臺灣高等法院民事判決 108年度重上更二字第11號上 訴 人 羅正達訴訟代理人 蕭玉杉律師被上 訴 人 簡聰明
王覺侖（原名王惟生）羅正義羅正忠劉金葉羅梓羚羅飛鴻羅福文簡彩純羅翊語簡振東林羅桂羅美玉羅希容游素貞羅惠珠羅皎綺羅芷塤羅崇銘共 同訴訟代理人 蔡榮德律師上列當事人間請求確認優先承購權存在事件，上訴人對於中華民國103年3月28日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第252號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第二次發回更審，本院於108年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落改制前桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），為兩造與訴外人羅信雄、羅信和、黃素芬、黃素玲、黃素庭、羅錦坤（下稱羅信雄等6人）及王石川（合稱羅信雄等7人）所共有。被上訴人於民國100年11月5日、22日就渠等系爭土地應有部分分別與訴外人羅清諒簽立如附表編號一至十六之土地買賣契約書（下稱系爭契約，其中編號十由被上訴人劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語之被繼承人羅正華簽定，羅正華嗣於102年6月28日死亡），並於同年月30日以第452號存證信函（下稱第452號函），通知伊及羅信雄等7人行使優先承購權。伊與羅信雄等6人於同年12月8日以第1652號存證信函（下稱第1652號函）回覆願依土地法第34條之1規定優先承購，並請告知被上訴人王惟生（嗣更名為王覺侖）應塗銷其應有部分之假扣押登記及系爭土地上負擔之期限。詎被上訴人於同年12月26日以第2197號存證信函（下稱第2197號函），表示因伊另附加條件而否認伊之優先承購權。伊及羅信雄等6人雖於同年12月30日、101年1月19日以第1786號、第78號存證信函（下稱第1786號函、第78號函）重申行使優先承買權，上訴人仍於同年1月16日、2月16日以第24號、第191號存證信函（下稱第24號函、第191號函），拒絕伊行使優先承買權，伊自得提起確認之訴等情。爰依土地法第34條之1第4項規定，求為確認伊就被上訴人分別與羅清諒所簽附表16件契約所示土地應有部分以同一價格及條件之優先承購權存在之判決。另坐落桃園市○○區○○段○○○號即門牌號碼桃園市龜山區○○○00號建物（現門牌整編為桃園市○○區○○○路○○巷○○弄○○號，下稱系爭建物）為被上訴人簡聰明、簡振東（下稱簡聰明等2人）與伊共有，並未滅失，且為附表所示系爭契約載明一併出售之建物（附表編號十六被上訴人游素貞簽定之契約除外），伊亦得行使優先承購權等情，爰於本院前審提起追加之訴，依土地法第34條之1第4項規定（上訴人就系爭建物依土地法第104條第1項規定之訴訟標的部分，已據其捨棄，見本院更二卷第176頁），求為確認伊就被上訴人游素貞以外之其餘被上訴人分別與羅清諒簽定附表編號一至十五號契約所示建物有依同一價格及條件之優先承購權存在之判決。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並為訴之追加，於本院聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項至第項之訴部分（追加之系爭建物部分除外）廢棄。㈡確認上訴人就被上訴人羅正義於100年11月5日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號一所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣（下同）118萬4,742元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈢確認上訴人就被上訴人羅正忠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號二所示）之買賣標的物有以買賣總價款33萬8,800元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈣確認上訴人就被上訴人林羅桂於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號三所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈤確認上訴人就被上訴人羅美玉於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號四所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈥確認上訴人就被上訴人羅飛鴻於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號五所示）之買賣標的物有以買賣總價款46萬3,997元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈦確認上訴人就被上訴人羅惠珠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號六所示）