臺灣高等法院民事判決108年度上字第801號上 訴 人即被上訴人 臺北市政府捷運工程局法定代理人 張澤雄訴訟代理人 林倖如律師被上訴人即上 訴 人 環遊市西華館管理委員會法定代理人 王明坤訴訟代理人 劉錦隆律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，上訴人對於中華民國108年5月24日臺灣臺北地方法院107年度訴字第1750號第一審判決各自提起上訴，上訴人臺北市政府捷運工程局並為訴之一部撤回，本院於109年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回臺北市政府捷運工程局後開第二、三項之訴部分及命臺北市政府捷運工程局負擔訴訟費用之裁判（除撤回部分外）均廢棄。
確認民國一O六年十二月二十四日環遊市西華館第八屆第三次區分所有權人會議所為如附表二「系爭決議之修訂條文」欄所示修正規約第2條第5項之決議無效。
民國一O六年十二月二十四日環遊市西華館第八屆第三次區分所有權人會議所為如附表二「系爭決議之修訂條文」欄所示修正規約第2條第9項之決議，應予撤銷。
臺北市政府捷運工程局其餘上訴駁回。
環遊市西華館管理委員會之上訴駁回。
第一審關於命臺北市政府捷運工程局負擔訴訟費用部分（除撤回部分外）、第二審訴訟費用關於臺北市政府捷運工程局上訴部分，由環遊市西華館管理委員會負擔十分之九、餘由臺北市政府捷運工程局負擔。第二審訴訟費用關於環遊市西華館管理委員會上訴部分，由環遊市西華館管理委員會負擔。
事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件上訴人臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）於原審先位依民法第799條之1第3項之規定，請求：臺北捷運新店線七張站聯合開發大樓環遊市西華館（下稱西華館）於民國（下同）106年12月24日召開第8屆第3次區分所有權人會議（下稱系爭會議），所為「頂樓、10樓、B3層每月租金費用每坪新臺幣（下同）1,500元」之決議（下稱系爭費用決議）、如附表二「系爭決議之修訂條文」欄所示修正規約第2條第5項決議（下稱系爭第2條第5項修正決議），及如附表二「系爭決議之修訂條文」欄所示修正規定第2條第9項決議（下稱系爭第2條第9項修正決議，與系爭費用決議、系爭第2條第5項修正決議等合稱系爭決議），應予撤銷；備位依民法第56條第2項、第72條、第148條、公寓大廈管理條例第33條第3款、土地法第97條及系爭規約第15條之規定，請求確認系爭決議應為無效。原審就備位聲明中，判決確認系爭費用決議無效，駁回捷運局全部先位及其餘備位之請求，捷運局就敗訴部分提起上訴，先位請求撤銷系爭決議，備位請求確認系爭第2條第5項、第9項修正決議應為無效（見本院卷第89-91頁）。嗣捷運局於本院審理時，將先位請求撤銷系爭決議，變更為先位請求撤銷系爭第2條第5項、第9項修正決議（即不再請求撤銷系爭費用決議)，有民事變更上訴暨準備一狀可參（見本院卷第95-96頁）。經核捷運局於本院審理時所主張變更先位聲明，即不再請求撤銷系爭費用決議，應屬撤回此部分之訴，經記載於108年11月14日準備程序筆錄後，到場之他造上訴人環遊市西華館管理委員會（下稱西華管委會）既未於十日內未提出異議者，依民事訴訟法第262條第4項規定，視為同意捷運局撤回此部分訴訟，本院自無庸就撤回之此部分更為裁判，應先敘明。
貳、實體方面捷運局於原審起訴及本院主張：
㈠西華館係地上18層地下4層共計693住戶之集合住宅，其中門牌
號碼新北市○○路0段000號2-5樓（即建號分別為新北市○○區○○段000000000號）之4個獨立專有部分（下稱2-5樓）之區分所有權人為臺北市，伊為管理者。環遊市-西華館住戶管理規約於99年12月12日經第1屆區分所有權人會議通過、100年7月15日完成規約報備（下稱100年規約），嗣於104年11月8日修訂（下稱系爭規約）。然西華管委會於106年11月26日召開 106年第8屆第2次區分所有權人會議，因出席未達法定額宣佈流會，嗣於106年12月24日召開系爭會議通過系爭決議（決議全文內容如附表一所示）；其中有關系爭規約第2條第5項、第9項之規定，於系爭決議修正前後之內容對照如附表二所示。伊於系爭決議前，已當場對第一案表示異議。後西華管委會於107年1月25日通知假決議成立，來函請求伊依系爭決議，就西華館屋頂平台、10樓及地下3層設置有供2-5樓專用之冷卻水塔及其馬達機組暨冰水主機（下合稱系爭空調設備），自107年1月起開始繳交每月每坪1,500元之租金共計25萬5,695元。㈡西華館之2-5樓（應有部分比例26%)主要用途為商場；其餘6至1
8樓為住家，2-5樓就西華館共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔比例，既已較高。現系爭決議要求伊每月另支付25萬5,695元，使占西華館權利範圍僅26%之2-5樓，每月卻須負擔租金加管理費共60萬餘元，占管理費收入之58%，其餘應有部分比例74%之區分所有權人，每月只須負擔43萬元，占管理費收入42%，明顯不符比例。再者，系爭空調設備本屬公寓大廈管理條例所指之共用部分，系爭決議卻要求伊就2-5樓（3526.06坪），除每月繳交28萬餘元（按每坪80元計算）管理費外，須另支付25萬5,695元租金，顯失公平，實屬不合理之差別待遇，系爭費用決議內容顯悖於公共秩序、善良風俗，違反誠實信用原則，並構成權利濫用，依民法第72條、第148條規定，應屬無效。且每坪每月繳納1,500元租金之標準，亦違反土地法第97條第1項之強制規定。㈢系爭空調設備係自西華館完成興建時起已合法設置，依訴外人
