臺灣高等法院民事判決 108年度重上字第169號上 訴 人 鍾祥鎮
廖秀東徐英豪黃國烋共 同訴訟代理人 許家偉律師
顏世翠律師上 一 人複 代理 人 郭子千律師被 上訴 人 陳昱瑄訴訟代理人 王志陽律師
王新發律師上列當事人間返還服務費差額事件，上訴人對於中華民國107年11月29日臺灣新北地方法院107年度重訴字第272號判決提起上訴，本院於108年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人鍾祥鎮、廖秀東、徐英豪、黃國烋（下逕稱其名，合稱被上訴人）為附表一所示坐落新竹縣○○鄉○○段○○○小段000等14筆地號土地（下合稱系爭土地）實際所有權人，將系爭土地借名登記於訴外人劉明輝名下，與劉明輝約定將出售系爭土地價金全部交付上訴人。被上訴人自民國94年起擔任訴外人六六國際管理顧問企業有限公司（下稱六六國際公司）負責人，曾領有經紀人及經紀營業員證書，屬不動產經紀業管理條例（下稱經紀條例）第4條第7款所稱之經紀營業員。被上訴人於103年8月2日以受訴外人周樹林委託為由，向上訴人購買系爭土地，上訴人表示出售系爭土地價格須實拿新臺幣（下同）4588萬5000元，超出上開部分價額，則作為上訴人委請被上訴人仲介系爭土地買賣之服務報酬，被上訴人隨即於同日（即103年8月2日）促成周樹林以價金5681萬元與登記名義人劉明輝簽訂系爭土地買賣契約（下稱系爭契約），嗣系爭土地因通行權爭議，上訴人同意減價200萬元，改以5481萬元成交。被上訴人向上訴人表明其與周樹林各以1/5、4/5比例買受系爭土地，並分別由周樹林及被上訴人開立附表二、三之支票予上訴人及劉明輝。被上訴人於周樹林給付買賣價金之支票均兌現後，表示出售高於4588萬5000元即差額812萬5000元部分，屬其服務報酬，而向上訴人取回其所交付附表三編號2至9之支票。被上訴人為上訴人仲介系爭土地，合理仲介報酬應以實際出售金額6%計算為324萬600元，逾此部分之差價488萬4400元，違反經紀條例規定，應加倍返還上訴人等語。爰依經紀條例第19條規定，請求：㈠被上訴人應給付上訴人976萬8800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人976萬8800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊與上訴人並不相識，係因訴外人彭文正相邀看地時，周樹林適訪而共同前往，並由周樹林夫妻與鍾祥鎮議定系爭土地買賣價格，伊非系爭土地買賣仲介。系爭契約係周樹林與劉明輝簽訂，買賣價金則由周樹林出資4/5、伊出資1/5方式，各開立附表二、三之支票交付，並將系爭土地所有權依序按4/5、1/5應有部分比例移轉登記予周樹林及伊。嗣伊知悉系爭土地有通行權爭議不願出資，但周樹林仍有意購買，上訴人為免因伊退資影響周樹林購買意願，承諾會將伊負責出資即附表三之部分價金退還，並解決通行權爭議，於103年8月14日退還伊所交付附表三編號2至9之支票，使系爭土地買賣順利完成，非給付伊仲介系爭土地之報酬等語，資為抗辯。並對上訴人之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷274至275頁，並因論述為部分文字修刪）：
㈠鍾祥鎮為「世豐不動產竹東自強店」負責人，並為新竹縣不
動產仲介經紀商業同業公會會員代表，為不動產仲介業者；黃國烋任職「環球不動產21世紀長春加盟店」，並為新竹縣不動產仲介經紀商業同業公會會員代表，亦為不動產仲介業者；徐英豪為「徐英豪地政士事務所」之負責人，為專業土地代書。系爭土地為鍾祥鎮、黃國烋、徐英豪、廖秀東4人投資合買，並借名登記在劉明輝名下。
㈡被上訴人為六六國際公司負責人，曾領有不動產經紀營業員證書，但已註銷。
㈢周樹林、劉明輝於103年8月2日簽訂系爭契約，議定買賣總
價款5681萬元，系爭契約並有賣方真正權利人鍾祥鎮、黃國烋、徐英豪、廖秀東等4人之簽章。
㈣系爭契約出賣人名義上為劉明輝，真正出賣人為鍾祥鎮、黃
國烋、徐英豪、廖秀東4人。另買受人名義上為周樹林，真正買受人則為被上訴人與周樹林2人，且已依序按各自買受系爭土地應有部分1/5、4/5比例，完成所有權移轉登記。
㈤系爭契約簽約第1期款，由被上訴人簽發103年8月2日到期，
彰化銀行三重埔分行，票號：JN0000000號，面額568萬元之支票支付，該支票並已兌現。
㈥劉明輝於103年8月2日經上訴人同意，簽立原證3之同意切結書。
