臺灣高等法院民事判決108年度重上字第892號上 訴 人 江信東訴訟代理人 詹順貴律師複 代理人 黃盈嘉律師訴訟代理人 陳長文律師
郭庠榛律師被 上訴人 三邦實業有限公司法定代理人 廖其隆訴訟代理人 高奕驤律師
李怡潔律師被 上訴人 王慧瑜
江定勝
張峰旗兼 上一人訴訟代理人 郭芳宜律師被 上訴人 江柏朱
初江阿照
李明琴（即吳兆盛之承受訴訟人）上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國108年9月17日臺灣新北地方法院107年度重訴字第606號第一審判決提起上訴，本院於110年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原被上訴人吳兆盛於民國（下未註明者同）108年11月9日死亡，配偶李明琴為其唯一繼承人，且未聲明拋棄繼承，有財政部北區國稅局汐止稽徵所109年6月16日函及所檢送遺產稅全卷資料、戶籍謄本在卷可證（見本院卷㈡第79至120頁、第125頁），並據上訴人具狀聲明由李明琴承受本件訴訟（見同上卷第122頁），經核並無不合，應予准許。
二、被上訴人王慧瑜、江柏朱、初江阿照（下合稱王慧瑜等3人）、江定勝、李明琴（下單獨均逕稱姓名）（上5人下合稱王慧瑜等5人）均未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，重測前為臺北縣○○市○○段0000地號土地）上門牌號碼為同區南雅東路45、45-1號（64年整編前為南雅東路18號）即附表一編號A、B、C建物（下單獨稱A、B、C建物，合稱系爭建物），係訴外人協大針織廠股份有限公司（下稱協大公司）於40年間向當時系爭土地所有人承租土地起造，嗣A建物所有權轉讓與訴外人林信福，B、C建物事實上處分權分別轉讓與訴外人林振榮、林振東，於86年間林振東（並代理林振榮）將系爭建物出賣予伊。王慧瑜等3人、江定勝、李明琴之被繼承人吳兆盛及被上訴人張峰旗、郭芳宜（下稱張、郭2人）（上7人合稱原共有人），將其等就系爭土地應有部分（如附表二欄所示）出賣予被上訴人三邦實業有限公司（下逕稱三邦公司，與原共有人合稱被上訴人），於附表二欄所示日期完成所有權移轉登記。惟伊就系爭土地依土地法第104條、民法第426條之2規定，有依同樣條件優先購買之權利，然原共有人未通知伊優先承買，爰請求㈠確認伊就系爭土地如附表二所示應有部分有優先購買權存在。㈡被上訴人間就系爭土地所為如附表二 欄所示所有權移轉登記應予塗銷。㈢原共有人就附表二所示系爭土地應有部分，應按其等與三邦公司所訂定土地買賣契約之同一條件，與伊訂立買賣契約，並於伊給付買賣價金之同時，各將附表二欄所示應有部分移轉登記予伊。
二、被上訴人答辯：㈠三邦公司及張、郭2人（下合稱三邦公司等3人）均辯稱：上
訴人所提證據不足以證明上訴人、其前手及系爭建物之起造人與系爭土地全體共有人間有土地租賃關係存在；縱認系爭建物之起造人與系爭土地全體共有人間有租賃關係存在，因上訴人之前手出賣系爭建物予上訴人時，並未依土地法第104條第2項規定通知系爭土地全體共有人，該前手與上訴人間之契約不得對抗系爭土地全體共有人，該前手就系爭土地之承租權並未隨同系爭建物之出賣而移轉於上訴人，上訴人不得以承租人地位對系爭土地行使優先承購權等語，資為抗辯。
㈡江定勝於原審則以：伊自60幾年起即為系爭土地共有人，然
系爭建物於85、86年間移轉與上訴人時，並無任何人通知伊優先承買等語置辯。
