臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第331號上 訴 人 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林凱律師
蔡宜衡律師上 訴 人 姜大炎訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 郭千華律師上列當事人間請求定地上權存續期間等事件，兩造對於中華民國108年2月21日臺灣新北地方法院106年度訴字第3029號第一審判決，各自提起上訴，本院於108年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項關於酌定地上權之存續期間部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。
上訴人姜大炎就上訴人祭祀公業法人新北市楊六賽所有坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地之地上權，存續期間至民國一百二十一年八月十二日止。
上訴人姜大炎之上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人姜大炎負擔百分之八十五，餘由上訴人祭祀公業法人新北市楊六賽負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人祭祀公業法人新北市楊六賽（下稱祭祀公業楊六賽）主張：
㈠坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為其所有
，前於民國（下同）62年9月22日為訴外人江信媛設定登記權利範圍全部之地上權（下稱系爭地上權）。系爭地上權未定期限，地租為每年新臺幣（下同）1755元。
㈡江信媛隨即在地上興建同段第965建號即門牌號碼新北市○○區
○○街00號房屋（下稱系爭房屋）。迨77年11月17日，江信媛將系爭地上權與系爭房屋移轉登記予兒子姜大炎。茲因系爭房屋使用年限屆至，地上權目的已不存在，爰依民法第833條之1，請求法院酌定系爭地上權存續期間為起訴繫屬之日起算3年。
㈢系爭地上權地租自設定後均未調整，爰先位依民法第835條之
1第1項、第227條之2第1項、類推適用同法第442條，請求按每年申報地價年息10%計算地租。若兩造並未約定地租，則備位依同法第835條之1第2項、第227條之2第1項規定，按同一標準酌定地租，均請求：系爭地上權地租自起訴狀繕本送達起，調整為每年依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算。
二、上訴人姜大炎則以：系爭地上權係永久存續，並非未定期限地上權，無從依民法第833條之1酌定存續期間。縱使系爭地上權並非永久存續，由於系爭房屋維修良好，屋況甚佳，存續期間應為75年。其次，系爭地上權並未約定地租，故對造無從請求調整地租；否則僅得按增加之地價稅稅額10%調漲，調漲基準日應為本件判決確定日等語，資為抗辯。
三、原審就祭祀公業楊六賽之請求，判決：㈠姜大炎就祭祀公業楊六賽所有系爭土地之系爭地上權，存續期間自77年11月17日起至126年8月12日止；㈡姜大炎就系爭地上權應支付地租，自106年9月21日起調整為依當年度申報地價年息百分之八計算。另駁回祭祀公業楊六賽其餘請求。祭祀公業楊六賽上訴與答辯聲明：㈠原判決駁回祭祀公業楊六賽後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡姜大炎就祭祀公業楊六賽所有坐落系爭土地之系爭地上權，存續期間至116年9月12日止；㈢姜大炎上訴駁回。姜大炎上訴與答辯聲明：㈠原判決不利於姜大炎部分廢棄；㈡上開廢棄部分，祭祀公業楊六賽在第一審之訴駁回；㈢祭祀公業楊六賽上訴駁回。（原判決駁回祭祀公業楊六賽其餘調整租金請求部分，未據其不服，應已確定）
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第139、242-243頁筆錄）㈠系爭土地（重測前為臺北縣○○市○○○○○段○○○○段000○000地號
）係祭祀公業楊六賽所有，前於62年9月22日設定權利範圍1/1之系爭地上權予江信媛。江信媛在地上興建系爭房屋，竣工日期為63年3月26日，並在66年3月16日完成第一次登記。
迨77年11月17日，江信媛將系爭地上權與系爭房屋贈與登記予其子姜大炎。（見原審卷㈠第19-21頁不動產謄本。第172頁土地謄本，第175頁索引、外放新北市建築師公會新北市建師鑑字第024號鑑定報告第15頁使用執照存根）㈡姜大炎於105年12月16日寄發存證信函，通知祭祀公業楊六賽
領取105年、106年租金各1755元。兩造不爭執存證信函形式為真正（見原審卷㈠第23頁存證信函）㈢祭祀公業楊六賽曾訴請江信媛調整租金，經臺灣臺北地方法
院62年訴字第4493號判決；祭祀公業楊六賽提起上訴，本院63年度上字第950號確定判決，將江信媛所應支付租金自63年1月1日起調整為每年每坪46.4元。兩造不爭執判決書之形式真正（見原審卷㈡第65-84頁判決書）㈣江信媛訴請祭祀公業楊六賽設定登記地上權，經臺灣臺北地
