臺灣高等法院民事判決108年度重上字第765號上 訴 人 潘文智被上訴人 劉玉瑛訴訟代理人 陳慶瑞律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年5月30日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1196號第一審判決提起上訴，本院於109年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為附表一所示2筆土地（下稱系爭土地）之共有人，就系爭土地並無不分割之協議，系爭土地位置毗鄰，位在南門市場，前後臨市場私設通道，如合併分割，分割後之土地成為長方形，長度及各自前後臨市場私設通道均無改變，仍得繼續出租供攤商使用，不影響攤商之租賃權益，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟未能達成分割協議等情，依民法第823條第1項、第824條第5項規定，求為准予裁判合併原物分割之判決。（原審判決系爭土地應合併分割，分割方法如原判決附圖即桃園市〈以下省略〉桃園地政事務所民國107年8月22日土地複丈成果圖〈下稱附圖〉及附表二所示，即如附圖所示暫編地號0000-00⑴部分歸被上訴人取得；暫編地號0000-00、0000-00部分歸上訴人取得；被上訴人應補償上訴人新臺幣〈下同〉57,629元。上訴人不服，提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地係祖產，伊不同意分割，俾避免成為畸零地，並求土地價值之最大化。系爭土地自94年4月3日起出租予5攤商使用，租約尚未到期，倘予分割將影響攤商之租賃權益。另伊願依系爭土地鑑價市值補償被上訴人，取得系爭土地全部等語，資為抗辯。上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。（三）如認有分割系爭土地之必要，請准由被上訴人依原審囑託鑑定之價格出售其應有部分予上訴人買受，補償被上訴人。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。本件被上訴人主張系爭土地為兩造共有，各人所有權應有部分如附表一所示；暨系爭土地位置毗連，兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法無法達成協議等情，經原審赴現場勘驗並囑託地政機關鑑定測量，有勘驗筆錄、桃園地政事務所土地複丈成果圖可稽（見原審卷一第50、53-54頁），復有土地登記謄本可憑（見原審卷一第7-10頁），為上訴人所不爭執，堪以採信。被上訴人起訴請求合併分割系爭土地，核無不合。至系爭土地是否受有法令限制不得合併分割一節，經查：
（一）依原審及本院查詢有關機關函覆意見如下：⒈桃園地政事務所107年11月19日桃地所測字第1070015184號
函復略以：系爭土地屬都市計畫內商業區土地，蓋有未登記建物，本所登記簿無登載建號，建築基地之土地經法院判決分割確定，申請土地分割時依建築基地法定空地分割辦法第6點規定辦理，惟該2筆土地是否已領有使用執照致套繪管製，建請逕洽建築管理機關詢問（見原審卷一第92-100頁）。
⒉桃園市政府建築管理處（下稱建管處）108年1月8日桃建照字第1070088032函復略以：經查本府建築執照套繪管制系統現有資訊，系爭土地尚無核發建築執照紀錄；惟慎重計，請逕向公所、地政主管機關分別查詢有無代為核發建築執照及有無建築物保存登記資料（見原審卷一第119頁）。同建管處108年4月30日桃建照字第1080026025號函復同上意旨（見原審卷二第38頁）。同建管處108年11月22日桃建照字第1080077030號函復略以：系爭土地尚無核發建築執照紀錄，無建築基地法定空地分割辦法之適用（見本院卷71頁）。
