臺灣高等法院民事判決 108年度上字第82號上 訴 人 森築開發股份有限公司法定代理人 魏夢麟訴訟代理人 莊志成律師被 上訴人 周深望（原名：周育鼎）訴訟代理人 裘佩恩律師上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國107 年12月6 日臺灣新北地方法院107 年度訴字第2724號第一審判決提起一部上訴，本院於中華民國108 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣壹佰伍拾玖萬肆仟元本息中逾「新臺幣肆拾貳萬陸仟壹佰元，及自原判決確定翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息」部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之二十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國102 年9 月5 日向上訴人買受坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地之上河園建案（建造執照字號100 股建字第00677 號，下稱系爭建案）A 棟第18樓及地下4 層編號第99、100 號平面式停車位房地（下稱系爭A 不動產）；B 棟第19樓、地下4 層編號第104 號平面式停車位房地（下稱系爭B 不動產，與系爭A 不動產合稱系爭不動產）之預售屋，其中系爭A 不動產契約總價款為新臺幣（下同）21,150,000元，系爭B 不動產契約總價款為10,730,000元，分別簽立房屋土地預定買賣契約書各1 份（下稱系爭A 契約、系爭B 契約，合稱系爭買賣契約）。因系爭不動產有完工後棟距過小等情形，伊無意以減少價金方式繼續履約，經上訴人以台北仁杭郵局000143號存證信函（下稱第143 號存證信函），於106 年5 月18日解除系爭買賣契約。上訴人另依系爭買賣契約第25條約定，自伊就系爭A 、B不動產依序已繳納價款4,060,000 元、2,110,000 元（合計6,170,000 元），各沒收買賣總價款15% 即3,172,500 元、1,609,500 元（合計4,782,000 元）作為違約金，且不返還其餘已繳納款項即887,500 元（4,060,000 －3,172,500 ＝887,500 ）、500,500 元（2,110,000 －1,609,500 ＝500,
500 ），則就其餘已繳納款項合計1,388,000 元（887,500＋500,500 ＝1,388,000 ），於系爭買賣契約解除後，被上訴人已無受領之法律上原因，應予返還。且審酌系爭建案嗣後棟距減少及戶數增加，致雙方未能完成交易，為可歸責於上訴人所致，且縱有跌價或其他支出之勞力及費用，亦屬解約後發生損害，因此依民法第252 條規定，應將違約金酌減至系爭A 及B 不動產買賣總價款3%即634,500元、321,900元，合計956,400 元，逾此部分即3,825,600 元（計算式：4,782,000 －956,400 ＝3,825,600 ），自無受領之法律上原因，亦應返還。爰依民法179 條規定，求為命上訴人返還5,213,600 元（計算式：1,388,000 ＋3,825,600 ＝5,213,60
0 ），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決。原審以上開1,388,000 元於解除系爭買賣契約後，上訴人無法律上原因而收受，且違約金應酌減至系爭A 、B 不動產買賣總價款10 %即2,115,000 元、1,073,00
0 元，合計3,188,000 元，逾此數額部分即1,594,000 元【計算式：（3,172,500 －2,115,000 ）＋（1,609,500 －1,073,000 ）＝1,594,000 】，亦無受領之法律上原因，而判命上訴人應給付2,982,000 元，及其中1,388,000 元，自10
7 年10月27日起；其餘1,594,000 元（原判決原誤載為1,592,000 元，於108 年6 月3 日裁定更正），自原判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就原審判命給付1,594,000 元本息部分不服，提起一部上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人就原審駁回其餘請求部分；上訴人就原審判命給付逾1,594,000 元本息部分，均未聲明不服，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭A 及B 不動產於系爭買賣契約解約時，分別跌價至19,656,708元及10,155,031元，致伊受有跌價損失1,493,292 元（21,150,000－1,965,708 ＝1,493,292 ）及574,969 元（10,730,000－10,155,031＝574,969 ）。又伊委託房屋代銷公司銷售系爭A 及B 不動產，代銷費用分別為1,267,800 元及643,200 元。加計伊因銷售系爭房地予第三人支出之管銷費用損失、稅務損失及被上訴人遲延給付期款之利息損失，伊所受損害已逾系爭買賣契約總價15% 以上。
