臺灣高等法院民事判決108年度重上字第492號上 訴 人 呂伊雁訴訟代理人 林清漢律師
趙俊翔律師複 代理人 侯銘欽律師被 上訴人 柯凱超訴訟代理人 陳添信律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國108年1月31日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第138號第一審判決提起上訴，本院於109年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國105 年12月5 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊將所有如附表所示房地（下稱系爭不動產）出售予上訴人，約定買賣總價為新臺幣（下同）750 萬元，上訴人應於簽約時給付120 萬元，並於106 年
6 月30日前辦理貸款代償伊前向臺北富邦商業銀行股份有限公司（下稱臺北富邦銀行）申辦之房屋貸款（下稱系爭房貸），以塗銷系爭不動產設定之抵押權。伊已於106年1月6日將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人，詎上訴人迄今僅給付簽約金40萬元，並未代償系爭房貸。為此伊於同年11月8日發函催告上訴人履行，然上訴人置之不理，伊再於同年12月8 日寄發律師函向上訴人主張解除契約。是系爭契約既經解除，上訴人應負回復原狀之義務，並應給付自105 年12月
6 日起至106 年12月8 日止，按契約總價款千分之一計算之遲延利息。爰依系爭契約第9 條第1、3 項及民法第259 條規定，求為命上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予伊，並騰空遷讓返還系爭不動產；及依系爭契約第9條第4 項約定，給付遲延利息120萬元。原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求，經原審駁回，未據其聲明不服，非本院審理範圍）
二、上訴人則以：系爭不動產係訴外人董俊良所有，僅借名登記在被上訴人名下，伊實際上係向董俊良購買系爭不動產；伊與董俊良約定以董俊良積欠伊配偶即訴外人吳坤城之100萬元作為買賣頭期款，其餘款項另以系爭不動產向銀行抵押貸款方式給付，且約定倘伊事後無法順利取得銀行貸款，雙方得合意解除系爭契約，並由董俊良返還欠款100 萬元，又伊於董俊良還款前，得繼續占有使用系爭不動產，相關銀行貸款應由董俊良清償，以抵充上開借款100萬元之利息，此為買賣契約約定之條件，伊才於105年12月5日透過董俊良與被上訴人簽訂系爭契約。嗣伊取得系爭不動產所有權後，因故無法取得銀行貸款，而被上訴人僅為系爭不動產借名登記之出名人，並非所有權人，應受伊與董俊良上開約定之拘束，不得依系爭契約主張解除契約或請求違約金等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查系爭契約約定以750 萬元之價格，將登記在被上訴人名下之系爭不動產出售予上訴人，兩造簽署系爭契約後，被上訴人已收受簽約金40萬元，並於106 年1 月6 日以買賣為原因，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，而上訴人迄未代償被上訴人之系爭房貸等情，為兩造所不爭（見本院卷第13
8、139頁），並有系爭契約、系爭不動產土地及建物登記第一類謄本、系爭房貸之他項權利證明書、抵押權設定契約書、房貸契約書等在卷可稽（見原審卷第6 至12、72至75頁；本院卷第235至251頁），應堪信為真。
四、被上訴人主張兩造簽訂系爭契約後，上訴人僅給付簽約金40萬元，未給付其餘買賣價金，亦未代償系爭房貸，故伊得解除系爭契約，請求上訴人將系爭不動產回復登記為伊所有及騰空遷讓返還予伊，並請求上訴人給付遲延利息等情，上訴人則以上揭情詞置辯。茲就爭點分別論述如下：
