，此有被上訴人提出及樹林區公所檢送之土地台帳、土地登記簿在卷可稽（本院卷一第251 頁、253 頁、255 頁、261 頁、263 頁、268 頁、269 頁、27
1 頁，本院卷二第38頁至48頁、259 頁至266 頁、268 頁至
275 頁、284 頁至290 頁、292 頁至298 頁、316 頁至324頁、326 頁至333 頁、335 頁至342 頁）。又被上訴人主張系爭土地雖係以「詹丁丑」、「公業詹丁丑」等祭祀公業之外之名義為登記，但「詹丁丑」「公業詹丁丑」具有祭祀公業之性質及事實，並經詹明慧於104 年至106 年期間，依祭祀公業條例第56條第1 項規定，檢具派下員同意書及相關證明文件，向主管機管樹林區公所申報，經樹林區公所查明具有祭祀公業性質及事實而辦理公告徵求異議後，於105 年10月20日、同年10月27日先後核發系爭二公業之派下全員證明書（含派下全員系統表、不動產清冊）；嗣系爭二公業於10
5 年至106 年期間先後均選任詹明慧為管理人及制訂管理暨組織規約，亦經樹林市公所於106 年11月21日、同年12月12日同意備查等情，亦有樹林區公所106 年10月20日暨同年10月27日檢送派下全員證明書函文，及106 年11月21日暨12月12日同意備查函文存卷可稽（原審卷第223 頁至253 頁），及樹林區公所108 年9 月24日檢送系爭二公業歷年申請及備查相關資料足考（本院卷二第5 頁至880 頁），其後系爭土地完成管理人變更登記為詹明慧乙節，亦有土地所有權狀及土地登記謄本足稽（原審卷第15頁至29頁、269 頁至283 頁）。系爭土地現確實分別登記為系爭二公業所有。而按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；又土地登記有絕對之效力，民法第758 條第
1 項、土地法第43條定有明文。另不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項亦有明定。足見為貫徹登記之效力，土地所有權登記名義人，推定適法有此權利，僅不得援以對抗直接前手之真正權利人，但得對其他任何人主張之。是上訴人雖辯稱：祭祀公業「詹丁丑」並非係爭245 地號等7 筆土地之真正所有權人云云，惟系爭二公業既已辦竣系爭土地之所有權登記，推定適法有各該土地所有權，且該土地所有權登記迄未經法定程序予以塗銷，自係合法所有人，並得本於所有權作用行使權利，並排除其權利之侵害。然因系爭土地現有系爭租約登記存在，已致被上訴人就系爭土地所有權或管理權行使產生不安狀態，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則被上訴人提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益。上訴人抗辯被上訴人無資格提起本件訴訟云云，自有誤會。
四、再查，上訴人於92年間向樹林區公所就系爭土地辦理系爭租約登記（租期92年1 月1 日至97年12月31日，屆期續為登記）一節，有私有耕地租約及土地登記謄本可稽（原審卷第25
5 頁、269 頁至283 頁）。然被上訴人主張系爭二公業原管理人詹欽於38年12月21日死亡，核與戶籍登記簿所載相符（本院卷一第155 頁）；系爭二公業並迄至105 年至106 年間始重新選任詹明慧為管理人及制訂「管理暨組織規約」，並於106 年11月21日及12月12日經樹林區公所同意備查乙節，亦已於前述，故自詹欽於38年12月21日死亡後迄至106 年重新選任管理人期間，自無人得以代表系爭二公業與他人簽訂耕地租賃契約，洵屬明確。且經檢視系爭租約最早可稽文獻，係上訴人之父詹竹根於44年1 月1 日起即向樹林區公所辦理耕地租約登記（租期44年1 月1 日起至49年12月30日），然詹竹根斯時所提出之耕地租約登記簿係記載「出租人祭祀公業詹丁丑管理人詹欽」，卻無出租人或管理人之簽名用印；嗣上訴人於92年間辦理系爭租約登記（租期92年1 月1 日至97年12月31日），亦無任何出租人或其管理人簽名用印等情，已有樹林區公所108 年4 月3 日函檢送之耕地租約登記簿、私有耕地租約暨其附頁、三七五耕地租約登記簿可考（原審卷第321 頁至331 頁）。上訴人於本院亦自承：系爭租約係伊與樹林區公所簽立，租約上關於出租人、法定代理人、管理人等都是公所自行書寫，系爭土地之管理人早已死亡；當時是樹林區公所告知伊及兄弟姊妹得繼承耕地租約，伊和兄弟姊妹就約定由伊一人繼承耕地租約；又父親詹竹根係於40餘年間簽立耕地租約，但當時詹欽已經死亡，故系爭租約效力確實有疑問等語（本院卷一第106 頁、107 頁）。顯見系爭租約並未經土地所有權人同意出租而成立，自難謂有效。被上訴人據此主張系爭租約乃自始無效，核屬有據。
