臺灣高等法院民事判決108年度重上字第803號上 訴 人 林佑叡（即林月嬌之承受訴訟人）訴訟代理人 楊華興律師
溫藝玲律師被 上訴人 林天來
林陳玉珠楊秀里（即林年盛之承受訴訟人）
林容彬(即林年盛之承受訴訟人)
林景文(即林年盛之承受訴訟人)
林育鍾(即林年盛之承受訴訟人)共 同訴訟代理人 袁瑞成律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國108年8月16日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第264號第一審判決提起上訴，本院於109年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人林年盛於民國109年2月5日死亡，其繼承人楊秀里、林容彬、林景文、林育鍾（下稱楊秀里等4人）聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、死亡證明書、繼承系統表、戶籍謄本可稽（見本院卷第197至205頁），核無不合。
二、上訴人主張：林月嬌於82年10月21日以其所有臺北市○○段○○段000地號土地（重劃前為臺北市○○區○○○段000○0地號，下稱系爭土地）與建商簽訂合建契約，林月嬌依合建契約分得6戶房地，因稅賦考量，將其中分得之4戶房地以借名登記方式，由其家人即被上訴人林天來、林陳玉珠、林年盛及訴外人林天鴻列為起造人申請建築執照，於房屋興建完成後登記為所有權人，林月嬌已授權林天鴻出售一戶外，目前尚有借名登記如附表所示之不動產（下稱系爭房屋），系爭房屋之建物及土地所有權狀均由林月嬌保管，房屋稅亦由林月嬌繳納，地價稅由被上訴人代繳後再由林月嬌償還；系爭房屋中之2樓房屋由林月嬌居住，林月嬌將車位出租第三人，另其中3及4樓房屋與車位亦由其出租第三人。因林月嬌年事已高，為整理財產事宜，囑咐伊與被上訴人商議返還房地事宜，已於106年12月12日以存證信函向被上訴人終止借名登記契約，被上訴人仍登記為系爭房屋所有權人，屬不當得利，林月嬌於107年2月28日死亡，伊為其養子，係唯一繼承人，被上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予伊，爰依民法第541條第2項、第179條、第767條第1項前段規定，請求擇一為伊勝訴判決等語，聲明：被上訴人應將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭土地為伊等先父林水火之祖產，因49年間林月嬌擔任助產士，林水火以贈與方式將系爭土地過戶林月嬌以利開設產房，69年起助產士產業式微，林月嬌陸續向弟弟們借錢，累計達700餘萬元，於80年時，林月嬌欲履行對林水火之承諾，將受贈之不動產歸還林家，惟因年紀已大，無法再工作又無積蓄，經家族會議討論後，同意以系爭土地找建商合建，改建完畢後，在先母林高蔭指示及林月嬌同意下，將林家分得之6戶（臺北市○○區○○街00巷0號1至5樓及8之1號3樓），登記於林月嬌、林天來、林陳玉珠、林天鴻及林年盛名下，為履行照顧林月嬌之承諾，同意將改建後房屋除供林月嬌自住（8號2樓房屋）外，其餘屬林家男丁之房屋讓林月嬌出租收取租金，林月嬌對上開情事知之甚詳，故歷年來均無要求返還借名登記之事，系爭房屋自始即非借名登記。上訴人稱借名登記係稅賦考量云云，但以分別登記名義人亦無稅金較低之事。而依證人黃阿平、李鴻飛及呂福昌之證詞，亦無法證實因稅賦考量將系爭房屋借名登記被上訴人之事。事實上歷年之地價稅均由伊等負擔，並無上訴人所稱伊等代繳再由林月嬌償還之事，是系爭房屋並無借名登記關係等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
四、查林月嬌提供系爭土地、訴外人黃阿平、李鴻飛提供資金，於82年10月21日簽訂合建契約書興建住宅，合建完成後，林月嬌分得6戶，其中2戶登記林月嬌名下（即臺北市○○區○○街00巷0號1 樓、5樓房地），另4戶登記在林天來、林陳玉珠、林年盛、林天鴻名下，林天鴻於88年2月11日出售分得之臺北市○○區○○街00巷0○0號3樓房屋，附表所示系爭房屋自86年4月17日登記在被上訴人名下迄今，林月嬌於107年2月28日死亡，上訴人為其繼承人等情，有林月嬌之除戶謄本、上訴人之戶籍謄本、林家關係圖、合建契約書、系爭3 戶房地土地及建物所有權狀及房地產買賣契約為證（見原審卷一第8至20、22至30、104至105、139至143 、175頁），且為兩造所不爭，可信為真。
