臺灣高等法院民事判決108年度重上字第520號上 訴 人 陳肇基被 上訴 人 陳柏宏
洪裕欽共 同訴訟代理人 張克西律師
陳宏彬律師林芝羽律師被 上訴 人 洪榮松
洪敏雄洪文玲上列當事人間請求遷讓返還房屋等事件，上訴人對於中華民國108年3月20日臺灣新北地方法院106年度訴字第2056號判決提起一部上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於109年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應自民國一０八年三月起按月給付陳絨之全體繼承人（即被上訴人及原審共同被告陳文清）新臺幣玖仟元。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查被上訴人陳柏宏、洪裕欽、洪榮松、洪敏雄、洪文玲（下分稱其名，合稱被上訴人，與原審共同被告陳文清均為訴外人陳絨之繼承人）於原審就門牌號碼新北市○○區○○街00號之13未辦理保存登記之建物（下稱系爭79號房屋）部分，依租賃契約、民法第439條規定及繼承之法律關係，請求上訴人給付租金新臺幣（下同）41萬4,000元本息予陳絨之繼承人（即被上訴人及原審共同被告陳文清），嗣於本院審理中，追加請求上訴人給付嗣後陸續發生之租金即自民國108年3月起按月給付9,000元（見本院卷二第62頁）。上訴人雖不同意其追加，然被上訴人所為追加，係本於其等主張上訴人未依約給付系爭79號房屋租金之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。
二、洪榮松、洪敏雄、洪文玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠陳柏宏於86年起將其所有之門牌號碼新北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭112號房屋）委由母親陳絨代為管理並出租予上訴人，約定每月租金2萬4,000元（下稱系爭112號房屋租約），嗣自98年間起改委由洪裕欽以其名義管理、出租。上訴人自104年5月1日起未給付租金，洪裕欽乃於106年4月5日終止系爭112號房屋租約，惟上訴人仍繼續無權占用系爭112號房屋，洪裕欽自得依系爭112號房屋租約約定、民法第439條規定，請求上訴人給付租約終止前積欠之租金共58萬9,500元，及依民法第179條規定，請求上訴人自106年6月16日起按月給付相當於租金之不當得利。
㈡陳絨自99年1月起將其所有之系爭79號房屋出租予上訴人，約定每月租金為9,000元（下稱系爭79號房屋租約）。陳絨於103年12月18日死亡後，伊等及陳文清為陳絨之繼承人，上訴人自應將系爭79號房屋租金給付予伊等及陳文清全體公同共有，然上訴人自104年5月1日起即未給付租金，伊等自得依繼承之法律關係，及系爭79號房屋租約約定、民法第439條規定，請求上訴人給付自104年5月1日起至108年2月租金共41萬4,000元，並追加請求上訴人給付系爭79號房屋自108年3月1日起之每月租金。求為命：㈠上訴人應給付洪裕欽55萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106年6月16日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭112號房屋之日止，按月給付洪裕欽2萬4,000元。㈡上訴人應給付被上訴人及陳文清（即陳絨之全體繼承人）41萬4,000元，及自108年2月23日民事訴之聲明變更狀繕本送達翌日（即108年2月24日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。並追加求為命：上訴人應自108年3月起按月給付被上訴人及陳文清9,000元。（未繫屬本院部分，不予贅述）
二、上訴人則以：伊係向陳絨承租系爭112號房屋及系爭79號房屋，並不知道系爭112號房屋為陳柏宏所有。陳文清於104年間告知陳絨已過世，伊乃改與陳文清就系爭112號房屋、系爭79號房屋簽訂租賃契約（下稱系爭甲租約），並將房租按月給付予陳文清，被上訴人與陳文清間之家務事與伊無關等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命㈠上訴人應給付洪裕欽55萬2,000元，及自106年6月16日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨自106年6月16日起至返還系爭112號房屋之日止，按月給付洪裕欽2萬4,000元；㈡上訴人應給付41萬4,000元予被上訴人及陳文清，及自108年2月24日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並對被上訴人勝訴部分為准、免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人對其敗訴部分不服，提起一部上訴，並聲明：㈠原判決關於命上訴人給付金錢部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並追加聲明：上訴人應自108年3月起按月給付被上訴人及陳文清9,000元。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。（被上訴人就其敗訴部分、上訴人就其餘敗訴部分（即應騰空返還系爭112號房屋部分），均未據聲明不服，非本院審理範圍，下不贅述。）