況系爭買賣契約係按內政部編之預售屋買賣契約書範本，沒收買賣總價15% 作為違約金，且仍不足以彌補伊所受損害。
至於被上訴人前以系爭建案棟距減少及戶數增加為由，主張解除系爭買賣契約，請求伊返還已收價金，經臺灣臺北地方法院106 年度訴字第2006號、106 年度訴字第1793號判決敗訴確定，不得再執此為由請求酌減違約金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠、原判決關於命上訴人給付被上訴人1,594,00
0 元本息部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人於102 年9 月5 日向上訴人買受預售屋型態的系爭不動產，簽立系爭買賣契約，約定系爭A 不動產買賣價款為21,150,000元，系爭B 不動產為10,730,000元，而被上訴人就系爭A 、B 不動產依序已繳納價款4,060,000 元、2,110,
000 元，合計6,170,000 元。又系爭買賣契約因上訴人以被上訴人未依約繳付價金為由，以第143 號存證信函通知被上訴人，依該契約第25條第2 項約定，於106 年5 月18日合法解除契約等事實，為兩造不爭執（本院卷一第203 至第204頁、第95頁），並有系爭買賣契約書、繳款明細表、第143號存證信函附卷可稽（原審卷第25至223 頁、第225 至227頁、第317 至319 頁），堪信為真。
四、被上訴人主張上訴人依系爭買賣契約第25條第2 項第1 款，按買賣價款15% 計違約金即3,172,500 元、1,609,500 元，合計4,782,000 元過高，應依民法第252 條規定，酌減至買賣價款10% 即2,115,000 元、1,073,000 元，合計3,188,00
0 元，並依民法第179 條規定，請求上訴人返還受領逾此數額之款項1,594,000 元本息等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益，故法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高。且於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準。查：
１、系爭買賣契約第25條第2 項第1 款約定：「倘買方有…不按照契約約定之日期付款…，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15% 為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」；同條第3 項約定：「買賣雙方除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」（原審卷第54至55頁、第154 至155 頁）。而系爭買賣契約因上訴人以被上訴人未依約繳付價金為由，以第143 號存證信函通知被上訴人，依上開約定合法解除契約乙情，已如前述。則上訴人即得依該約定自被上訴人已繳納價款中沒收作為違約金。
２、觀之系爭買賣契約第25條第3 項約定：「買賣雙方除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」（原審卷第54至55頁、第154 至155 頁），可見前開約定之違約金係為賠償預定之總額，此復為兩造所不爭執（本院卷一第94頁）。審酌系爭A 及B 不動產於系爭買賣契約解約時，市價分別為19,656,708元及10,155,031元等情，有社團法人新北市不動產估價師公會108 年7 月15日（108 ）估字第019 號估價報告書在卷可考（本院卷二第11頁），並為兩造所不爭執（本院卷二第106 至107 頁）。則系爭A 及B 不動產於系爭買賣契約解約時，分別跌價如前所示，致上訴人受有跌價損失1,493,
292 元（21,150,000－19,656,708＝1,493,292 ）及574,96
9 元（10,730,000－10,155,031＝574,969 ）。又上訴人主張因銷售系爭A 及B 不動產予被上訴人時，另支付銷售服務費1,267,800 元及643,200 元等情，有領款證明在卷可考（本院卷二第101 頁），並為被上訴人不爭執有實際付款（本院二第108 頁），堪信上訴人因系爭買賣契約解除而受有支付前揭銷售服務費之損失。被上訴人雖主張通常同一不動產再賣兩次，不一定會依全部約定比例去計算云云。惟系爭不動產於系爭買賣契約解除後，再行銷售時所支付之服務費為何，與本件系爭買賣契約解除所致上訴人之損害無關。則合計以上，上訴人因解除系爭買賣契約，關於系爭A 不動產部分，所受損害已有2,761,092 元（計算式：1,493,292 ＋1,267,800 ＝2,761,092 ），占系爭A 契約買賣總價款13.05%（計算式：2,761,092 ÷21,150,000＝13.05%，小數點後兩位四捨五入）；關於系爭B 不動產部分，所受損害已有1,218,169 元（計算式：574,969 ＋643,200 ＝1,218,169 元），占系爭B 契約買賣總價11.35%（計算式：1,218,169 ÷10,730,000＝11.35%，小數點後兩位四捨五入）。