方法院61年訴字第4096號判決江信媛勝訴確定（見原審卷㈠第235-259頁判決書）㈤系爭土地每平方公尺公告地價，76年為1萬2500元，106年為
3萬2200元；106年申報地價2萬5760元（原審卷㈠第107頁地價資料）
五、本院之判斷：㈠系爭地上權是否為未定期限之地上權？
⒈按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更
者，非經登記，不生效力」、「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」，民法第758條第1項、第832條定有明文。解釋上，當事人就地上權所合意存續期間，應依上開規定登記，始具有物權效力。
⒉經查，系爭地上權於62年9月22日設定登記時，存續期限係
記載「空白」，嗣江信媛在77年11月17日將系爭地上權移轉登記予姜大炎，存續期限仍然登載「空白」（見原審卷㈠第172、19頁土地謄本）。系爭地上權存續期限既未記載「永久」等文字，依其文義，已難認為其為永久存續之地上權。
⒊其次，新北市中和地政事務所曾以106年11月7日新北中地
登字第1064077452號函回覆原法院另案公文：「二、查35年10月2日制定公布並於同日施行之土地登記規則第80條規定：『聲請為地上權設定或移轉之登記時，聲請書內應記明地上權之設定及範圍，其登記原因定有存續期間或地租並付租時期者，亦同。』(附件一之第290頁)；嗣為簡化申請書格式，避免重複書寫，上開規定於69年1月修正時已刪除(附件一之第271、272頁)；復為配合99年2月3日修正公布之民法第832條、第836條至第836條之2、第838條等規定，當事人申請設定地上權登記，經登記後，已為地上權等之內容，方能發生物權效力，始足以對抗第三人，爰依上開規定及配合實務作業而增訂現行土地登記規則第
108 條之1第1項有關申請地上權設定登記，登記機關應依約定記明存續期間等事項之規定(附件一之第56頁)，合先敘明。」、「三、…參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當事人雙方間之約定，倘當事人未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿之存續期間欄位則未予登載而有空白之情形，…」等語(見原審卷㈡124-125頁)。可知自35年10月2日制定公布土地登記規則第80條以後，當事人申請地上權登記時有約定地上權存續期間且載明於登記申請書者，土地登記簿或土地登記謄本上方會有存續期間之記載；倘當事人未約定，且未於所檢附之地上權設定申請書中記載有存續期間之約定者，則土地登記簿之存續期間欄位將登載為「空白」。是以系爭地上權存續期限既登記為「空白」，且姜大炎復未證明此為永久存續性質，自應解為「未定有期限」之地上權。
⒋再其次，江信媛訴請祭祀公業楊六賽設定登記地上權，經
臺灣臺北地方法院61年訴字第4096號判決勝訴確定（見不爭執事項㈣）；但是，江信媛並未主張地上權期間為永久存續（見原審卷㈠第235-259頁判決書）。可知江信媛請求辦理地上權登記時，並不認為地上權期間係永久存續。則姜大炎自江信媛繼受系爭地上權，亦無從主張此為永久存續性質。
⒌至於最高法院86年度台上字第3585號判決之地上權，其存
續期限係登載「無期」（見原審卷㈠第136頁），相較於系爭地上權存續期限欄位記載「空白」， 二者顯非相同；本院103年度重上字第226號判決之地上權，存續期限則係記載「無定」（見原審卷㈡第235頁判決書），亦與系爭地上權登記情節有別，則姜大炎援引該件判決而主張系爭地上權應解為永久存續云云，尚無可採。
⒍是以祭祀公業楊六賽主張系爭地上權為「未定有期限」之
地上權，應屬可信。姜大炎辯稱系爭地上權為永久存續云云，則非可採。
㈡系爭地上權應酌定之存續期間為何？
⒈按「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成
立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權」，民法第833條之1定有明文，並依民法物權編施行法第13條之1適用於99年修法前所已登記之地上權。再按「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾二十年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間…」，亦有民法第833條之1立法理由可供參酌。系爭地上權在62年9月22日設定登記，未定有期限，迄今已逾40年，則土地所有權人之祭祀公業楊六賽據此請求法院酌定存續期間即屬有據。依前揭說明，本院應考慮經濟效用、地上權目的、房屋狀況等因素，並調和土地所有人與地上權人之利益，酌定其存續期間。
⒉次按「建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得