樺福建設股份有限公司（下稱樺福公司）與買受人簽訂之西華館房屋預定買賣合約書（下稱系爭買賣契約）第6章「分管約定專則」第15、16條及附件六「西華館屋頂層平面圖」約定，足認就系爭空調設備設置於西華館共用部分，為有權使用，於各區分所有權人間有分管契約存在，毋庸繳納使用償金。另本件依系爭規約草約第2條第2項、第15條、100年規約第15條等，可認西華館之起造人於申請建造執照時，已將系爭空調設備使用之西華館共用部分約定為伊之專用部分，符合公寓大廈管理條例第56條第1項規定而成立約定專用權，系爭第2條第5項、第9項修正決議欲變更上開約定專用部分，卻未經伊同意，顯然違反公寓大廈管理條例第33條及系爭規約第15條，應屬無效。
㈣為此，伊於系爭決議修正規約成立後3個月內，依民法第56條第
2項、第72條、第148條、第799條之1第3項、公寓大廈管理條例第33條第3款、土地法第97條及系爭規約第15條等規定，提起本件訴訟，請求確認系爭費用決議為無效，及先位請求撤銷系爭規約第2條第5項、第9項修正決議；並備位請求確認系爭規約第2條第5項、第9項修正決議為無效。並聲明：⒈確認系爭費用決議為無效；⒉先位聲明：系爭規約第2條第5項、第9項修正決議，應予撤銷；備位聲明：確認系爭規約第2條第5項、第9項修正決議，應為無效（原審駁回捷運局先位撤銷系爭費用決議之訴部分，已據捷運局撤回此部分之訴，非本院審理範圍，茲不贅述）。
西華管委會則以：
㈠系爭規約第2條第5項、第9項修正後之條文均為文字代換、刪除
文意不明或具有爭議性文字，與修正前條文規範意旨相去不遠，其中雖第2條第9項修正增加「2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、10樓及B3層等相關設施」等文字，但原條文之「各項設施」本即包括系爭空調設備等；且不論修正前後，均有授權伊訂定管理維護及回饋等辦法，則上開條項修正內容，既未違反公寓大廈管理條例，且對捷運局無顯失公平、權利濫用、違反誠信、比例原則、公共秩序或善良風俗可言。
㈡西華館共用部分之使用者為西華館全體區分所有權人，並未約
定由西華館2-5樓區分所有權人專用，難認捷運局就系爭共有部分有何約定專用之權。另屋頂平台或其他公共設施非供一般居住使用，故使用屋頂平台或其他公共設施之回饋金（或租金），並無土地法第97條第1項之適用，且本件租金標準訂為每月每坪1,500元，係參考西華館社區出租房屋之平均租金，應屬合理。系爭買賣契約僅為樺福公司與買受人間之契約，該等買受人僅占全體區分所有權人約1/3，對其他自地自建之地主無拘束力。就系爭空調設備占用西華館共用部分，各區分所有權人間並無分管契約存在，況共有人間訂立分管契約，將共有物提供給共有人中之1人或數人使用，其他未使用共有物之共有人亦非不得請求給付租金或其他名義之償金，捷運局主張西華館區分所有權人間有分管契約為由，認系爭空調設備可無償使用西華館共用部分並無理由等語，資為抗辯。
原審就捷運局之請求，判決：確認系爭費用決議無效，並駁回
捷運局其餘之訴。兩造就其敗訴部分各自聲明不服，提起上訴。捷運局並為訴之一部撤回，上訴聲明：
㈠原判決關於駁回捷運局後開第二項之訴部分廢棄。
㈡⒈先位聲明：系爭規約第2條第5項、第9項修正決議，應予撤銷。
⒉備位聲明：確認系爭規約第2條第5項、第9項修正決議部分，應為無效。
西華管委會答辯聲明：上訴駁回。
並上訴聲明：
㈠原判決不利於西華管委會部分廢棄。
㈡上廢棄部分，捷運局在第一審之訴駁回。
捷運局答辯聲明：上訴駁回。
兩造所不爭執之事項：
㈠西華館係地上18層地下4層共計693住戶之集合住宅，其中2-5樓
之區分所有權人為臺北市，管理者為捷運局（見原審調字卷第8-41頁之建造執照、使用執照及建物登記謄本）。
㈡西華館屋頂平台、10樓及地下3層設置有供2-5樓使用之系爭空
調設備，經本院108年度上字第38號案件（下稱另案本院）勘驗現場之結果：
⒈系爭空調設備乃2-5樓所屬中央空調系統設備，冷卻水塔設於西
華館屋頂平台、為補充冷卻水塔之使用水而設置之馬達機組設於10樓中繼層機房、及冰水主機設於地下3層空調主機房內（見另案本院卷一第327-335頁之勘驗筆錄及第411-417、433、4
41、457-462、545頁所附現場照片）。⒉系爭2-5樓屬西華館大樓之一部，其1樓大廳及進出大門均與西
華館6-18樓住戶之1樓大廳及進出大門不同（見另案本院卷一第349-353、383頁之現場照片），且各自使用不同之電梯（見另案本院卷一第345-348、361、365-369、373-381、387-389頁之照片），6-18樓住戶所在之1樓大廳設有管理員櫃台並有管理員提供服務，2-5樓所在之1樓大廳則未設有管理員及櫃台（見另案本院卷一第351-353頁照片、第328-330頁之勘驗筆錄）。
⒊西華館屋頂平台無產權登記，除部分供設置2-5樓及捷運設施使
用之「冷卻水塔」外，另設置管線、水錶區、曬衣場、娛樂健身房等供全體區分所有權人共同使用，業經另案本院赴現場勘驗明確（見另案本院卷一第332-333、443-467頁）。