五、上訴人主張林月嬌與被上訴人就系爭房屋有借名登記關係，借名登記關係已終止，伊為林月嬌之繼承人，被上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予伊等，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠所謂借名登記，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義
登記，而仍由自己使用、收益、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。而不動產登記名義人通常即為所有人，乃社會之通念，是在訴訟上主張不動產登記名義人非實際所有人而屬借名登記者，應就其與出名人於何時、何地、以何方式為借名之要約、承諾，及意思表示之合致等攸關借名登記契約成立要件之事實，負舉證之責，且應證明至使法院確信其主張之借名登記契約存在之程度，始得謂已盡其責任。故上訴人應就林月嬌與被上訴人於何時、何地、以何方式為借名之要約、承諾，意思表示之合致，借名登記關係之內容等事實，負舉證責任。
㈡上訴人主張系爭房屋有借名登記關係存在，係以系爭房屋所
有權狀均由林月嬌保管，並由林月嬌居住及出租收益，房屋稅、地價稅、電梯、機械停車位維護保養費亦由林月嬌繳納等為據，並提出系爭房屋所有權狀6份、系爭房屋租賃契約書7份、系爭房屋101年至105年房屋稅繳款書、統一發票及機械停車設備保養合約書與紀錄表為證（見原審卷一第22至77頁、235至310 頁）。然：
⒈不動產所有權人登記，依社會通念，通常登記名義人即為所
有權人，若實際所有權人自己不擔任登記名義人，另找他人擔任登記名義人，必有其借名登記之原因。上訴人固稱林月嬌當時因稅賦考量，將合建分得之4戶借名登記被上訴人及林天鴻名下云云，但其就何等稅賦考量並未說明，已難採信，況林月嬌將合建取得之2戶登記在自己名下，林月嬌若有意將不動產借名登記在他人名下，殊無僅就其中4戶借名登記之理，故難認林月嬌有借名登記之動機。
⒉上訴人提出林月嬌生前錄影光碟（見原審卷一第176之1頁、
卷二第39頁）為借名登記之證據，惟錄影光碟係上訴人之陳述，不足為其有利之認定。而被上訴人稱伊等弟弟們為履行照顧林月嬌之承諾，故同意將改建後房屋除提供林月嬌居住（8號2樓房地）外，其餘房屋屬林家男丁所有，係讓林月嬌出租收取租金做為其生活支出，所有權狀交給林月嬌保管，係為使林月嬌安心方便其出租，且林月嬌出租收租，故由其繳納房屋稅等，此據證人林天鴻證稱「…當時土地是我爸爸買的，那時候大姐林月嬌在開助產士，沒有正式的產房，林月嬌要求我爸爸給她土地蓋產房，我爸爸本來不想同意，大姐承諾蓋產房後，土地會再回贈給兄弟，那時候我大姊沒有嫁人，我爸爸相信她的話，所以就利用房子改建時回贈給我們兄弟，將房產登記在我們兄弟名下。登記在林天來1戶、林陳玉珠1戶、林年盛1戶及證人1戶就是屬於我們林家兄弟男丁的。…兄弟們提供房子授權林月嬌出租，兄弟靠房租來資助林月嬌，房屋稅林月嬌自己繳，土地是林家的，故地價稅，兄弟自己繳，權狀給林月嬌保管，以便出租時人家要看權狀比較方便…」（見原審卷二第59、60頁反面至61頁）；證人林石祥證稱：「…系爭房屋不是屬於被告（即被上訴人），大姐林月嬌說這是先登記在名義人名下，之後兄弟再分，兄弟彼此間互相信任，大姐說這是爸爸的地，蓋房子有跟父母承諾，父母有交代，房子蓋起來要給兄弟，林月嬌大約105年有說因為有照父母話辦理，所以死前沒有遺憾…」（見原審卷二第63至64頁），二人所證一致，是林月嬌保管系爭房屋所有權狀，並居住、出租收益及繳納房屋稅，係因上開原因所致，故不得僅因林月嬌有居住、出租及繳納房屋稅等，即認林月嬌與被上訴人就系爭房屋有借名登記關係。
⒊系爭房屋之地價稅，係由被上訴人自行繳納，有系爭房屋自1
00年至106年地價稅繳款書可稽（見原審卷二第83至102-1頁），雖上訴人稱地價稅是由被上訴人先行繳納，再由林月嬌償還代墊款云云，然上訴人未舉證林月嬌事後有償還代墊款項之事，是其主張難認屬實。系爭房屋地價稅由被上訴人繳納，此與一般借名登記之標的由借名人使用、收益，並負擔相關稅費之情形有別，故難認林月嬌與被上訴人就系爭房屋有借名登記關係。至於上訴人提出之電梯、機械停車位維護保養費資料，以系爭房屋既由林月嬌實際居住及使用收益，因此系爭房屋應分擔之電梯、機械停車位維護保養費用，由林月嬌負責繳納，自符常情。
⒋上訴人稱林天來於本件訴訟前對伊要求辦理不動產過戶事宜