兼衡上訴人尚應受有於解除系爭買賣契約前被上訴人遲付系爭房地價金期款之利息損失、處理解約紛爭付出之相關勞費成本，暨社會經濟狀況，及被上訴人就系爭A 、B 不動產依序已繳納價款4,060,000 元、2,110,000 元，合計6,170,000 元等情，認為本件違約金以系爭買賣契約總價15% 計算尚屬過高，關於系爭A 不動產部分，應酌減至系爭A 契約買賣總價款14%即2,961,000 元（計算式：21,150,000×14% ＝2,961,000）；關於系爭B 不動產部分，應酌減至系爭B 契約買賣總價款13 %即1,394,900 元（計算式：10,730,000×13 %＝1,394,900 ）為適當。至於上訴人抗辯因銷售系爭房地予第三人，尚受有支出之管銷費用損失，且被上訴人已評估妥適始簽約，未舉證違約金有何顯失公平情事，況約定之違約金為買賣總價15 %，未逾內政部所頒預售屋買賣契約書範本之規定，不應酌減云云。惟上訴人嗣後另行銷售所致情事，均為本件解除系爭買賣契約後所生，與衡量本件上訴人所受損害無關。且內政部頒之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項固記載：「買賣違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（本院卷一第287 頁）。
然違約金是否過高應予酌減，仍應以債權人實際所受之損害作為主要之考量因素，已如前述，則本件綜合兩造所舉各該事證而認應予酌減，始符公平，自不受上開規定或當事人間原先約定比例之拘束。上訴人前開抗辯，均無可取。
３、被上訴人主張上訴人未將系爭不動產銷售，即無受有其他實際損害發生云云。惟民法第216 條第1 項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者係應有狀態，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。則被上訴人如按系爭買賣契約履行支付價金，上訴人本無須再承擔解約前之跌價損害，是於解約前所生跌價損失，對上訴人而言，仍屬損害，不以實際有無交易為斷。又被上訴人主張伊已支付買賣價金共6,170,00
0 元，占總價金19.35%，於完工前，已一部履行云云。惟系爭不動產於106 年1 月4 日建築完成，並於106 年2 月24日辦妥第一次登記乙情，有登記謄本在卷可稽（本院卷一第11
9 至121 頁）。是系爭買賣契約解除前，上訴人本可預期收足其餘80.65%的價金，則除前開認定之違約金數額外，難認被上訴人依約先履行繳付部分款項尚得減輕上訴人其餘損失。再者，被上訴人抗辯因系爭建案完工後棟距過小、戶數過多，與原約定不同，出售價格應有所調整，已使被上訴人權益受有相當損失，違反公平交易法第24條與誠信原則，上訴人對無法完成交易與有過失云云。惟被上訴人以同上事由，主張系爭不動產具有瑕疵，並解除系爭買賣契約，而起訴請求上訴人返還已付價金本息，均經臺灣新北地方法院106 年度訴字第1793號、第2006號判決認無此瑕疵而駁回請求確定等情，有該等事件判決在卷可稽（原審卷第293 至315 頁），並經本院調閱該等事件卷宗核閱明確，被上訴人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，即難認上訴人前開主張屬實。此外，被上訴人主張依不動產投資開發、興建之同業利潤標準，該行業淨利率為10% ，除此之外，上訴人並無其他實際損害云云，惟上訴人所受損害已認定如前，已逾系爭房地買賣總價10% ，被上訴人前開主張，即無可取。
㈡、從而，本件系爭A 及B 買賣契約之違約金，應分別酌減至2,961,000 元及1,394,900 元為適當。則扣除原審已判決確定系爭A 、B 買賣契約應酌減之違約金即2,115,000 元、1,073,000 元，上訴人依系爭買賣契約第25條第2 項第1 款約定，自被上訴人於本件上訴範圍請求返還之已付價款1,594,00
0 元中，沒收1,167,900 元【計算式：（2,961,000 －2,115,000 ）＋（1,394,900 －1,073,000 ）＝1,167,900 】作為違約金，即有法律上原因，被上訴人自不得依民法第179條請求返還。至於上訴人沒收逾上開數額部分即426,100 元（1,594,000 －1,167,900 ＝426,100 元），即無法律上原因，被上訴人依民法第179 條請求上訴人返還，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法179 條規定，請求上訴人返還426,100 元，及自原判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而，原審關於命上訴人給付1,594,000 元本息中逾上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 4 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 邱靜琪法 官 藍家偉正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 5 日
書記官 戴伯勳