⒋西華館10樓，有專有部分及共用部分；共用部分包括：
⑴0000建號（大公：1-18樓共有）之10樓部分：設有機房（內有
設置消防中繼水箱、飲用水中繼水箱、2樓及3樓之「馬達機組」等）、梯廳、梯間、雨遮（見另案本院卷一第435-441頁之照片）。
⑵0000建號（小公：4-5樓共有）之10樓部分：設有4樓及5樓之中
繼水箱及「馬達機組」、雨遮及管道間（見另案本院卷一第433頁）。
⑶0000建號（小公：6-18樓共有）之10樓部分：有10樓之走廊、
陽臺、梯間、雨遮、電錶箱（見另案原審調解卷第16-21、27頁、另案原審卷一第43-59頁、另案本院卷一第427-429頁），以上均經本院勘驗明確，有勘驗筆錄可憑（見另案本院卷一第332-333頁）。
⑷其中4-5樓之「馬達機組」係置放在屬4-5樓小公之機房內，並
未使用大公（另案本院卷一第433、545頁），此部分馬達機組所占用之範圍屬捷運局所得專用者。另西華館全體住戶之消防管線設置位置占用捷運局所有4-5樓之小公即0000建號部分（見另案本院卷一第433、545頁）。
⑸10樓之共用部分即大公0000建號部分，整體而言，仍由全體區
分所有權人共同使用，僅有一小部分供設置2樓及3樓之「馬達機組」專用（另案本院卷一第435-441頁），面積約3.3平方公尺（見另案本院卷一第332頁、卷二第155頁）。
⒌系爭大樓地下三層，除捷運設施外，只有共用部分，即0000建號（大公）之地下三層部分，包括：
⑴梯間、排煙室、排氣管道、空調主機房（見另案原審調解卷第9
1-92頁及另案原審卷一第56頁、另案本院卷一第411-417頁）。而「空調主機房」之鑰匙由西華館管委會掌管，空調主機房內，目前放置2至5樓之「冰水主機」，面積約53.09平方公尺，其餘空間均閒置，亦經另案本院勘驗現場明確，有勘驗筆錄可憑（見另案本院卷一第330-331頁）。捷運局僅在該空調主機房特定部分放置冰水主機，其餘地下3層之共用部分，仍由全體區分所有權人共用（另案本院卷一第411-417頁）。
⑵0000建號於地下2層之公共空間有專為6-18樓設置之網路機房（
見另案本院卷一第331、419-425頁），並非供1-18樓全體使用；且0000建號於地下4層之大公部分亦有6-18樓專用之飲用水池及揚水馬達設備占用情形；另在地下2層復有6-18樓專用之網路機房空調主機設置在屬於2-5樓專用之小公0000建號上（見另案本院卷一第331、423頁）。
㈢系爭規約、系爭買賣契約，及西華館之建造執照、使用執照等內容如下：
⑴系爭規約於99年12月12日第1屆區分所有權人會議通過、100年7
月15日完成100年規約，嗣於104年11月8日修訂，其中第2條第
5、9項之約定均如附表二原條文欄所示之內容（見原審調字卷第42-47頁）。
⑵系爭買賣契約其中第六章為「分管約定專則」，附件六為「西華館屋頂層平面圖」（見另案原審卷一第107-108、126頁）。
⑶93店建字第297號建造執照卷及變更設計卷內之專有部分、共用
部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，其中起造人於95年11月9日領得使用執照前，最後一次（95年9月）所提出之規約草約第2條第㈡項明定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」（見另案原審卷一第200頁）。
⑷依起造人全體用印之使用執照申請書（見另案原審卷一第208-2
10頁）及所附之竣工查驗表及照片（見另案原審卷一第211-224頁）顯示，其時已有關於系爭空調設備之設置，而依張樞建築師事務所96年6月7日函說明二，表示：「（1）本案因於建照、機電、消防及結構外審時，均已設計商場及捷運站使用之中央空調系統，包含地下室壓縮主機、貫穿各樓層之空調管線以及屋頂之冷卻水塔，且審核通過在案；竣工階段，現場除屋頂供商場使用之四處冷卻水塔未裝置完成外，其餘中央空調系統之設施，包含地下室空調機房、空調壓縮主機、貫穿各樓層之管路…皆已完成。…（3）今本工程擬依原設計設置屋頂商場冷卻水塔四處…請主管機關惠予同意辦理竣工圖面補登備查」（見另案原審卷一第131頁），嗣經新北市政府於96年7月24日辦理現場會勘，以了解現場施作情形是否符合原設計之機電設備圖說，會勘結論：竣工平面圖漏繪之冷卻水塔確為該棟大樓中央空調系統使用，現場管線確依已施工圖施作完成（見另案原審卷一第132-135頁）。另於使用執照卷內，亦有相對應之簽呈（見另案原審卷一第222-224頁）。
㈣西華管委會於106年11月26日召開106年第8屆第2次區分所有權
人會議，因出席未達法定額宣佈流會，另訂於106年12月24日召開第3次會議，並於106年11月27日發文通知區分所有權人。
嗣於系爭會議通過系爭決議（決議全文內容如附表一所示）；其中有關系爭規約第2條第5項、第9項之規定，於系爭決議修正前後之內容對照如附表二所示。捷運局於系爭決議前，已當場對第一案表示異議。
本件之爭點：㈠捷運局請求確認系爭費用決議為無效，是否有理
由？㈡系爭規約第2條第5項是否為冷卻水塔設置於屋頂平台公共空間之專用約定？㈢捷運局先位請求撤銷系爭規約第2條第5項、第9項修正決議，是否有理由？㈣捷運局備位請求確認系爭規約第2條第5項、第9項之修正決議為無效，是否有理由？茲分別析述如下：
㈠捷運局依民法第56條第2項、第72條、第148條規定，請求確認系爭費用決議為無效，為有理由：
⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其
最高意思機關，區分所有權人會議之召集程序、決議方法或其內容違反法令或章程者，依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定，應分別適用民法第56條第1項、第2項之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，或確認該決議無效（最高法院92年度台上字第2517號判決參照）。次按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。
⒉本件西華管委會通知捷運局應自107年1月起，每月繳納25萬5,6
95元，有107年3月9日函可參（見原審訴字卷第67頁）。又捷運局主張其因2-5樓建物作為商場使用，每月繳納之管理費為每坪80元，較住家部分之每坪50元高出1.6倍，每月分攤較高比例之管理費，倘依系爭費用決議執行之結果，將導致應有部分比例26%之2-5樓建物，每月所須負擔60萬餘元即58%之類似管理費用，其他應有部分比例74%之區分所有權人，每月僅須負擔43萬元即42%費用，明顯悖離「共有部分按應有部分比例分擔費用」之原則，而將大部分管理相關費用轉嫁捷運局負擔，顯具比例不相當之不公允現象等語，並有系爭規約可參（見原審調字卷第43頁）。因此，西華管委會自應就系爭費用決議增訂以每坪1,500元計算系爭空調設備使用範圍之收費標準，提出就此部分收費之依據及差別待遇之合理說明，否則難謂無恣意而顯失公平。
⒊西華管委會固抗辯系爭費用決議，其租金標準訂為每月每坪1,5
00元，係參考西華館社區出租房屋之平均租金，應屬合理，且屋頂平台或其他公共設施非供一般居住使用，故使用屋頂平台或其他公共設施之回饋金（或租金），並無土地法第97條第1項之適用云云，惟查：
⑴系爭費用決議係有關公共空間出租費用及管理規定討論案，其
說明為：一、明確規定2-5樓專用冷卻水塔等設施使用及管理維護等規範；二、為解決2-5樓冷卻水塔等設施安置社區公共空間，避免爭議，爰依公寓大廈管理條例規定，明確規範並訂立收費標準；三、頂樓、10樓、B3租金費用每坪1,500元（參考社區大樓出租房屋之租金）等情，有會議紀錄可參（見原審訴字卷第61頁）。然西華管委會並未提出該社區大樓出租房屋之租金資料，系爭費用決議僅以參考社區大樓出租房屋之租金等語，即決議頂樓、10樓、B3租金費用每坪1,500元云云，並無充足之證據可資證明，自難認有據。且西華管委會一方面稱屋頂平台或其他公共設施非供一般居住使用，故使用屋頂平台或其他公共設施之回饋金（或租金），無土地法第97條第1項之適用，但另一方面卻以出租房屋之租金標準作為系爭空調設施使用範圍之收費標準，顯有矛盾而不當；另2-5樓所有權人之臺北市或管理機關捷運局均未與西華管委會就系爭空調設備使用頂樓、10樓、B3之範圍，成立租賃契約，則系爭費用決議逕依社區大樓出租房屋之租金標準而訂租金費用為每坪1,500元，更顯不當。
⑵捷運局因2-5樓建物作為商場使用，每月繳納之管理費為每坪 8
0元，較住家部分之每坪50元高出1.6倍，業如前述，則系爭規約於規定時，顯已慮及2-5樓建物已因商場出入複雜、管理不易之性質，而課與每月分攤較高比例之管理費。但西華管委會並未舉證證明系爭費用決議之合理理由為何？亦未舉證證明除上開管理費之繳納以外，系爭空調系統之設置就西華館之管理、維護，實際上將增加何種、若干之保全服務費、機電耗材費、公設電費或相關管理成本，以致捷運局除每月需按每坪80元繳納之管理費外，尚須支付高達25萬5,695元之租金費用。參以，在屬0000建號於地下2層之公共空間有專為6-18樓設置之網路機房，並非供1-18樓全體使用，及0000建號大公部分亦有6-18樓專用之飲用水池及揚水馬達設備占用情形，另在地下2層復有6-18樓專用之網路機房空調主機設置在屬於2-5樓專用之小公0000建號上（見不爭執事項㈡），而西華管委會除按系爭費用決議對捷運局收取系爭空調設備使用共用部分範圍之費用外，對其餘非屬全體區分所有權人使用，而係供部分區分所有權人使用之共用部分，並未依系爭費用決議收取租金一節，亦為西華管委會所自認（見原審訴字卷第384頁）。則在其未舉證說明何以為如此差別待遇之合理理由時，捷運局使用系爭空調設備之共有部分應負擔額外高額租金，與其他區分所有權人使用共有部分而無須負擔費用，兩者相較，系爭費用決議僅對捷運局收取費用，顯不具正當性與必要性。
⑶系爭會議議題討論第四案為「有關6-18樓管理費用討論案」，
原擬將系爭大廈6至18樓住戶之管理費由每月每坪50元調整為60元，惟該議案因多數否決而未通過，有系爭會議紀錄附卷可參（見原審調字卷第61-62頁）。則系爭會議就6至18樓住戶每月增加10元之管理費，尚無法通過，卻通過對捷運局收取每坪高達1,500元之系爭費用決議，足證西華館區分所有權人會議係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，自係以損害2-5樓區分所有權人為主要目的之權利濫用行為。
⑷從而，西華管委會既未能舉證證明系爭費用決議之必要性及合
