臺灣高等法院民事裁定108年度抗字第1402號抗 告 人 李昱螢上列抗告人因與相對人元大商業銀行股份有限公司等間拍賣抵押物聲明異議事件，對於中華民國108年9月10日臺灣新北地方法院108年度事聲字第197號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1 項前段定有明文。又拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理。亦為辦理強制執行事件應行注意事項第57條第2款、第10款、第12款所明定。再者，占有乃對物事實上之管領力，應具備占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之。辦理強制執行應行注意事項第57條第2款、第10款、第12款規定，旨在避免債務人勾串第三人事後以租賃為由以排除點交，關於占有之解釋此時應予限縮，即須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有，否則債務人隨時可勾串第三人主張查封前占有之事實，拍定人之權益將隨時處於不確定之狀態，嚴重影響執行法院公告之公信力。是倘不特定人無從於查封時知悉承租人確實占有之狀態，自應以保護拍定人及債權人之利益為要，於拍賣公告上註記拍定後點交。
二、抗告人異議及抗告意旨略以：相對人元大商業銀行股份有限公司前以原法院107年度司拍字第514號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請強制執行抗告人所有坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍：10萬分之1,648）及其上3856建號建物［建物門牌：新北市○○區○○街000巷00號7樓，權利範圍：全部（下稱系爭建物）。含共有部分3915建號（權利範圍：10萬分之1,660，含停車位編號地下一層117號）、3916建號（權利範圍：10萬分之3,254）、3918建號（權利範圍：萬分之88，含停車位編號地下三層064號）］，經原法院民事執行處（下稱執行法院）以107年度司執字第117053號拍賣抵押物強制執行事件受理（下稱系爭執行事件）。執行法院嗣委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）定於民國108年7月31日進行第1次拍賣，並於拍賣公告附表「使用情形」欄記載：「因法院至現場查封時第三人尚未占有使用該屋，縱於查封後開始占有，仍不得對抗查封效力，故建物部分拍定後點交」等語。惟系爭建物於查封前之106年7月1日即已出租相對人永珅自動化機器有限公司（下稱永珅公司），該公司並將機具放置於系爭建物內以占有使用，因雙方互信基礎良好，租約簽訂及公證日期始晚於實際出租日期，金服公司以「建物部分拍定後點交」為拍賣條件，實有不當，抗告人對該拍賣條件聲明異議，自有理由。執行法院司法事務官以108年7月17日107年度司執字第117053號裁定駁回抗告人之異議，原裁定維持司法事務官駁回異議之處分，均有違誤，爰請求廢棄原裁定等語。
三、本件抗告人主張系爭建物於查封前之106年7月1日即已出租永珅公司，該公司並將機具放置於系爭建物內以占有使用，執行法院不應以建物部分拍定後點交為拍賣條件等語，固據提出經公證之房屋租賃契約（下稱系爭租約）為證。惟系爭建物於107年5月15日即實施查封，系爭租約則於查封後之107年9月18日始行簽訂，有查封筆錄、系爭租約在卷可憑。抗告人雖謂因其與永珅公司互信基礎良好，租約簽訂及公證日期始晚於實際出租日期等語。然抗告人於執行法院107年5月15日至現場實施查封時已到場陳稱：系爭建物由其自行居住使用，並無出租或出借他人，但因太大無法自住，目前無人居住使用等語。經執行法院現場調查後，亦認定系爭建物為裸屋，目前無人居住，屋況良好等情，有查封筆錄、現況照片附卷可稽。執行法院嗣於108年4月12日函請新北市政府警察局新莊分局會同債權人查明系爭建物之實際狀況及占有使用情形，該分局已函復稱：社區主任表示該址現無人使用等語，亦有該分局108年4月30日新北警莊刑字第1083659758號函及函附之房屋現況調查表在卷可佐。參酌抗告人於查封時已明確表示系爭建物由其占有，並未出租或出借他人等語，且經執行法院、新北市政府警察局新莊分局調查、查訪結果，亦認現場為裸屋，無人居住使用等節觀之，足證系爭建物於查封時並未出租或出借他人，現場無人居住使用，永珅公司並無占有使用系爭建物之公示外觀，抗告人主張系爭建物於查封前之106年7月1日即出租永珅公司，該公司並將機具放置於系爭建物內以占有使用等語，核非事實。系爭建物於查封時既由抗告人占有，依上開說明，執行法院於拍定後即應解除其占有，將系爭建物點交於拍定人，不因抗告人、永珅公司於查封後之107年9月18日簽訂系爭租約，約定自查封前之106年7月1日起算租賃期間，或於查封後將系爭建物移轉予永珅公司占有而受影響。則金服公司依執行法院所調查系爭建物查封時之占有狀態，以「建物部分拍定後點交」為拍賣條件，並無不合。抗告人就此聲明異議，洵屬無據。從而，執行法院司法事務官駁回抗告人之異議，原裁定維持司法事務官駁回其異議之處分，均無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 邱景芬法 官 林純如正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 邱品華