之買賣標的物有以買賣總價款9萬9,258元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈧確認上訴人就被上訴人羅皎綺於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號七所示）之買賣標的物有以買賣總價款8萬4,700元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈨確認上訴人就被上訴人羅福文於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號八所示）之買賣標的物有以買賣總價款47萬8,555元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈩確認上訴人就被上訴人簡彩純於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號九所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語之被繼承人羅正華於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號十所示）之買賣標的物有以買賣總價款219萬4,789元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人羅希容於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號十一所示）之買賣標的物有以買賣總價款450萬6,040元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人王覺侖（原名王惟生）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號十二所示）之買賣標的物有以買賣總價款529萬3,750元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人簡聰明於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號十三所示）之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人簡振東於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號十四所示）之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表編號十五所示）之買賣標的物有以買賣總價款11萬6,463元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人游素貞於100年11月22日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地標示（如附表編號十六所示）之買賣標的物有以買賣總價款92萬3,230元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。（未繫屬本院部分，不予贅述）
二、被上訴人則以：依羅信雄等6人所出具確認書記載，渠等並未拋棄優先承購權，被上訴人優先承購之範圍應按渠等比例計算，超過部分，並無確認利益。又伊於第452號函中已明確表明出售系爭土地、價金及價金依共有人持分比例面積計算等內容，且從被上訴人之歷次函件可見其已認知出售範圍及總價等條件，伊之通知應屬合法，且兩造歷次函件均為連續性之表示，縱第452號函內容未臻明確，但迄第24號函時通知已完備，應生通知效力。況伊已補提王惟生以外之買賣契約15份，被上訴人已知悉買賣全部內容，卻仍一再變更條件，拒絕給付佣金及要求買受人羅清諒出具鄰地使用同意書，自不能謂合法行使優先承購權。再者，系爭建物係坐落在桃園市○○區○○段○○○○○號上，並非位在系爭土地上，且早已倒塌滅失，不在買賣範圍內，亦未計價，並無優先承購權問題。另上訴人遲未依約付款，伊於103年1月17日答辯狀中為解除契約之意思表示，應屬合法，契約既經解除，上訴人亦無優先承購權可資主張等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、查兩造均係系爭土地之共有人，被上訴人或其被繼承人於100年11月5日、22日出售其應有部分，而分別與訴外人羅清諒簽立如附表編號一至十六之系爭契約之事實，有系爭土地登記謄本（見原審卷一第5頁背面至第21頁）及16件土地買賣契約書可憑（見同上卷第213-313頁），並為兩造所不爭，堪認真實。上訴人主張被上訴人於100年11月30日雖以第452號函，通知伊及羅信雄等7人行使優先承購權，但未揭露全部同樣買賣條件，以使伊得以行使優先承購權，事後卻以伊任意附加條件為由而拒絕、否認伊之優先承購權，爰依土地法第34條之1第4項規定訴請確認伊就系爭契約所標示之系爭土地及系爭建物有以同一價格及條件之優先承購權存在，則為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯，茲就兩造爭點一一論述如下：
㈠被上訴人於100年11月30日以第452號函，通知上訴人及羅信