⒊桃園地政事務所108年12月27日桃地所登字第1080017689號函復：本所地籍資料截至108年12月26日16時止，查無系爭土地上之建物保存登記資料（見本院卷79頁）。同地政事務所109年2月7日桃地所測字第1090001461號函復略以：⑴依土地登記簿所示，系爭土地使用分區及使用地類別為空白，應坐落都市計畫區範圍內，至屬都市計畫範圍何種分區，建請洽桃園市政府都市發展局查詢。⑵系爭土地既坐落都市計畫範圍內，即非農業發展條例第16條第11款所稱耕地之適用範疇，無農業發展條例第16條規定之分割限制，惟依地籍測量實施規則第152條規定：「宗地之面積，以平公方尺為單位，採四捨五入計算至小數點以下第二位為止。但以圖解法測量或有特殊情形者，得採四捨五入至平方公尺為止。」因系爭土地屬圖解法測量，故辦理分割時，建議最小面積應達1平方公尺以上。⑶倘經查詢土地分區結果為都市計畫範圍內建築用地者，且其上蓋有建物而欲辦理土地分割，需先向建管處查明該建物是否為領有使用執照之合法建物，倘是，則受建築基地法定空地分割辦法之規範；倘否，自不受上開分割辦法之規範。⑷倘經查詢土地分區結果為都市計畫範圍內農業區、保護區，則受農業用地興建農舍辦法之規範。⑸系爭土地倘欲辦理合併分割，除應符合前揭法令規範外，尚須符合土地施行法第19條之1及地籍測量實施規則第224條之規定，則欲辦理合併之土地不得設定有不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產之登記，且欲辦理合併之土地以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限（都市計畫名稱及土地使用分區均須相同），此外，土地所有權人不同或設定有抵押權、典權、耕作權等他項權利者，應依下列規定檢附相關文件，始得辦理合併：①所有權人不同時，應檢附全體所有人之協議書。②設定有抵押權時，應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數土地上設定有抵押權，未權利範圍縮減者，不在此限。③設定有典權或耕作權時，應檢附該他項權利人之同意（見本院卷91-93頁）。
⒋桃園市政府都市發展局109年2月24日桃都行字第1090004326號函復略以：⑴系爭土地屬「桃園市都市計畫」內商業區，其附帶條件為應另行擬定細部計畫（含配置適當之公共設施用地與擬定具體公平合理之事業及財務計畫），並俟細部計畫完成法定程序，發布實施後始得發照建築。⑵有關系爭土地之合併分割一節，請依桃園地政事務所109年2月7日桃地所測字第1090001461號函意見辦理（見本院卷99-103頁）。
（二）查系爭土地毗連，位於同一地段，使用性質相同，未設定有不同種類之他項權利，已如前述，且有土地登記謄本可稽（原審卷一第7-10頁）；依上開機關函覆意見，系爭土地坐落都市計劃區範圍內，不受農業發展條例第16條所定之分割限制，且非建築基地之法定空地，亦無建築基地法定空地分割辦法之適用。堪認系爭土地並無因使用目的或法令限制有不能分割之情形。從而，被上訴人就系爭土地請求合併裁判分割，核無不合。
四、按分割共有物之訴，係就同一共有關係之共有物，予以分割，使共有人各就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟（最高法院85年度台上字第2959號判決意旨參照）。法院定共有物之分割方法，雖應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素公平決定之，但不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。另按共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。本件被上訴人主張原物合併分割，上訴人則表示不願分割；爰斟酌兩造提出之分割方法及系爭土地之性質、經濟效用及公平原則，定其分割方法如下：
（一）經查系爭土地位置相毗鄰，使用分區為都市計畫內之商業區，面積共45平方公尺，地形不規則（0000-00地號為5邊型、0000-00地號為三角形），位在南門市場內，前後臨市場私設通道，地上有未辦保存登記建物，現出租供5攤商使用等情，經原審赴現場勘驗並囑託地政機關鑑定測量，有勘驗筆錄、桃園地政事務所土地複丈成果圖可稽（見原審卷一第50、53-54頁），並有全國不動產估價師事務所不動產估價報告書及現場照片可憑（見原審卷一第137-196頁），堪以認定。
（二）依附圖及附表二所示分割方案，系爭土地如合併分割，土地地形成為長方形，長度及前後臨市場私設通道之情形不變，由被上訴人分得如附圖所示暫編地號0000-00⑴部分，暫編地號0000-00、0000-00部分歸由上訴人取得；兩造各自分得之系爭土地均超逾1平方公尺，合於地籍測量實施規則第152條規定，且雙方均仍得繼續出租土地供攤商使用，此分割方法堪認足以兼顧系爭土地分割後之經濟效益。