㈠上訴人應受系爭契約之拘束：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。」、「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第153條第1項、第345條分別定有明文。觀之系爭契約，其上載明：買方為上訴人、賣方為被上訴人，買賣標的為系爭不動產，買賣總價為750萬元；以現況交屋，雙方同意先行移轉系爭不動產所有權；買方於取得所有權後，應負責繳納銀行貸款利息；系爭不動產上之抵押權應於106年6月30日前清償塗銷，以賣方名義存入銀行扣款繳息等語（見原審卷第7至12頁），並由被上訴人及上訴人分別在系爭契約之「賣方」及「買方」欄位簽名及用印（見原審卷第6、10至12頁），足證兩造已就買賣契約之必要之點即買賣標的物及價金達成意思表示一致，是本件買賣契約已成立，甚為灼然。
⒉上訴人雖主張：系爭不動產實為董俊良所有，僅借名登記在
被上訴人名下，系爭不動產買賣應以伊與董俊良間之約定為據，伊無簽訂系爭買賣契約之真意云云。惟查，證人即承辦系爭不動產過戶手續之地政士林萬益於原審審理時具結證稱：105 年12月5 日簽約當天在場者為被上訴人、董俊良及伊，上訴人並未在場，董俊良是仲介人員，被上訴人與董俊良於簽約過程中有說買方是董俊良介紹的，被上訴人知道要賣給買方，但是確切的人不知道是誰，需透過仲介董俊良再去跟買方簽約；簽約時是由董俊良與被上訴人合擬買賣條件，該條件即如系爭契約所載，包括先過戶移轉系爭不動產，及6個月後買方需轉貸清償被上訴人之貸款，後來是由被上訴人先簽約，董俊良再持被上訴人已簽名之系爭契約去給上訴人簽名蓋章，董俊良大約於1週內將其上已有上訴人簽名之系爭契約及上訴人之身分證、印鑑交給伊，由伊在系爭契約上用印；本件買賣因買方財力的關係，要6個月後才可申請貸款，故雙方約定先移轉所有權，6個月後才進行轉貸；伊在處理合約過程中，曾與上訴人聯絡，因為系爭契約約定部分買賣稅賦是由買方支付，經伊與上訴人通電話後，買方以上訴人名義匯款7萬元稅款至伊玉山銀行之帳戶；依伊的理解，出賣系爭不動產的人是被上訴人，不是董俊良，董俊良只是仲介等語（見原審卷第51至52頁背面）；且證人即上訴人配偶吳坤城於原審審理時證稱：伊認識字，伊有看過系爭契約；系爭契約書上「呂伊雁」之簽名，是董俊良將系爭契約交給伊後，伊拿回去給上訴人簽的，當時被上訴人及董俊良都不在場；上訴人簽名時，系爭契約上之出賣人並非記載董俊良，而是記載被上訴人；上訴人簽署系爭契約後，為了辦理過戶，伊有交付上訴人之印章給董俊良；伊有給付不動產過戶費用大約7萬多元；因伊的信用不好，伊公司跳票，所以以上訴人名義簽系爭契約等語（見原審卷第80頁背面至81頁）。依上二證人之證述，可知系爭不動產買賣過程，係由仲介董俊良代表買方與賣方即被上訴人磋商交易條件，並由被上訴人先簽署系爭契約後，董俊良將系爭契約交付予上訴人之配偶吳坤城，因吳坤城個人信用不佳，乃以上訴人之名義簽約，而上訴人於簽訂系爭契約時，其上已載明出賣人為被上訴人，及買賣標的物、總價、價金給付方式等買賣條件，上訴人既簽署系爭契約，顯已承諾受系爭契約約定內容之拘束，應屬無疑。
⒊雖上訴人主張系爭不動產為董俊良所有，僅借名登記在被上
訴人名下云云，然查，被上訴人係於104年9月間向訴外人吳瑞哲購買系爭不動產，於同年10月7日以買賣為原因，登記為系爭不動產之所有權人，且被上訴人為上開買賣時，向臺北富邦銀行辦理抵押貸款600萬元，並設定最高限額765萬元之抵押權，其後，被上訴人以其申辦之玉山商業銀行桃園分行帳號000000000000號、中信銀行桃園分行帳號000000000000號帳戶按月清償房貸等情，有系爭不動產異動索引、臺北富邦銀行107年12月10日北富銀集作字第1070005597號函及附件之房貸扣款帳戶歷史交易明細資料、109年1月30日北富銀集作字第1090000372號函及附件之申請抵押貸款設定及相關契約文件、被上訴人之上二帳戶存摺影本、桃園市桃園地政事務所109年1月7日桃地所登字第1090000227號函及附件之104年不動產移轉申辦資料等附卷可查（見原審卷第102至
108、124、125、133頁；本院卷第203至233、235至251頁），足徵被上訴人向吳瑞哲購買系爭不動產時，係由被上訴人向銀行申辦抵押貸款並清償系爭房貸，並非由上訴人所主張系爭不動產之實際所有權人董俊良為清償；且依證人林萬益之證述，可證被上訴人係以系爭不動產所有權人即賣方之身分，與董俊良磋商買賣條件，益徵被上訴人就系爭不動產具有管理、處分之權利甚明。上訴人主張被上訴人僅為系爭不動產之借名登記人，難以採憑。退步言，縱認被上訴人僅為系爭不動產借名登記之出名人，然出名人既登記為系爭不動產之所有權人，就該不動產處分移轉登記予第三人，仍屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）；且物之出賣人本無需為物之所有權人，縱係出賣他人之物，買賣契約仍有效成立。是被上訴人主張兩造間就系爭不動產已成立買賣關係，上訴人應受系爭契約之拘束，伊得依系爭契約主張權利等語，應屬可採。
