臺灣高等法院民事判決108年度重上字第383號上 訴 人 曾德昌訴訟代理人 黃永琛律師複 代理 人 孫誠偉律師被 上訴 人 陳林錫連訴訟代理人 李進成律師
張堯晸律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年1月24日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第718號判決提起上訴，本院於109年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為臺北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，上訴人所有未辦理保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄00號之2建物（下稱系爭建物），無權占用系爭土地如附圖所示編號B、C部分，致伊受有損害，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項及第179條規定，請求上訴人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖編號B、C部分（面積共119.62平方公尺）之系爭建物拆除，將系爭土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）241萬8060元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至返還所占用系爭土地之日止，按月給付被上訴人4萬301元。㈢願供擔保請准宣告假執行。原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴。並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：訴外人即被上訴人之夫陳一雄前於民國69年5月8日與訴外人即伊父曾請簽訂合建協議書（下稱系爭協議），約定於系爭土地合建大樓，且分配3樓1戶與曾請，嗣陳一雄因興建大樓計劃遲延，通知曾請暫緩拆除系爭建物，並同意曾請繼續使用系爭土地至大樓興建時通知拆除為止，被上訴人為陳一雄之繼承人，應繼承系爭協議所生之債權債務關係，且系爭協議原拆屋約定，迄今已逾15年，伊亦得為時效抗辯，拒絕拆除系爭建物返還系爭土地。系爭協議目的在於合建，被上訴人既無興建大樓計畫，簽約目的即未成就，則被上訴人捨系爭協議不為，逕請求伊拆除系爭建物，不僅違背契約誠信，且屬權利濫用等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項（見本院卷280頁，並因論述為部分文字增刪）：
㈠系爭土地原為國有地，於68年8月3日售予訴外人王永順，並
於同年9月17日移轉所有權登記予王永順。王永順嗣於68年10月10日分別將系爭土地應有部分76/219、143/219售予訴外人林昌和及陳一雄，並於69年1月3日辦理所有權移轉登記（見原審卷64至67、111頁、本院卷92至94、247至249頁）。
㈡陳一雄與曾請於69年5月8日簽訂系爭協議（見原審卷143頁、本院卷29、95頁）。
㈢陳一雄於89年4月5日將其系爭土地應有部分143/219移轉登記
予被上訴人，被上訴人於98年間向林昌和買受系爭土地應有部分76/219，於98年9月2日因移轉登記取得系爭土地全部所有權（見本院卷96頁）。
㈣69年5月8日簽立系爭協議後，迄曾請於79年1月2日死亡、陳
一雄於102年4月13日死亡時止，曾請未拆除或曾經陳一雄以書面催告拆除系爭建物，陳一雄生前亦未向臺北市建築管理機關申請在系爭土地興建大樓。
㈤上訴人與陳一雄之繼承人即被上訴人及訴外人陳鴻銘、陳鴻
儒、陳鴻文、陳敏媛、陳幸宜間履行合建契約事件，經本院108年度上字第530號判決駁回上訴人之請求（見本院卷264至270頁）。
四、本院之判斷：㈠被上訴人應否受系爭協議拘束？上訴人有無占用系爭土地
之正當權源？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件上訴人既自承位於系爭土地上之系爭建物為其繼承取得，並辯稱其占用系爭土地係合法繼受其父曾請與被上訴人之夫陳一雄所簽訂之系爭協議，為有權使用系爭土地，非無權占有云云，既為被上訴人所否認，依上開說明，上訴人應就其占用系爭土地具有合法權源乙節，負舉證之責。
⒉經查，系爭協議前言即表明此係陳一雄與曾請就拆除地上物
