臺灣高等法院民事判決108年度重上字第563號上 訴 人 李映芬訴訟代理人 林 立律師
劉仁閔律師被 上 訴人 余成汶訴訟代理人 蔡鎮隆律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國108年4月26日臺灣桃園地方法院106年度重訴字第470號第一審判決，提起上訴，本院於109年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查被上訴人主張其為原法院104年度司執字第69862號強制執行事件（下稱系爭執行事件）所拍賣之桃園市○○區○○段000地號土地（重測前為桃園市○○區○○○段○○○○段00000地號，下稱系爭土地）之共同拍定人之一，拍定後因坐落系爭土地其上門牌號碼桃園市○○區○○○00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）之房屋稅納稅義務人之一即上訴人以不實切結書及電費收據等資料，向原法院民事執行處表明其為系爭房屋之事實上處分權人，致原法院民事執行處誤准上訴人優先承買系爭土地等情，為被上訴人所否認。故上訴人對系爭土地實際上有無優先承買權，將使被上訴人是否得拍定取得系爭土地處於不明確情形而有受侵害之危險，此種法律上地位不安之狀態，得以確認判決加以除去。揆諸上開說明，堪認被上訴人提起本件訴訟有確認利益，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：系爭執行事件之執行標的即系爭土地，於民國105年10月25日由伊及訴外人林隆櫻以新臺幣（下同）1,617萬8,888元共同拍定，惟拍定後，原法院民事執行處即發函予系爭房屋之全部納稅義務人，通知其等願否依上開拍定條件優先承買系爭土地，兩造及訴外人方保社、吳治明均表明願優先承買。然系爭房屋原事實上處分權人為訴外人即伊之祖父沈火枝，沈火枝於92年11月25日過世後，系爭房屋之事實上處分權由伊等14名繼承人繼承，上訴人非沈火枝之繼承人，對系爭房屋無事實上處分權。詎上訴人以不實切結書及電費收據等資料，經原法院民事執行處形式審查後，誤准許上訴人優先承買系爭土地，爰求為確認上訴人對系爭執行事件所執行系爭土地之優先承買權不存在之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服原判決，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋係伊公公沈安寶之祖父沈石妹早年於其所有之系爭土地上興建做為祖厝，由沈石妹原始取得系爭房屋之事實上處分權。又沈田枝、沈火枝、沈茂枝均為沈石妹之子，沈安寶則為沈火枝之子，伊則係沈安寶之兒媳（伊配偶沈延諭為沈安寶之子）。沈石妹過世後，系爭土地及其上系爭房屋（下合稱系爭房地）由沈田枝單獨分得，惟沈田枝因定居海外而無暇管理系爭房地，沈安寶遂於76年間向沈田枝購買系爭房地，並由沈田枝之女沈友子協助沈田枝辦理買賣及過戶系爭房地之程序。嗣於97年間，因伊與沈延諭結婚，沈安寶有意將系爭房地分產予伊，於98年間先將系爭房屋轉讓予伊，並辦畢房屋稅籍登記，系爭土地則待未來沈安寶退休後再行轉讓予伊。伊已以沈安寶名義繳納多次電費，伊確為系爭房屋之事實上處分權人，得類推適用民法第425條之1第1項之規定，對於系爭土地推定有租賃關係，復依土地法第104條第1項，伊既為系爭土地之承租人，對於系爭土地於出賣時有優先承買權，且不因系爭房屋業經拆除而受影響等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，被上訴人主張系爭執行事件之執行標的即系爭土地，前於105年10月25日由被上訴人及林隆櫻共同拍定後，經原法院民事執行處依桃園市政府地方稅務局楊梅分局所檢送之房屋稅籍資料，通知系爭房屋房屋稅納稅義務人（包括兩造）願否依上開拍定條件優先承買系爭土地，兩造及訴外人方保社及吳治明均表明願優先承買，嗣經原法院民事執行處以106年6月30日函文准許上訴人優先承買系爭土地等情，業經調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，堪以信採。
