臺灣高等法院民事判決108年度重上字第1032號上 訴 人 董台生
羅金萬
張盆羅葉英妹
羅福全共 同訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師被 上訴人 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 蔡宜衡律師
林凱律師上列當事人間請求定地上權存續期間等事件，上訴人對於中華民國108年9月25日臺灣新北地方法院106年度重訴字第61號第一審判決提起上訴，本院於109年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人董台生、張盆、羅葉英妹、羅金萬、羅福全（以下逕稱姓名，合稱為董台生等人）所有如附表二所示建物（下稱系爭建物），坐落伊所有之新北市○○區○○段
000 地號土地（下稱系爭土地）上，並設定如附表一所示之地上權（下稱系爭地上權）。因系爭地上權未定有存續期間，迄今已逾40年，伊自得請求酌定存續期間。又系爭土地之價值於系爭地上權設定後迄今已大幅昇漲，兩造原約定地租為每戶每年新臺幣（下同）434元，倘上訴人繳納如此低廉之年租金，卻由伊負擔高額稅賦，顯非公平，故請求調整地租。爰依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權存續期間至民國136年7月15日止；另依民法第835條之1第1項、第227條之2第1項及類推適用同法第442條規定，擇一請求調整或酌定系爭地上權之地租如附表二「每年地租」欄所示。原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求，經原審駁回，未據其聲明不服，非本院審理範圍）
二、上訴人則以：系爭地上權登記資料上之存續期間記載為空白，應指永久存續，而非未定期限；且伊等設定地上權之目的仍持續存在，系爭建物亦無不堪使用之情況，故本件無民法第833條之1定地上權存續期間規定之適用。又兩造未約定地上權之地租，被上訴人請求酌定地租於法不合，有違誠信原則。縱認應調整地租，伊等負擔之地租應以地價稅額漲幅之10%計算，且應自本件判決確定之日起算等語，資為抗辯。
並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第107、108頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠系爭土地（重測前為臺北縣○○市○○○○○段○○○段00000地號）為
被上訴人所有；上訴人所有之系爭建物坐落在系爭土地上，並設定系爭地上權。
㈡系爭地上權原為一體，係於62年9 月22日由訴外人陳三育設定取得，設定原因登記為「地上權設定」。
⒈附表一編號1所示地上權，係由陳三育於68年10月3 日讓與地
上權權利範圍四分之一予訴外人蕭玉珍，於100 年4 月13日由董台生繼承此權利。
⒉附表一編號2所示地上權，係由陳三育於66年3 月19日讓與地
上權權利範圍四分之一予訴外人劉林玉彩，劉林玉彩再於68年12月18日將之讓與張盆。
⒊附表一編號3至5所示地上權，係由陳三育於66年3 月19日讓
與地上權權利範圍二分之一予訴外人彭官榮珍，彭官榮珍於68年4 月4 日讓與地上權權利範圍四分之一予訴外人林琴鳳，嗣於99年5 月27日由林琴鳳將之讓與羅葉英妹。彭官榮珍另於66年11月2 日分別讓與地上權權利範圍八分之一予羅金萬、羅福全。
㈢系爭土地105年1月之申報地價為每平方公尺2萬5,760元，107年1月之申報地價為每平方公尺2萬4,480元。
上開事實為兩造所不爭（見本院卷第107、108頁），並有系爭土地及建物登記謄本、異動索引、地籍圖騰本、新北市中和地政事務所106年3月16日新北中地籍字第1064064129號函及附件之附表一編號1、3號地上權登記申請資料、106年11月7日新北中地登字第1064077452號函及附件之土地登記簿、他項權利證明書等在卷可稽（見原審補字卷第18至27頁；原審調字卷第37至42頁；原審卷一第24至34、53至64頁；原審卷二第141、155至161、163至194頁；本院卷第169至181頁），應堪信為真。
四、被上訴人主張系爭地上權未定有存續期間，請求酌定存續期間，及調整或酌定地租等情，上訴人則以上揭情詞置辯。茲就爭點分別論述如下：
㈠系爭地上權係未定有期限或定有「永久存續」期限？⒈按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力」、「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」，民法第758條第1項、第832條分別定有明文。是當事人就地上權所合意存續期間，應依上開規定登記，始具有物權效力。查系爭地上權於於62年9 月22日設定登記予陳三育時，存續期限係記載「空白」，嗣陳三育輾轉讓與並由上訴人先後登記取得系爭地上權時，存續期限仍登載「空白」，此有系爭土地登記謄本、土地登記申請書、土地登記簿、他項權利證明書等在卷可證（見原審卷一第24至26、54至64頁；原審卷二第165至194頁；本院卷第169至181頁）。是系爭地上權之存續期限既未記載「永久」等文字，依其文義，已難認屬永久存續之地上權。