理性，即逕自決議任意就系爭空調設備使用範圍按每坪 1,500元之標準收費，而向2-5樓所有人收取高額之費用，致使其加計每月應繳納之管理費後，負擔58%之類似管理費用，其他應有部分比例74%之區分所有權人，每月僅須負擔42%費用，明顯悖離「共有部分按應有部分比例分擔費用」之原則，堪認是項決議係西華館區分所有權人會議藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，而以損害2-5樓建物所有人為主要目的之權利濫用行為，應認已違反民法第148條第1項規定，而屬無效。捷運局依民法第56條第2項、第72條、第148條規定，請求確認系爭費用決議為無效，洵屬有據，應予准許。
㈡系爭規約第2條第5項為冷卻水塔設置於屋頂平台公共空間之專用約定：
⒈按公寓大廈管理條例第3條第3、4、5款分別規定：三、專有部
分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，於設計變更時亦同。同條例第15條第1項、第23條第2項第1款、第56條第1項前段，亦分別定有明文。
⒉經查：
⑴包括0000建號建物在內之西華館建物，經新北市（原為臺北縣
現已改制為新北市，下稱新北市）政府核發93店建字第297號建造執照（下稱系爭建造執照），於竣工後，已經申請新北市政府准予核發95店使字第600號使用執照（下稱系爭使用執照），其中西華館屋頂平台即為0000建號之屋頂平台，屬共用部分，並無產權登記一節，為兩造所不爭執，並有系爭建造執照、系爭使用執照、0000號之土地建物查詢資料等可參（見原審調字卷第8-10、19-30頁）。⑵依西華館全體起造人用印之使用執照申請書暨所附之中央空調
系爭示意圖、竣工查驗表及現場照片等（見原審調字卷第73-121頁）所示，斯時關於系爭空調設備之設置，已竣工完成，系爭屋頂平台已設置有6座冷卻水塔。又張樞建築師事務所於96年6月7日向新北市政府工務局，申請補登系爭使照之部分使用執照所漏繪之屋頂冷卻水塔，其說明：一、變更設計漏繪4座屋頂冷卻水塔部分：①93年5月31日取得系爭建造執照，建照內繪明屋頂設置5座冷卻水塔，其中2座供捷運設施使用，3座供捷運局分回之商場使用。施工圖階段因未來管理之需求，將商場使用之3座冷卻水塔改為4座，但總噸數不變。②95年7月第一次申請變更設計時，圖面漏繪商場使用之四座冷卻水塔，施工單位依變更設計圖只施作2座冷卻水塔，因此竣工圖與現場亦皆只有2座冷卻水塔。③現因實際需要，施作漏繪之4座冷卻水塔，故申請准予補登備查。二、本案補登之4座冷卻水塔應符合內政部營建署96年5月8日營署建管字第0000000000號函釋之規定，說明如下：①本案因於建照、機電、消防及結構外審時，均已設計商場及捷運站使用之中央空調系統，包含地下室壓縮主機、貫穿各樓層之空調管線以及屋頂之冷卻水塔，且審核通過在案；竣工階段，現場除屋頂供商場使用之4處冷卻水塔未裝置完成外，其餘中央空調系統之設施，包含地下室空調機房、空調壓縮主機、貫穿各樓層之管路…皆已完成。②……③今本工程擬依原設計設置屋頂商場冷卻水塔（4處），此已經結構、機電、消防各單位審核通過，並為現場施作完成之中央空調系統末端設備，實屬單一設備產品，並無涉及結構安全、管路貫穿防火區劃或不同使用分區等公共安全之疑慮，比照上述營建署之解釋函，該4座空調冷卻水塔應非屬建築法第7條所稱「建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節工程」之雜項工作物，請主管機關惠予同意辦理竣工圖面補登備查」；嗣新北市政府就上開申請補登系爭使用執照部分使用執照竣工平面圖所漏繪之屋頂冷卻水塔乙案，於96年7月24日辦理現場會勘，以了解現場施作情形，是否符合原設計之機電設備圖說，會勘結論：竣工平面圖漏繪之冷卻水塔確為該棟大樓中央空調系統使用，現場管線確依已施工圖施作完成；新北市政府旋於96年8月15日以北府工施字第0000000000號函謂：就上開申請准予補登系爭使用執照部分使用執照所漏繪之屋頂冷卻水塔乙案，既經貴建築師申請說明稱係於變更設計時疏漏繪製，且經貴建築師簽證說明稱冷卻水塔之施作，符合內政部87年11月2日台內營字第0000000號函釋規定，免申請建造執照，所請本府准予辦理，所附申請圖說本府同意備查等情，有張樞建築師事務所函、新北市政府96年7月30日函暨檢附之 96年7月24日會勘紀錄、西棟屋頂平面圖、96年8月15日函、簽呈等可參（見原審調字卷第88-95頁）。再者，系爭屋頂平台確設有6座冷卻水塔，其中2座供捷運公司使用，4座供2-5樓商場使用一節，復經另案本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄可參（見本院卷第309頁）。是依前揭說明，設置於系爭屋頂平台之6座冷卻水塔，均為原設計設置屋頂，其中商場使用4座，係由原設計之3座改為4座，雖變更設計漏繪，但此變更已經結構、機電、消防各單位審核通過，並為現場施作完成之中央空調系統末端設備，屬單一設備產品，且新北市政府於96年7月 24日辦理現場會勘時，亦認竣工平面圖漏繪之冷卻水塔確為該棟大樓中央空調系統使用，現場管線確已依施工圖施作完成，而准予補登系爭使用執照部分使用執照所漏繪之4座屋頂冷卻水塔，自堪認西華館之起造人於申請建造執照及嗣後變更時，已檢附系爭屋頂平台所設置之6座冷卻水塔標示之詳細圖說，且此6座冷卻水塔，其中2座係供專供捷運局使用，4座係專供 2-5樓商場使用一節，應堪認定。
⑶由西華館起造人之一樺福公司所擬定，用於西華館建物買賣之
