臺灣高等法院民事判決108年度重上字第644號上 訴 人 101玩具王國股份有限公司兼法定代理人 李春英共 同訴 訟 代理人 陳姿君律師上 訴 人 中榮大樓管理委員會法定代理人 周徹訴訟代理人 黃鈺華律師複 代理 人 沈奕瑋律師上列當事人間請求確認管理規約無效等事件，兩造對於中華民國108年5月29日臺灣臺北地方法院第一審判決（107年度重訴字第827號）各自提起上訴，上訴人101玩具王國股份有限公司、李春英並為訴之追加，本院於109年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造之上訴均駁回。
確認民國一百零八年十一月二十六日中榮大樓區分所有權人會議決議修正通過之規約第三十五條中如附表所示畫線內容部分為無效。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。追加之訴訴訟費用由上訴人中榮大樓管理委員會負擔。
事實及理由
甲、程序部分本件上訴人中榮大樓管理委員會（下稱中榮管委會）之法定代
理人於第二審上訴程序中，於民國109年6月間由戴翊變更為周徹，有該大樓第36屆第1次管理委員會會議紀錄在卷可稽（見本院卷第257至259頁），周徹聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但
請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第l項但書、第255條第l項第2款規定即明。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。查上訴人101玩具王國股份有限公司、李春英（下合稱101公司等2人）於原審主張：伊等建物所屬中榮大樓於93年8月23日區分所有權人會議（下稱區權人會議）決議通過之管理規約第35條第1項，不當限制住戶不得在該大樓內經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業（下稱系爭餐廳等行業），為權利濫用應屬無效，致伊受有租金損害等語，依侵權行為之法律關係起訴請求確認前述規約內容（下稱系爭93年規約內容）為無效，及命中榮管委會給付伊等新臺幣（下同）780萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延息。嗣於本院第二審程序中未變更訴訟標的，而就金錢部分補充或更正其事實上或法律上之陳述，改為請求中榮管委會給付其2人各390萬元本息（見本院卷第251頁）。另主張：該大樓嗣於108年11月26日區權人會議已決議修正該條規約，惟修正後內容仍不當限制住戶開設餐廳等權利行使，亦屬無效，故追加請求：確認中榮大樓於108年11月26日決議修正之第35條規約如附表所示畫線內容部分（下稱系爭108年規約內容）亦屬無效。核其所為訴之追加，乃係基於同條規約修正前後所為住戶營業限制是否均屬無效衍生之爭議，可認與原訴基礎事實為同一，依首揭民事訴訟法規定，自應予准許。
又法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵
害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。縱為過去之法律關係，延至目前其存否仍有爭議者，仍不失為現在之法律關係，而有即受確認判決之法律上利益。查兩造間因系爭93年及108年規約內容之效力存否發生爭執，101公司等2人主張因此造成其專有部分之利用及財產權等私法上之地位受有侵害之危險，該危險得以對於中榮管委會之確認判決除去，揆諸前開說明，亦堪認其提起本件訴訟（含追加之訴），具有確認利益，併此敘明。
乙、實體部分101公司等2人主張：伊為中榮管委會管理之門牌臺北市○○區○○
路0段00○00○00號中榮大樓區分所有建物所有權人，分別所有該大樓00號1樓（101公司）、同號地下之0（李春英）等建物（下合稱系爭建物，分稱00號1樓、地下1樓建物），依該大樓土地使用分區及建物用途，系爭建物原得做為系爭餐廳等行業別使用，惟中榮大樓於93年8月23日區權人會議決議通過之第35條第1項規約，卻不當限制住戶不得在該大樓經營前述行業（即系爭93年規約內容），為權利濫用，應屬無效，並造成渠等未能於105年5月至106年4月間出租系爭建物予他人做為前述行業使用，因此受有系爭租金損害。又中榮大樓嗣於108年11月26日區權人會議雖已修正前揭規約，然修正後如附表所示系爭108年規約內容，仍不當限制住戶開設餐廳等權利，亦屬無效等情，爰依民法第184條第1項規定，求為確認系爭93年及108年規約內容均屬無效，並命中榮管委會給付其2人各390萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審判決確認系爭93年規約內容為無效，駁回101公司等2人其餘金錢請求，兩造就其受不利判決部分不服，各自提起上訴，101公司等2人並為訴之追加，如前述）。上訴聲明：㈠原判決不利於101公司等2人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，中榮管委會應給付101公司等2人各390萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。追加之訴聲明：確認中榮大樓於108年11月26日決議修正之系爭108年規約內容為無效。答辯聲明：中榮管委會之上訴駁回。