沒有否認，且對系爭房屋有無登記名下根本不清楚，可見是借名登記云云。然依上訴人與林天來之105年3月5日LINE對話紀錄為「…原告（即上訴人）：不好意思，因為媽咪要我聯絡兩位舅舅，希望兩位回台灣時，能撥冗將遼寧街借名登記的房子（2F+4F），移轉回她名下，由於個人不明前因後果，僅能代為轉達。如有冒昧之處，還請兩位舅舅見諒。林天來：OK…」（見原審卷一第178頁），以上開通訊軟體對話甚為簡短、簡略，林天來僅回覆OK，語意上無從認係對借名登記之事表示確認，或對上訴人所稱如有冒昧之處，請見諒等詞表示肯定，或單純表達已讀取訊息，故難憑此認林天來於本件訴訟前已承認林月嬌與被上訴人間就系爭房屋有借名登記關係。另上訴人與林天來間105年3月28日LINE對話紀錄，林天來複製林進榮之LINE對話紀錄傳送上訴人，林進榮表示「…我又問我媽一次，她說沒錯，是林年盛、林天來、和林陳玉珠。但是哪層樓是誰的名字她就不太清楚了…」（見原審卷一第180頁反面），以系爭房屋長年由林月嬌使用收益，被上訴人不清楚系爭房屋登記之事，並不違常情，故不得憑此推論林月嬌與被上訴人間就系爭房屋確有借名登記關係。
⒌證人即系爭房屋之合建人黃阿平稱「…（林月嬌是否為地主？
還是代表地主？）她本身就是地主，跟我們簽合建契約。（合建契約簽了之後，林月嬌有指定房屋要登記在哪些人名下，是否知道原因為何？）這個我不知道，合建完成後，我們取得建物部分就是自己去做登記。她們分得的建物就自己去登記。林月嬌取得的建物她自己去登記。（林月嬌有沒有說為何要把某些房屋登記在她兄弟的名下？）我不知道，跟她見面沒有幾次。…」（見本院卷第185頁），證人即系爭房屋合建人李鴻飛證稱「…（當時是誰和你簽約？）林月嬌本人和我簽約。（後來林月嬌有把部分房屋登記在其他人名下，是何原因？）我知道那塊地總共蓋10戶，五樓雙拼，一層樓二戶，總共有十戶，地主有六戶，我們分到4戶，我們就登記我們四個人的名字。（為何林月嬌要登記在不同人的名下？什麼原因？）一般合建建商是沒有辦法干涉地主分的建物要登記給誰。林月嬌六戶要登記誰的名字，我不知道什麼原因。（有沒有聽說是為了要分財產，或者是要借名登記的情形？）不知道什麼原因。我和林月嬌簽契約，她年紀很大，很少說話，我只知道簽合約時，地主是林月嬌一個人。她是地主。…（請詢問證人當初合建案在洽談過程中，是林月嬌本人出來談，還是有其他人介入？）與林月嬌的合建案，是林天來介紹的，林天來要叫林月嬌姐姐。林天來介紹林月嬌後，我們就與林月嬌談。因為林月嬌是土地所有權人，一定要跟林月嬌談。（當初是林天來介紹之後就合建，還是有其他公司比價？）已經有人在比價，我聽說是有別的建商在比價，但是我沒有見過面。這也是林月嬌跟我說的，說有人要來跟她談合建的事，這個我有印象。…」（見本院卷第186、187頁），證人即系爭房屋合建人呂福昌證稱：「…（當時房屋辦理所有權保存登記是否你去辦的？）是的，是根據使用執照下來，代書依照起造人的名冊去辦登記。（提示原審卷第21頁反面，此份使用執照有無印象？）有印象。不是很清楚，看這名字是有的。…（跟你接洽辦理保存登記的是誰？）黃阿平，李鴻飛、林天來。（有沒有林月嬌？）記不起來。…」（見本院卷第187、188頁），是合建系爭房屋之簽約人為林月嬌，係因其為地主須由其簽約，但簽約過程中，是由林天來介紹合建人及接洽辦理保存登記之事，若林月嬌確為系爭房屋之委建人及所有權人，欲辦理保存登記及借名登記之事，顯無須由林天來接洽辦理之必要，是被上訴稱合建取得之房屋是林家家族分配取得，非均屬林月嬌一人所有，應可採信；系爭房屋既為林家合建取得而分配登記在被上訴人名下，自非林月嬌所有而借名登記在被上 人名下至明。
六、綜上所述，上訴人所提事證，不足證明系爭房屋係借名登記在被上訴人名下之事實。從而，上訴人依民法第541條第2項、第179條、第767 條第1項前段規定，請求被上訴人將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍法 官 潘進柳附表：
編號 登記名義人 土地 建物 共同使用部分 1 林天來 臺北市○○區○○段○○段000 地號（權利範圍：10000 分之981 ） 建號：3479（權利範圍：全部） 3487建號（權利範圍：10000 分之951 ）、3488建號（權利範圍：9 分之1 ） 門牌號碼：臺北市○○街00巷0號2樓 2 林陳玉珠 臺北市○○區○○段○○段000 地號（權利範圍：10000 分之981 ） 建號：3480（權利範圍：全部） 3487建號（權利範圍：10000 分之951 ）、3488建號（權利範圍：9 分之1 ） 門牌號碼：臺北市○○街00巷0號3樓 3 林年盛之承受訴訟人即楊秀里、林容彬、林景文、林育鍾 臺北市○○○○段○○段000 地號（權利範圍：10000 分之981 ） 建號：3481（權利範圍：全部） 3487建號（權利範圍：10000 分之963 ）、3488建號（權利範圍：9 分之1 ） 門牌號碼：臺北市○○街00巷0號4樓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 12 日
書記官 廖婷璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。