四、上訴人與陳柏宏、洪裕欽不爭執事項（見本院卷二第61頁至第62頁）：
㈠陳柏宏為系爭112號房屋之所有權人，上訴人自86年間起承租
系爭112號房屋，並將租金交予陳柏宏之母親陳絨，嗣後改由洪裕欽向上訴人收取每月租金2萬4,000元。
㈡系爭79號房屋為陳絨所有之未辦理保存登記建物，陳絨自99
年起出租予上訴人使用，約定每月租金為9,000元，上訴人將租金交給洪裕欽。
㈢自104年5月起，上訴人即未再給付系爭112號房屋、系爭79號房屋之租金予洪裕欽。
㈣上訴人於104年7月間與陳文清就系爭112號房屋、系爭79號房
屋另簽訂系爭甲租約，約定租賃期間自104年10月1日起至109年10月1日止，租金每月2萬5,000元。
五、被上訴人主張上訴人應給付系爭112號房屋租金及相當於租金之不當得利予洪裕欽，給付系爭79號房屋租金予被上訴人及陳文清等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點析述如下：
㈠系爭112號房屋租約之出租人為何人？
⒈按確定判決所生之既判力，除使當事人就確定終局判決經
裁判之訴訟標的法律關係，不得更行起訴或為相反之主張外，法院亦不得為與確定判決意旨相反之裁判，始能避免同一紛爭再燃，以保護權利，維持法之安定及私法秩序，達成裁判之強制性、終局性解決紛爭之目的。申言之，法院於將抽象之法律條文，經由認事用法之職權行使，以判決形式適用於具體個案所確定之權利義務關係，乃當事人間就該事件訴訟標的之具體規範，對於雙方當事人及法院均具有拘束力，當事人間之權利義務關係因而調整，不容當事人再為相反之爭執，法院更應將之作為「當事人間之法」而適用於該當事人間之後續訴訟（最高法院93年度台上字第1736號判決意旨參照）。經查：洪裕欽與上訴人就系爭112號房屋成立不定期租賃契約，上訴人自104年5月起即未依約給付租金予洪裕欽，經洪裕欽催告後仍未給付，洪裕欽已於106年4月2日合法終止系爭112號房屋租約，上訴人占有系爭112號房屋之權源已消失，出租人洪裕欽自得依民法455條前段之租賃物返還請求權，請求上訴人將系爭112號房屋騰空遷讓返還予洪裕欽之情，業經原審判決認定無訛，並據以判命上訴人應將系爭112號房屋騰空返還予洪裕欽（即原判決主文第1項部分），上訴人就此部分亦未提起上訴，該部分已經確定，依上開說明，上訴人不得再為相反之主張，本院亦不得為相異之判斷，應認上訴人係與洪裕欽成立系爭112號房屋租約。
⒉上訴人辯以其不認識陳柏宏，而係與陳絨就系爭112號房屋
訂立租約云云，並提出租賃契約（下稱系爭乙租約）為證，然系爭乙租約封面「104」年、「109」年均記載後再塗掉，起日的月份是10月，但「0」有塗改，且立契約人欄僅記載「陳絨」及蓋用「陳絨」之印文，完全沒有承租人姓名之記載及簽章，且其內容完全空白，並無當事人、租賃標的、租賃期間、租金等必要之點的記載，有系爭乙租約可參（見本院卷一第293頁至第305頁），則系爭乙租約並未有效成立，況陳絨已於103年12月28日死亡（見原審卷二第95頁），並無於104、109年間與上訴人訂立租約之可能，故系爭乙租約無從為有利上訴人之認定。
㈡洪裕欽請求上訴人給付系爭112號房屋租金，被上訴人請求上
訴人給付系爭79號房屋租金，及洪裕欽請求上訴人給付系爭112號房屋不當得利本息，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有
明文。又繼承人共同出賣公同共有之遺產，其所取得之價金債權，仍為公同共有，並非連帶債權。而公同共有人之一人或數人受領公同共有債權之清償，除得全體公同共有人之同意外，應共同為之，無單獨受領之權（最高法院74年台上748號判例意旨參照）。經查：⑴洪裕欽請求系爭112號房屋自104年5月1日起至106年3月31日止之租金部分：
上訴人與洪裕欽間就系爭112號房屋有租賃契約存在，業如前述。而上訴人不爭執其承租系爭112號房屋租金為每月2萬4,000元，且自104年5月起迄106年4月6日終止系爭112號房屋租約時止（另詳下述）均未給付租金（見不爭執事項㈠、㈢），則洪裕欽依租賃之法律關係請求上訴人給付系爭112號房屋自104年5月1日起至106年3月31日止之租金共55萬2,000元（24000元×23個月＝552000）等語，為有理由。⑵被上訴人請求系爭79號房屋自104年5月1日起至108年2月，及追加請求自108年3月1日起之租金部分：
上訴人與陳絨自99年起就系爭79號房屋成立租約，每月租金為9,000元，且上訴人104年5月起即未給付租金，為上訴人所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢）。又陳絨於103年12月28日死亡，被上訴人及陳文清為其繼承人一情，有死亡證明書、繼承系統表可參（見原審卷二第95頁、第237頁），則系爭79號房屋租約之法律關係即由陳絨之全體繼承人（被上訴人、陳文清）繼承，被上訴人自承陳絨之全體繼承人並未終止系爭79號房屋租約（見本院卷二第250頁），上訴人又未提出證據證明系爭79號房屋租約業經合法終止，依前開說明，上訴人自應依系爭79號房屋租約之約定給付租金予陳絨之全體繼承人，則被上訴人依系爭79號房屋租約，請求上訴人給付系爭79號房屋自104年5月1日起至108年2月租金共41萬4,000元（9000元×46個月＝414000）為有理由，又上訴人已拒絕依系爭79號房屋租約給付租金，則其於租金陸續到期後即有不履行之虞，應有依民事訴訟法第246條規定預為請求之必要。故被上訴人追加請求上訴人給付自108年3月1日起，每月租金9,000元予陳絨之全體繼承人，亦有理由。