中榮管委會則以：該大樓於93年間區權人會議通過系爭93年規
約內容，係為提昇住戶生活品質之共同利益，合於民法第765條所規定法令限制範圍之要件，未違反人民財產權保障或悖於憲法第23條規定之情事，自屬有效。中榮大樓雖位處商業區，然當初建商申請建造執照及使用執照時已考量可能使用方式，而限定各區分所有建物之用途，系爭建物限於店舖及辦公室使用，自應按途使用，其2人迄無辦理使用執照用途變更，自不能用於經營系爭餐飲等行業，亦無租金損害之可言。又108年間修正系爭108年規約內容，已適度開放住戶如符合現行之空氣污染防制法、水污染防制法、廢棄物清理法及噪音管制法等規定，並經伊審查通過後，即得在該大樓內經營輕食餐飲、小吃業及便利商店等行業（下稱系爭輕食等行業），僅限制可能產生油煙等污染之餐館業及其他餐飲業等行業，已符合比例原則並妥適，自亦為有效等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於中榮管委會部分廢棄。㈡上開廢棄部分，101公司等2人於第一審之訴駁回。答辯聲明：101公司等2人之上訴及追加之訴均駁回。
按人民之財產權應予保障，除為防止妨礙他人自由、避免緊急
危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，不得以法律加以限制。此觀憲法第15條、第23條規定自明。又人民營業之自由為憲法上工作權及財產權所保障，是有關營業許可之條件，營業應遵守之義務及違反義務應受之制裁，依憲法第23條規定，均應以法律定之，其內容更須符合該條規定之要件。再依公寓大廈管理條例第4條第1項、第15條第1項之規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更。而所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（同條例第3條第12款參照）。是除有符合憲法第23條之法律明文者外，不得任意限制公寓大廈專有部分之使用、收益及處分權，而規約對於區分所有權人專有部分利用之限制，是否符合同條例第5條所定區分所有權人利用專有部分不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之情事，固應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等節權衡比較，但仍不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定。蓋土地使用分區管制及建築物使用限制，乃為主管機關綜合考量改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，及實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻等目的所訂定（都市計畫法第1條、建築法第1條參照），而具有更高之公益性，是規約內容如與前揭法令有抵觸，自難認其合於公共秩序或屬正當權利之行使，依民法第72條、第148條第1項之規定，應屬無效。經查：㈠系爭建物坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地，領有68使字
第0000號使用執照，核准用途為「辦公室（G2類組）」，使用分區為第3之1種住宅區，並臨接30公尺寬計劃道路，建物登記面積依序為143.21平方公尺（騎樓及附屬建物未計入）、324.39平方公尺，符合臺北市土地使用分區管制自治條例第8之1條及同市土地使用分區附條件允許標準所定「第21組：飲食業（限於營業樓地板面積不超過150平方公尺之冰果店、點心店、飲食店、麵食店、自助餐廳、泡沫紅茶店、餐廳〈館〉、咖啡館、茶藝館；核准條件為設置地點臨接8公尺以上道路，原則限於建築物第1層、第2層及地下1層）」、「第22組：餐飲業（即營業樓地板面積規模大於前組規定之飲食業，但不含第㈡目酒店〈營業樓地板面積不超過150平方公尺者〉；核准條件為設置地點臨接12公尺以上道路，原則限於建築物第1層、第2層及地下1層，且營業樓地板面積在500平方公尺以下〈第㈡目除外〉）」之允許條件，得作為上揭飲食業及餐飲業使用：另00號1樓建物免辦使用執照變更，即得供經營「餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業（即使用分區B3類組）」使用，同號地下1樓建物則應委託開業建築師辦理變更使用執照，方符規定等情，有建物登記謄本、使用執照、臺北市建築管理工程處107年10月1日、同年月29日、108年3月13日函文、同市都市發展局107年10月25日函文及前述核准標準附卷可按（見原審調解卷第14、15、48頁、原審卷第97至98、137至150、329至330頁）。可知系爭建物依其土地使用分區管制，乃允許做為前述飲食業及餐飲業使用，且00號1樓建物依建築法令免辦理使用執照變更，即得供經營系爭餐廳等行業使用，同號地下1樓建物則於委託開業建築師辦理變更使用執照後，亦可供上開行業使用。是中榮大樓區分所有權人於93年8月23日區權人會議決議修正制定之系爭93年規約內容限制各住戶均不得在該大樓內經營系爭餐廳等行業（見原審調解卷第26頁、原審卷第209頁），依前說明，即屬無效。