⒋上訴人固主張：伊與董俊良約定以董俊良積欠伊配偶吳坤城
之100萬元作為買賣頭期款，其餘款項另以系爭不動產向銀行抵押貸款方式給付，並約定倘伊事後無法順利辦理貸款，雙方得合意解除系爭契約，並由董俊良返還欠款100 萬元，而伊於董俊良還款前，得繼續占有使用系爭不動產，相關銀行貸款應由董俊良清償，以抵充上開借款100萬元之利息；被上訴人僅為借名登記之出名人，應受上開約定之拘束云云，並引用證人吳坤城於原審之證述及董俊良於另案臺灣桃園地方檢察署107年他字第939號偽造文書案件（下稱另案偽造文書案件）之供述為證。然查，證人吳坤城於原審審理時先證稱：董俊良為系爭不動產之所有權人，董俊良將系爭不動產過戶給上訴人，作為借款100萬元之擔保等語（見原審卷第81頁）；嗣改稱：伊與董俊良就系爭不動產是買賣關係，董俊良讓伊等以系爭不動產去辦貸款，可以貸多少錢就賣多少錢等語（見原審卷第81頁背面），可徵吳坤城就系爭不動產過戶登記予上訴人之目的，究屬「債務擔保用途」或「買賣」，前後證述明顯歧異，所述上情已有瑕疵。且證人吳坤城證稱：有關伊借款100萬元予董俊良乙事，沒有證明；有關董俊良說要將系爭不動產賣給伊，如果貸款不成，就要解除契約乙事，沒有任何書面約定等語（見原審卷第82頁及背面），則倘如上訴人主張系爭不動產買賣關係存在於董俊良與上訴人或吳坤城之間，雙方豈有就借款100萬元之債務清償或擔保方式，不另以書面明確約定或列為系爭契約之條款內容之理？是證人吳坤城之上開證述，尚不足採信。至董俊良雖於另案偽造文書偵查案件中供稱：伊於104年間將房子借名登記在被上訴人之父柯武旗名下，當時是經被上訴人介紹才找到柯武旗當伊人頭等語（見本院卷第178頁），然董俊良經原審及本院多次傳訊，均未曾到庭（見原審卷第49、
79、115頁；本院卷第161、253頁），而其另案偵查中之證述，至多僅得證明被上訴人曾介紹其父親柯武旗作為董俊良另案不動產登記之出名人而已，仍不足以證明本件系爭不動產亦有借名登記之情形。況按債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，債權人只能向債務人行使契約上權利，而不能向債務人以外之人請求。縱認董俊良曾與上訴人達成：於董俊良返還欠款100萬元予吳坤城前，上訴人得繼續占有使用系爭不動產之約定，然被上訴人並非上開約定之當事人，依契約相對性原則，被上訴人本不受上開約定之拘束，上訴人主張被上訴人應受其與董俊良間上開約定之拘束云云，洵不足採。
㈡被上訴人請求上訴人將系爭不動產回復登記為其所有，及騰空遷讓返還系爭不動產，為有理由：
⒈依系爭契約第3條及其他約定或變更約定事項第2點分別約定
：買方應於105年12月5日簽約時支付賣方簽約款、備證款合計120萬元；雙方同意所有權先行移轉，買方取得所有權後，本案標的銀行利息由買方負責繳納。抵押權雙方協議於106年6月30日前清償塗銷（以賣方名義存入銀行扣款繳息）等語（見原審卷第7、10頁），足認兩造確有約定上訴人應於簽約時給付被上訴人120萬元，並於106年6月30日前代被上訴人清償系爭房貸甚明。
⒉復依系爭契約第9 條第1 項、第3項分別約定：「買方如有違
反本約各項義務者，即為買方違約。賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。」、「如因一方違約致本契約解除，雙方應無條件配合辦理回復原狀手續，並由可歸責之一方負擔有關稅費。」（見原審卷第9頁）。查被上訴人於簽約時，僅受領董俊良代為交付簽約金40萬元，上訴人迄未給付被上訴人其餘價款，亦未代被上訴人清償系爭房貸，此為兩造所不爭。參以被上訴人已於106年11月8日以桃園永安郵局第416號存證信函，催告上訴人於同年月30前清償系爭房貸；復於同年12月8日寄發律師函予上訴人，以上訴人違反給付價金及代償系爭房貸之義務為由，依上開約定主張解除契約等情，有上開存證信函及律師函在卷可考（見原審卷第13至17頁），且為上訴人所不爭（見本院卷第296頁），而上開律師函係於同年12月11日送達上訴人，亦有中華郵政掛號郵件收件回執可證（見原審卷第18頁）。從而，上訴人既有積欠買賣價款及未於106年6月30日前代被上訴人清償系爭房貸之違約情事，被上訴人依系爭契約第9 條第1 項、第3項約定，主張解除系爭契約，並請求上訴人將系爭不動產回復登記為其所有，及騰空遷讓返還系爭不動產，當屬有據。