（三）按依民法第824條第3項定，以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘有分得價值較高及分得價值較低之共有人時，該分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人為補償，並依該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號裁判意旨參照）。查系爭土地經原審囑託全國不動產估價師事務所鑑定價額，鑑定人以勘察日期108年2月27日為價格日期，分析形成土地價格之主要因素即一般因素（含政策面、經濟面、不動產市場概況）、區域因素（含區域地理環境及人口、近鄰地區土地利用情形、公共設施概況、交通運輸概況、未來發展趨勢）、個別因素（含個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、使用現況、公共設施便利性）；以參酌鄰近土地交易價格之比較法，及收益法之直接資本化評估暫編地號0000-00⑴之價格，再以評點法（依影響因素評價）求出暫編地號0000-00、0000-00之價格；認暫編地號0000-00⑴之土地正常價格為每平方公尺266,791元，土地總價為7,203,357元；暫編地號0000-00、0000-00土地為每平方公尺261,455元，土地總價為4,706,190元；依兩造之應有部分計算應有權利價值，被上訴人應有部分3/5，應有權利價值為7,145,728元，分得土地總價值為7,203,357元，找補金額為-57,629元；上訴人應有部分2/5，應有權利價值為4,763,819元，分得土地價值為4,706,190元，找補金額為57,629元（如附表三所示）。被上訴人陳明就上開鑑價無意見，另兩造均表示願依上開鑑價結果取得系爭土地全部，而以金錢補償他造（見原審卷二第27、56頁及上訴人之上訴聲明），參酌前述鑑定人所採之估價方法及兩造所為上開表示，本件鑑價結果堪認為合理。
（四）爰斟酌系爭土地之使用現狀、整體利用價值，認系爭土地以被上訴人分得如附圖所示暫編地號0000-00⑴部分，上訴人分得如附圖所示暫編地號0000-00、0000-00部分，被上訴人補償上訴人57,629元，符合兩造之利益及公平原則。
又按依民法第824條之1第4項、第5項規定，不動產之分割，以原物為分配時，因共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權。另攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。民事訴訟法第196條第1項定有明文。上訴人於言詞辯論終結後提出之書狀，本院不得審酌。均附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第5項規定，請求兩造共有之系爭土地准予合併原物分割，應屬有據；爰斟酌系爭土地之使用現狀、整體利用價值，及考量兩造之利益及公平，就系爭土地分割如附表二及附圖所示，並定被上訴人應補償上訴人57,629元。原審依上所述定系爭土地之分割方案，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
民事第二十三庭
審判長法 官 蕭胤瑮
法 官 袁雪華法 官 鄭威莉附表一：
編號 土地坐落： 桃園市○○區○○段 面積 （平方公尺） 共有人姓名 所有權應有部分 1 0000-00地號 43 劉玉瑛 5分之3 潘文智 5分之2 2 0000-00地號 2 劉玉瑛 5分之3 潘文智 5分之2附表二：
原物分割 編號 共有人姓名 合併分割後之附圖分配位置、面積（平方公尺） 合併分割後各人之所有權 位置 面積 1 劉玉瑛 暫編地號0000-00⑴ 27 全部 2 潘文智 暫編地號0000-00、0000-00 18 全部附表三：共有人分配面積及價值增減分析：
共有人姓名 分配位置/地號 每平方公尺單價（新臺幣） 分割後之面積 （平方公尺） 分割後之價值（新臺幣） 分割前之價值（新臺幣） 分割後之增減金額 （新臺幣） 劉玉瑛 暫編地號0000-00⑴ 266,791元 27 7,203,357元 7,145,728元 價值增加57,629元 潘文智 暫編地號0000-00、0000-00 261,455元 18 4,706,190元 4,763,819元 價值減少57,629元 合計 45 11,909,547元 11,909,547元 0元正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
書記官 楊璧華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。