四、本院得心證之理由：上訴人主張其為於98年間自沈安寶受讓系爭房屋之事實上處分權，而系爭房地原均為沈安寶所有，系爭房屋依民法第425條之1第1項規定就系爭土地推定有租賃關係，且依土地法第104 條第1項之規定有優先承買權等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵（最高法院107年度台上字第1938號判決意旨參照）；且依土地法第104 條第1 項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用，（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。是以，被上訴人主張因系爭房屋為未辦保存登記之建物，縱上訴人有事實上處分權，亦不能類推適用民法第425條之1、土地法第104條第1項規定主張優先承買權云云，尚非可採。㈡按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。次按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。又按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126 號、70年台上字第3760號判例參照）；且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875號判決意旨參照）。查系爭房屋屬未辦保存登記之房屋，上訴人主張其公公沈安寶於76年12月12日向沈田枝購買系爭土地及建物，故系爭房屋與系爭土地曾同屬沈安寶所有，其自沈安寶受讓系爭房屋而為事實上處分權人乙節，為被上訴人否認，並以前詞置辯，自應由上訴人就該有利於己之事實負舉證責任，若上訴人不能為切當之證明，而依法院調查復不能得相當之憑信者，則無論被上訴人能否舉出反證，及所舉反證是否可信，均可不問（最高法院19年上字第1039號判例意旨參照）。
㈢經查，上訴人主張系爭土地原為沈石妹所有，由沈石妹於系
爭土地上出資興建起造系爭房屋乙節，為被上訴人所不爭執（見本院卷㈠第120頁），是系爭房地原均為沈石妹所有乙情，堪以信採。上訴人另主張沈田枝於56年間因沈石妹分產後，已取得系爭土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權乙節，關於系爭土地部分係於56年1月28日辦理買賣登記由沈田枝取得所有權，有桃園市楊梅地政事務所函文暨所附土地登記謄本在卷可參（見本院卷㈠第151至164頁），並經證人沈龍珍（即沈茂枝之子）到庭證稱：伊與父親沈茂枝之前都住在系爭房屋，是從小住到約60幾年結婚後搬離系爭房屋，父親到隔壁蓋一間自己的房子。當時是與父親沈茂枝、伯父沈火枝，祖父沈石妹及祖母也有住在系爭房屋。但伊與父親沈茂枝在祖父71年4月28日過世前就搬離系爭房屋，剩下沈火枝一家人與沈侑增住在裡面。系爭房屋原本是祖父沈石妹的，祖父過世後，父親沈茂枝才告訴伊系爭房屋是伯父沈田枝的，但伊不知道父親沈茂枝何時知道這件事等語（見本院卷㈠第336至338頁），核與證人沈玉英（即沈火枝之女）到庭證稱：祖父沈石妹71年過世後要辦遺產時，父親沈火枝、叔叔沈茂枝、伯父沈田枝有在討論，伯父沈田枝也有回來，當時才知道系爭房屋是伯父沈田枝的，祖父過世後才聽到系爭房屋是伯父的，之前不知道等語（見本院卷㈠第330至332頁），足認系爭房地於56年間業經沈石妹移轉所有權及事實上處分權予長子沈田枝乙節，堪以信採。
㈣至上訴人主張沈安寶已於76年間向沈田枝購買系爭房地，由
沈田枝之女沈友子代為辦理土地過戶及房屋交付之相關程序，其再於98年間自沈安寶處受讓系爭房屋之單獨事實上處分權云云，雖提出沈友子（即沈田枝之女）於106年6月23日簽具之切結書及沈安寶於104年5月21日出具之切結書為憑（見原審卷㈠第103、104頁）。惟前開沈友子之切結書內容為訴訟外陳述，未經具結作證，且經被上訴人否認其形式上真正（見原審卷㈡第61頁），又沈安寶之子沈延諭於原審證稱該張沈友子切結書為其為提供給執行法院而繕打，再交由父親沈安寶、母親要拿去給沈友子用印，但用印時伊並未前往等語（見原審卷㈠第223至224頁），可見上訴人復無法證明上開切結書確係由名義人沈友子作成；且沈友子之配偶鄭進喜於原審曾具狀稱沈友子已患失智症乙節（見原審卷㈡第62-2頁) ，故尚難僅依該切結書內容，遽認沈安寶已於76年間向沈田枝購買取得系爭房屋事實上處分權。
㈤況觀諸沈火枝於92年11月25日過世後，由沈安寶身兼沈火枝
