臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第845號抗 告 人 臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人 李增昌代 理 人 許清正上列抗告人因與相對人陳思慧間拍賣抵押物強制執行事件，聲請終止相對人與第三人鄭當興間租賃關係，對於中華民國108年6月10日臺灣士林地方法院108年度執事聲字第76號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及臺灣士林地方法院司法事務官民國108年5月22日所為107年度司執字第40856號裁定均廢棄。
相對人陳思慧與第三人鄭當興間就坐落臺北市○○區○○街○○○號8樓之租賃契約應予終止。
聲請、異議及抗告費用由相對人負擔。
理 由
一、抗告人聲請、異議及抗告意旨以：相對人以其所有原法院司法事務官108年5月22日所為107年度司執字第40856號裁定附表所示不動產（下稱系爭不動產），於民國106年9月6日設定擔保債權總金額新臺幣（下同）240萬元之第2順位最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予抗告人後，於107年6月30日將其中31862建號建物（下稱系爭建物）出租予第三人鄭當興（下稱系爭租賃關係），致執行法院於107年度司執字第00000號拍賣抵押物強制執行事件（下稱本件執行事件）所定系爭建物拍賣條件為拍定後不點交，第1次拍賣結果為無人應買，影響系爭抵押權之實行，爰依民法第866條第2項規定，聲請終止該租賃關係等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固得成立租賃關係。但抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項明文規定。查債權人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）持原法院107年度司拍字第160號許可拍賣抵押物強制執行裁定，聲請本件執行事件，實行抵押權。抗告人乃於107年12月24日持原法院107年度司促字第13159號確定支付命令，聲明參與分配及實行系爭抵押權，有該確定支付命令、系爭不動產登記第二類謄本、他項權利證明書及抵押權設定契約書等在卷可稽。本件執行事件因系爭租賃關係存在，致系爭不動產之108年2月25日第1次拍賣條件定為：「31862號建號拍定後不點交（第三人鄭當興於租賃關係占有中，租期自107年6月30日起，迄110年10月31日止，租金每月新臺幣50,000元，並以欠款抵繳租金約定：債務人前向承租人借款新臺幣200萬元，雙方同意訂立租約，每月扣抵房租5萬元，共計40個月，以還清欠款。」等語，該次無人應買。抗告人乃為本件聲請，執行法院駁回其聲請。同年8月19日續行實施第2次拍賣以相同條件，系爭不動產最低拍賣價格為3,029萬元，仍無人應買。執行法院嗣以相同拍賣條件，定同年10月21日第3次拍賣，最低拍賣價格2,424萬元有各該次拍賣公告及不動產拍賣筆錄在卷按。徵諸聯邦銀行之最高限額抵押權擔保總金額為3,108萬元，抵押債權迄108年6月30日（下同）本息約為2,390萬1,707元、假扣押執行費1萬4,400元、本件強制執行聲請費17萬1,776元；抗告人最高限額抵押權擔保總金額為240萬元抵押債權本息約為207萬0,404元、強制執行聲請費1萬5,098元；第3位抵押權人詹福來最高限額抵押權擔保總金額為360萬元，抵押債權本息約為284萬2,575元，有各該債權人民事強制執行聲請狀、參與分配行使抵押權聲請狀、陳報狀等件可憑，合計約為2,986萬5,960元，已遠高於第3次拍賣最低價額達約五百六十二萬餘元，此固為原審及司法事務官裁定時所未及見，惟系爭不動產中僅系爭建物可供使用收益，其他為系爭建物基地，如系爭建物因系爭租賃關係而不點交，且系爭租賃關係租金係以抵充債務方式給付，拍定人於取得系爭不動產所有權後，於租賃期間無從使用收益，觀諸系爭不動產歷經2次拍賣均無人應買，及第3次拍賣最低拍賣價格遠低於抵押債權等總額，顯然已影響抗告人抵押權之實行，抗告人依上開規定，聲請終止之，洵屬有據。抗告意旨指摘原裁定及司法事務官裁定不當，聲明求予廢棄，非無理由，爰由本院將原裁定廢棄，裁定如主文第2項所示。
三、據上論結，本件抗告為有理由。依民事訴訟法第492條、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 18 日
民事第一庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 曾錦昌法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 108 年 9 月 18 日
書記官 何家娟