以物理耐用年數計算。經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數」，不動產估價技術規則第65條第1項定有明文。次按「加強磚造建築物，指磚結構牆上下均有鋼筋混凝土過梁或基礎，左右均有鋼筋混凝土加強柱。過梁及加強柱應於磚牆砌造完成後再澆置混凝土」，建築技術規則建築構造編第165條第1項亦定有明文。是以估算系爭房屋之折舊率，應以經濟耐用年限為主，並考慮該屋結構為加強磚造之特質。查：
⑴祭祀公業楊六賽主張系爭房屋應適用物理耐用年數，故使
用年限僅至116年9月12日云云（見本院卷第220-222頁），此與動產估價技術規則第65條第1項（以經濟耐用年限為主）顯然不符，此外，祭祀公業楊六賽並未舉證證明該屋使用年限僅至116年，難以採信。
⑵姜大炎辯稱系爭房屋屋況良好，使用年限應為75年云云（
見本院卷第240頁筆錄、第197-201頁），並提出最高法院105年度台上字第 2201號判決、本院103年度上易字1098號、106年度上易字第1200號、103年度上易字第1225號判決為據，但此純係對於另案繫屬之加強磚造、磚木構造、木造鐵皮等建物而論述使用年限；參以個別建物之興建、保養、維修、改善或補強等措施不盡相同，是以本院無從憑此推論系爭房屋使用年限長達75年。
⑶原審法院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋之安全年限
，該公會參考使用執照圖說、建物謄本及目前狀況，依據市場取樣法及年數壽命法鑑定系爭房屋之總經濟壽命為63.4年，此雖有外放證物即新北市建築師公會108年1月18日新北市建師鑑字第024號鑑定報告書可稽（下稱系爭鑑定報告）。但是，系爭房屋為三樓加強磚造（見不爭執事項㈠），系爭鑑定報告則係以門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄0000號之「鋼筋混凝土造」房屋為比較標的，遂判定系爭房屋年折舊率為 1.577%，總經濟壽命為63.4年（見外放系爭鑑定報告第7頁）。其比較標的（鋼筋混凝土）既與系爭房屋構造不盡相符，尚難據此即認系爭房屋經濟耐用年限達到鋼筋混凝土構造房屋等級所示之63.4年。
⑷新北市建築師公會108年10月15日新北市建師鑑字第405號
函固然認為：「說明二、⑴……c：故『加強磚造』及『鋼筋混凝土』之建築物均為以鋼筋混凝土為建築物之結構體之構造。d：系爭房屋係『加強磚造』，於107年10月25日現場鑑定，維護良好，無主結構梁柱裂損、鋼筋裸露、嚴重滲漏水等不堪使用之情形。依據市場取樣法及年數壽命法，其建築物年折舊率之標準及及數據可視為與『鋼筋混凝土』之建築物相同」云云(見本院卷第149頁公函）。惟上開公函同時表明：「a：依據『建築技術規則』建築構造編第165條：加強磚造建有鋼筋混凝土加強柱。過梁及加強柱應於磚牆砌造完成後再澆置混凝土。b:鋼筋混凝土，是指通過在混凝土中加入鋼筋、鋼筋網、鋼板或纖維而構成的一種組合材料，兩者共同工作從而改善混凝土抗拉強度不足的力學性質，為混凝土加固的一種最常見形式」（見本院卷第147-148頁）。可知加強磚造之建築物，其構造牆為磚造結構，並於過梁、基礎、柱等處，另施以鋼筋混凝土加強，顯與鋼筋混凝土建築物之結構牆為混凝土之高強度構造有別。再對照固定資產耐用年數表之鋼筋混凝土建造房屋耐用年限為55年，加強磚造房屋僅35年，足認上開公函所載加強磚造與鋼筋混凝土建築物折舊率標準與數據均相同云云，亦難謂為可採。
⑸本院查，系爭房屋為三樓加強磚造，主要用途為住家用，
於63年3 月26日竣工，並在66年3月16日完成第一次登記，此有建物謄本與使用執照可稽（見不爭執事項㈠）。其次，固定資產耐用年數表之鋼筋混凝土建造房屋耐用年限為55年，加強磚造房屋僅35年；可知在一般情形下，鋼筋混凝土構造房屋使用年限較加強磚造延長20年。惟系爭房屋外觀並無梁柱裂損、鋼筋裸露等瑕疵（見系爭鑑定報告第13-14頁相片），除2樓儲藏室與3樓廁所呈現油漆發霉剝落之情形外，尚無嚴重漏水情等不堪使用之情形（見系爭鑑定報告第6頁），足認系爭建物自63年3月竣工後，由屋主做為住宅使用並妥善維修，迄107年10月25日鑑定日，雖已歷經44年7月，構造仍屬穩定，其構造強度固不及鋼筋混凝土構造，但事實上已高於一般加強磚造房屋使用年限之品質，參酌二者耐用年限之差距、系爭建物之實際狀況及前揭鑑定報告之鑑定內容，調整系爭建物之耐用年限應較鋼筋混凝土建造房屋減少5年之年限為58.4年（63.4-5=58.4）。
⑹爰審酌系爭建物之耐用年限，並參酌及系爭地上權目的係
提供地上權人興建房屋之基地，且自63年3月竣工後，迄新北市建築師公會107年10月25日鑑定日，已歷時44年7月，但是地租僅為每年1755元（詳後述， 姜大炎甚至否認應給付地租），為調和土地有人與地上權人之利益，應酌定系爭地上權存續期為系爭房屋竣工後58.4年。換言之，自63年3月26日竣工，存續期間應至121年8月12日止。
㈢系爭地上權地租是否應調整？
⒈按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付
顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，民法第835條之1第1項定有明文。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。再按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價」，平均地權條例第16條前段亦定有明文。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。再按租賃未定期限，其租賃物為不動產者，因該租賃物價值之昇 (降) ，當事人得向法院聲請 (起訴請求) 增 (減) 其租金，其未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。
⒉經查：
⑴姜大炎於105年12月16日寄發存證信函，通知祭祀公業楊
六賽領取105年租金1755元、106年租金1755元；兩造不爭執存證信函之形式真正（見不爭執事項㈡）。依上開信函文義，系爭地上權地租為每年1755元。
⑵其次，本院63年度上字第950號確定判決，將江信媛應給
付租金自63年1月1日起調整為每坪每年46.4元。兩造亦不爭執該判決書之形式真正（見不爭執事項㈢）。可知設定系爭地上權以前，江信媛與祭祀公業楊六賽確有地租之約定。參諸系爭土地面積125平方公尺，約為37.82坪（一坪=3.305平方公尺），年租金即為1755元（46.4*37.82=1755，元以下四捨五入）；核與姜大炎存證信函所載年租金相符，益證兩造就系爭地上權確有前述地租之約定。至於系爭地上權地租欄位固然記載「空白」（見原審卷㈠第19頁土地謄本），僅係祭祀公業楊六賽未將此部分地租為物權登記而已，並不影響兩造就系爭地上權所約定地租為每年1755元之認定。
⑶姜大炎固然辯稱租約之租金與地上權之地租不同。前述
存證信函是因為伊不熟悉法律，誤認有租約存在云云（見本院卷第 119頁）。惟姜大炎所辯顯與存證信函文意不符，復無法證明存證信函內容係出於誤認，故為本院所不採。
⒊再者，系爭土地臨近台北捷運○○○○線○○站及商圈，與臺北
市僅有一橋之隔，靠近○○東路，附近有○○高職系爭房屋由姜大炎做為住家使用，鄰居亦為住家（見原審卷㈠第111-125頁地圖與相片、系爭鑑定報告第13頁地圖與相片）；足見該地具有相當價值。再參酌系爭土地每平方公尺公告地價，76年為1萬2500元，106年為3萬2200元；106年申報地價2萬5760元（見不爭執事項㈤），可知系爭土地呈現長期增值趨勢，且增值輻度不低。對照系爭地上權設定時地租為每年1755元，但是數十年均未調整，應認前開地租已顯失公平。則祭祀公業楊六賽依民法第833條之1第1項，請求自姜大炎收受起訴狀繕本（106年9月21日）送達起，按當年度申報地價年息百分之八計算地租，應屬可採。姜大炎主張僅需按地價稅增值稅額之10%做為調整標準，調整基準日應為本件判決確定日云云（見本院卷第206、209頁），則無可採。
⒋因祭祀公業楊六賽先位主張依民法第835條之1第1項、第22
7條之2第1項、類推適用同法第442條，擇一為調整地租之請求（見本院卷第242-243頁筆錄）；核屬單一聲明之選擇合併關係，其依民法第833條之1第1項之所為前開調整地租請求為有理由（祭祀公業楊六賽敗訴部分未繫屬本院），即應為其勝訴之判決，本院無庸就其餘訴訟標的毋庸再為論述。祭祀公業楊六賽調整地租先位請求既屬有理由，其備位依同法第835條之1第2項、第227條之2第1項之酌定地租請求，本院亦無庸贅述。
六、綜上所述：㈠祭祀公業楊六賽依據民法833條之1規定，請求法院對姜大炎
就祭祀公業楊六賽所有之系爭地上權酌定存續期間於法有據，惟原審認系爭房屋經濟耐用年限達到鋼筋混凝土構造房屋等級所示之63.4年，酌定系爭地上權之存續期間為77年11月17日起至121年8月12日止尚有不合，祭祀公業楊六賽上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示，姜大炎上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，駁回祭祀公業楊六賽此部分之訴，為無理由，應予駁回。
㈡祭祀公業楊六賽依民法第835條之1第1項規定，請求姜大炎就
系爭地上權，自106年9月21日起調整為依當年度申報地價年息百分之八計算。於法有據，應予准許。原審就此部分為姜大炎敗訴之判決，即無不合，姜大炎上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴。
七、本件事證已明，祭祀公業楊六賽聲請新北市建築師公會重新鑑定系爭房屋折舊率與繼續使用之安全年限，並無必要。至於兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件祭祀公業楊六賽上訴為有理由；姜大炎上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 林玉蕙法 官 吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
書記官 鄧瑄瑋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。