及合建大樓條件達成協議，而約定：「一、甲方（指陳一雄，下同）於立約日（即69年5月8日）付乙方（即曾請，下同）保證金新臺幣壹拾萬元正，同時乙方需於69年7月底前將地上物拆除完畢。」、「二、『雙方約定於完成大樓時』甲方需無條件將所蓋第參層壹戶分配於乙方，約定20.5坪(包含公共設施)，如有30坪以下之坪數，乙方需依照當時售價9折向甲方購買;超過30坪之部分，乙方需依照當時售價購買，不再打折。」、「三、雙方約定保證金分五期攤還，平均每期新台幤貳萬元正，於完成基地面、壹層、貳層、參層、肆層等五階段攤還。」、「四、甲乙雙方如有違約時，任何一方需賠償全部責任，且加倍償還付保證金。」等語，並由陳一雄於系爭協議書簽約當日交付面額10萬元銀行票據予上訴人收受，有系爭協議在卷可稽（見原審卷143頁）。依系爭協議第1條約定，陳一雄係與曾請達成由其支付保證金，而曾請需於69年7月底拆除系爭建物之協議；至系爭協議第2條至第4條約定，則就合建大樓興建過程及完成後，陳一雄應如何分配戶數、坪數予曾請，而曾請應如何分期償還10萬元保證金，以及違約處罰等內容。故系爭協議已明確記載曾請應於69年7月底前將系爭建物拆除，並無以陳一雄在系爭土地興建大樓且將其中第3層無償分配予曾請，作為請求曾請拆除系爭建物之條件；亦無隻字片語提及曾請所有系爭建物係合法占用系爭土地，且可視合建大樓興建計劃延緩曾請拆除系爭建物等詞，是上訴人以系爭協議辯稱其所有系爭建物具有占用系爭土地之正當權源云云，自難採信。
⒊上訴人雖另以原審共同被告即證人尤鎰福、許常吉、陳明福
及呂源一等人在原審所提答辯狀內容（見原審卷62、112頁），辯稱陳一雄承諾曾請可續住到建商蓋屋時還地云云。惟證人許常吉、許巨旺（許常吉之子）、陳明福、尤鎰福則到庭證稱：伊等不認識陳一雄、曾請，在原審所提答辯狀內容是呂源一表示知道有此事，就由呂源一繕打後交給伊等看，並表示若無問題就在該份答辯狀蓋章，因伊等當時遭被上訴人提告，就與呂源一同時具狀回復，至於答辯狀內容是否完全正確，伊等並不清楚也不知道（見本院卷273至279頁）。
而證人呂源一亦到庭證稱：伊只認識鄰居曾請，不認識陳一雄，伊在原審所提答辯狀內容都是聽鄰居說的，因為被上訴人在原審向伊提告，伊才請人寫上開答辯狀陳述，答辯狀內容都是聽別人講的，伊不知曾請與陳一雄所談之條件等語（見本院卷298頁）。顯見上開證人在原審所提答辯狀內容，均係聽聞而來，自難採為有利上訴人之認定。至上訴人辯稱陳一雄既從未催告曾請及上訴人拆除系爭建物，且無任何興建大樓計劃，本於經驗及論理法則，可合理判斷陳一雄有告知曾請暫緩拆除系爭建物云云。然單純沉默非等同默示同意，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沉默而未為制止者，並不生任何法律效果，自與默示同意之意思表示不同，上訴人以此辯稱陳一雄已有默示同意曾請暫緩拆除系爭建物云云，要難憑採。
⒋綜上，系爭協議係約定曾請應於69年7月底前拆除系爭建物，
並無任何有關曾請可繼續使用系爭土地之約定，則上訴人以系爭協議辯稱陳一雄有同意曾請暫緩拆除系爭建物之意，上訴人所有系爭建物占用系爭土地具有正當權源，被上訴人應受系爭協議拘束云云，難認為有採。此外，上訴人亦無其他具體事證證明其有合法使用系爭土地之權限，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭建物拆除，將所占用之系爭土地返還，自屬有據。
㈡系爭房屋之拆除請求權，是否已罹於15年時效？
按民法第767規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者之返還請求權，對於妨害其所有權者之除去請求權及對於有妨害其所有權之虞者之防止請求權，均以維護所有權之圓滿行使為目的，其性質相同，故各該請求權是否適用消滅時效之規定，彼此之間，當不容有何軒輊。如為不同之解釋，在理論上不免自相予盾，在實際上亦難完全發揮所有權之功能。「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用」，業經本院釋字第107號解釋在案。已登記不動產所有人之除去妨害請求權，有如對於登記具有無效原因之登記名義人所發生之塗銷登記請求權，若適用民法消滅時效之規定，則因15年不行使，致罹於時效而消滅，難免發生權利上名實不符之現象，真正所有人將無法確實支配其所有物，自難貫徹首開規定之意旨。故已登記不動產所有人之除去妨害請求權，雖不在上開解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用（司法院大法官會議釋字第164號解釋參照）。查系爭土地於68年間即登記為陳一雄所有，並經被上訴人依序於89年4月5日、98年9月2日移轉登記取得全部所有權（見不爭執事項㈠、㈢），依上開說明，被上訴人以系爭土地已登記之不動產所有人地位，依民法第767條第1項規定，請求無權占用系爭土地之系爭建物所有人即上訴人拆屋還地，並無民法第125條15年消滅時效之適用。是上訴人以時效置辯，自無理由。㈠㈢被上訴人是否權利濫用？