㈢王慧瑜等3人、吳兆盛及其承受訴訟人李明琴，於原審、本院均未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、上訴人於原審起訴聲明：㈠確認上訴人就系爭土地如附表二所示應有部分有優先購買權存在。㈡被上訴人間就系爭土地所為如附表二 欄所示所有權移轉登記應予塗銷。㈢原共有人就附表二所示系爭土地應有部分，應按其等與三邦公司所訂定土地買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，各將附表二欄所示應有部分移轉登記予上訴人。三邦公司等3人及江定勝於原審均答辯聲明：上訴人之訴駁回。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地如附表二所示應有部分有優先購買權存在。㈢被上訴人間就系爭土地所為如附表二 欄所示所有權移轉登記應予塗銷。㈣原共有人就附表二所示系爭土地應有部分，應按其等與三邦公司所訂定土地買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，各將附表二欄所示應有部分移轉登記予上訴人。三邦公司等3人於本院均答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人之系爭建物坐落於系爭土地上，A建物係於44年6月4日完成建物第1次登記，於86年3月26日分割增加3094建號，C建物則係於107年9月25日辦理建物第1次登記，於109年2月13日本院勘驗時之現狀及坐落位置、範圍，如附表一及新北市板橋地政事務所109年5月26日新北板地測字第1096009093號函送之複丈成果圖（見本院卷㈡第7頁）所示，系爭土地原共有人前分別將其等應有部分出售予三邦公司並完成所有權移轉登記（詳如附表二所示），及系爭土地於73年重測前為臺北縣○○市○○段0000○○○○0000○地號，係於50年間分割自臺北縣○○鎮○○段0000○○○○0000○地號土地，而湳45-5地號土地，係於30年間分割自同段45-3（下稱湳45-3）地號土地，湳45-3地號土地則係於民國前5年分割自同段45-1（下稱湳45-1）地號土地等情，為兩造所不爭執，並有原共有人之土地所有權狀、如附表二所示土地買賣之所有權買賣移轉契約書、新北市板橋地政事務所108年2 月21日新北板地登字第1085312307號函暨相關土地重測前土地登記簿、光復初期土地登記簿、土地臺帳、日據時代土地登記簿、本院勘驗筆錄、現場照片、新北市板橋地政事務所108年11月28日新北板地登字第1085330513號函及C建物登記謄本在卷可證（見原審重訴字卷㈡第231至295頁、原審重訴字卷㈢第301至374頁、本院卷㈠第245至255頁、第257至266頁、本院卷㈡第271、311頁），上開事實堪認為真實。
五、上訴人主張其對於系爭土地有租地建屋關係，得依土地法第104條、民法第426條之2規定，就被上訴人間買賣系爭土地，確認並主張行使優先承買權乙節，則為三邦公司等3人及江定勝所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按土地法第104條規定之房屋基地優先購買權，係承租人對於
出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言（最高法院69年度台上字第2391號判決參照）。次按98年修正前民法第820條第1項規定，共有物除契約另有訂外，由共有人共同管理之。又共有物之出租，係屬管理行為，依（98年修正前）民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如共有人中之一人或數人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人對於他共有人不生效力（最高法院83年度台上字第2319號判決參照）。是未得基地全體共有人同意而承租全部土地建屋之承租人，即不得主張其對未同意之共有人之土地應有部分有優先承買權。
㈡上訴人主張系爭土地於40年間全部為江璞亭祭祀公業所有，