㈢被上訴人請求上訴人給付遲延利息120萬元，為有理由：⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約
金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判，最高法院43年台上字第576號民事判決意旨參照。依系爭契約第9 條第4 項約定：「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延利息予他方」（見原審卷第9頁），經核上開遲延利息之約定，係就上訴人給付遲延時即應予賠償之意，性質上應屬違約金之約定。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年台上字第2529號、86年台上字第1084號判決意旨參照。
⒉本件上訴人確有逾期給付買賣價金及代償系爭房貸之違約情
事，業經本院認定如前，被上訴人依系爭契約第9 條第4 項約定請求上訴人給付遲延利息，自有所憑。又上訴人所應付之遲延利息屬違約金之性質，該違約金依上開條款文義既無懲罰性質之約定，依民法第250條第2項規定，應具有損害賠償總額預定性質。原審因而審酌上開違約金以買賣總價750萬元為計算基準，其計算利率以每日千分之1，換算年息為3
6.5%，已逾民法第205條規定最高利率週年20%之限制，且依系爭契約第9 條第1 項約定：買方違約時，賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金（見原審卷第9頁）；並考量系爭不動產自同年1 月6 日即移轉登記予上訴人，上訴人於未如期給付買賣價金及清償系爭房貸下，長期占有使用系爭不動產，確受有相當利益，及被上訴人所受損害、社會經濟發展狀況等一切情狀，認被上訴人請求計算至106年12月8日止之違約遲延利息275 萬2,500 元，核屬過高，應予酌減為12
0 萬元為適當，核無不合。㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，此觀民法第229 條第2 項、第233條第1 項前段、第203 條規定甚明，被上訴人自得據此規定，請求加付法定遲延利息。查被上訴人之民事起訴狀繕本係於107 年5月16日送達上訴人，此有送達證書存卷可查（見原審卷第31頁），則其請求上訴人自同年月17日起算法定遲延利息，並無不合。
㈤本件事證已臻明確，上訴人雖聲請傳訊系爭不動產之前手原
出賣人即證人吳瑞哲到庭作證，欲證明吳瑞哲係將系爭不動產出售予董俊良而非上訴人，上訴人僅為系爭不動產借名登記之出名人云云，惟上開事實業經本院認定如前，即無傳訊上開證人之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第9 條第1、3 項及民法第259條規定，請求上訴人將系爭不動產移轉登記予伊，並騰空遷讓返還系爭不動產，及依系爭契約第9條第4 項約定，給付遲延利息120萬元，及自107年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 黃明發法 官 羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 19 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
土地： 土 地 坐 落 地 號 面積（平方公尺） 權利範圍 桃園市○○區○○段 00 2,655.91 71/10000 建物： 基 地 坐 落 面積（平方公尺） 權 利 範 圍 門 牌 號 碼 桃園市○○區○○段00地號 總面積：72.21 層次面積：72.21 陽台面積：3.33 全部 桃園市○○區○○街00號0樓