臺灣高等法院民事判決108年度重上更三字第105號上 訴 人 鄭玲宜訴訟代理人 黃宗哲律師被 上訴 人 鍾大双
宋亞明
林和雄
簡李英蘭張文芳
王政修王玉蓮楊春風張清發葉貴枝陳菁菁呂杜慧齡呂佳儒上13人共同訴訟代理人 林福地律師被 上訴 人 朱育苹
胡慧中李青俊陳芳妹
陳鋒川陳麗芳上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國101年2月17日臺灣士林地方法院100年度訴字第47號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院於109年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人甲○○、丙○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地（下稱系爭土地）為ＯＯＯＯ社區（下稱系爭社區）全體區分所有權人所共有，兩造均為系爭社區之區分所有權人。上訴人未經全體共有人同意，無權占用系爭土地如附圖所示C1-1至C1-9、C-13土地（下合稱C1土地）部分，及在其上增建如附圖所示C1-1至C1-9、C1-13地上物（下各以編號稱地上物）。爰依民法第767條第1項、第821條規定，求為命上訴人拆除C1-1、C1-3、C1-6、C1-7、C1-9地上物（下稱系爭地上物，所坐落土地合稱C1-1等土地）之判決（被上訴人原請求上訴人拆除C1-1至C1-9、C1-13地上物並返還C1土地，本院更二審判決上訴人應拆除系爭地上物部分，並駁回被上訴人請求上訴人拆除C1-2、C1-4、C1-5、C1-8、C1-13地上物及返還C1土地部分，經最高法院108年度台上字第22號判決廢棄上訴人針對本院更二審判決命其拆除系爭地上物之上訴部分，發回本院更為審理，並駁回被上訴人之上訴確定，故本件除拆除系爭地上物部分外，餘均非本院審理範圍，不予贅述）。
三、上訴人則以：系爭地上物於系爭社區興建完成時即已存在，非伊增建，建商於出售房屋時，已就C1-1等土地與各承購戶約定由伊前手分管使用，共有人間存有分管協議，伊非無權占有。C1土地雖為法定空地，部分區域屬不得設置阻礙物之安全梯出入通路或防火間隔，惟系爭土地上其他增建物已使此部分區域失其原有效用，被上訴人訴請拆除系爭地上物於共有人並無利益，且破壞既存建物結構之完整性，顯有濫用權利等語，資為抗辯。
四、原審依被上訴人所請為上訴人敗訴之判決，即判命上訴人拆除系爭地上物，上訴人不服，全部提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、查系爭土地為系爭社區全體區分所有權人所共有之基地。上訴人於93年10月8日以買賣為原因，取得系爭社區內臺北市○○區○○○路0段000○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）及系爭土地之應有部分，而為系爭社區之區分所有權人，系爭社區於90年12月15日召開90年度區分所有權人會議（下稱90年間會議），就討論議題：「關於B1（即系爭社區內同段000之0號1樓房屋，下稱000之0號0樓房屋）、C1（即系爭房屋）使用部分，是否應加收管理費問題」，決議：「C1總共加收20坪之管理費；B1則加收10坪之管理費，B1若有異議，則再找人丈量另議」等語。又上訴人以系爭地上物占有使用系爭土地部分均為法定空地，依臺北市政府地政局土地開發總隊104年2月4日北市地發控字第10330687200號函、104年7月7日北市地發控字第10430330700號函所附鑑定書，及本院更一審現場勘驗其占用之位置、面積如附圖所示，使用方式如下：⒈C1-1部分需通過C1-5進入，為庭院花台；C1-5部分須經系爭房屋屋內始能進入，現為庭院，鋪設地磚，上有雨遮。
⒉C1-3部分為鋪設地磚、上有雨遮之通道。
⒊C1-6部分之一部分為通道，上有雨遮，一部分為增建貼有白色磁磚之磚牆。
⒋C1-7部分為庭院，有草皮、造景假山、水池、小橋、植物及庭院造景用大石塊等物。