⒉又依新北市中和地政事務所106年11月7日新北中地登字第106
4077452號函記載：「…參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當時雙方間之約定，倘當事人間未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿上存續期間欄位則未予登記而有空白之情形 。」等語（原審卷二第163、164頁），可知地政機關因當事人未約定，故於登記簿上存續期間欄記載「空白」或空白無記載。參以系爭地上權設定目的，在於使系爭土地得作為系爭建物之基地使用，此為兩造所不爭，而系爭建物不可能永久存續，自難認系爭地上權定有「永久存續」期限。準此，系爭地上權應屬未定期限之地上權，堪以認定。
⒊上訴人固辯稱系爭地上權存續期間記載為空白，即指永久存
續地上權云云，並援引最高法院86年度台上字第3585號判決為據。惟細繹上開最高法院判決所引據之事實，乃該案土地之土地登記簿上記載存續期間為「無期」，地政機關將土地登記簿之資訊轉載至電子謄本時，登載為「空白」，此與本件系爭土地之土地登記簿上自始未有系爭地上權約定期限之記載，兩者情形不同，自不得比附援引。況上訴人就系爭地上權期限係約定永久存續乙節，並未提出任何證據以實其說，所辯上情，自難採信。
㈡被上訴人請求酌定系爭地上權之存續期間，有無理由？如有
理由，系爭地上權存續期間為何？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，99年2月3日修正公布之民法第833條之1定有明文，其立法理由為：地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。且按同日修正公布增訂民法物權編施行法第13條之1規定：修正之民法第833條之1規定，於民法物權編99年1月5日修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之。
⒉查系爭地上權係於62年9 月22日由訴外人陳三育設定取得，
未定有期限，業經本院認定如前，且系爭建物之使用執照（案號：65使字第643號）係於65年3月31日核發，此有使用執照存根可參（見外放鑑定報告書附件8-1頁），可知系爭建物確係因系爭地上權設定而興建於其上，堪認系爭地上權自登記之日起迄被上訴人105年10月31日提起本件訴訟止，存續已逾40餘年，依上說明，被上訴人依民法第833條之1規定請求法院酌定系爭地上權之存續期間，應屬有據。
⒊上訴人雖辯稱系爭地上權以設立系爭建物之目的仍存在，系
爭建物為鋼筋混凝土造，使用迄今仍結構良好、機能完善，更促進系爭土地經濟利用價值，自無定存續期間之必要；且地上權具經濟價值，與所有權同屬憲法第15條保障之財產權，應不得任意終止而剝奪之云云。然依前揭民法第833條之1係規定「存續期間逾20年」或「地上權成立之目的已不存在時」，當事人即得請求定地上權之存續期間，故僅需合乎上述要件之一，被上訴人即得請求法院定地上權之存續期間，並不以系爭建物已致不堪用或無法促進土地經濟利用價值為限；且民法新增第833條之1規定賦予土地所有權人得訴請酌定存續期間，即為調和、補充、修正、兼顧土地所有權人及地上權人之權益，因此，系爭地上權既已因系爭建物之興建而存續相當期間，被上訴人起訴行使權利，並由法院依前述各情酌定地上權之存續期間，自難謂係任意終止而剝奪上訴人之財產權，上訴人上開所辯，委無可採。
⒋又系爭建物係四層樓之鋼筋混凝土構造物，竣工日期為65年3
月15日，用途為住宅使用，室內現況均無變動、樑柱均無損害，另1樓前後院有搭建遮陽棚，2至4樓有陽台外推，頂樓有增建物，系爭建物外觀雖有些許陳舊，但客觀上並不影響使用機能等情，有系爭建物現場照片、使用執照等附卷可考（見外放鑑定報告第3、5、6、附件4-1至4-3、附件8-1頁）。本件經原審送請財團法人新北市建築師公會鑑定，鑑定結果認：…本案以層級分析法分析系爭建物目前之建築整體結構耐久性狀況屬正常使用類；鑑定標的建築物的結構安全狀況另以電腦結構專用程式PSERCB評估其耐震能力，經計算結果總評估分數為17.73，（R=17.73 ﹤30），即表示建築物耐震能力尚無疑慮；本案另以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法分析建築物殘餘壽命，試算得到本鑑定標的建築物之總使用壽命為71.33年，耐用年數評估為28.33年等語（見外放鑑定報告第22、25頁）。綜合系爭地上權成立之目的、系爭建物種類、性質、利用狀況，及系爭地上權因系爭建物之興建迄今存續達34年之久，已多年來影響土地所有權人被上訴人之使用、收益權利，認系爭鑑定書所評估系爭建物之總使用壽命為