雄等7人行使優先承購權，是否已合法揭露全部同樣買賣條件供上訴人行使優先承購權？上訴人係於何時始知悉系爭契約全部之同樣買賣條件？
1.按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。
2.被上訴人於100年11月30日以第452號函通知上訴人行使優先承買權時，該函僅通知上訴人其將依土地法第34條之1第1項規定處分共有之系爭土地，處分價金為3,604萬8,320元，並價金分配方式及償付期限、領款地點等事實，並未將系爭土地所出售應有部分比例、付款方式、稅捐負擔及其與羅清諒間訂立不動產買賣契約所有條件完全揭露予上訴人知悉，亦未告知系爭契約第13條「其他特別約定事項」有關買賣雙方各應支付買賣總價百分之二佣金之買賣條件，有第452號函可稽（見原審卷一第22至23頁），揆諸前開說明，被上訴人於第452號函既未將系爭契約全部同樣買賣條件通知上訴人，難認被上訴人已合法通知上訴人行使優先承購權。而被上訴人嗣雖於提出王惟生簽立之土地買賣契約書，但係因上訴人函詢其中王惟生應有部分仍遭假扣押，應如何塗銷情事（第1652號函，見原審卷一第28頁）及請求提示買賣細節及合約條件（第1786號函，見原審卷一第32頁背面），被上訴人始於101年1月16日以第24號函告知王惟生應有部分假扣押已經塗銷，並提出王惟生簽立之土地買賣契約書（見原審卷一第33頁背面、第40頁），但仍未提出其他15件之土地買賣契約書，致上訴人仍無從知悉其他被上訴人契約之買賣價格及條件為何，是否均與王惟生簽立之契約相同？而無從據以請求按「同樣條件」訂立買賣契約，自難認被上訴人已合法通知行使優先承購權。被上訴人於揭露全部同樣買賣條件前，自不得以上訴人曾函詢上揭相關尚未揭露之買賣價格及條件，即謂上訴人係擅自變更或附加買賣條件，而於第2197號函、第24號函、第191號函（見原審卷一第30、33、45頁）中指上訴人已喪失行使優先承購權，其主張自不足採。
3.被上訴人以上開函件通知行使優先承購權時，雖未檢附16件之土地買賣契約書，而未揭露全部同樣買賣條件，但嗣於原審訴訟程序進行中，被上訴人業於101年10月4日具狀提出全部16件之系爭契約（見原審卷一第211頁以下），並已送達上訴人收受知悉，業據上訴人101年11月5日具狀自承在案（見原審卷二第39頁），則上訴人顯然於101年10月4日被上訴人補正提出全部16件之系爭契約送達上訴人時起，即已受通知而知悉系爭契約全部之同樣買賣條件，而生合法通知上訴人行使優先承購權之效力，上訴人謂被上訴人於101年10月4日具狀提出全部16件之系爭契約，僅係訴訟或和解協商行為，尚不生合法通知效力云云，自不足採。
㈡上訴人於受通知知悉系爭契約全部之同樣買賣條件後，有無
擅自變更、附加或拒不接受買賣條件？
1.系爭各該契約第13條記載「一、本件買賣佣金由甲方（即羅清諒）支付買賣總價百分之二予王惟生、簡聰明、羅希容三人均分。二、本件買賣佣金由乙方（羅正義、林羅桂、羅正忠、羅美玉、羅飛鴻、羅正華、羅惠珠、羅福文、羅皎綺、簡彩純）支付買賣總價百分之二（依上述各共有人之持分比例）予羅俊雄。三、本件買賣佣金由乙方（除上述共有人外之共有人）支付買賣總價百分之二予王惟生、簡聰明、羅希容三人均分。」，是本件買賣依各該契約第13條約定，除買方即羅清諒應支付買賣總價百分之二佣金予王惟生、簡聰明、羅希容三人（下稱王惟生等3人），及賣方羅正義、林羅桂、羅正忠、羅美玉、羅飛鴻、羅正華、羅惠珠、羅福文、羅皎綺、簡彩純等人應支付買賣總價百分之二（依上述各共有人之持分比例）佣金予第三人羅俊雄外，其餘賣方之共有人應支付買賣總價百分之二佣金予王惟生等3人。惟上訴人自101年10月4日被上訴人補正提出全部16件之系爭契約送達上訴人，而生合法通知上訴人行使優先承購權之效力後，仍於101年11月5日具狀表示「顯然佣金之支付並非出賣條件之一部分」（見原審卷二第38頁），101年11月20日具狀表示「依慣例，出售土地之共有地主不收取仲介佣金。被告簡聰明既是售地共有人亦是系爭佣金之受益人之一，代理首次發函通知原告是否優先承購時，固未提及佣金條件，有悖常情，原告（即上訴人）覆函確認優先承購前自無從考量系爭佣金而為判斷。顯然是應歸責於被告（即被上訴人），豈有要原告承擔責任之理。」（見原審卷二第56頁），上訴人顯有以被上訴人於452號函通知時並未明示有支付佣金情事為由，不應由其負擔佣金，而拒絕依上開買賣條件支付佣金予王惟生等3人。嗣兩造雖曾自行試行和解，被上訴人於101年12月6日具狀提出和解方案，並請求原法院調處（見原審卷二第58-62頁），當時上訴人函覆被上訴人和解方案之信函仍記載主張「被告（即被上訴人）爭執的百分之二佣金並非本件同一價格暨同一條件之一部分」（見原審卷二第63頁），經原法院於101年12月17日開庭時，雙方就有爭執之百分之二佣金部分，上訴人固提出「我願包謝儀共12萬元給被告簡聰明、王惟生、羅希容3人均分」之讓步和解方案，並經被上訴人表示可同意（見原審卷二第67頁背面至68頁），但因其他部分和解內容雙方仍有歧見致未能成立和解。兩造101年12月17日未能成立和解後，上訴人仍於102年1月7日具狀表示「查土地買賣契約書十三、其他特別約定事項：明列被告羅正義等10人買賣總價百分之二佣金予第三人羅俊雄。但卻不明列簡金塗等3人而是除上述共有人外之共有人應支付百分之二佣金予王惟生、簡聰明、羅希容3人均分，顯然支付系爭佣金予被告簡聰明等3人均分並非本件優先承購權之必要條件。」、「原告從未同意支付系爭佣金予被告簡聰明、王惟生、羅希容3人均分。」