僅形式登記在各房派下員名下而已，無非係以證人江為翔於原審證述：系爭土地於40年間雖登記在各房江姓宗親名下，然整塊土地全部都是江璞亭祭祀公業所有等語為據（見原審重訴字卷㈢第162至168頁），然為三邦公司等3人否認，且查系爭土地於40年間為湳45-5地號之一部，而湳45-5地號之日據時代土地登記簿（見原審重訴字卷㈢第364、365 頁），其共有人除江姓之自然人外，尚包括林豊年、黃江安、江李雞母、祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯，且其等於湳45-5地號自湳45-3地分割而出前，均為湳45-3地號共有人，其中林豊安之應有部分，係於日據時代昭和20年即民國34年8月14日受讓取得林仁榮之應有部分，而林仁榮則係於日據時代大正15年即民國15年11月8日受讓取得江漢興之應有部分，而江漢興之應有部分係於日據時代大正11年即民國11年1月18日受讓簡江寶移轉之業主權，另黃江安與江李雞母均係於日據時代大正11年即民國11年8月10日登記受讓取得江生移轉之應有部分各228分之6，嗣黃江安之繼承人黃崇明、黃崇賢、黃崇松、黃崇勝、黃崇仁於48年間繼承登記取得黃江安之應有部分（見原審重訴字卷㈢第318、350、355、364頁），祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯則係於15年間即已登記為系爭土地所有人，且未見任何有關江璞亭祭祀公業之記載；參以湳45-3地號之日據時代土地登記簿（見原審重訴字卷㈢第349至351頁），祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯於15年（即日據時代大正15年）間起即已登記為共有人，應有部分各為228分之5，並有登記其等管理人為江澄灜，且對照系爭土地之地籍異動索引（見原審重訴字卷㈡第87、123、125、1
33、139、145頁），祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯自15年至103年間，均為系爭土地共有人，可見黃江安、祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯於30年間湳45-5地號自湳45-3地號分割而出之前，早已成為湳45-3地號共有人，並於30年間分割之始即為湳45-5地號共有人，佐以祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯於15年間即已登記為系爭土地共有人，可見當時將祭祀公業登記為土地所有人於行政程序上並無困難之處，參以如後所述，江東峯為江璞亭祭祀公業之享祀人，及祭祀公業係以派下員組成之團體，習慣上派下員以男性子孫為限，故僅男子自然人，或如無男子繼承人而招婿並未出嫁之女子，始得成為祭祀公業之派下員，堪認祭祀公業江浣槐、祭祀公業江東峯應皆非「江璞亭祭祀公業」之派下員。雖上訴人主張黃江安為江璞亭祭祀公業之派下員，固據其提出日據時代昭和17年即民國31年1月28日同意書為證（見原審卷㈢第117頁第3行），惟查黃江安名下系爭土地應有部分業經其繼承人黃崇明、黃崇賢、黃崇松、黃崇勝、黃崇仁於48年間辦理繼承登記，已如前述，參以與其同時於11年間受讓登記取得系爭土地應有部分之江李雞母，即係55年間以買賣為原因將其應有部分移轉登記予江璞亭祭祀公業之出賣人，足見江璞亭祭祀公業係另行出資買受取得系爭土地之江李雞母應有部分，而江璞亭祭祀公業並未同時向黃江安之繼承人買受黃江安之應有部分，且迄未訴請返還，自難認江璞亭祭祀公業自日據時期起即為系爭土地之實質所有人，是證人江為翔前述證詞，顯與系爭土地登記內容不符，且其證述均係聽聞其祖父即江璞亭祭祀公業前管理人江潮祥之轉述，其聽聞、記憶及陳述內容是否與事實相符，實有疑問。況證人江為翔復證稱江潮祥知悉早有派下員主張登記在其名下之系爭土地應有部分為自己所有並私下完成移轉登記，但江璞亭祭祀公業從未對該等派下員提出訴訟等語（見原審重訴字卷㈢第167、168頁），倘若有借名登記情事，江璞亭祭祀公業豈會任由派下員私下完成所有權移轉登記？