臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第1033號抗 告 人 霖遠生技股份有限公司法定代理人 李蒼霖上列抗告人就相對人合作金庫銀行股份有限公司與債務人億潤能源股份有限公司間求償債務強制執行事件，對於中華民國108 年
6 月20日臺灣宜蘭地方法院108 年度執事聲字第15號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院異議及抗告意旨略以：相對人即債權人合作金庫銀行股份有限公司（下稱合作金庫）向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請強制執行債務人億潤能源股份有限公司（下稱億潤公司）所有如原法院107 年度司執字第0000
0 號裁定附表所示房地（下稱系爭房地），經執行法院以10
7 年司執字第13051 號求償債務執行事件（下稱系爭執行事件）受理。惟因伊與億潤公司於民國102 年11月1 日已就系爭房地訂有租約，約定租期自同日起至億潤公司返還新台幣（下同）1500萬元之日止（下稱系爭租賃），且伊公司已支付押租金1500萬元，並斥資購入生技設備經營生化事務，億潤公司迄今尚未清償1500萬元，則伊本於系爭租賃關係，自得續用系爭房屋。詎合作金庫以系爭房地經第三次拍賣無人應買，系爭租賃已影響其抵押權之實行為由，聲請除去租賃關係後拍賣；執行法院並於108 年3 月15日以宜院麗107 司執溫字第13051 號執行命令（下稱系爭執行命令）除去系爭租賃關係。惟系爭房地第三次拍賣底價為2449萬3000元，仍高於合作金庫之系爭抵押權債權額，且實務上亦有拍賣標的訂有租約且不點交，但仍經拍定之案例，故系爭房地無人應買與系爭租賃關係存在無關。且依民法第425 條買賣不破租賃原則，系爭租賃關係於拍定後應仍繼續存在。故系爭執行命令除去系爭租賃關係，自屬不當。伊就系爭執行命令聲明異議，卻遭執行法院司法事務官駁回，伊再為異議，復經原裁定駁回，均有違誤。爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 項、第2 項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議解釋第304 號解釋理由書參照）。
三、經查，億潤公司前於88年1 月20日以其所有系爭房地設定擔保債權總金額最高限額2300萬元之第一順位抵押權（下稱系爭抵押權）予合作金庫，此有土地及建物登記謄本可稽（見系爭執行事件卷第3 頁至9 頁）。嗣抗告人於102 年11月1日與億潤公司簽訂系爭租賃契約，則有抗告人提出之房屋租賃契約書可按（見系爭執行事件卷第77頁至78頁）。是系爭租賃契約係在系爭抵押權設定之後始成立，洵無疑義。又合作金庫持原法院106 年度司執字第3508號債權憑證，以系爭執行事件聲請強制執行拍賣億潤公司所有系爭房地，執行法院並於拍賣公告上註記系爭租賃存在、拍定後不點交等情，此有拍賣公告可稽（系爭執行事件卷第108 頁至111 頁、12
5 頁至127 頁背面、142 頁至144 頁背面、159 頁至161 頁）。審酌執行法院此項拍賣條件，因將使應買人於拍定後無法自由就系爭房地使用收益，衡情自足以影響一般人投標買受系爭房地之意願；且系爭房地先後經第一次拍賣定底價3827萬元，第二次拍賣減價後定底價3061萬6000元，第三次拍賣再次減價定底價2449萬3000元，均無人應買，並於108 年
2 月13日行公告應買程序等情，亦有前揭各次拍賣公告，及三次拍賣筆錄足稽（系爭執行事件卷第122 頁、141 頁、15
8 頁）。則以上開無人應買之事實，亦可徵系爭租賃關係已對合作金庫實行抵押權產生影響。況合作金庫於系爭執行程序聲請執行之債權額為1571萬5448元及自106 年2 月22日起按年息3.695 ％計算之利息，及逾期超過6 個月以上即另按上開利率20％計算違約金（系爭執行卷第17頁），經概算其本息及違約金迄今已近1800萬元，如再加計稅費更將高於此數，而系爭房地果再為減價拍賣，其底價已未足2000萬元，亦堪認合作金庫債權恐有未足額清償之虞。從而合作金庫於
108 年3 月6 日以系爭租賃影響其抵押權之實行而聲請除去後拍賣，執行法院以系爭執行命令除去系爭租賃權（見系爭執行事件卷第175 頁、179 頁），自核於法並無不合。至民法第425 條第1 項所規定買賣不破租賃，乃以租賃合法存在為前提，與租賃契約是否應予除去之認定無涉。則抗告人執此抗辯系爭租賃不應除去云云，不能採取。
四、綜上，執行法院司法事務官裁定（處分）駁回抗告人對除去系爭租賃權之異議，並無不合，原裁定予以維持，自無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 沈佳宜法 官 邱景芬正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 108 年 8 月 26 日
書記官 陳泰寧