臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第49號上 訴 人 台灣電力股份有限公司法定代理人 楊偉甫訴訟代理人 龔維智律師被 上訴人 劉益男訴訟代理人 陳成志律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107 年12月7 日臺灣臺北地方法院106 年度重訴字第1075號第一審判決提起一部上訴，本院於109年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用(除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段四小段六二三、六二四、六二
五、六二六、六二九地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號之房屋如附圖所示編號Ａ、B、C、D、E、F、Ｇ部分(面積依序為19、87、6、1、3、3、0.4平方公尺)拆除，並將土地返還上訴人。
被上訴人應自民國一０九年五月二十二日起至返還上開占用土地之日止，按月給付上訴人新臺幣壹拾柒萬柒仟參佰捌拾參元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決第二項所命給付部分，於上訴人以新臺幣參仟貳佰萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣玖仟陸佰零伍萬柒仟貳佰柒拾柒元預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命給付部分，於上訴人按月以新臺幣陸萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹拾柒萬柒仟參佰捌拾參元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人於原審起訴及本院主張：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○000○000○000地號土地（下
稱系爭土地）為伊所有，被上訴人之祖父前於日據時期於其上興建未辦理第一次所有權登記之門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號之房屋（下稱系爭房屋），嗣由被上訴人之父劉英貴所繼承。臺灣光復後劉英貴向伊承租系爭土地中之系爭
625、626、629地號土地作為系爭房屋之基地使用，原訂有期限，期限屆滿後劉英貴繼續使用而成為未特定期限之租賃契約（下稱系爭基地租賃契約），再由被上訴人於民國（下同)88年12月16日繼承系爭基地租賃契約。因租金久未調漲，伊先後於94年、102年間訴請調漲租金為年租金新臺幣（下同）148萬224元。然系爭房屋興建迄今已60多年，顯已超過財政部頒布之固定資產耐用年數表所載之耐用年限25年，經台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）於109年2月4日之鑑定結果，系爭房屋已不堪使用，是系爭基地租賃契約至少於斯時即已因期限屆至而消滅（類推適用民法第833條之1規定，聲請終止部分，不再主張，見本院卷第118頁）。故109年2月4日起被上訴人係無權占用系爭土地，伊自得依民法第767條第1項規定請求被上訴人拆屋還地，及依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金（即以申報地價年息10%計算）之不當得利每月18萬3,579元（嗣於本院一部上訴，每月以17萬7,383元計算）。並聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ至Ｇ部分之系爭房屋(面積依序為19、87、6、1、3、3、0.4平方公尺)拆除，並將土地返還上訴人；㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人18萬3,579元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭基地租賃契約固以系爭房屋不堪使用之不確定期限屆至而消滅，然系爭房屋現仍在使用中，前經臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定、結構技師公會鑑定，均未有不堪使用之情事，系爭基地租賃契約仍繼續存在，伊自非無權占有系爭土地，更無不當得利。縱系爭房屋自109年2月4日起已不堪使用，自斯時起至109年6月30日止伊已繳納之租金為上訴人之不當得利，伊自得與上訴人請求相當於租金之不當得利據以抵銷等語置辯。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起一部上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋如附圖所示編號Ａ至Ｇ部分，面積依序為19平方公尺、87平方公尺、6 平方公尺、