系爭買賣契約，其中第6章分管約定專則之第15條屋頂平台使用權屬（如附件六）約定：……二、本大樓、捷運設施及一～五樓之冷卻水塔分別獨立設置於本大樓屋頂平台，其管理使用權分屬大臺北捷運股份有限公司（下稱臺北捷運公司）、一～五樓住戶及本棟大樓全體住戶所有。第16條約定：本大樓之部分公共設施、捷運設施等分別為一～五樓住戶、晶華館住戶、臺北捷運公司專有或與本大樓共有其產權。倘若設置附著於本大樓之捷運設施、設備、晶華館及本大樓四、五樓專用之水箱、設備需維護、整修、保養，本大樓全體住戶應無條件提供其維修通行權，不得以任何理由要求回饋或補貼。且在附件六之「本社區（西華館、晶華館)公共設施各區分所有權人約定持分共有或專有專用」，其中之西華館屋頂層平面圖標示有供西華館1F～5F及臺北捷運公司之冷卻水塔置放使用之位置等情，有系爭買賣契約暨附件六可參（見原審訴字卷第157-209頁）。堪認起造人於出售西華館時，係以透過買賣契約之簽訂，而與買受人就如附件六標示系爭屋頂平台有關設置供捷運設施及一～五樓使用之冷卻水塔範圍，約定分別由臺北捷運公司及一～五樓之住戶專用一節，亦堪認定。
⑷西華館於99年12月12日召開第1屆區分所有權人會議通過100年
規約，並經新北市政府工務局於100年7月15日以新北店工字第0000000000號函准予成立備查在案，有該局106年8月11日新北工寓字第0000000000號函暨檢附之100年規約可參（見原審訴字卷第145-154頁）。100年規約其中第2條第5項規定：本大樓屋頂平台獨立設置之冷卻水塔係供捷運設施，其管理使用權由臺北捷運公司所有，並由使用者負責維護修繕（見原審訴字卷第425頁）。又上開供捷運設施使用之冷卻水塔為臺北市所有，由臺北市政府（下稱北市府）與臺北捷運公司簽訂臺北都會區大眾捷運系統財產租賃契約，而出租予臺北捷運公司使用，亦有該租賃契約書、財產移交清冊等可參（見本院卷第229-241頁）。是100年規約第2條第5項有關供捷運設施使用之冷卻水塔，固約定為非區分所有人之臺北捷運公司專用，但因此部分設備既係臺北市所有，而由北市府出租予臺北捷運公司經營使用，是核此部分規約約定之真意應為供捷運設施使用之該冷卻水塔坐落之使用範圍，約定由系爭設施所有者即西華館區分所有權人之一之臺北市專用。又100年規約第5條第1項規定：共有部分之約定專用或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：⑴依與樺福公司之預售買賣契約書（如附件）或分管契約書或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分約定者（見原審訴字卷第435頁）。亦足認系爭買賣契約就如附件六標示系爭屋頂平台有關設置供捷運設施及一～五樓使用之冷卻水塔範圍，約定分別由臺北捷運公司（即設施所有者臺北市)及一～五樓之住戶專用一節，已經 100年規約就此約定專用部分之範圍及使用主體載明無誤。
⑸西華館於104年11月8日召開區分所有權人會議通過修正100年規
約為系爭規約，其中第2條第5項約定：大樓屋頂平台獨立設置之冷卻水塔係供捷運設施及西華館二至五樓商場共同使用，其管理使用權由西華館二至五樓商場及臺北捷運公司分別所有，並由使用者負責維護修繕。除供捷運設施外，其餘授權管理委員會訂定相關管理辦法（見同上卷第42頁）。益證修正後之系爭規約第2條第5項就系爭屋頂平台獨立設置分別供捷運及商場使用之冷卻水塔，業已明確載明分別約定由臺北捷運公司（即設施所有者臺北市）與2-5樓商場之區分所有權人專用。
⑹西華管委會固抗辯：系爭規約第2條第5項僅係管理使用權之約
定，非專用部分之約定云云。然查，西華館之起造人於申請建造執照及嗣後變更時，已檢附系爭屋頂平台所設置之6座冷卻水塔標示之詳細圖說，且此6座冷卻水塔，其中2座係供專供捷運局使用，4座係專供2-5樓商場使用，且起造人於出售西華館時，以透過買賣契約之簽訂，與買受人就系爭屋頂平台有關設置供捷運設施及一～五樓使用之冷卻水塔範圍，約定分別由臺北捷運公司及一～五樓之住戶專用，嗣100年規約及其後修正之系爭規約，亦載明系爭屋頂平台獨立設置分別供捷運及商場使用之冷卻水塔之範圍，及其使用主體分別為臺北捷運公司（即設施所有者臺北市）與2-5樓商場之區分所有權人，均如前述，則揆諸前揭說明，足認系爭規約第2條第5項確為冷卻水塔設置於屋頂平台公共空間之專用約定，西華管委會上開抗辯，顯不足採。
⑺從而，系爭屋頂平台所設置之6座冷卻水塔，既係西華館之起造
人於申請建造執照及嗣後變更時，已檢附標示之詳細圖說，約定分別由捷運公司及一～五樓之住戶專用，並於100年規約及其後修正之系爭規約載明冷卻水塔之範圍，及其使用主體分別為臺北捷運公司（即設施所有者臺北市）與2-5樓商場之區分所有權人，堪認系爭規約第2條第5項之規定，應係冷卻水塔設置於屋頂平台公共空間之專用約定，且係依公寓大廈管理條例第56條第1項約定為專有部分一節，應堪認定。
㈢捷運局依民法第56條第2項、公寓大廈管理條例第33條第3款之
規定，備位請求確認系爭規約第2條第5項之修正決議為無效，為有理由：⒈按公寓大廈管理條例第33條第3款前段規定：區分所有權人會議
之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。
⒉查系爭規約第2條第5項之規定，既係冷卻水塔設置於屋頂平台
