臺灣高等法院民事判決108年度重上字第471號上 訴 人 汪偉琳被 上訴 人 洪政洋
林淑雯上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108年4月8日臺灣新北地方法院107年度訴字第2421號第一審判決，提起一部上訴，並為訴之追加，本院於109年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、當事人於第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於本院追加聲明及訴訟標的分別如附表1「Ｄ欄」、「Ｅ欄」所示，雖未得被上訴人同意，然係基於上訴人向被上訴人洪政洋購屋之同一基礎事實，與前揭法條規定相符，應予准許。
二、上訴人主張：伊與洪政洋約定以新臺幣（下同）890萬元購買其所有門牌新北市○○區○○○路00巷00號8樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地應有部分暨地下0樓編號00號機械式停車位1個（以下合稱系爭房地），於民國106年12月8日簽訂草約（下稱系爭草約），伊於當日交付定金5萬元，並談妥伊先行支付買賣價金10％之現金，作為洪政洋履行借屋裝修及排除同樓層公共梯間鞋櫃雜物之對價，後續正式簽約作業則委由訴外人許倩芬代書處理，洪政洋配偶被上訴人林淑雯及伊鄰居訴外人許耀文均為見證人。雙方嗣於同年月11日簽訂履約保證版之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊當場交付84萬元郵政匯票予洪政洋，並約定洪政洋應於1週內清空系爭房屋，雙方再簽署借屋裝修同意書，伊即可提前裝修系爭房屋。嗣後伊預約水泥與水電師傅至現場裝修規劃，且依約陸續付清購屋款，然洪政洋以消極之態度清空系爭房屋，致伊無法提前裝修，亦未解決系爭房屋8樓鄰居散落公共梯間雜物之問題。又系爭房屋之後陽台窗戶無紗窗，且洪政洋交付之鑰匙亦無法鎖上第1道大門，被上訴人亦共同毀損門鎖，均屬侵權行為、不完全給付或物之瑕疵，致伊受有損害（如附表1「Ｆ欄」所示）。爰依附表1「Ｂ欄」所示訴訟標的，求為命如附表1「Ａ欄」所示之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，其提起上訴，其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下列之訴及其假執行之聲請部分均廢棄。㈡如附表1「Ｃ欄」所示。並於本院追加主張：附表1編號3請求給付之起始日應提前，且被上訴人共同拆除包覆鎖洞之修飾鐵片而毀損門鎖，洪政洋亦應與林淑雯負連帶責任等情。爰追加聲明及訴訟標的如附表1「Ｄ欄」、「Ｅ欄」所示。
三、被上訴人則以：洪政洋自106年12月11日在許倩芬見證下簽訂系爭契約起，均配合其指示，亦持續以LINE通訊軟體與其聯絡，並於107年1月7日驗屋後，交付鑰匙予上訴人，已完成點交程序，惟從未達成借屋裝修之協議，更無清除他人公共區域擺放鞋櫃之義務。上訴人已實際占用使用系爭房地，管理費、水電瓦斯費、地價稅、房屋稅等，自應由其負擔等語，資為抗辯。
四、上訴人於106年12月8日與洪政洋約定以890萬元向其購買系爭房地，並簽訂系爭草約及交付定金5萬元，嗣於同年月11日與洪政洋簽訂系爭契約及交付84萬元等事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第70至71頁、第335至343頁、本院卷三第21至25頁、第90頁），自堪信屬實。上訴人依附表1「Ｂ欄」、「Ｅ欄」所示之訴訟標的，請求被上訴人給付如附表1「Ｃ欄」、「Ｄ欄」所示之上訴聲明與追加聲明，為被上訴人以前詞所拒。茲析述如下：
㈠上訴人依附表1「Ｂ欄」、「Ｅ欄」所示之訴訟標的，請求被上
訴人給付如附表1「Ａ欄」、「Ｄ欄」所示之原審聲明與追加聲明部分：
⒈上訴人雖主張：伊與洪政洋協議先行支付系爭房地買賣價金1
0％即89萬元，洪政洋同意借屋裝修及排除8樓公共梯間鄰居鞋櫃雜物云云，並以提前裝修同意書、證人許耀文之證言為據。然查：
⑴證人許耀文於原審結證稱：伊於106年12月8日協同上訴人