（見原審卷二第74、76頁），及102年4月3日具狀表示「支付系爭佣金予被告簡聰明等3人均分，並非本件優先承購權之必要條件」、「按民間習俗、論理、經驗及誠信法則，出售土地之地主不向買方收取仲介佣金，因買方向地主買地還要外加佣金給地主，等同買賣價金之變動，本件被告簡聰明、王惟生、羅希容3人均是售地地主，並非第三人，顯不正當。」（見原審卷二第110頁），迄至102年4月29日仍具狀表示「被告爭執之仲介費（佣金），於法不合，違背民間習俗，違反誠信，論理邏輯及經驗法則，洵屬無據，自不可採」（見原審卷二第129頁），並於103年2月6日提出綜合準備書狀仍一再指陳「系爭仲介佣金自非同一價格暨同樣條件之一部分，被告之爭執實無理由」（見原審卷二第228頁），顯然上訴人在原法院審理中自始而終均否認並拒絕支付佣金予王惟生等3人。上訴人辯稱伊上揭有關佣金之主張僅係提出和解方案之內容，或係其先位主張，而非拒付該佣金云云，自不足採。
2.各該契約第8條第2項固約定「本件買賣土地係建地為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，賣方需於知悉之日內無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方需原金返還。」，乃係被上訴人即賣方對羅清諒即買方申請建照時，依約所負出具系爭土地使用同意書予羅清諒之義務。如上訴人主張依同樣條件行使優先承購權時，不過係得請求賣方即被上訴人同樣亦負有出具系爭土地使用同意書之義務，但對非出賣標的之鄰地即第三人羅清諒所有土地自無請求其出具土地使用同意書之權利。本件上訴人於101年11月20日即具狀表示「被告（即被上訴人）與羅清諒按同一條件提供系爭土地之鄰近土地使用權同意書予原告（即上訴人）申請建築執照而不必另案處理」（見原審卷二第57頁），而要求附加被上訴人亦需提出鄰地所有權人即羅清諒出具土地使用同意書之買賣條件。101年12月17日在原法院庭訊時表示依系爭契約第8條第2項「鄰地所有權人為原買主訴外人羅清諒，應由被告要求羅清諒出具使用土地同意書給我。」（見原審卷二第67頁背面），當日兩造未能成立和解後，復於102年1月7日具狀表示「即按同一條件，如原告需要鄰地地主即他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，被告仍需無償取得同意書予原告，即使完成過戶手續，尾款付清完畢，被告仍需負擔上述完全擔保責任。」（見原審卷二第75頁），復於103年2月6日提出綜合準備書狀仍一再指陳羅清諒依系爭契約第8條第2項約定，亦應提出鄰地土地使用權同意書等語（見原審卷二第228頁），可見上訴人在原法院審理中自始而終均要求附加被上訴人應使鄰地所有權人即羅清諒亦應出具土地使用同意書予伊之買賣條件甚明，上訴人辯稱增加羅清諒亦應出具土地使用同意書之條件，係因提出和解方案爭執讓步而引起，乃解讀上之誤解，伊並未另行要求羅清諒亦應出具土地使用同意書之買賣條件云云，自不足採。
四、按土地法第34條之1第4項所謂「依同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。本件被上訴人101年10月4日補正提出全部16件之系爭契約送達上訴人，而生合法通知上訴人行使優先承購權之效力後，上訴人拒絕不接受系爭契約第13條所載應支付買賣總價百分之二佣金予王惟生等3人之買賣條件，且擅自附加鄰地所有權人即羅清諒亦應出具土地使用同意書予伊之買賣條件，揆諸前開說明，上訴人即非合法行使優先承購權，自不生優先承購系爭土地之效力。上訴人既不得優先承購系爭土地，其依土地法第34條之1第4項規定，追加請求確認系爭契約上所載合併出賣之系爭建物，得一併優先承購，亦屬無據（另按上訴人就系爭建物主張依土地法第104條第1項規定之訴訟標的部分，業據其捨棄，見本院更二卷第176頁）。本件事證已臻明確，兩造另所爭執之羅信雄等6人是否應共同按比例優先承購，其等是否業已拋棄本件優先承購權（見本院更二卷第169頁），系爭建物是否業已滅失而不存在，及支付百分之二佣金之買賣總價是否應計入上訴人自己應有部分價額即合計為3,604萬8,320元或僅按2,110萬5,830元計算等情，即已無再予一一論述之必要，併予敘明。
五、綜上所述，本件上訴人就系爭土地行使優先承購權，有對系爭契約支付佣金部分不接受或擅自附加出具鄰地土地使用同意書之買賣條件，並非合法行使優先承購權，依法不生優先承購之效力。從而上訴人依土地法第34條之1第4項規定，求為確認伊就被上訴人分別與羅清諒所簽附表16件契約所示土地應有部分及系爭建物以同一價格及條件訂立買賣契約之優先承購權存在，非屬正當，不應准許。原審就確認系爭土地優先承購權存在部分為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人依土地法第34條之1第4項規定，追加請求確認系爭建物優先承購權存在部分（被上訴人游素貞除外），亦為無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 邱育佩法 官 羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 108 年 11 月 7 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。