衡以證人江為翔亦有於101年4月27日將其繼承自江潮祥之系爭土地應有部分售予他人（見原審重訴字卷㈡第93、107頁），並依上訴人提出之濟陽堂江氏歷代族譜序文及湳45-9地號土地登記簿所載（見原審重訴字卷㈢第373頁、原審重訴字卷四第29至33頁），江璞亭祭祀公業係於42年間完成祭祀公業登記，但直至55年間，向系爭土地共有人江李雞母買受而登記取得其應有部分，始成為湳45-9地號共有人，是依系爭土地後續移轉處分之權利狀態，亦難反推系爭土地於40年間全部為江璞亭祭祀公業所有。上訴人主張系爭土地於40年間全部為江璞亭祭祀公業所有，既非可採，則江璞亭祭祀公業當時之管理人江摎自無權代表湳45-5地號之全體共有人與協大公司簽立租地建屋契約，其所簽租地建屋契約效力不及於系爭土地全體共有人，是上訴人以江摎與協大公司簽有租地建屋契約乙情，主張該租地建屋關係已隨系爭建物所有權或事實上處分權之移轉而由上訴人繼受云云，難認有據。另上訴人主張依江氏歷代祖譜（見本院卷㈠第73至75頁）及31年1月28日訂定之江璞亭祭祀公業同意書之費用權限記載：「㈠東峰公太忌費貳拾伍円以內」等語（見原審重訴字卷㈢第111頁），江東峯乃江氏第13世祖先，江璞亭祭祀公業於設立時，特將公業所有之財產專列1份作為祭祀先人江東峯之用，惟查江璞亭祭祀公業係於42年間完成祭祀公業登記，已如前述，而上訴人所提江氏歷代族譜乃江璞亭管理處於「民國丙申」即民國45年冬月製作（見本院卷㈠第73頁），僅足證明江璞亭管理處於45年製作之江氏歷代族譜有記載江東峯係江氏第13世祖先而為其等之享祀人，同意書則僅足證明江璞亭祭祀公業派下員於昭和17年即民國31年1月28日簽立之同意書（見原審重訴字卷㈢第115頁），約定撥款25円以內由管理人用於祭祀享祀人江東峰，且承上所述，祭祀公業江東峯於15年間即已登記為系爭土地共有人，是依該同意書內容仍不足為有利於上訴人之認定。
㈢上訴人又主張依其於原審已提出之新北市政府地政局108年6
月25日新北地籍字第1081117592號函說明四記載：「依耕者有其田實施程序，於編造耕地徵收保留及放領清冊前應先進行『複查』作業，在外業方面，包括耕地調查與共號分耕地之分割測量，在内業方面，包括對每一地主之耕地為徵收、保留、免徵之查計，同時並為放領農民，放領耕地之查計等語，及檔存42年業主戶地複查表記載，湳45-5地號總面積為0.5823甲，内含45-11地號使用面積為0.0485甲、45-14地號使用面積為0.0423甲、45-9地號使用面積為0.0341甲、45-10地號使用面積為0.0310甲，使用方式皆為『出租』，複查情形為『都市計劃免征』(後略）」（見原審原卷㈤第12頁），且該函說明五記載：「（前略）經查地籍資料及檔存實施耕者有其田相關清冊資料，45-7地號於民國42年5月31日依實施耕者有其田條例由政府徵收，並放領移轉予江乞；同段45-5地號查無徵收放領記載。」等語（見原審重訴字卷㈤第13頁），可知42年間湳45-5、45-7地號皆因實施耕者有其田而接受「複查」作業，但因湳45-5地號部分為出租狀態，與耕者有其田條例第9條第1項第1款所指「曾經公布都市計畫實施範圍内之出租耕地」及實施耕者有其田條例臺灣省施行細則第22條第1項規定：「本條例第9條第1項第1款，所稱業經公佈都市計劃實施範圍，係指都市計劃內已實施建設之地區而言。其在實施建設地以外之私有出租耕地，仍依規定征收放領」情形相符，而免如45-7地號遭徵收放領，益證系爭土地於當時屬已出租予協大公司起造協大針織廠而為「已實施建設」之地區，始毋須依規定徵收放領，更與業主戶地複查表記載系爭土地為「都市計畫免征」乙節相符云云，而三邦公司等3人則否認系爭土地於42年間屬出租狀態，並辯稱縱有出租，亦係指耕地出租與他人耕作，而非上訴人所主張租地建屋出租狀態等語。