之14名繼承人之代理人於102年6月17日補辦沈火枝繼承登記之土地登記資料（見原審卷㈠第168至178頁），除將桃園市○○區○○段667等土地以手寫方式列載為沈火枝之遺產外，尚另外手寫註記「原址：桃園縣○○鄉○○○村0鄰○○○00號（即系爭房屋）未辦繼承，列冊管理至109年止」等字，且於102年5月24日申報沈火枝遺產時，於財政部國稅局遺產稅遺產移轉證明書上仍列載「系爭房屋持分1/5」亦為沈火枝之遺產，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第280至281頁、卷㈡第12頁），可見沈安寶於102年間仍將系爭房屋列為沈火枝之遺產並登載於沈火枝之遺產清冊。茍系爭房屋已由沈安寶於76年間向沈田枝購得，沈安寶焉有於102年辦理沈火枝繼承登記時，仍將系爭房屋列載為沈火枝遺產並據此辦理遺產登記清冊之理，是上訴人此部分主張，顯非可採。
㈥再者，系爭房屋（房屋稅籍編號Z00000000000）原始納稅義
務為沈石妹，系爭房屋之房屋稅納稅義務人登記情形為如附表所示，及系爭房屋已拆除且於107年1月註銷房屋稅籍資料（註銷日非等同實際拆除日）等情，業經桃園市政府地方稅務局楊梅分局107 年8 月15日桃稅楊字第1079007654號函暨所附如附表之系爭房屋房屋稅籍持分人明細資料在卷（見原審卷㈠第258至259頁），惟不能僅憑稅籍資料證明如附表所示之人業已取得系爭房屋事實上處分權乙節，已如前述，且由上開函文亦明載「房屋稅籍資料僅為課稅內容，請勿做為產權所有之依據」等語益可徵。另觀諸系爭房屋稅稅籍及契稅申報資料可知，沈安寶尚於102年7月15日將系爭房屋其權利範圍1/50以買賣為原因移轉與游椏淇，有契稅申報書在卷可稽（見本院卷㈠第517至525頁），上訴人雖主張此係因沈安寶於102年4、5月間所經營之鎮源營造有限公司（下稱鎮源公司）爆發財務危機，為避免遭債權人不當索償，遂將鎮源公司及相關關係企業名下車輛等資產借名登記予訴外人謝長文、將系爭土地設定虛偽信託及抵押權等權利予謝長文、以及辦理沈火枝遺產繼承後將個人名下之系爭房屋稅籍登記名義移轉予訴外人謝長文女友游椏淇等資產規劃云云，並提出鎮源公司等公司或沈安寶與謝長文間另案民刑事訴訟之判決為參（見本院卷㈠第359至505頁）。然倘依上訴人所提出沈安寶於104年5月21日所簽立之切結書內容觀之（見原審卷㈠第104頁），或依上訴人所舉證人沈安寶、證人沈延諭（即沈安寶之子）、證人彭月妹（即沈安寶之妻）於原審證稱已於76年間由沈安寶向沈田枝購買，並於98年間將系爭房屋事實上處分權贈與給上訴人取得等情屬實（見原審卷㈠第214至225頁、卷㈡第72至73頁），則沈安寶於102年間縱有避債之需求，然系爭房屋如已由其於98年贈與給上訴人，沈安寶何須再以其繼承沈火枝持分1/5中之1/10，即系爭房屋持分1/50之房屋稅籍以買賣為由移轉予游椏淇，是上訴人主張其已於98年間單獨取得系爭房屋事實上處分權云云，顯非可採。
至證人沈安寶、彭月妹及沈延諭於原審到庭證述內容固然大致與上訴人主張之取得系爭房屋事實上處分權之過程相合，然衡酌渠等3 人與上訴人間具有親近之親屬關係，且系爭房屋之事實上處分權歸屬尚關涉渠等3 人自身財產利益甚深，自不足逕為有利於上訴人之認定。
㈦甚者，上訴人於103年5月11日以買賣為原因，取得系爭房屋
持分1/50之契稅申報資料上，出賣人乃沈玉英而非沈安寶，有桃園市政府地方稅務局楊梅分局107 年12月25日桃稅楊字第1079012016號函暨契稅申報資料可參(見原審卷㈡第39至41頁) ，此部分經證人沈玉英證稱：103年間沈安寶說錢不夠，所以向伊要印鑑、身分證，說要將伊就系爭房屋繼承而來之持分1/50移轉給上訴人等語（見本院卷㈠第326至336頁），倘若沈安寶於98年間確已將系爭房屋事實上所有權移轉給上訴人，沈安寶又何須於103年再要求沈玉英將自父親沈火枝處繼承之系爭房屋持分1/50辦理房屋稅籍移轉登記給上訴人，此益與上訴人所主張其於98年間受沈安寶轉讓系爭房屋事實上處分權並辦畢稅籍登記之情全然不同，自難認其主張可採。
㈧又上訴人雖於本院聲請傳訊證人沈玉英（即沈安寶之妹、沈
火枝之女）及沈龍珍（即沈茂枝之子）欲證明沈安寶有自沈田枝處取得系爭房屋之事實上處分權乙節。然經證人沈玉英到庭證稱：從小住在系爭房屋，63年結婚後就搬出去了，婚後有聽沈安寶說他向沈田枝購買系爭房屋而且已經過戶這件事，沈安寶說因為爸媽住在系爭房屋習慣了也不想搬離，所以就買下來，用多少錢買下來伊不知道，爸媽也有說過這件事，但伊也沒有聽到或見過沈安寶去跟沈田枝或沈友子說買系爭房屋的事等語（見本院卷㈠第325至336頁），至證人沈龍珍亦證述：系爭房屋後來被沈安寶買去這件事是聽沈安寶講的等語（見本院卷㈠第338至339頁）。是其等所證僅係聽聞而來，並非就沈安寶於購買系爭房屋或再將系爭房屋事實上處分權移轉予上訴人之情形親自見聞之所得，自難認所為上開證述確與事實相符，而不足逕採。
