臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第315號抗 告 人 黃祝上列抗告人因與相對人星展（台灣）商業銀行股份有限公司等間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國107 年12月28日臺灣新北地方法院107 年度事聲更一字第2 號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、幅射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告，為強制執行法第81條第2 項第1 款所明定。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用情形，依形式觀察或通常之調查方法所得知悉足以影響交易之特殊情事，加以記載於拍賣公告，惟逾此範圍或非通常調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。次按拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第69條及第113 條分別定有明文。該法第69條之規範理由係因應買人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險。準此可知，執行法院拍賣不動產時，倘已將依通常調查方法所得知悉足以影響交易之特殊情事，記載於拍賣公告，即合於強制執行時應遵守之程序，而無不法，至若另有其他為執行法院所不知之情事，應由應買人於拍賣前自行查明，並自行負擔瑕疵存在之危險。
二、經查相對人星展（臺灣）商業銀行股份有限公司（下稱星展銀行）聲請拍賣相對人蔡富凱（下稱蔡富凱）所有如附表所示之房地（下稱系爭房地，案列原法院105 年度司執字第00000號），原法院乃於105 年3 月28日命星展銀行與蔡富凱，於同年8 月28日命勤茂不動產估價師事務所查報系爭房屋有無非自然死亡情事，星展銀行陳報無法得知，勤茂不動產估價師事務所於其出具之估價報告陳稱經查詢臺灣凶宅網站，未查得系爭房屋有非自然死亡之資訊（下稱星展銀行等2人查報系爭房地狀況，見原法院司執字卷第55至56、87至89、65、109 頁），蔡富凱則未陳報。嗣臺灣金融資產服務有限公司（下稱臺灣金資公司）受原法院委託執行拍賣，於10
5 年10月26日在拍賣公告上記載星展銀行等2 人陳報系爭房地狀況，並加註由於債權人與債務人願意揭露之資訊未必完全真實，應買人應於投標前至現場查訪，多方蒐集資訊，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，得標後不得再執此理由異議等語（下稱系爭拍賣公告，見原法院司執字卷第188頁），並於105 年11月16日拍定予抗告人（下稱系爭拍賣程序，見原法院司執卷第187 至206 頁），業經本院依職權調卷上開執行卷宗查證無訛。足見臺灣金資公司已將其依通常調查方法，就建物內有無非自然死亡之調查所得，載明於拍賣公告，自無違反強制執行法第81條第2 項第1 款之情事，至於其他資訊，應由應買人自行查明，並自負瑕疵存在之危險，執行法院並無窮盡方法調查之義務。抗告人以執行法院未盡調查義務並將系爭房屋曾發生非自然死亡之情載明於拍賣公告為由，主張執行程序有瑕疵，聲請撤銷拍賣程序，自屬不應准許。原法院司法事務官准其所請，於106 年月5 月
1 日以105 年度司執字第22489 號裁定（下稱原處分）撤銷系爭拍賣程序，自有未洽，原裁定因認星展公司異議為有理由，廢棄原處分，並駁回抗告人之聲請，其理由雖未盡允洽，惟結論並無二致。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
三、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 吳素勤法 官 何君豪附表：
┌─┬─────────────────┬─┬────┬────┬──────┐│編│ 土 地 座 落 │地│面 積│權 利│最低拍賣價格│├─┼───┬────┬──┬──┬──┤ ├────┤ │ ││ │縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號│目│平方公尺│範 圍│（新臺幣元）││ ├───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┼──────┤│號│新北市│中和區 │南勢│ │ 8 │建│1644.81 │10000 分│ ││ │ │ │ │ │ │ │ │之136 │ │├─┼───┼────┴──┴──┴──┴─┴────┴────┴──────┤│1 │備考 │ │└─┴───┴────────────────────────────────┘┌─┬──┬─────┬───┬─────────────┬──┬──────┐│編│ │ 基地座落 │建築式│建物面積（平方公尺） │權利│最低賣價格 │ ││ │建號│----------│樣主要├───────┬─────┤ │ ││號│ │ │建築材│樓層面積 │附屬建物主│範圍│（新臺幣元）││ │ │ 建物門牌 │料及房│ │要建築材料│ │ ││ │ │ │屋層數│合 計 │用途 │ │ │├─┼──┼─────┼───┼───────┼─────┼──┼──────┤│1 │51 │新北市中和│鋼筋混│第二層：74.88 │陽台（8.37│全部│ │○ ○ ○區○○段8 │凝土造│合 計：74.88 │） │ │ ││ │ │地號 │7 層樓│ │ │ │ ││ │ │----------│、住家│ │ │ │ ││ │ │新北市中和│用 │ │ │ │ │○ ○ ○區○○路 │ │ │ │ │ ││ │ │240 之5 號│ │ │ │ │ ││ │ │2 樓 │ │ │ │ │ ││ ├──┼─────┴───┴───────┴─────┴──┴──────┤│ │備考│含共同使用部分81、83建號、停車位編號5 │└─┴──┴─────────────────────────────────┘正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 108 年 4 月 1 日
書記官 陳奕伃