1 平方公尺、3 平方公尺、3 平方公尺、0.4 平方公尺之部分拆除，並將系爭土地返還上訴人；㈢被上訴人應自109年2月4日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人17萬7,383元；㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則為答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（上訴人請求經駁回未據上訴部分，已告確定）。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於日據時期為臺灣電力株式會社產業，於48年6 月16日以轉帳為原因登記為上訴人所有迄今。
㈡系爭房屋為被上訴人之祖父劉賽於日據時期之昭和4 年11月間所興建，嗣為被上訴人之父劉英貴所繼承。
㈢上訴人於42年1 月1 日與被上訴人之父劉英貴訂立系爭基地租賃契約，約定租期自42年1 月1 日起至46年12月31日止。
租期屆滿後，仍由被上訴人之父劉英貴繼續租用，而轉為未訂有確定期限之基地租賃契約。
㈣被上訴人之父劉英貴於88年12月16日死亡，被上訴人繼承系爭房屋及系爭基地租賃契約。
㈤系爭基地租賃契約之租金，曾經本院77年度上字第1282號判
決調整為按申報地價年息8%計算，再經臺灣臺北地方法院以94年度訴字第2253號判決調整系爭土地租金為按申報地價年息10%計算。上訴人再於102年間以申報地價已大幅提昇為由訴請調漲租金，由臺灣臺北地方法院以102 年度訴字第5055號受理在案，經兩造於本院103 年度上字第1407號達成和解，合意將每年之租金自102年12月11日起調整為148 萬224元。
㈥系爭房屋1 樓及2 樓現由被上訴人分別出租予第三人供作中藥行、PUB營業使用中。
五、本件之爭點：㈠系爭房屋是否已不堪使用？㈡系爭基地租賃契約是否業經合法終止？㈢上訴人得否依民法第767 條第1 項規定，請求被上訴人將系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示A、B、C、D、E、F、G 部分拆除後，將上開土地返還上訴人？㈣上訴人得否依民法第179 條規定，請求被上訴人自109年2月4日起至返還上開土地之日止，相當於租金之不當得利？金額若干？茲析述如下：
㈠系爭房屋是否已不堪使用？
⒈經本院囑託結構技師公會就系爭房屋是否已不堪使用一事
為鑑定，據覆：系爭建物依既有之建材結構及配置經分析計算後，其僅能提供規範所規定耐震需求50.4%之抗震能力，亦即在現行規範所規定之設計地震力（0.24g）作用下，系爭建物有傾倒之風險等情，有該公會109年2月4日(108)北結師鑑字第3108號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷（外放）可參。且細繹系爭鑑定報告，結構技師公會就系爭房屋混凝土進行鑽心取樣，於1樓梁取3顆試體進行混凝土抗壓試驗、中性化試驗及中水溶性氯離子含量試驗，其中混凝土抗押強度雖較目前建物常使用之設計強度為高，然其中性化深度均未達規範所規定RC構造梁之最小保護層厚度4公分，並有高氯離子之現象，且鋼筋確有腐蝕生鏽狀況。其傾斜率雖尚符規定，惟其中最大傾斜值為1/206，已接近臺北市鑑定手冊中所定義非工程性補償上限值之傾斜度1/200。且定性分析之結果，就山牆周圍需有有效連續之RC圈梁、磚牆最小牆身厚度檢核、結構穩定性之項目中均不合格，且因牆有裂縫且牆體有局部之損壞，故就其他可能危害使用者安全因素之項目亦不合格，且建議如需繼續使用，應予適當之補強等情（見系爭鑑定報告第8、13-14、18頁）。故已足認系爭房屋於系爭鑑定報告作成時之109年2月4日確達已不堪使用之狀態。
⒉至被上訴人雖提出土木技師公會106年10月17日之鑑定報告
（下稱土木技師鑑定報告），認系爭房屋在傾斜量測未達建築危害標準，且現場勘查樑柱等主要結構亦無明顯結構性裂縫，再者混凝土鑽心取樣抗壓強度與中性化均可符合基本要求，而研判系爭房屋在正常使用條件下，其結構安全無虞等情（見原審卷一第163-164頁）。然土木技師鑑定報告，乃被上訴人於原審訴訟之初，自行委請鑑定機關鑑定，且其鑑定報告作成時距系爭鑑定報告作成時已逾2年，亦未見是否以如系爭鑑定報告般以47年1月1日之建材主要結構為鑑定依據（見本院卷第319頁），自無從以土木技師鑑定報告逕認系爭房屋於109年2月4日仍堪使用。
㈡系爭基地租賃契約是否業經合法終止？
⒈按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收
回，觀諸土地法第103條第1款規定至明。次按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104 年度台上字第559 號判決意旨參照）。又按是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號判決意旨參照）。
⒉系爭基地租賃契約乃訂有不確定期限之租賃契約，揆諸上
開說明，係以系爭房屋不堪使用為期限，且為兩造所不爭執（見本院卷第75頁）。而系爭房屋依其47年1月1日之建材主要結構為鑑定依據，自109年2月4日已達不堪使用之狀態，已如上述，是系爭基地租賃契約於109年2月4日期限顯已屆至而失其效力。
㈢上訴人得否依民法第767 條第1 項規定，請求被上訴人將系