去林口看房子，先到被上訴人原住處談價錢，談妥後到系爭房屋現場，上訴人說電梯有味道，外面有鞋櫃，要求洪政洋處理鞋櫃，且上訴人預計在過年前搬進去，希望洪政洋先讓上訴人裝修，洪政洋均有同意，嗣後到附近便利商店簽草約，伊擔任見證人，有看過內容，簽完後又回去看1次系爭房屋等語（見原審卷第106至107頁），其雖於本院改稱當天流程是先簽訂系爭草約再到系爭房屋看屋云云（見本院卷二第6頁），然顯與一般人先看屋再簽約之常情不符，且證人許耀文於原審陳述之時間較為接近上訴人看屋與簽訂系爭草約之日，記憶應較為清晰，自應以其於原審所述為可信。
⑵細繹雙方簽訂之系爭草約，係內政部於101年10月29日公告
之成屋買賣契約書範本，並以手寫註記買賣標的為系爭房屋（含車位）、買賣價金890萬元、洪政洋簽收定金5萬元、買賣雙方及見證人許耀文、林淑雯簽名，再於末頁空白處手寫記載後續簽訂正式買賣契約等事宜委由許倩芬代書處理及違約金50萬元等意旨（見原審簡字卷第33至38頁），均無約定洪政洋應負擔排除8樓公共梯間鄰居鞋櫃雜物及借屋裝修之義務，且雙方後續正式簽署之系爭契約亦無排除公共梯間鞋櫃雜物之約款（見原審簡字卷第39至45頁），並於系爭契約第7條第9項載明借屋裝修應以書面約定（見原審簡字卷第43頁）。惟上訴人所提出之提前裝修同意書未經其與洪政洋簽訂（見原審簡字卷第227、461頁），證人許倩芬亦證稱雙方並未簽署此同意書等語（見本院卷二第173頁），可見上訴人與洪政洋雖於簽署系爭草約前談到排除鞋櫃雜物與借屋裝修之事，惟充其量僅是雙方議約過程中之對話，事後未將排除公共梯間鞋櫃雜物之特殊事項載明於系爭草約或系爭契約，亦未另行簽署借屋裝修之書面約定，自不能認為雙方已達成最終之合意。
⑶況公共梯間鞋櫃雜物既是鄰居所有，洪政洋自無處分權限
，借屋裝修則影響賣方使用權益，惟上訴人所稱之對價89萬元係買賣價金之10％，故僅為買賣價金之一部，非屬額外支付之對價，益徵洪政洋並無另行同意負擔排除鞋櫃雜物或借屋裝修等義務之理，至多僅是洪政洋出於善意或為促成交易之好意施惠行為，不能認為已達成合意而負擔排除鞋櫃雜物或借屋裝修之契約義務。
⒉上訴人雖主張：洪政洋延遲交屋，伊未能提前裝修，且持續代墊相關稅費而受有損害云云。然查：
⑴依系爭契約第7條第7項約定：「買賣雙方應於產權移轉登
記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國107年1月22日完成。」等語（見原審簡字卷第43頁），且上訴人已於107年1月5日辦畢系爭房地所有權移轉登記，此觀登記謄本甚明（見本院卷三第282至285頁），再佐以上訴人與洪政洋間並未另行約定借屋裝修，亦如前述，故雙方應於同年月10日前辦理點交而非辦理借屋裝修。
⑵又稱點交者，係指不動產交易實務所稱之移轉不動產事實
上管領力而言。觀之上訴人已於其告訴被上訴人侵占等案件（下稱系爭偵案）陳稱：伊與被上訴人相約於107年1月7日，因被上訴人遲到，且伊女兒要期末考，所以伊拿了鑰匙就走等語（見外放之臺灣新北地方檢察署107年度偵字第18219號偵查影卷第59頁反面），復依一般社會通念及不動產交易實務之常情，擁有不動產鑰匙者可實際使用該不動產，故交付鑰匙可認有移轉不動產事實上管領力之事實，自可認洪政洋於107年1月7日交付鑰匙予上訴人，已點交系爭房地予上訴人。
⑶上訴人雖主張：系爭房屋仍有瑕疵，且有物品未清空，點
交未完成云云。然依前所述，上訴人自承因故未於點交時檢查系爭房地，是其事後發現系爭房屋之瑕疵，要屬民法瑕疵擔保之問題，並非點交程序未完成。另依系爭契約第7條2項約定，「點交時如有留置物，應視同廢棄物處理」（見原審簡字卷43頁），是縱有被上訴人之物品留在系爭房屋內，亦不因此影響已完成之點交程序。
⑷準此，洪政洋於107年1月7日點交，並未遲延交屋，不負系
爭契約第8條第1項約定賠償違約金之責，且上訴人已於同年月5日登記為系爭房地所有人，於點交後取得系爭房地事實上管領力，應自行負擔系爭房地之貸款本息及房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費等相關稅費，不得請求洪政洋給付。
⒊上訴人雖主張：被上訴人共同毀損門鎖，應連帶賠償財產上及非財產上損害共10萬元云云。然查：
⑴洪政洋已於系爭偵案陳稱：因代書傳達上訴人表示系爭房