⑶上訴人辯以其就系爭112號房屋、系爭79號房屋另與陳文
清訂立系爭甲租約，故無須給付租金予洪裕欽、被上訴人云云。惟上訴人固與陳文清就系爭112號房屋另定系爭甲租約（見不爭執事項㈣），然上訴人分別與洪裕欽、陳絨就系爭112號房屋、系爭79號房屋成立租約，並約定租金為2萬4,000元、9,000元，已如上述，洪裕欽、被上訴人亦係本於系爭112號房屋租約、系爭79號房屋租約，而為前開租金之請求，此與上訴人與陳文清所訂立系爭甲租約，本屬不同契約關係。況陳文清並非系爭112號房屋之所有權人，復未得所有權人陳柏宏授權出租；另系爭79號房屋之處分權為陳絨之全體繼承人共有，陳文清未能證明其有單獨出租之權利，故即令上訴人與陳文清訂立系爭甲租約，惟其基於系爭甲租約占有系爭112號房屋、系爭79號房屋，對於享有上開房屋所有權、處分權之被上訴人而言，仍屬無法律上之原因，亦不因此解免其對洪裕欽、陳絨之全體繼承人所負之給付租金責任。⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查：
⑴上訴人自104年5月起即未給付系爭112號房屋租金，為上
訴人所不爭執，已如前述。而洪裕欽於106年3月27日以存證信函催告上訴人於函到後5日內，給付所積欠系爭112號房屋之租金，上訴人於同年月28日收受通知，有存證信函、回執可參（見原審卷二第79頁至第81頁），然上訴人並未給付，洪裕欽復於106年4月5日以存證信函終止系爭112號房屋租約，上訴人於同年月6日收受通知，有存證信函、回執可參（見原審卷二第83頁至第87頁）。上訴人既未依系爭112號房屋租約給付租金，積欠租金已逾2個月，經洪裕欽催告給付，仍未給付，依上開規定，洪裕欽於106年4月6日合法終止系爭112號房屋租約。又上訴人雖抗辯其已交還系爭112號房屋云云，惟亦不爭執其在系爭112號房屋泡茶招待客人、放置重型機車，且有權繼續占用等語（見本院卷二第252頁），顯然仍持續占有使用系爭112號房屋無訛，然系爭112號房屋租約既經洪裕欽合法終止，上訴人已無占有使用系爭112號房屋之法律上原因，卻仍占有使用系爭112號房屋，受有相當於租金之利益，致出租人洪裕欽受有無法使用系爭房屋之損害，則洪裕欽依民法第179條不當得利法律規定，請求上訴人返還自本件起訴狀繕本送達翌日（即106年6月16日；見原審卷一第69頁）起至返還系爭112號房屋日止，按月給付相當於租金2萬4,000元之利益，自有所據。
⑵上訴人辯稱其未占用陳柏宏的系爭112號房屋，其係占用
向陳文清承租之系爭112號房屋云云。然系爭112號房屋係陳柏宏所有，應有部分為1分之1，有建物所有權狀為證（見原審卷一第17頁），上訴人又未提出證據證明陳文清有管理出租系爭112號房屋之權限，難認陳文清有權出租系爭112號房屋予上訴人，況基於債之相對性原則，上訴人亦不得持其與陳文清所訂租賃契約，對洪裕欽為主張，故上訴人此部分所辯，難以採憑。
六、綜上所述，洪裕欽依系爭112號房屋租約法律關係，請求上訴人給付55萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106年6月16日；見原審卷一第69頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人依系爭79號房屋租約法律關係，請求上訴人給付41萬4,000元，及自108年2月23日民事訴之聲明變更狀繕本送達翌日（即108年2月24日；見原審卷二第565頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息予被上訴人及陳文清；洪裕欽依民法第179條不當得利規定，請求上訴人給付自106年6月16日起至返還系爭112號房屋之日止，按月給付洪裕欽2萬4,000元，均為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及依兩造聲請為准、免假執行之諭知，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。另被上訴人追加依系爭79號房屋租約法律關係，請求上訴人自108年3月起按月給付被上訴人及陳文清9,000元，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一論述必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴人上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 3 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 徐淑芬法 官 朱美璘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 3 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。