爭房屋坐落系爭土地如附圖所示A、B、C、D、E、F、G 部分拆除後，將上開土地返還上訴人？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。
⒉系爭基地租賃契約訂有以系爭房屋不堪使用之不確定期限
，而系爭房屋於109年2月4日確已達不堪使用狀態，故系爭基地租賃契約之期限已屆至而失其效力，已如上述，則自109年2月4日起被上訴人就系爭基地租賃契約之基地即系爭625、626、629地號土地已無合法占用權源。而系爭土地中之系爭623、624地號土地，本即非系爭基地租賃契約之租賃基地，被上訴人更無合法占用權源，揆諸上開規定，上訴人自得請求被上訴人將系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、E、F、G部分(面積依序為19、
87、6、1、3、3、0.4平方公尺)拆除，並將土地返還上訴人。
㈣上訴人得否依民法第179 條規定，請求被上訴人自109年2月4
日起至返還上開土地之日止，相當於租金之不當得利？金額若干？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1 項定有明文，並於租用基地建築房屋時準用之，土地法第105條亦定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院54年台上字第1528號判例意旨參照）。
⒉被上訴人自109年2月4日起無權占用系爭土地如附圖所示編
號A、B、C、D、E、F、G部分，面積依序為19、87、6、1、3、3、0.4平方公尺，共計119.4平方公尺，已如上述，上訴人自得請求被上訴人自109年2月4日起至返還上開土地之日止，相當於租金之不當得利。經查，系爭623、624、625、626地號土地109年1 月之公告地價均為每平方公尺22萬8,708 元；系爭629 地號土地109年1 月之公告地價為每平方公尺11萬2千元，有地價查詢資料附卷可稽（見本院卷第385-393頁）。被上訴人占用系爭629地號土地6平方公尺，餘均為占用系爭土地其他部分，而系爭土地坐落臺北市大安區和平東路一段，鄰臺灣師範大學，復鄰近大安森林公園，交通運輸便利，和平東路沿線亦商業繁榮，有街區圖在卷可參（見本院卷第164頁），本院審酌系爭土地位置、經濟利用價值、工商繁榮程度，及被上訴人占用系爭土地於其上所興建之系爭房屋1 樓及2 樓現由其分別出租予第三人供作中藥行、PUB營業使用中（見不爭執事項㈥）等情狀，認109年起每年租金以系爭土地申報總價額10%計算為適當。是上訴人得請求被上訴人自109年2月4日起至返還占用之系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬7,383元（計算式詳見附表）。
⒊又被上訴人已繳納109年1月1日起至109年6月30日止系爭土
地之租金77萬7,118元，即每月為12萬9,520元（777118÷6=129520，元以下4捨5入），為兩造所不爭執（見本院卷第491頁），然系爭基地租賃契約自109年2月4日起已不存在，已如上述，故上訴人所收取109年2月4日至109年6月30日之租金63萬4,201元【（129520×26/29)+(129520×4)=634201，元以下4捨5入】即無法律上原因，被上訴人自得依民法第179條規定請求上訴人返還。經與上訴人上開相當於租金之不當得利（每日5,913元計）抵銷後，可抵銷108日（未滿1日，以1日計），即可抵銷至109年5月21日。
故上訴人得請求被上訴人自109年5月22日起至返還占用之系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬7,383元。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1 項規定，請求被上訴人將系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示A、B、C、D、E、F、
G 部分拆除後，將上開土地返還上訴人；另依民法第179條規定，請求被上訴人自109年5月22日起至返還占用之系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬7,383元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 5 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 謝永昌法 官 趙雪瑛附表：期間 損害金之計算式（單位：新臺幣→元）
元以下4捨5入系爭629地號土地
109.2.4.起按月 112000×80%×6 ×10% ×1/12=4480系爭623、624、625、625地號土地
109.02.4.起按月 228708×80%×113.4×10%×1/12=172903
共計：177383 (按日計算則為每日5,913元)正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 5 日
書記官 紀昭秀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。