查新北市政府地政局於108年6月25日新北地籍字第1081117592函復原審法院關於湳45-3、45-5、45-7地號（重測後分為新興段1040、1198、1036地號）土地之分割、都市計畫及徵收放領等發義一案，其內容係稱：「…查地籍資料記載，湳子段45-3地號土地臺帳載有『分割昭和16年6月12日處分本番4、5、6、7…」，故該地號係日據時期昭和16年（民國30年）分割增加45-4、45-5、45-6、45-7地號。所詢45-3、45-5、45-7地號土地臺帳記載『都市計劃』疑義，經新北市政府城鄉發展局108年6月17日新北城審字第1081101078號函查復，依82年8月12日發實施『變更板橋都市計畫（第一次通盤檢討）』案第二章第一節發布實施經過略以：『為日據時代（民國27年11月26日）公佈之舊都市計畫，經民國44年2月26日追認公布，…。」，是中華民國政府接管後於44年2月26日追認都市計畫在案。次查湳子段45-5地號土地於35年總登記時，地目為畑，面積為0.5823甲（0.5648公頃），51年5月6日因【地目普查】逕為分割登記為45-5、45-9至45-12地號土地，面積分別為0.0998公頃（約0.1029甲）、0.1229公頃（約0.1257甲）、0.1573公頃（約0.1622甲）、0.0611公頃（約0.0630甲）、0.1246公頃（約0.1285甲），其中45-5、45-9、45-10、45-12地號於同日辦理逕為地目變更為建；…。依耕者有其田實施程序，於編造耕地徵收保留及放領清冊前，應先進行『複查』作業，在外業方面，包括耕地調查與共號分耕地之分割測量，在内業方面，包括對每一地主之耕地，為徵收、保留、免徵之查計，同時並為放領農民，放領耕地之查計等（臺灣省文獻委員會78年編印『臺灣土地改革紀實』(第115、116頁參照）。查檔存民國42年之業主戶地複查表記載：湳子段45-5地號總面積為0.5823甲，内含45-11地號使用面積為0.0485甲、45-14地號使用面積為
1.0423甲、45-9地號使用面積為0.0341甲、45-10地號使用面積為0.0310甲，使用方式皆為『出租』，複查情形為『都市計劃免征』；45-5地號使用面積為0.1259甲，使用方式為『自耕』；45-12、45-13地號使用面積為0.1136甲、0.1869甲，未記載使用方式，合計使用面積為0.5823甲，惟該複查表所載45-5地號分出之相關子地號、使用面積等與前開地籍資料未符，研判所載分出地號因無須徵收放領，故未有以實施耕者有其田而於地籍辦理分割登記情形。按『左列出租耕地，一律由政府徵收，轉放現耕農民承領：共有之耕地。…祭祀公業宗教團體之耕地。…』、『左列耕地經省政府核准者，不依本條例徵收：業經公布都市計畫實施範圍內之出租耕地。…』分別實施耕者有其田條例（82年7月30日廢止）第8條、第9條規定，經查地籍資料及檔存實際耕者有其田相關清冊資料，45-7地號於民國42年5月31日依實施耕者有其田條例由政府徵收，並放領移轉予江乞；同段45-5地號查無徵收放領記載。至45-7地號是否係依該例第8條第2款或第5款所為徵收放領、45-5地號是否因同條例第9條第1項第1項規定『曾經公布都市計畫實施範圍內之出租耕地』而豁免徵收放領等疑義，因年代久遠無從確認。」等語（見原審重訴字卷㈤第11至13頁）。足見重測前湳45-9至12地號，係於51年5月6日因地目普查，自湳45-5地號分割而出，並逕為分割登記及地目變更為建，而湳45-14、45-13地號則係於53年10月24日、同年月26日因實施都市平均地權，分別自湳45-1、45-3地號分割而出（如附表三所示），是於42年業主戶地複查時，湳45-9至12、45-13、45-14地號均尚未存在，惟檔存42年業主戶地複查表卻記載湳45-9地號（51年5月6日分割新增，登記面積為0.1257甲）使用面積為0.0341甲、湳45-10地號（51年5月6日分割新增，登記面積為0.1266甲）使用面積為0.0310甲、湳45-11地號（51年5月6日分割新增，登記面積為0.0630甲）使用面積為0.0485