公共空間之專用約定，且係依公寓大廈管理條例第56條第1項約定為專有部分，業如前述，因此，約定專用而使用冷卻水塔設置之系爭屋頂平台區分所有權人即臺北市及其管理者捷運局，均不同意變更此部分專用之約定，則西華館區分所有權人之系爭會議，決議將原條文之「其管理使用權由西華館二至五樓商場及臺北大眾捷運股份有限公司分別所有」刪除，而將有關該專用約定刪除，並將原規定之「由使用者負責維護修繕」、「除供捷運設施外，其餘授權管理委員會訂定相關管理辦法」，分別修正為「其中供捷運設施使用者依大眾捷運法規定辦理，保養維護事宜由臺北大眾捷運股份有限公司負責。西華館二至五樓商場使用之冷卻水塔其保養維護等事宜，由該設備所有權之區分所有權人負責」、「相關維護事宜，應遵守社區所訂定之規約及管理委員會訂定之規定辦理」，依上說明，自不生效力。因此，捷運局依民法第56條第2項、公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，請求確認系爭規約第2條第5項之修正決議為無效，為有理由，應予准許。
⒊又系爭規約第2條第5項修正決議既為無效，兩造及西華館全體
區分所有權人，自不受該決議之拘束，且此無效係自始當然無效，則無效之系爭規約第2條第5項修正決議自無從作為撤銷決議之客體。從而，捷運局先位依民法第799條之1第1項之規定，請求撤銷系爭規約第2條第5項修正決議，自非法之所許。㈣捷運局依民法第799條之1第3項規定，先位請求撤銷系爭規約第2條第9項修正決議，為有理由：
⒈按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費
用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第799條之1第1項規定參照）。又規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。民法第799條之1第3項亦定有明文。準此，倘區分所有權人會議議決修改規約關於區分所有人就共用部分費用應分擔管理費之約定，其內容有上開所列顯失公平情形時，區分所有權人即得依民法第799條之1第3項規定請求法院撤銷該決議。⒉經查，系爭規約第2條係有關專用部分、共用部分、約定專用部
分、約定共用部分及維護所為之規定（見原審調字卷第42頁）。其中第9項原規定：「上開各項設施，除依大眾捷運法規定外，授權管理委員會視情況訂定管理維護及回饋或補助等辦法，另公共設施部分（大公及小公），均由管理委員會管理維護。其中管理權非屬管理委員會者，如社區公益或緊急等需求時，應無償提供並不得要求相關費用，並納入上開管理維護及回饋或補助等辦法」。是依此規定，上開各項設施，除依大眾捷運法規定外，授權管理委員會視情況訂定管理維護及回饋或補助等辦法，另公共設施部分（大公及小公），均由管理委員會管理維護。惟系爭規約第2條第9項修正決議，將之修正為「上開各項設施，除依大眾捷運法規定外，2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、10樓及B3層等相關設施，由管理委員會訂定管理維護及回饋或補助等辦法」。此項修正因刪除「另公共設施部分（大公及小公），均由管理委員會管理維護。其中管理權非屬管理委員會者，如社區公益或緊急等需求時，應無償提供並不得要求相關費用，並納入上開管理維護及回饋或補助等辦法」及增加「2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、10樓及B3層等相關設施」等文字之結果，使管理委員會訂定管理維護及回饋或補助等辦法之範圍僅限於2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、10樓及B3層等相關設施，而排除其他公共設施部分，但西華管委會並未舉證說明其為上開差別待遇之合理理由，且此修正結果，僅使系爭空調設備之所有人臺北市及其管理者捷運局可能因嗣後管理委員會訂定管理維護及回饋或補助等辦法而負擔義務，其餘有使用公共設施部分（大公及小公）之區分所有權人，卻無庸為其他多餘之義務負擔，形成不公平待遇，而依前述，捷運局依系爭規約之約定，已應負擔每坪80元，為其他住戶1.6倍之管理費，且依系爭空調設備之使用位置、面積、使用目的、利用狀況及捷運局已支付較高之管理費等情事觀之，如再依系爭規約第2條第9項修正決議辦理之結果，在使用公共設施部分之區分所有權人中，僅捷運局應受此修正決議之拘束，其他使用者則無適用此決議之餘地，堪認如適用此決議之內容，將使2-5樓之區分所有權人有受額外負擔之虞，致有顯失公平之情形。則捷運局就系爭規約第2條第9項修正決議，既已於系爭會議之106年12月24日當場表示異議（見原審調字卷第61頁），並於107年3月6日提起本件撤銷訴訟（見原審調字卷第2頁之起訴狀收狀戳），未逾3個月法定期間，是其先位依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭規約第2條第9項修正決議，於法自屬有據，應予准許。捷運局此部分先位之訴既為有理由，其備位之訴請求確認系爭規約第2條第9項修正決議為無效，即無庸再予論斷及裁判。
綜上所述，捷運局㈠依民法第56條第2項、第72條、第148條規定