71.33年(即71年4個月)，結構在安全無虞之情況下尚可使用之年限為28.33年(即28年4個月)，應為可採。復參考系爭建物係於65年3月15日竣工，此有使用執照存根可參（見外放鑑定報告書附件8-1頁），據以酌定系爭地上權之存續期間應至136年7月15日止（計算式：65年3月15日＋71年4個月），以妥適衡平地上權人及土地所有權人之權利。
⒌綜上，被上訴人請求定系爭地上權之存續期間，為有理由，
且經本院審酌上開情節，認原審酌定系爭地上權存續期間至136年7月15日止，洵屬妥適。
㈢被上訴人請求調整系爭地上權之地租，有無理由？如有理由
，應調整之金額為何？⒈按地上權之成立，不以支付地租為要件，地租既非地上權之
必要內容，則關於地租之約定，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，是登記之內容，自應特定、明確。系爭地上權既未登記地租，不生物權效力，自無從依民法第835條之1第1項規定，就原登記之地租，請求法院為增減之餘地。被上訴人雖主張兩造就系爭地上權另行約定地租（債權行為）為每戶每年434元云云，然為上訴人所否認，自應由被上訴人就此利己事實，負舉證之責。被上訴人就其上開主張，固提出由上訴人於105年9月6、8日各自為上訴人提存100至105年度共6年地上權租金2,604元（即每年租金434元）之臺灣新北地方法院105年度存字第1613、1615、1616、1637號提存通知書為證（見原審補字卷第29至32頁）。然查，觀之卷附系爭土地登記簿及他項權利證明書（見原審卷二第17
4、184、192、194頁；本院卷第169至181頁），其上均無任何有關地上權約定租金數額之記載。參以上訴人供稱：被上訴人於提起本件訴訟前，有向伊等表明要收回系爭土地，希望伊等搬走，伊等為了避免本件涉訟，才去做提存動作，有關伊等所提存之金額每年434元，是因聽其他鄰居說租金是434元，才去提存此金額，實不知該金額如何計算；伊等繼受取得系爭地上權，之前未聽說要繳納租金；伊等在提存之前，就系爭地上權沒有繳過租金等語(見本院卷第205、206頁)；被上訴人亦自承：因當初設定系爭地上權之公業管理人已死亡，該管理人並未將設定地上權資料轉交給接任之管理人，導致伊就系爭地上權沒有收取過租金等語(見本院卷第206頁)，足證被上訴人於本件起訴前，確未曾向上訴人或其前手收取系爭地上權之租金無訛，則有關系爭地上權之租金數額，是否為上訴人提存之金額即每戶每年434元，誠值懷疑。況依上開提存書記載上訴人辦理提存之原因，係被上訴人拒收該等租金之情，亦難認被上訴人於起訴前，已同意以每戶每年434元計算系爭地上權之租金。依上說明，被上訴人主張系爭地上權有地租之約定云云，尚非可採。
⒉按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，民法第227條之2定有明文。可見地上權地租於契約成立後如有情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人如聲請法院變更原有效果，尚非法所不許。本件系爭建物係坐落系爭土地，並因此設定系爭地上權，而系爭地上權未約定地租，已如前述。考諸系爭土地自63年起至106年止，其公告土地現值由每平方公尺1,800 元增加至15萬8,000元，其公告地價由每平方公尺1,800元增加至3萬2,200元；104年度地價稅則為12萬2,639.7元等情，有系爭土地公告地價查詢資料、104年地價稅課稅明細表附卷可查（見原審補字卷第39頁；原審卷二第65、67頁）。而土地所有權人本需負擔繳納地價稅之義務，是被上訴人於本件起訴前所負擔系爭土地之地價稅額，顯較系爭地上權設定時所負擔之稅額大幅增加。反觀系爭地上權人即上訴人不僅無償使用系爭土地，不需繳納地租，且無庸繳納地價稅，就系爭建物尚可使用、收益。準此，被上訴人長期負擔地價稅，上訴人則無償享有使用系爭土地之利益，顯失公平，應非成立系爭地上權契約時所能預料，是被上訴人依民法第227條之2規定，請求變更原有效果而酌定地租，當屬有據。上訴人主張：兩造間未約定系爭地上權之地租，被上訴人無從要求調整地租，且被上訴人應可預料並已同意概括承受系爭土地未來地價之起落及稅賦之昇跌，被上訴人請求酌定地租，係違反誠實信用原則云云，並不足取。
⒊按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因