甲、湳45-12地號（51年5月6日分割新增，登記面積為0.1285甲）使用面積為0.1136甲、湳45-13地號（53年10月26日分割新增，登記面積為0.0255甲）使用面積為0.1869甲、湳45-14地號（53年10月24日分割新增，登記面積為0.0237甲）使用面積為0.0423甲，是該複查表所載湳45-5地號分出之相關子地號、使用面積等與地籍資料不符，是否可信，已有可疑；且依上開新北市政府地政局函復內容，只能確定於30年至51年5月6日期間，湳45-5地號未有以實施耕者有其田而於地籍辦理分割登記之情形，且該函並稱因年代久遠，無從確認湳45-5地號豁免徵收放領之原因，並佐以日據時代公布之舊都市計畫，係於44年2月26日始完成追認公布，自難認於42年複查時分割前湳45-5地號（含51年5月6日始分割增加之45-9至12）屬實施耕者有其田條例第9條第1項第1款規定所稱「業經公布都市計畫實施範圍內之出租耕地」，自難據此推認於51年5月6日始自湳45-5地號分割而出之湳45-9地號（即系爭土地），係因實施耕者有其田條例第9條第1項第1款規定「曾經公布都市計畫實施範圍內之出租耕地」而豁免收徵放領，亦不足認當時含湳45-9地號之湳45-5地號於42年間有租地建屋之租賃關係存在。
是上訴人主張由42年間複查時系爭土地使用方式為出租，及系爭土地未被徵收放領，益徵系爭土地已出租予協大公司起造協大針織廠云云，不足採信。㈣再上訴人執43使字第23號、45使字第4號使用執照（見原審補
字卷第209、211頁）、A建物之建物第1次登記資料（見原審補字卷第213、215頁）及42年間協大公司工廠設立登記資料（見本院卷㈡第139、141頁、第383至387頁），主張建築主管機關已依33年9月21日公布之建築法第10條、第11條、第35條規定審核起造人所提出之土地權利證明文件，工廠設立登記主管機關亦已審核確定協大公司「因改租並遷移廠址」、「基地廠房均係私產無其他糾紛」云云，惟查上訴人所提使用執照存根僅能證明系爭建物中，B、C建物曾取得使用執照、A建物有辦理建物第1次登記，及協大公司申請工廠設立登記經當時臺灣省政府建設廳准予備查等事實，而取得使用執照、辦理建物第1次登記，雖應先有建造執照並附土地權利證明文件，及申請工廠設立登記並附土地權利證明文件，但已調取不到建造執照、工廠設立登記等申請資料並所附土地權利證明文件，且上開各主管機關就土地權利證明文件之審查，係基於行政主管立場為形式審查，對是否出於土地全體共有人之同意，並無實質審查權，是縱使建築主管機關准予核發建造執照、使用執照，地政機關准予辦理建物第1次登記，及工廠設立登記主管機關准予辦理工廠設立登記，既均未經實質審查，對實體權利關係之爭議並無拘束力，自不能執建造執照、使用執照之核發、建物第1次登記或工廠設立登記，即認業已取得系爭土地全體共有人同意，參以上訴人所提原證5所示土地登記簿，並經地政主管機關註記「本書僅證明房屋產權之所屬至本房屋是否符合建築法令之規定仍應受建築法及都市計劃等有關法令之限制」等語（見原審補字卷第213頁），益徵地政機關所為房屋產權登記不足以證明建物係合於建築法令規定，自不以證明系爭建物占用系爭土地係經全體共有人同意，亦不足以證明系爭建物占用系爭土地究係基於使用借貸、租賃或其他法律關係，並佐以三邦公司等3人均否認系爭建物之起造人與系爭土地全體共有人間有租地建物契約存在，而上訴人雖辯稱系爭建物起造人係基於租地建物契約占用系爭土地，並以預付全部租金方式給付土地租金云云，然亦為三邦公司等3人否認，且上訴人並未舉證以實其說，上訴人既未證明系爭建物起造人有預付全部租金，是僅憑上開使用執照存根、建物第1次登記資料及工廠設立登記資料等間接證據，並不足以推認系爭建物起造人與系爭土地全體共有人間有租地建物契約關係存在，故上訴人此部分主張，亦無足採信。雖上訴人另提出協大針織廠歇業後利用其原有廠房作為工廠廠房之大方織造廠股份有限公司（下稱大方公司）工廠設立及登記案卷資料（見本院卷㈠第191至207頁），主張依臺北縣政府47年12月16日北府德建二字第23431號令：「…經查該廠基地依照所附登記簿節本係江全等之共有，與租地契約書之所有人不符，應飭檢附原所有人江全等之使用同意書。茲將原件退還希轉飭補齊後再行呈核。」等語，回復板橋鎮公所（見本院卷㈠第203頁），板橋鎮公所於48年1月8日再呈送申請書件，並載明：