⒌C1-9部分現況為系爭房屋庭院，上方有雨遮，地面鋪設地磚
及木棧平台，並擺放鞋櫃等情，有建物登記謄本、會議紀錄、臺北市政府地政局土地開發總隊函、鑑定書、勘驗筆錄在卷足稽（見原審調解卷第35至38頁、原審卷第45、58、137頁、本院更一卷一第123至125頁、卷二第48至49頁、第71至73頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
六、按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，是共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。雖民法第820條第1項規定，為促使共有物有效利用，於98年1月23日修正為就共有物之管理得依多數決為之，惟共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理，且未定有分管期間者，該分管契約之終止，關涉原分管契約之變更，核屬第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，仍應經全體共有人同意為之，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定。查上訴人係基於系爭社區全體區分所有權人分管契約（下稱系爭分管契約）之約定，得占有使用C1土地，雖其中C1-2、C1-4、C1-5、C1-8、C1-13等地上物所占用土地係未登載特定設置目的之法定空地，但依系爭分管契約約定得繼續分管使用，被上訴人不得依民法第767條第1項、第821條請求上訴人拆除C1-2、C1-4、C1-5、C1-8、C1-13等地上物及返還C1土地等情，業據最高法院108年度台上字第22號判決確定，被上訴人仍否認上訴人基於系爭分管契約得使用C1土地，自違反既判力而無理由。被上訴人雖主張：系爭社區之區分所有權人會議已於103年12月22日決議通過停止加收上訴人使用法定空地增建部分之管理費，其意等同終止上訴人使用法定空地之權利云云。惟查，系爭分管契約之當事人為全體區分所有權人，須經全體區分所有權人合意終止，或由被上訴人以外之其他全體區分所有權人本於合法終止權，並依民法第263條準用同法第258條第1、2項規定，向上訴人為終止之意思表示，始生契約終止之效力，尚不得由區分所有權人會議逕以多數決議方式，片面終止之，已如前述，而被上訴人自承系爭社區區分所有權人共有21人，103年12月22日召開區分所有權人會議出席人數僅有18人（見本院卷第174頁），扣除上訴人及原審被告王俊德，尚有區分所有權人未出席，自難認系爭土地全體共有人已同意終止分管契約或已合法行使終止權。是被上訴人主張系爭分管契約業經終止，請求上訴人拆除系爭地上物，洵不足採。
七、次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。而公寓大廈管理條例制訂前，民法第799條已就數人區分一建築物，各有其一部所形成密切之空間相鄰關係加以規範，其中區分所有人專有部分以外共同使用部分固為共有，非不得約定使共有人針對特定部分取得使用權利，然以一般公寓大廈共用部分或為區分所有建物必要共同結構，如基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造等，或為供應區分所有建築物生活所需必要設備，而與建築物效用上不可分或區分所有人生活上不可缺之部分，如水電、瓦斯管線或防空避難室、蓄水池、化糞池、電梯機房、防火間隔等，既均為區分所有人使用區分所有建築物不可缺少者，此等共用部分縱得經全體區分所有人共同約定由特定共有人專用，衡情亦應在不變更其性質復未毀損其效用之範圍內為使用，且不得有害建築物甚至專有部分之安全，始符經驗及論理法則，且合於當事人真意。經查：
㈠如附圖所示C1-3、C1-9部分為安全梯出入通路，C1-1、C1-7