屋大門有問題，伊於107年1月19日至系爭房屋處理，以螺絲起子將鐵片拿下來後，外側大門就可以順利密合，伊有先通知代書與上訴人，但上訴人沒接電話等語（見同上偵查影卷第6頁反面、第60頁），林淑雯則陳稱：伊於107年1月19日陪同洪政洋前往系爭房屋，但全程是由洪政洋以螺絲起子將鐵片拆掉，外側大門就可以順利使用等語（見同上偵查影卷第7頁反面）。可見實際拆卸系爭房屋大門門鎖鐵片之人為洪政洋，林淑雯斯時雖亦有在現場，然僅係陪同前往，並非實際拆卸鐵片之人。上訴人未證明林淑雯有毀損門鎖之行為，其主張自無可採。
⑵準此，林淑雯並未實際動手拆卸鐵片，上訴人以毀壞門鎖
為由請求林淑雯賠償，自屬無據。至洪政洋雖實際拆卸鐵片，然上訴人已於原審請求洪政洋賠償6,000元更換新鎖費用（見原審簡字卷第503頁、原審卷第121頁），並經原審就更換新鎖費用與陽台紗窗費用判准洪政洋賠償共計1,200元，上訴人自無由重複請求洪政洋賠償拆卸鐵片之損害。
⒋因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第184條、第226條、第227條、第360條固有明文。然洪政洋並無清除公共梯間鞋櫃雜物與借屋裝修之義務，已依約點交系爭房地予上訴人，並未遲延，林淑雯亦未與洪政洋共同損壞門鎖鐵片，均如前述，自無上訴人所指之侵權行為、不完全給付、物之瑕疵或給付不能。上訴人依上開規定及系爭契約之法律關係，請求如附表1「Ａ欄」、「Ｄ欄」所示之原審聲明及追加聲明，自屬無據，不應准許。另物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項亦有明文。此規定係指買賣契約之買受人，有向出賣人請求交付買賣標的物及移轉所有權之權利。然上訴人之聲明均為金錢請求，核與物之交付或權利之移轉無涉，是其依此規定請求如附表1「Ａ欄」、「Ｄ欄」所示之原審聲明及追加聲明，亦非有據。
㈡上訴人依附表1「Ｂ欄」、「Ｅ欄」所示之訴訟標的，請求被上
訴人給付如附表1「Ｃ欄」編號2逾「Ａ欄」原審聲明之1,200元部分：
⒈上訴人就附表2編號3、4所示之「更換新鎖費用」與「回復後
陽台紗窗費用」，於原審分別請求6,000元、7,500元（見原審簡字卷第503頁、原審卷第121頁），業經原審判准共計1,200元，上訴人就該1,200元並無上訴利益，此部分上訴自非有據。
⒉上訴人雖於本院就該1,200元追加附表1「Ｅ欄」編號2所示之
訴訟標的，然其陳明係與「Ｂ欄」原審訴訟標的屬選擇合併之關係（見本院卷一第393頁），則其就該1,200元之原請求已勝訴，既無受更有利之判決，自毋庸審究該追加之訴訟標的，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依附表1「Ｂ欄」所示訴訟標的，請求被上訴人給付如附表1「Ａ欄」所示原審聲明，洵非有據，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。至原審已判准如附表2編號3、4所示1,200元本息部分，上訴人無權上訴，此部分上訴（即附表1「Ｃ欄」編號2逾「Ａ欄」原審聲明之1,200元）亦應駁回。又上訴人於本院追加聲明及訴訟標的如附表1「Ｄ欄」、「Ｅ欄」所示，亦無理由，應併予駁回追加之訴及其假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲法 官 賴彥魁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 2 日
書記官 高瑞君附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表1：
編號 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ Ｅ Ｆ 上訴人於上訴範圍內之原審聲明 上訴人於原審之訴訟標的 上訴人之上訴聲明 上訴人於本院追加之聲明 上訴人於本院追加之訴訟標的 備註 1 林淑雯應給付上訴人10萬元，及自民事言詞辯論意旨狀（續四）繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 民法第184條、第227條、第360條規定及系爭契約 林淑雯應給付上訴人10萬元，及自民事言詞辯論意旨狀（續四）繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 洪政洋應與林淑雯負連帶清償責任 