臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第617號抗 告 人 李義德上列抗告人因相對人即債權人永豐商業銀行股份有限公司與相對人即債務人呂錫奇即呂錫琦間給付簽帳款強制執行事件聲明異議，對於中華民國108 年4 月3 日臺灣新北地方法院108 年度事聲字第50號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及原法院司法事務官於民國一○八年一月十八日所為一○七年度司執字第九九○七一號裁定關於駁回抗告人請求將原法院一○七年度司執字第九九○七一號強制執行事件所訂新北市○○區○○路○○○巷○○○號四、五樓房屋之拍賣條件改為拍定後不點交之異議部分廢棄。
其餘抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔二分之一，餘由相對人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明異議及本件抗告意旨略以：原法院107年度司執字第99071 號債權人永豐商業銀行股份有限公司與債務人呂錫奇（原名呂錫琦）間給付簽帳款強制執行事件（下稱甲執行事件），就執行標的物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號4、5樓房屋（下稱系爭4、5樓房屋）、頂樓加蓋建物及坐落基地（下合稱系爭執行標的物）之拍賣條件，訂為系爭4、5樓房屋及頂樓加蓋建物拍賣後點交，然系爭執行標的物原為伊所有，雖於民國（下同）105 年5 月6日依買受人即第三人周恭印之指示，將系爭執行標的物所有權移轉登記於甲執行事件債務人呂錫奇名下，惟周恭印迄未交付尾款，伊尚未交屋，呂錫奇從未占有使用系爭4、5樓房屋及頂樓加蓋建物，系爭4、5樓房屋及頂樓加蓋建物自查封前迄今均由伊占有使用，伊有合法占有權源，而對上開拍賣條件聲明異議，請求將系爭4、5樓房屋及頂樓加蓋建物之拍賣條件改為拍定後不點交，詎原法院司法事務官以系爭4、5樓房屋及頂樓加蓋建物於查封時為空屋為由，於108年1月18日以107年度司執字第99071號裁定（下稱原處分）駁回其聲明，伊對之提出異議，原法院仍維持原處分，以原裁定駁回其異議，為此提出抗告，請求廢棄原裁定及原處分等語。
二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1 項前段定有明文。又占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1 規定參照）。準此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後再決定拍定後是否點交。而占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實，應具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之。再強制執行程序中關於不動產之拍賣點交，其性質與因訴訟結果而為交付標的物之執行迥異，如該項拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強行點交該物與買受人或債權人（最高法院50年度台抗字第284號、72年度台抗字第337號裁定參照）。
三、經查：㈠關於抗告人請求將系爭4、5樓房屋拍賣條件改為拍定後不點交部分：
依甲執行事件107 年9 月20日執行筆錄記載，執行人員於該日履勘系爭4、5樓房屋時，「經債權人代理人導往至現場原屋主李義德（按即抗告人）在。至現場履勘房屋使用情形與106 年6 月15日筆錄內容相同無有變更。」等語（見甲執行事件卷影本第14、15頁）。又系爭執行標的物前係經原法院106 年度司執全字第319 號假扣押執行事件（下稱乙執行事件）於106 年6 月15日予以查封在案，而該查封筆錄記載：「…㈡其他：據到場李義德（按即抗告人）…陳稱查封房屋伊係原屋主，查封房屋1 樓至5 樓僅能以1 樓屋內樓梯至各層樓進出。房屋4、5樓現為空屋無人居住，惟頂樓有增建，增建部分由李義德出租予中華、台灣大哥大、遠傳為基地台使用，租金現仍由李義德收取，且無足以影響交易特殊情事，另本件房屋係整棟賣予第三人周恭印、林庭廣，而債務人係指定登記名義人，第三人至今尚欠買賣屋款約六百萬元，目前房屋全棟均未點交予買受人、債務人，房屋全棟現仍由伊管理使用。…」等語（見乙執行事件卷第48至49頁），參以乙執行事件前經執行人員於106 年5 月23日至系爭執行標的物進行現場勘測，該日執行筆錄（勘測）記載：「…經至查封現場發現422 巷51號其2 樓至5 樓公共進出門均封閉無法自公共樓梯進出，經詢問隔鄰稱51號2-5 樓之進出口僅能自51號1 樓內進入，其他無進出口，並外觀本件頂樓有增建。…」等語（見乙執行事件卷第30頁），可見系爭4、5 樓房屋於106 年6 月15日乙執行事件查封時，查封筆錄記載係據該棟房屋原屋主即抗告人陳稱系爭4、5樓房屋無人居住等語，且由該查封筆錄記載系爭4、5樓房屋須經由事實上由抗告人管理使用之同棟1 樓房屋內樓梯方能進出，全棟房屋均未點交買受人、債務人，仍由抗告人管理使用等情，及迄107 年9 月20日甲執行事件履勘現場時，系爭4、5樓房屋使用情形仍與106 年6 月15日乙執行事件查封時相同等情，足認依該等筆錄所記載系爭4、5樓房屋之占有公示外觀，應足以供他人辨識於查封時抗告人對系爭4、5樓房屋有事實上管領力，另依抗告人所提不動產買賣契約書、協議書（見甲執行事件卷影本第25至33頁），亦足徵抗告人在查封前即占有系爭4、5樓房屋，且其並非為系爭執行事件之債務人呂錫奇而占有，依上開說明，執行法院尚難依強制執行法第99條規定於拍定後強行點交系爭4、5樓房屋，是抗告人就甲執行事件所訂系爭4、5樓房屋之拍賣條件為拍定後點交部分聲明異議，請求將系爭4、5樓房屋之拍賣條件改為拍定後不點交，核屬有據。
㈡關於抗告人請求將頂樓加蓋建物之拍賣條件改為拍定後不點交部分：
查甲執行事件拍賣標的物包括系爭4、5樓房屋、頂樓加蓋建物及坐落基地，拍賣公告載明：「…拍定後房屋4、5樓係空屋故點交，其餘部分均不點交」等語（見甲執行事件卷影本第36至37頁），可見甲執行事件就頂樓加蓋建物之拍賣條件，本即訂為拍定後不點交，是抗告人再請求將頂樓加蓋建物之拍賣條件改為拍定後不點交，顯有誤會，自不能准許。
四、綜上所述，抗告人就甲執行事件拍賣公告聲明異議，請求將系爭4、5樓房屋之拍賣條件改為拍定後不點交部分，為有理由，應予准許；其請求將頂樓加蓋建物之拍賣條件改為拍定後不點交部分，則屬無據，不應准許。上開應予准許部分，原裁定維持原法院司法事務官所為駁回抗告人此部分聲明異議之原處分，而駁回抗告人之異議，尚有未洽，抗告意旨指摘原裁定關此部分為不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定及原法院司法事務官關此部分之原處分廢棄，發回原法院，由司法事務官另為適法之處理。至於上開不應准許部分，原裁定維持原法院司法事務官所為駁回抗告人此部分聲明異議之裁定，而駁回抗告人之異議，並無不合；抗告意旨指摘原裁定此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為一部有理由，一部無理由，爰裁定如
主文。中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第十九庭
審判長法 官 潘進柳
法 官 游悅晨法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 任正人