㈨另上訴人於原審雖提出105年5、7、11月及106 年3 月之電費收據4 紙，欲證明其有代沈安寶繳納系爭房屋之電費，故其與沈安寶先後為系爭房屋之事實上處分權人乙節(見原審卷㈠第106至109 頁) 。然上開電費繳費憑證所載用電電號(00-00-0000-00-0)所示地址為桃園市○○區○○里○○段000 地號廢料堆積場，而非系爭房屋之址，有被上訴人於原審所提出上開電號電表及現場照片可佐(見原審卷㈠第27至35頁)。至系爭房屋地址之電號分別為 「00-00-0000-00-0」、「00-00-0000-00-0」分別於93年9 月、100 年5 月過戶為沈侑增，原始用電申請人已無從查考乙情，有台灣電力股份有限公司桃園區營業處107 年5 月24日桃園字第1071117543號函暨附件可考(見原審卷㈠第202至203頁) ，故依此用電情況以觀，亦難為上訴人有利之認定。
㈩從而，上訴人所舉事證，無足證明系爭房屋之事實上處分權
經沈安寶於76年間自沈田枝處買賣取得，再於98年間由沈安寶處受讓予上訴人，是上訴人主張其本於系爭房屋事實上處分權人，而依民法第425條之1第1項規定對系爭土地推定有租賃關係，並對系爭土地有優先承買權云云，洵無可採。
五、綜上所述，上訴人主張其就系爭房屋有事實上處分權存在，故其對系爭土地有土地法第104 條第1 項前段之優先承買權云云，洵屬無據。故被上訴人求為確認上訴人對系爭執行事件所拍賣系爭土地之優先承買權不存在之判決，尚無不合，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、上訴人固聲請傳訊證人吳治明到庭證述於103年1月28日自游椏淇取得系爭房屋持分1/50之原委及是否有實際支付價金等，欲證明系爭房屋稅籍登記名義不得作為認定系爭房屋事實上處分權之歸屬乙節（見本院卷㈠第357至358頁），惟房屋稅納稅義務人非必為房屋所有人，業如前述，故此部分聲請核與本件待證事實無涉，並無調查之必要。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列附此敘明。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 石有為法 官 林佑珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表（見原審卷㈠第259頁）房屋稅籍編號HZ0000000000持分人明細 姓名 持分 異動原因 異動日期 備註 沈火枝之繼承系統表見原審卷㈠第176頁 1. 沈茂枝 20000/100000 繼承 71.04.28 2. 吳治明 1/50 買賣 103.01.28 見本院卷㈠第519、510頁 102年7月12日： 沈安寶→游椏淇（買賣） 103年1月28日： 游椏淇→吳治明（買賣) 3. 方保社 1/50 買賣 103.05.11 見原審卷㈡第33頁 103年5月11日： 沈連嬌→方保社（買賣) 4. 沈文銘 20000/100000 贈與 104.12.03 見原審卷㈡第45頁 104年12月3日： 沈富妹→沈文銘（贈與) 5. 沈田枝管理人黃阿城 20000/100000 繼承 71.04.28 6. 余成汶 1/250 繼承 92.11.25 沈火枝之女余沈梅英之繼承人。 7. 沈侑増 1/50 繼承 92.11.25 沈火枝之繼承人。 8. 黃沈蘭英 1/50 繼承 92.11.25 沈火枝之繼承人。 9. 鄒沈緞妹 20000/100000 繼承 71.04.28 10. 余嘉慧 1/250 繼承 92.11.25 沈火枝之女余沈梅英之繼承人。 11. 余靜婷 1/250 繼承 92.11.25 沈火枝之女余沈梅英之繼承人。 12. 沈菊英 1/50 繼承 92.11.25 沈火枝之繼承人。 13. 沈竹英 1/50 繼承 92.11.25 沈火枝之繼承人。 14. 沈美榮 1/50 繼承 92.11.25 沈火枝之繼承人。 15. 余凱琪 1/250 繼承 92.11.25 沈火枝之女余沈梅英之繼承人。 16. 李映芬 1/50 買賣 103.05.11 見原審卷㈡第39頁 103年5月11日： 沈玉英→李映芬（買賣) 17. 余詩凡 1/250 繼承 92.11.25 沈火枝之女余沈梅英之繼承人。 18. 鄭沈桂英 1/50 繼承 92.11.25 沈火枝之繼承人。