㈦系爭土地因通行權爭議，經買賣雙方即兩造及周樹林於103
年12月19日協議保留尾款280萬元，嗣於104年12月10日協議由尾款扣除200萬元結案。
㈧周樹林依其購買系爭土地應有部分4/5比例，按系爭契約雙
方議定買賣總價5681萬元扣除因通行權爭議減價200萬元後之4/5，支付價金4,384萬8000元。
四、上訴人主張被上訴人收受合理仲介報酬以外之差價，違反經紀條例第19條規定，請求被上訴人加倍返還差價金額等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是被上訴人有無經紀條例第19條規定之適用？為本件之爭點，茲論述如下：
㈠按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬；若有違反，
其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。經紀條例第19條固定有明文。惟所謂經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，係指經紀業或經紀人員就其受委託之事項，應依委託契約內容收取合法之報酬及費用，不得藉故向委任人多收差價或其他報酬之謂。查：
⒈系爭土地為上訴人投資合買，並借名登記在劉明輝名下，系
爭契約雖由周樹林、劉明輝2人於103年8月2日簽訂，惟經上訴人於系爭契約買賣雙方欄旁之「賣方真正權利人」下簽章，且將系爭土地應有部分1/5、4/5，均以買賣為原因，依序移轉登記予被上訴人及周樹林取得，且由被上訴人簽發如附表三編號1、面額568萬元之支票，支付系爭契約第1期簽約款並兌現等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈢、㈣、㈤）。而上開由被上訴人所支付之第1期買賣價金568萬元，業經周樹林於103年8月4日返還其中4/5款項即454萬4000元予被上訴人等情，有周樹林存款憑條可證（見原審卷㈠39頁）；被上訴人並按其取得系爭土地應有部分1/5比例，將周樹林依系爭契約各期收款金額欄（見原審卷㈠35頁及附表二編號9至12）所支付之第4期款857萬元，計算其應給付之1/5價款為171萬4000元，加計其應負擔之代書費用5766元後，匯款171萬9766元予周樹林之妻周黃月娥；另系爭土地因通行權爭議所協議保留之價金尾款280萬元，於決定扣款200萬元由買方自行處理道路通行問題後，被上訴人就應支付之剩餘尾款80萬元，亦依其取得系爭土地應有部分1/5比例，匯款16萬元予實際出賣人鍾祥鎮，並與周樹林共同就系爭土地訴請確定通行權在案等情，有匯款回條、買賣雙方協議書及另案判決在卷可稽（見本院卷220至254頁）。可見被上訴人除登記為系爭土地共有人外，亦按其應有部分1/5比例支付價金及代書費用，倘被上訴人僅仲介系爭土地買賣，何須登記為系爭土地買受人，並按其取得應有部分支付價金及代書費用？故被上訴人辯稱其係與周樹林合買系爭土地，而非仲介上訴人與周樹林買賣系爭土地等語，應非虛妄。
⒉又上訴人雖執103年8月2日同意切結書（下稱系爭切結書）
所載：立同意切結書人劉明輝同意系爭土地總買賣價款4588萬5000元，同意溢價超出總價部分，作為被上訴人服務報酬費用，每次繳款後，即時返還被上訴人繳出全部款項，實價登錄同意以5681萬元申報等語（見原審卷㈠27頁、本院卷284頁），以及被上訴人係六六國際公司負責人，曾領有不動產經紀營業員證書（見不爭執事項㈡），且曾為周樹林仲介土地買賣為由，主張被上訴人係以不動產仲介買賣為業之不動產經紀營業員，並仲介系爭土地買賣云云。然查，系爭切結書除經上訴人指定之出名人劉明輝簽名蓋章外，並有合資購買系爭土地之上訴人之一鍾祥鎮友人彭文正之簽名蓋章，而右下角復記載「本同意書有效期限103.8.2晚上12：00整」，可見上訴人應知悉系爭切結書內容，並授權劉明輝得以此條件（買賣總價4588萬5000元、實價登錄5681萬元）、期限（上開條件至當日晚間12時止）簽署系爭切結書。且依鍾祥鎮於另案周樹林提告被上訴人背信之偵查中證述：伊透過友人彭文正認識被上訴人，因伊有土地要賣，該友人向伊表示被上訴人有買土地意願，伊即與被上訴人接洽。伊等共有四位地主，伊本身亦從事仲介工作，故地主方就由伊代表出面洽談買賣事宜。當初是由被上訴人出面與伊洽談購地事宜，約談了一個禮拜才確立買賣條件，一開始有談定一個賣價，但被上訴人有殺價，所以伊就把被上訴人提出之底價，告知其他地主，經其他地主同意後，才回覆被上訴人表示地主均同意其所開價格，最後買賣價格確定後，被上訴人才帶周樹林一起來看系爭土地，並約定簽約日期。