㈡再者，中榮大樓嗣於108年11月26日區權人會議雖決議修正上揭
規約條文（見本院卷第123至128頁），惟修正後之系爭108年規約內容仍以限制各住戶不得在該大樓內經營系爭餐廳等行業為原則，僅例外於經管委會審核通過後始有限度開放各住戶在該大樓內經營餐飲業及小吃業，而賦予管委會法律所無之審查權限，揆諸上開說明，仍難認該規約內容之制定（修正）為正當權利之行使，亦屬無效。從而，101公司等2人訴請確認系爭93年規約內容、系爭108年規約內容為無效，核屬有據。中榮管委會抗辯：前揭規約內容之制定或修正乃為提昇住戶生活品質，建商申請建造執照及使用執照時已考量該大樓可能使用方式，系爭建物僅得按核准之用途使用，且108年修正後之規約已部分酌情開放，即合於法律規範，並無權利濫用之可言云云，並無可取。
次按，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
且二者之間有相當因果關係為成立要件。是前揭請求權之成立，以受有實際損害為必要，倘無損害，自不發生損害賠償請求權。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者而言。若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，非必然皆發生此結果者，即難認該條件與結果為相當，尚不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係。經查：
㈠101公司等2人固主張：伊等所有系爭建物因受系爭93年規約內
容之不當限制，以致於105年5月至106年4月間無法出租他人做為系爭餐廳等行業使用，因此受有系爭租金損害各390萬元（即月租65萬元 ×12個月÷2）等語。惟李春英所有系爭00號地下1樓建物部分，需先委託開業建築師辦理變更使用執照，方可做為前述行業使用，業如前述，而其迄未就此向主管機關申辦使用執照變更一節，亦為101公司等2人所陳明（見本院卷第246頁），則於前揭使用執照變更完成前，李春英自無從將該建物合法出租他人做為系爭餐廳等行業使用，是其主張因前揭規約之不當限制，以致其於上開期間受有系爭租金損失云云，自屬無據。
㈡至於101公司所有同號1樓建物部分，雖得免辦使用執照變更即
可供系爭餐廳等行業使用，然其所舉訴外人安谷房屋仲介股份有限公司（下稱安谷公司）104年8月18日、同年10月17日函文、107年2月22日陳述狀、招租廣告及LINE通訊紀錄、中榮管委會105年9月23日管委會會議紀錄節本，及證人即安谷公司總經理陳德華之證述等證據（見原審調解卷第17至19、55頁、原審卷第131、133、228至235頁），至多僅能證明101公司等2人前曾委請安谷公司仲介，因1樓部分有漏水，且坪數較小，所以陳德華建議其2人應與地下1樓合併出租，並以每月租金65萬元之價格對外招租，安谷公司曾行文中榮管委會詢問是否允許輕食類之知名連鎖品牌進駐未果，過程中曾有多名餐飲業者表達承租興趣，但均尚無議定租金情事，足見該1樓建物未能實際租出，乃有諸多因素之介入，例如：租賃條件、建物本身狀況等，非純係因前揭規約限制所致，已難認系爭租金損失與該不當規約行為間有相當因果關係存在，況前述有意願承租之餐飲業亦僅止於洽商階段，最終果否成立租約仍屬未定，亦難認101公司已受有實際之租金損失。從而，101公司等2人請求中榮管委會賠償系爭租金損失，並無可取。
綜上所述，101公司等2人請求確認系爭93年規約內容為無效，
為有理由，應予准許，另依民法第184條規定請求中榮管委會各給付390萬元本息部分，則為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回101公司等2人之請求及假執行之聲請，及就上開應准許部分，為中榮管委會敗訴之判決，均無不合。兩造就其敗訴部分分別上訴，各指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，兩造之上訴均應駁回。另101公司等2人追加請求確認系爭108年規約內容為無效部分，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，101公司等2人追加之訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 王育珍法 官 林翠華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
書記官 黃文儀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。