『…據大方織造廠呈請書：『…敝廠廠房基地所有權人江水發等因共有人間有死亡且原已由各共有人分別按照持分額管理，致除管理人外無法蓋齊全體共有人之印章。三、茲檢呈工廠設立申請書全件（附同意書在内）懇請鈞長俯察前情准予所請以保權益實感德便』。…」等語（見本院卷㈠第201、202頁），嗣經臺灣省政府建設廳核准大方公司之工廠設立登記，可見大方公司已提出租地契約云云，亦為三邦公司等3人否認，查依上開板橋鎮公所48年1月8日呈核內容，大方公司係向鎮公所自呈因土地共有人死亡，除管理人外，無法蓋齊全體共有人之印章，僅補正提出協大公司之工廠設立申請（含同意書在內）為證（見本院卷㈠第201至203頁），然承上所述，申請設立工廠登記資料所附土地使用同意書或其他土地權利證明文件，相關主管機關僅為形式審查，並未經實質審查，對實體權利關係之爭議並無拘束力，是該等資料並不足以證明系爭建物起造人自始即取得系爭土地全體共有人之同意而得占有使用系爭土地，且土地使用同意書並不能證明建物起造人究係於使用借貸、租賃或其他法律關係占用系爭土地，亦不足以證明系爭建物占用系爭土地有支付租金，自亦不足以證明建物起造人與系爭土地全體共有人間有何租地建屋契約存在，是上訴人此部分主張，亦無足採信。
㈤另依上訴人提出之上證50號系爭土地登記申請書，申請事由
為地上權，登記原因為時效取得地上權，所附土地四鄰證明書記載：「茲證明江信東先生（按即上訴人）…，於民國86年間，購入門牌號碼為新北市○○區○○○路00號、45之1號之房屋時，該屋原係有地上權設定登記。江信東先生購入該屋後，亦一直表示其有地上權而使用該房屋迄今。」等語（見本院卷㈢第255至263頁），堪認上訴人自86年間起以系爭建物占用系爭土地係以地上權為其占用權源，顯非以繼受租地建屋契約關係之承租權為其占用權源，益徵其與系爭土地全體共有人間並無承租權之事實。
㈥末按「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有
依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。（第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104條第1項、第2項定有明文。三邦公司等3人及江定勝均辯稱上訴人之前手出賣系爭建物予上訴人時，並未依土地法第104條第2項規定通知系爭土地全體共有人，且上訴人並未舉證證明其前手林振東出賣系爭建物予其時有依土地法第104條規定通知系爭土地全體共有人，是退步言，縱系爭建物之前手林振東與系爭土地全體共有人間有租地建屋關係存在（假設，並非認定該主張為事實），因林振東出賣系爭建物予上訴人時，並未依土地法第104條第1項規定通知系爭土地全體共有人是否行使系爭建物優先承買權，則依土地法第104條第2項後段規定，林振東與上訴人間之買賣契約不得對抗系爭土地原共有人，亦即林振東就系爭土地之承租權並未隨同系爭建物之出賣而移轉於上訴人，上訴人仍不得以承租人地位對系爭土地行使優先承購權。
㈦從而，上訴人既無法證明系爭建物起造人於40年間已與系爭
土地之所有人有效成立租地建屋契約，退步言，縱有租地建屋契約（假設），其前手出賣系爭建物予上訴人時，並未依土地法第104條第1項規定通知系爭土地原共有人，上訴人亦未承受系爭土地之承租權，是上訴人不得以承租人地位對被上訴人間所為系爭土地應有部分買賣行使優先承購權，是上訴人主張原共有人出售如附表二所示系爭土地應有部分時，上訴人依土地法第104條第1項前段、第426條之2第1項前段規定為優先承買權人云云，即非可採。