部分為防火間隔，C1-6部分同為安全梯出入通路及防火間隔，不得設置障礙之情，有臺北市政府地政局土地開發總隊10
4 年2月4日北市地發控字第10330687200 號函所附鑑定書、臺北市建築管理處100年12月12日北市都建寓字第10073495000號函在卷足稽（見本院更一卷一第123至125頁、原審卷第231頁）。而依系爭社區於76年10月8日取得使用執照斯時之建築技術規則建築設計施工編第96條、第97條及第110條，已有關於建築物應設置安全梯規格、構造及材料之規定，並規定建築物應自基地後側面之境界線，退縮淨寬1.5公尺以上空地為防火間隔。是系爭社區因屬公寓大廈管理條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，固不受公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限制，而得經全體區分所有權人同意將法定空地之共用部分為約定專用部分，然防火間隔、安全梯出入通路等構造設計具有阻隔火勢蔓延，及逃生避難之消防安全功能，縱約定為專用，其約定使用仍應依其本來設置目的及通常使用之方法為之，其使用方法自不能違反相關建築法令之規定，而無視其他區分所有人之公共安全。況依系爭社區成立時社區住戶管理規約第18條約定：「本規約經社區會員大會通過後施行，如有未盡事宜應依相關法令辦理。」（見原審卷第136頁反面），並無排除法令規定限制之意，證人即上訴人前手買受人金蘭並證稱：90年時有鄰居以伊違建占用防火巷（防火巷係71年6月15日建築技術規則建築設計施工編第110條修正前之用語，其後已修正為防火間隔），當時建管處違建查報證明伊沒有占用防火巷，防火巷是在後面山坡，庭院沒有占用到防火巷，後來90年間會議時鄰居就說伊雖然沒有使用防火巷，但有使用庭院要多付管理費等語（見本院更二卷一第444頁），堪認系爭社區住戶對約定專用部分，仍約定應依符合法令規定方式為使用，並未同意上訴人或其前手得以系爭地上物占有使用防火間隔、安全梯出入通路，變更該等空間之原有消防用途。則上訴人在防火間隔、安全梯出入通路之C1-1等土地上設置興建兼有雨遮之通道、木棧平台、造景假山水池、小橋、花台等地上物，甚至擺放鞋櫃、堆置雜物，亦有被上訴人提出現場照片可佐（見本院更一卷二第96至100頁），顯違反系爭分管契約成立當時之建築等法規，擅自變更原有防火間隔、安全梯出入通路之應隨時保持淨空及通暢之性質與功能，影響全體住戶之公共安全。上訴人之使用方法違反分管契約之約定。
㈡上訴人雖抗辯其並未興建系爭地上物，而係系爭社區完工時
由建商所建，其他共有人並據此向其增收管理費，應可認為全體區分所有權人已同意興建系爭地上物之行為云云，固提出系爭房屋大門入口處地磚、門柱石材與系爭社區入口處地磚、花圃石材顏色相同之照片為證（見本院更二卷一第406至410頁），惟上開地磚、石材僅設置於系爭房屋南側如附圖C1-9入口處，但進入C1-9後延續至C1-1、C1-3等處地磚、壁磚明顯與入口處不同（見本院更一卷二第96至100頁），參以證人金蘭證稱：上訴人向伊購買系爭房屋，伊是於78年5月6日向陳連旺購買，陳連旺之前應該還有一位屋主，伊買來即直接進住，系爭房屋有前庭後院，以前1樓有庭院使用權，前手沒有特別說庭院部分約定由伊專用，伊都沒有裝修更動，93年8月26日出售給上訴人，出售時狀況與現況一樣，伊不知庭院是否建商蓋的等語（見本院更二卷一第441至442頁、第445頁），證人即自78年起於系爭社區隔鄰經營臺北市私立道爾敦幼兒園園長周慧芬證稱：伊不能確定於78年間開始經營幼兒園時系爭房屋相連牆面磁磚顏色為何，但外觀應該相同，上方鐵網已有加蓋，上訴人於93年間搬到系爭房屋時有邀請伊至家中，當時屋內動線與現況差不多，但之前不認識屋主，不清楚系爭房屋後面增建情形，門口鐵門以前就有，但是否同一鐵門或何時有門柱無法確定，不知何人增建等語（見本院更一卷三第58至59頁正反面），證人即88年至99年間系爭社區管理員王守亭亦證稱：伊於88年間擔任系爭社區管理員時，系爭房屋就是這樣，沒有增建，當時C1土地就是蓋滿的，無法通行等語（見重上卷第137反面至138頁），可認系爭地上物至少於78年間已存在一部分，惟尚無從認定即屬建商完工後建築。