民法第226條、第348條規定 毀損門鎖 2 洪政洋應給付上訴人140萬6,689元，及自108年2月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息 同上 洪政洋應給付上訴人140萬7,889元（參附表2），及自108年2月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息 -- 同上 附表2 3 洪政洋應自107年12月22日起至完成點交房屋程序日止，按日給付上訴人1,780元及自每日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 同上 洪政洋應自107年12月22日起至完成點交房屋程序日止，按日給付上訴人1,780元及自每日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 洪政洋應自107年1月23日起至同年12月21日止，按日給付上訴人1,780元及自每日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 同上 延滯賠償金 4 洪政洋應自108年1月1日起至完成點交房屋程序日止，按月給付上訴人2,043元，及自每月最後1日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 同上 洪政洋應自108年1月1日起至完成點交房屋程序日止，按月給付上訴人2,043元，及自每月最後1日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 -- 同上 管理費 5 洪政洋應自108年1月1日起至完成點交房屋程序日止，按月給付上訴人264元，及自每月最後1日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 同上 洪政洋應自108年1月1日起至完成點交房屋程序日止，按月給付上訴人264元，及自每月最後1日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 -- 同上 水電瓦斯費 6 洪政洋應自108年1月1日起至完成點交房屋程序日止，按年給付上訴人6,076元，及自每年最後1日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 同上 洪政洋應自108年1月1日起至完成點交房屋程序日止，按年給付上訴人6,076元，及自每年最後1日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息 -- 同上 房屋稅及地價稅 7 願供擔保請准宣告假執行 -- 願供擔保請准宣告假執行 願供擔保請准宣告假執行 -- -- Ａ欄：原審卷第135至136頁、本院卷三第49至50頁。編號2金額為附表2之140萬7,889元扣除1,200元。 Ｂ欄：原審簡字卷第499頁。 Ｃ欄：本院卷三第5至7頁、第378頁。 Ｄ欄：本院卷三第19至21頁。 Ｅ欄：本院卷三第19至21頁。附表2：
編號 項目 金額 備註 1 延滯交屋（197日，107/01/23～107/08/07） 35萬0,660元（8,900,000× 0.0002×197＝350,660） 原證2 延滯交屋（136日，107/08/08～107/12/21） 24萬2,080元（8,900,000× 0.0002×136＝242,080） 2 房貸利息損失（106/12/11～107/09/02） 13萬4,507元 原證7、28、29 房貸利息損失（106/12/11～107/09/02） 45萬0,038元 原證43 3 更換新鎖費用 1,200元 原判決 4 回復後陽台紗窗費用 5 107年度房屋稅損失 2,812元 原證41、44 107年度地價稅損失 3,264元 原證45 6 回復水、電、瓦斯等供應費用 2,488元 原證40 代墊水、電、瓦斯等費用 1,324元 原證45 7 代墊管理費（107/02～107/12 ） 2萬4,516元 原證46 8 毀損門鎖賠償金 10萬元 原審履勘筆錄、新北地檢署筆錄 9 精神慰撫金（107/01/23～107 /12/21） 50萬元 合計 140萬7,889元