，請求確認系爭費用決議為無效，㈡依民法第56條第2項、公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，備位請求確認系爭規約第2條第5項之修正決議為無效，㈢依民法第799條之1第3項規定，先位請求撤銷系爭規約第2條第9項修正決議，均屬有據，應予准許；至捷運局㈣依民法第799條之1第1項之規定，先位請求撤銷系爭規約第2條第5項修正決議，則無理由，應予駁回。上開捷運局請求㈡、㈢應予准許部分，原審為捷運局敗訴之判決，尚有未洽，捷運局上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。至原判決准許捷運局㈠部分之請求，及駁回㈣部分之請求，而分為兩造敗訴之判決，核無不合。兩造上訴意旨各指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件捷運局之上訴為一部有理由、一部無理由，西
華管委會之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 陳婷玉法 官 謝永昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一（見原審調字卷第61頁）：
第一案：有關公共空間出租費用及管理規定討論案。
說明：
一、明確規定2-5樓專用冷卻水塔等設施使用及管理維護等規範。
二、為解決2-5 樓冷卻水塔等設施安置社區公共空間，避免爭議，爰依據公寓大廈管理條例規定，明確規範並訂立收費標準。
三、頂樓、10樓、B3層每月租金費用每坪1,500元。（參考社區大樓出租房屋之租金）。
四、修正規約第2條第5項：本大樓屋頂平台獨立設置之冷卻水塔分別提供捷運系統及西華館2-5樓商場使用，其中供捷運系統使用者依大眾捷運法規定辦理，保養維護等事宜由臺北大眾捷運股份有限公司負責。西華館2-5樓商場使用之冷卻水塔其保養維護等事宜，由該設備所有權之區分所有權人負責，相關維護事宜應遵守社區所訂定之規約及管理委員會所訂定之規定辦理。
五、修正規約第2條第9項：上開各項設施，除依大眾捷運法規定外，2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、10樓及B3層等相關設施，由管理委員會訂定相關管理維護使用及回饋補助等辦法。
六、臺北市政府捷運工程局代表邱英峰現場第一次發言如下：本（106年度第8屆）第三次區分所有權人會議前經106年10月11日管委會擬案討論時，即就本項次提案經本局管理委員代表當初提出異議表示反對在案，現本次區權會再依此列入本議題提案，其作法顯然據針對性，其召集程序及決議方法不具正當性，違反住戶間平等原則，基於維護市產及市民權益，在此本區權人表示異議且嚴正抗議或區權會仍執意提付表決而漠視權益，其情節已構成訴請撤銷決議之法律上原因及理由，本區分所有權代表在此聲明立場，僅請將以上發言務必納入本次區分所有權人會議記錄，謹上！決議：
一、表決通過。（同意212票、區權比23.66%、反對5票、區權比
20.13%）
二、清點現場報到人數：247戶，區權比45.99%。附表二（見原審調字卷第55頁）：
條項 原條文 系爭決議之修訂條文 修正差異 第2條第5項 本大樓屋頂平台獨立設置之冷卻水塔係供捷運設施及西華館二至五樓商場共同使用，其管理使用權由西華館二至五樓商場及臺北大眾捷運股份有限公司分別所有，並由使用者負責維護修繕。除供捷運設施外，其餘授權管理委員會訂定相關管理辦法。 本大樓屋頂平台獨立設置之冷卻水塔分別提供捷運設施及西華館二至五樓商場使用，其中供捷運設施使用者依大眾運法規定辦理，保養維護事宜由臺北大眾捷運股份有限公司負責。西華館二至五樓商場使用之冷卻水塔其保養維護等事宜，由該設備所有權之區分所有權人負責，相關維護事宜，應遵守社區所訂定之規約及管理委員會訂定之規定辦理。 ①將「其管理使用權由西華館二至五樓商場及臺北大眾捷運股份有限公司分別所有」刪除。 ②將「由使用者負責維護修繕」，修正為「其中供捷運設施使用者依大眾捷運法規定辦理，保養維護事宜由臺北大眾捷運股份有限公司負責。西華館二至五樓商場使用之冷卻水塔其保養維護等事宜，由該設備所有權之區分所有權人負責」。 ③將「除供捷運設施外，其餘授權管理委員會訂定相關管理辦法。」修正為「相關維護事宜，應遵守社區所訂定之規約及管理委員會訂定之規定辦理。」 第2條第9項 上開各項設施，除依大眾捷運法規定外，授權管理委員會視情況訂定管理維護及回饋或補助等辦法，另公共設施部分（大公及小公），均由管理委員會管理維護。其中管理權非屬管理委員會者，如社區公益或緊急等需求時，應無償提供並不得要求相關費用，並納入上開管理維護及回饋或補助等辦法。 上開各項設施，除依大眾捷運法規定外，2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、 10樓及B3層等相關設施，由管理委員會訂定管理維護及回饋或補助等辦法。 ①將「授權管理委員會視情況訂定管理維護及回饋或補助等辦法」，修正為「由管理委員會訂定管理維護及回饋或補助等辦法」。 ②在「由管理委員會視情況訂定管理維護及回饋或補助等辦法」之前增加「2-5樓所屬設置於社區大樓頂樓冷卻水塔、10樓及B3層等相關設施」等文字。 ③刪除「另公共設施部分（大公及小公），均由管理委員會管理維護。其中管理權非屬管理委員會者，如社區公益或緊急等需求時，應無償提供並不得要求相關費用，並納入上開管理維護及回饋或補助等辦法。」