使用土地而支付金錢為對價」之點言之，二者實相類似。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益、鄰地租金等項以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。查系爭建物所坐落系爭土地位處新北市永和區光復街巷道內，鄰近原中正橋及環河快速道路，步行至頂溪捷運站僅需約7分鐘，交通便利，附近有許多餐飲、店舖、學校，生活機能良好，鄰地租金每月每坪約為824元等情，有系爭建物現場照片、內政部不動產交易實價查詢服務網、Google網路地圖、位置示意圖等附卷可考（見原審補字卷第33頁；原審卷二第69至81頁；外放鑑定報告附件3-1頁）。本院審酌系爭土地上之系爭建物用途為住宅使用，上訴人利用系爭建物之可能經濟價值與所受利益等一切情狀，認以系爭土地當年度申報地價年息8％計付地租為適當。從而原審酌定上訴人就系爭地上權每年應給付之地租如附表二「每年地租」欄所示，洵屬妥適。上訴人主張僅需按地價稅額漲幅之10%計算系爭地上權之地租云云，不足採憑。
⒋末按租賃未定期限，其租賃物為不動產者，因該租賃物價值
之昇 (降) ，當事人得向法院聲請 (起訴請求) 增 (減) 其租金，其未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金，最高法院73年度第9次民事庭會議決議意旨參照。又地上權之地租與租賃契約之租金，就「因使用土地而支付金錢為對價」部分，二者既相類似，故上開決議意旨於請求酌定地上權租金時，應得參照。本件被上訴人並未主張曾於本件起訴前向上訴人為酌定租金之意思表示，而被上訴人係於105年10月31日提起本件訴訟，此有民事起訴狀收狀戳可證（見原審補字卷第8頁），是被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達時即105年11月30日起，就系爭地上權按年給付如附表二「每年地租」欄所示之租金，為有理由，應予准許。上訴人主張其應給付之地租，應自本件判決確定之日起算云云，尚不足取。
五、綜上所述，被上訴人依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權存續期間至136年7月15日止；及依民法第227條之2第1項規定，請求酌定系爭地上權之地租如附表二「每年地租」欄所示，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列；又本件既已依民法第227條之2規定為被上訴人勝訴之判決，本院即無就選擇合併之民法第835條之1或類推適用同法第442條規定再為論斷之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 黃明發法 官 羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
編號 設定地上權之地號 登記日期 收件字號 權利種類 權利人 權利範圍 1 新北市○○區○○段000地號 100年4 月13日 北中地登字第092400號 地上權 董台生 1/4 2 新北市○○區○○段000地號 68年12月18日 北中地登字第094397號 地上權 張盆 1/4 3 新北市○○區○○段000地號 99年5 月27日 北中地登字第137570號 地上權 羅葉英妹 1/4 4 新北市○○區○○段000地號 66年11月2 日 北中地登字第049343號 地上權 羅金萬 1/8 5 新北市○○區○○段000地號 66年11月2 日 北中地登字第049343號 地上權 羅福全 1/8附表二：
編號 權利人 建物門牌號碼 調整後每年地租之起算日 每年地租欄 1 董台生 新北市○○區○○街0 巷00弄00號1樓（新北市○○區○○段000 ○號建物） 105 年 11 月30 日 系爭土地當年度每平方公尺申報地價×系爭土地面積205 平方公尺×附表一編號1 所示地上權權利比例×年息8％×被上訴人就系爭土地所有權比例 2 張盆 新北市○○區○○街0 巷00弄00號2樓（新北市○○區○○段000 ○號建物） 105 年 11 月30 日 系爭土地當年度每平方公尺申報地價×系爭土地面積205 平方公尺×附表一編號2 所示地上權權利比例×年息8％×被上訴人就系爭土地所有權比例 3 羅葉英妹 新北市○○區○○街0 巷00弄00號3樓（新北市○○區○○段000 ○號建物） 105 年 11 月30 日 系爭土地當年度每平方公尺申報地價×系爭土地面積205 平方公尺×附表一編號3 所示地上權權利比例×年息8％×被上訴人就系爭土地所有權比例 4 羅金萬 新北市○○區○○街0 巷00弄00號4樓（新北市○○區○○段000 ○號建物） 105 年 11 月30 日 系爭土地當年度每平方公尺申報地價×系爭土地面積205 平方公尺×附表一編號4 所示地上權權利比例×年息8％×被上訴人就系爭土地所有權比例 5 羅福全 新北市○○區○○街0 巷00弄00號4樓（新北市○○區○○段000 ○號建物） 105 年 11 月30 日 系爭土地當年度每平方公尺申報地價×系爭土地面積205 平方公尺×附表一編號5 所示地上權權利比例×年息8％×被上訴人就系爭土地所有權比例