參以90年間會議紀錄係針對226之1號1樓與系爭房屋使用法定空地乙節，決議增收管理費（見原審卷第58頁），證人即系爭社區當時主任管理委員許光武並證稱：「該次會議記錄如原審卷第58頁所載…當時有問出席的人是否同意B1、C1使用該空間，出席之人全部同意，但決議要付費；當時是認為1樓比照7樓加蓋之處理方式辦理，加蓋之處理方式就是可以使用，但是要付費，7樓加蓋之處理方式前1年有討論。」等語（見原審卷第126頁），堪認該次會議僅決議上訴人使用C1土地須要付費，但不包括上訴人得以系爭地上物之使用方法在內；且以系爭地上物所在C1-1等土地僅得經上訴人位於C1-9入口或進入系爭房屋後經C1-5方得進入，一般人未獲邀請入內無從確切得知系爭地上物增建情形，是縱系爭地上物建成後，其他共有人未對於上訴人表示異議，亦無從得知其他共有人即有同意上訴人搭建系爭地上物之效果意思，是上訴人抗辯其他共有人均默示同意其或前手增建地上物云云，即無可採。
㈢上訴人復抗辯：C1土地上因附圖所示C2之建物及位於如附圖
所示C1-3旁逃生梯間（下稱逃生梯）隔間牆已經拆除，而納入系爭社區門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000○0號（下稱B棟）、門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000○0號（下稱C棟）1至7樓室內空間使用，C1-1等土地已喪失作為防火間隔及安全梯出入通路之作用云云。惟查C1-1等土地既分別屬防火間隔、安全梯出入通路用途，乃為確保鄰棟建築物或基地火災時，火勢不致蔓延，消防人員並能迅速隔離火勢以防止災害擴大之用，雖C1土地上有如附圖C2建物，且C1-3旁逃生梯已經遭
B、C棟1至7樓納為室內空間使用，住戶無法再藉此通道順暢逃生，然系爭社區迄未廢止使用執照上關於C1-1等土地之用途（見原審卷第231頁、本院更一卷一第123至125頁），況保持C1-1等土地淨空，仍具有維持棟距間隔效能，使消防人員得於防火間隔、通道間拉出水線以利消防作業之效用；又兩造不爭執系爭社區原設計防火空間可由C1-3連通C1-1、C1-6、C1-7至C1-9等情（見本院卷第219頁），則以系爭社區區分所有權人仍有維持C1-1等土地防火功能之約定下，尚無法認為共有人有同意上訴人就防火間隔或安全梯出入通路得不維持淨空之使用方式，自難以上訴人悖於全體住戶公共安全，違反分管契約以系爭地上物占用C1-1等土地，即認共有人已合意變更原建造使用目的，同意上訴人以系爭地上物為管理使用。又C1-1等土地之目的係作為防火設施使用，系爭地上物既影響其作為防火空間之效用，顯然違反系爭社區之公共安全，且系爭地上物上方並無建物，為兩造所不爭執（見本院卷第277頁、第295頁），拆除不致影響建築結構安全，則被上訴人基於全體住戶安全保障，請求上訴人拆除系爭地上物，自屬權利之正當行使，難謂無實益而有權利濫用之情，是上訴人執此所為抗辯，並無可取。
八、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除如附圖所示C1-1、C1-3、C1-6、C1-7、C1-9部分土地之地上物，為有理由，應予准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為附條件之假執行及免為假執行之宣告，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 17 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 趙伯雄法 官 管靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 蕭進忠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。