五、另按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又此第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地供非耕作之用，或為轉租，或將耕地借與他人使用，均應構成第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號、56年台上第1520號判例要旨參照）。且按未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效；承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效（最高法院84年度台上字第2584號、92年度台上字第2494號裁判要旨參照）。經查，上訴人前於98年3 月間將系爭245-1 、245 、246 地號等土地面積約300 坪出售予訴外人陳本凱，訴外人陳本凱並於系爭245-1 地號土地上興建大面積之九鳳山瑤台道院等情，已經被上訴人提出上訴人與陳本凱簽訂之土地買賣契約書、及系爭土地地籍圖、道院廟殿分布圖、空照圖、陳本凱名片為證（原審卷第253 頁，本院卷一第179 頁至185 頁），並據上訴人與陳本凱在渠等間臺灣新北地方法院（下稱新北地院）板橋簡易庭105 年度板簡字第1639號損害賠償事件敘明上情，有該簡易判決書可稽（原審卷第259 頁至263 頁），上訴人於本院亦自承：當時陳本凱向伊表示要購買土地來種樹，伊有同意，並有跟他說土地目前無法過戶，之後他就逐步蓋了九鳳山瑤台道院，建物部分面積大約200 坪，另尚有水泥地及庭院等語（本院卷一第
108 頁），自堪認定。另上訴人亦曾於99年7 月25日出具門牌編釘同意書，將其承租之系爭245-1 、246 、264-3 地號土地，同意訴外人許駿勝於上開土地上任意興建房屋使用，並向戶政事務所申請編釘門牌，此有門牌編釘同意書可考（原審卷第265 頁）；其復任由訴外人李福全4 人在系爭245-
1 、252-2 地號土地興建鴿舍、雞舍、鐵皮屋使用，經祭祀公業「詹丁丑」對訴外人李福全4 人提起拆屋還地訴訟（下稱拆屋還地事件），經新北地院板橋簡易庭107 年度板簡字第2976號判決訴外人李福全4 人應將占用上開土地之地上物（地上物占用土地面積合計達271 平方公尺）拆除，並將所占用土地返還予祭祀公業「詹丁丑」確定，有拆屋還地民事判決書足參（本院卷一第55頁至68頁），並經本院調閱該卷宗查明屬實。上訴人於拆屋還地事件亦不否認確有將251-1、252-2 地號土地無償借給李福全4 人使用（見該判決書第
5 頁所載，及拆屋還地事件卷第110 頁）。此外，樹林區公所於107 年5 月3 日至現場勘查土地現場耕作情形，僅部分土地種植農作、香蕉，現況並有多間木造及鐵皮搭設之建物乙節，亦有勘查記錄、現場使用概況、照片可稽（原審卷第83頁至149 頁）。是本件縱認系爭租約有效成立，但綜觀上情，上訴人就系爭土地亦構成未自任耕作之情事明確；且兩造係以單一契約即系爭租約約定系爭土地為承租範圍，則不論上訴人不自任耕作之土地面積多寡，揆諸上開說明，系爭租約應為全部無效。準此，兩造間就系爭土地之租佃關係，即因上訴人不自任耕作而歸於消滅，被上訴人基此而請求確認兩造間就系爭土地之耕地租佃關係不存在，洵堪採憑。
六、綜上所述，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租約關係不存在，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 林哲賢法 官 邱景芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
書記官 陳泰寧