系爭土地原本要以每甲680萬元價格出售，經過幾次協商後，才與被上訴人達成以總價4588萬5000元，即每甲525萬元價格交易。至於系爭契約所記載之買賣價金5681萬元，是以原本每甲650萬元賣出計算之金額，後來經被上訴人殺價到4588萬5000元，因被上訴人當初找我們談時，已表示我們地主實得金額以外溢價部分，是她自己要賺的服務費，所以溢價部分我們就沒有過問。系爭切結書係伊與被上訴人議定最後價格時所簽立，內容為被上訴人所寫，因被上訴人怕我們反悔，並要求我們必須將議價收取費用乙事保密，不能向周樹林透露等語（見本院卷126至128頁），足徵被上訴人係透過賣方鍾祥鎮友人彭文正引薦，與上訴人洽談購買系爭土地事宜，並經由多次議價、殺價過程，使上訴人最終願以低於原出價之5681萬元即4588萬5000元出售，顯見上訴人已同意依與被上訴人最後議價金額出售系爭土地，上訴人僅須實際取得系爭土地賣得價金4588萬5000元，至於被上訴人如何與合資或合夥之周樹林說明所買得之系爭土地，已非上訴人所應關注或置喙。再者，代表上訴人與被上訴人洽談系爭土地買賣之鍾祥鎮，本身亦從事仲介工作，為世豐不動產負責人及仲介公會會員代表（見本院卷78至80頁），理應對於究係基於「出售」或「仲介」之意與被上訴人洽談系爭不動產，有所瞭解，則在與被上訴人經過為期一週之議價後，既決定以4588萬5000元出售系爭土地，而被上訴人亦同意給付4588萬5000元予上訴人，則兩造就交易系爭土地所合致之意思表示，顯為「買賣」系爭土地，而非「仲介」系爭土地，故被上訴人辯稱並未仲介上訴人與周樹林購買系爭土地等語，應可憑採。準此，上訴人既基於出售系爭土地之意，經被上訴人要求而授權劉明輝簽署系爭切結書，縱其內容載有將超出上訴人實拿總價部分作為被上訴人服務報酬費用等語，惟上訴人既同意系爭土地以實拿4588萬5000元方式出售，復無證據證明有委託被上訴人仲介買賣之意，依上說明，被上訴人自非仲介而是買賣系爭土地，且代表上訴人出面洽談之具有經營仲介業務身分之鍾祥鎮，亦難諉為不知，自與經紀條例第19條之規範目的，在於杜絕消費者因缺乏充分市場資訊及健全估價系統，而遭經營仲介業者超收報酬之情事有異。況上訴人同意減價出售在前，並在取得應得之買賣價金後，於103年12月5日將系爭土地移轉登記予被上訴人及周樹林共有（見原審卷㈠277至303頁），然卻在系爭契約履行4年之後，再以被上訴人違反經紀條例第19條為由，加倍請求被上訴人返還上訴人原已合意減價之系爭土地買賣金額，已違反契約誠信原則，屬權利濫用。
㈡綜上，兩造就系爭土地所為之經濟行為係買賣而非仲介，上
訴人就系爭土地實拿總價4588萬5000元，為兩造議價後，上訴人同意減價出售系爭土地之金額，為被上訴人經由買賣議價過程所獲得之減價利益，基於市場交易契約自由原則，上訴人應受其與被上訴人合意買賣契約價款之拘束，不得事後片面擷取系爭切結書之隻字片語，恣意引用與其交易行為無涉之法規範，以違反兩造斯時締約真意之方式，冀圖規避責任或謀取更多利益。故上訴人以被上訴人違反經紀條例第19條規定，請求被上訴人給付976萬8800元本息云云，應屬無據。至被上訴人如何與周樹林合資或合夥購買系爭土地，乃二人間如何分擔給付系爭土地買賣價額問題，要與被上訴人另案曾為周樹林仲介土地買賣或合夥購地無關。此外，縱被上訴人以系爭土地減價利益應歸於己之認知，而有向周樹林隱瞞系爭土地業經議價降低買賣金額為4588萬5000元乙節存在，亦屬周樹林應如何向被上訴人究責或請求，均與本件爭議在於認定被上訴人是否有為上訴人仲介系爭土地無涉，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人既未受上訴人委託仲介系爭土地，則上訴人依經紀條例第19條規定，請求被上訴人給付976萬8800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖全與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
民事第三庭
審判長法 官 林玉珮
法 官 何君豪法 官 朱美璘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
書記官 林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。