⒈次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的，縱因行使權利影響他人之利益，亦難認係權利濫用。
⒉查本件為兩造間私權糾紛，並未涉及公共利益，被上訴人既
為系爭土地所有權人，且系爭建物占用系爭土地面積達119.62㎡，面積甚大，則被上訴人為維護系爭土地之完整性，以利土地所有權之圓滿行使，依民法第767條第1項規定訴請上訴人將占用系爭土地之系爭建物拆除，核屬權利之正當行使，非專以損害上訴人為目的，縱因此影響上訴人現實使用之利益，乃當然之結果，依前揭說明，難認被上訴人有權利濫用之情事。況系爭協議已清楚載明上訴人之父曾請應於收受陳一雄交付之10萬元保證金後，於69年7月底將系爭建物拆除完畢，而斯時係由上訴人代其父曾請收受10萬元保證金，上訴人自難諉為不知；且無證據證明陳一雄有同意系爭建物在系爭協議所約定之合建大樓未進行合建程序時，得暫緩拆除系爭建物，已如前述，則上訴人辯稱被上訴人無視系爭協議約定，在合建大樓目的未成就前，即主張拆屋還地，違反誠信原則，屬權利濫用云云，委無可取。
㈣被上訴人請求相當於租金之不當得利，有無理由？金額應為
若干？⒈復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，自屬有據。又按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約未成立，而謂時效之計算應有不同（最高法院49年台上字第1730號判例意旨參照）。查上訴人無權占用系爭土地乙情，已如前述，依上說明，被上訴人主張上訴人受有相當於租金之利益，致其受有損害，依不當得利之規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉末按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10%為限，
土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，該條例第16條規定甚明。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地位處臺北市，介於臺北市○○○○及○○路2段之間，週遭有○○○○園區、○○國小、臺北市公有○○市場、○○市場，鄰近捷運○○○站、○○道路及前往新北市區等樞紐道路等情，有系爭土地登記謄本、地圖查詢資料、週遭環境現況相片及GOOGLE地圖等（見原審卷197頁、本院卷311至325頁）在卷可參，堪認其周邊生活機能及交通便利，附近商圈繁榮，與其他地區互動連結性高。審酌上訴人以系爭建物違建方式使用系爭土地多年，系爭建物之坐落位置、使用面積、經濟用途，暨系爭土地附近環境繁榮程度、交通便利性及生活機能完善等因素，認被上訴人主張應按其於105年12月1日催告上訴人拆屋還地時（見原審卷21至22頁），系爭土地105年度每平方公尺4萬429元申報地價（見原審卷9頁）之年息10%，計算上訴人無權占用系爭土地每月所受相當於租金之不當得利4萬301元（計算式：119.62㎡×40,429元÷12×10%＝40,301元，元以下四捨五入），請求上訴人給付自民事準備㈢狀繕本送達日即107年3月29日（見原審卷第196頁）起回溯5年之不當得利金額241萬8060元（計算式：40,301元×12月×5年＝2,418,060元），及自民事準備㈢狀繕本送達翌日即107年3月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自107年3月30日起至返還所占用系爭土地之日止，按月給付被上訴人4萬301元，尚屬適當，並無過高，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖編號B、C部分之系爭建物拆除，將所占用之系爭土地返還被上訴人，並依民法第179條規定，請求上訴人給付241萬8060元，及自107年3月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自107年3月30日起至返還所占用系爭土地之日止，按月給付被上訴人4萬301元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
民事第三庭
審判長法 官 林玉珮
法 官 何君豪法 官 朱美璘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
書記官 林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。