六、綜上所述，上訴人主張其就被上訴人間如附表二所示系爭土地買賣，依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定，有依同樣條件優先購買之權利，不足採信，則其請求㈠確認上訴人就系爭土地如附表二所示應有部分有優先購買權存在；㈡被上訴人間就系爭土地所為如附表二 欄所示所有權移轉登記應予塗銷；㈢原共有人就附表二所示系爭土地應有部分，應按其等與三邦公司所訂定土地買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，各將附表二欄所示應有部分移轉登記予上訴人，均非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
書記官 任正人附表一：
上訴人主張地上物編 號 建物 門牌號碼 房屋稅 使用執照 於109年2月13日本院勘驗時之現狀 建號 面積 稅籍編號 納稅義務人 A建物 新北市○○區○○段0○號 73.60㎡ 新北市○○區○○○路00號 00000000000 上訴人 無 1層建物，現為上訴人經營之「逸馨園書香茶坊」入口處、大廳及櫃檯。 新北市○○區○○段0000○號（86年3月26日自3建號分割而出） 59.93㎡ 新北市○○區○○○路0000號 00000000000 上訴人 1層建物，即逸馨園書香茶坊入口處右側之包廂 B建物 未辦建物第1次登記 198.30㎡ 新北市○○區○○○路00號 00000000000 林振榮 43使字第23號 1層建物，原始建物已拆除一半以上，改建為水池、庭園及包廂。 C建物 新北市○○區○○段0000○號 210.36㎡ 新北市○○區○○○路00號 00000000000 上訴人 45使字第4號 為2層建物，1樓作為廚房使用，2樓作為餐廳使用。附表二（買受人均為三邦公司）：
編號 出賣人 土地應有部分 所有權移轉登記 買 賣 價 金 （新臺幣） 登 記 日 期 （民國） 收 件 字 號 1 王慧瑜 3/2,280 104年12月 4日 104板登字第258320號 217,939元 2 江定勝 3/228 105年 5月30日 105板登字第089590號 2,318,500元 3 張峰旗 2,878/16,416 105年12月15日 105板登字第245000號 29,038,386元 4 郭芳宜 219/16,419 105年12月19日 105板登字第245010號 2,209,658元 5 江柏朱 4/1,140 106年 9月27日 106板登字第190850號 642,998元 6 初江阿照 4/1,140 106年 9月27日 106板登字第190860號 642,998元 7 吳兆盛（即李明琴之被繼承人） 4/1,140 106年 9月28日 106板登字第190870號 642,998元附表三【重測前臺北縣○○鎮○○段○○○○○○0000地號土地歷次分割及重測後（均為新北市板橋區新興段，下逕稱新）地號變更歷程表】：
民國前5年 （明治40年） 民國30年 （昭和16年） 民國51年5月6日 民國53年10月間 民國73年 民國80年 湳45-1 湳45-1 湳45-1（下略） 湳45-14（下略） 湳45-3 湳45-3 湳45-3 新1040 湳45-13（下略） 湳45-4（下略） 湳45-5 湳45-5 湳45-5 新1198 湳45-27（下略） 湳45-28（下略） 湳45-9 新1194（即系爭土地） 湳45-10（下略） 湳45-11（下略） 湳45-12 湳45-12（下略） 湳45-18 新1192 新1193 新1193 新1193-1 湳45-6 湳45-6 新1195 新1195 湳45-24 新1195-1 湳45-25 新1195-2 湳45-26 湳45-7（下略）