臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第308號抗 告 人 陳博文上列抗告人因強制執行聲明異議事件，對於臺灣新北地方法院中華民國107年12月18日107年度事聲字第240號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨：第三人中華成長三資產管理股份有限公司聲請原法院106年度司執字第148924號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣債務人何鶯生所有新北市○○區○○○路○○巷○○號未保存登記建物（下爭系爭建物，查封建號：2294號），已在民國（下同）107年9月7日以新台幣（下同）36萬元拍定。系爭建物坐落新北市○○區○○段○○○號土地（下爭系爭土地），該地係第三人陳發（歿）遺產，陳發生前將土地出租予他人搭建系爭建物，嗣由何鶯生取得該屋事實上處分權；抗告人為陳發後代，繼承系爭土地所有權與租地建屋契約關係，遂於107年10月23日具狀行使優先承買權、購買系爭建物。原法院司法事務官認為優先承買權係抗告人與其他陳發繼承人公同共有，抗告人不得單獨優先承買，遂以107年11月7日106年度司執字第148924號裁定駁回其聲明（下稱司法事務官裁定）。抗告人聲明異議，亦遭原裁定駁回。但是，上開裁定均有違誤，爰提起抗告，請求廢棄原裁定云云。
二、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」、「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」，土地法第104條第1項、民法第426之2條第1項、第828條第3項定有明文。次按公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第828條第2項（修正後移列為第3項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（高法院99年度台上字第1469號判決意旨參照）。又按公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，（舊）民法第828條第2項規定甚明，原審既認定被上訴人何吳河就系爭土地七筆之共有權，係共同繼承其被繼承人何吳興之應有部分而取得，依民法第1151條規定，該被上訴人在分割遺產前，對於系爭土地何吳興之應有部分，與其他繼承人為公同共有，則其基於繼承就被繼承人何吳興應有部分之公同共有，而行使其優先承買權，有民法第（舊）828條第2項之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院69年度台上字第1252號判決意旨參照）。再按繼承人繼承被繼承人之土地應有部分，於遺產分割前，與其他繼承人公同共有該土地應有部分，其於遺產分割時，是否分得該土地之應有部分仍屬未定，而有待全體繼承人之協議定之。倘公同共有人於遺產分割時未取得該土地之應有部分，卻於遺產分割前行使優先承買權，而得買受該土地之另筆應有部分，亦與土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法目的在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純目的有違（最高法院100年台再字第24號判決意旨參照）。
三、經查：㈠系爭土地原始所有權人為陳發，陳發於40年8月19日死亡，
系爭土地係由其子即第三人陳清乞、陳崑生、陳添丁、陳守義繼承，每人應有部分均四分之一。系爭建物位於系爭土地上，現由何鶯生取得該屋事實上處分權。嗣陳發後代陳崇常等人訴請何鶯生拆除系爭建物、返還不當得利等情，經本院104年5月15日102年度重上字第373號判決駁回陳崇常等人請求確定（下稱前案確定判決，見本院卷第15-30頁判決書）。依前案確定判決理由，陳發生前將系爭土地出租予他人搭建系爭建物，嗣由何鶯生取得該屋事實上處分權；故陳發繼承人應受租地建屋契約所拘束，不得請求何鶯生拆屋還地（見前案確定判決第9-11頁）。堪認系爭土地所有權人陳發生前與他人訂立租地建屋契約，故租地建屋契約相關權利（含優先承買權）已由陳發全體繼承人共同繼承。
㈡其次，抗告人父親為陳冬榮，陳冬榮父親為陳清乞，亦有戶籍謄本與身分證可考（見系爭執行事件影印卷第6-7頁）。
抗告人迄未證明租地建屋契約各項權利已由其單獨取得，或是其他繼承人同意由其單獨行使權利；則抗告人於107年10月23日具狀，僅以其個人名義行使民法第426條之2第1項優先承買權（見系爭執行事件影印卷第5頁），於法不符。
㈢再其次，抗告人為系爭土地共有人之一，應有部分僅1/36（
見系爭執行事件影印卷第8頁），亦與土地法第104條第1項後段「基地所有權人」要件不符。至於土地法第34條之1第4、5項規定，純係共有人「應有部分買賣」、「潛在應有部分買賣」之優先承買權規定；本件並不涉及系爭土地共有人購買其他共有人之應有部分、潛在應有部分。則抗告人援引上開規定，主張其有權單獨行使優先承買權云云（見原審卷第15頁）；顯係誤解法規，故為本院所不採。
四、從而，司法事務官裁定駁回抗告人聲明優先承買權，並無違誤；原裁定駁回抗告人對之聲明異議，亦無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第二十庭
審判長法 官 吳燁山
法 官 王漢章法 官 林玉蕙正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
書記官 鄧瑄瑋