臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第815號上訴人即附帶被上訴人 鄭筑予訴訟代理人 鄭洋一律師
黃詩琳律師被上訴人即附帶上訴人 陳永誌訴訟代理人 魏平政律師複代理人 顏永青律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國108年8月6日臺灣新北地方法院第一審判決（106年度重訴字第835號）提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於109年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國102年6月8日以新臺幣（下同）650萬元向被上訴人購買新北市○○區○○街0段00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地，同年7月間移轉所有權登記。
嗣伊發現系爭房屋有嚴重水泥剝落致鋼筋外露情形，經測試硬固混凝土氯離子含量結果，天花板鋼筋裸露處為每立方公尺0.6806公斤，顯超出經濟部標準檢驗局所訂氯含量容許值每立方公尺0.6公斤，爰先位依民法第359條、第259條規定解除買賣契約，請求被上訴人返還650萬元，及其中65萬元自102年6月8日、135萬元自同年月24日、450萬元自同年7月29日起算之法定遲延利息；如不得解除買賣契約，則備位依民法第359條、第179條規定，請求返還應減少之價金217萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息（原審判命被上訴人應給付上訴人195萬7,150元本息，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人亦就其敗訴逾129萬2,303元本息部分聲明不服，提起附帶上訴）。上訴聲明：㈠先位部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人650萬元，及其中65萬元自102年6月8日起、135萬元自同年月24日起、其餘450萬元自同年7月29日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位部分：⒈原判決關於駁回後開第⒉項之訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應再給付21萬2,850元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人則以：社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定報告雖認系爭房屋恐混凝土氯離子含量過高，惟鑑定時間距交屋已逾4年，該房屋位處臨海地區，上訴人長期忽視抽風設計不良、嚴重漏水等問題，始導致混凝土氯離子含量過高，無從證明系爭房屋於交屋時即有混凝土氯離子含量超標情事。況上訴人取得系爭房屋後近6年之租金收益至少達237萬6,000元，且依新北市土木技師公會補充鑑定結果，修復費用僅需129萬2,303元，不到買賣價金之20％，解除契約顯失公平，僅得請求減少價金129萬2,303元，縱認不應以修補費用計算，系爭房屋存有瑕疵情況下正常價格為518萬5,349元，亦僅得請求減少131萬4,651元（6,500,000－5,185,349＝1,314,651）等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付逾129萬2,303元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及該部分假執行聲請均駁回。
三、查兩造於102年6月8日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），由上訴人以總價650萬元向被上訴人購買系爭房屋及坐落土地，上訴人於102年6月8日、同年月24日、同年7月29日，依序給付65萬元、135萬元、450萬元，同年7月18日移轉所有權登記，為兩造所不爭執（見本院卷81頁），且有系爭買賣契約、新北市地籍異動索引、建物登記第二類謄本影本在卷可稽（見臺灣士林地方法院106年度重訴字第347號卷〈下稱士院卷〉10至16頁、原審卷㈠35至46頁）。上訴人主張伊向被上訴人買受之系爭房屋混凝土氯離子含量超出經濟部標準檢驗局所訂規範，自得先位依民法第359條、第259條規定解除系爭契約，並請求被上訴人返還買賣價金650萬元本息，如不得解約，亦得備位依第359條、第179條規定請求被上訴人返還減少之價金217萬元等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於108年11月21日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷84頁）：
㈠上訴人得否以系爭房屋混凝土氯離子含量過高為由，解除系
爭契約，並請求被上訴人返還買賣價金650萬元本息？㈡如上訴人不得解除系爭契約，得否請求被上訴人減少價金？
金額若干？
四、茲論述如下：㈠按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價
值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院107年度台上字第2072號判決意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。買受人解除契約是否顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院108年度台上字第2216號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭房屋經新北市土木技師公會107年3月23日依據「新北
市政府高氯離子含量鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」之規定進行鑑定結果，屬高氯離子含量鋼筋混凝土建築物，且無論興建時或被上訴人於102年7月29日交付上訴人時，其氯離子含量均高於國家標準，有該公會107年4月10日新北土技字第0567號函附鑑定意見書、109年8月5日新北土技字第1090001833號函附補充鑑定報告書在卷可稽（見原審卷㈠101頁、本院卷228頁及外置鑑定報告﹤下稱鑑定報告﹥、補充鑑定報告﹤下稱補充鑑定報告﹥）。又氯離子含量超標之建築物，衡情必會減少其價值，堪認系爭房屋於交付上訴人時，有被上訴人應負之瑕疵擔保責任。
⒉系爭房屋距離海岸約1.6公里，確有可能導致混凝土鑽心取
樣試體之氯離子含量逐年上升。至浴廁內因較可能長期處於潮濕環境，且若抽排風設計不良或長期滲、漏水，高濕度將導致混凝土孔隙充滿水分，氯離子便容易藉由擴散作用進入混凝土內，確有可能導致取樣試體之氯離子含量檢測結果逐年上升，且上升速度較無上述條件之房屋快速。系爭房屋因長期暴露於沿海及高濕度與多雨環境，107年3月23日鑽心採樣試體之氯離子濃度應會高於102年7月29日，混凝土表面氯離子濃度增加約0.0567％。系爭房屋及2至5樓、頂樓加蓋部分，全數改建為學生宿舍出租，因而增加樓地板、隔間，會直接增加系爭房屋承載重量，係加劇結構體柱、樑、天花板等產生混凝土龜裂、剝落原因之一。且加上長期處於潮濕或漏水環境，將導致混凝土孔隙充滿水分，氯離子便容易藉由擴散作用進入混凝土內，有可能導致房屋氯離子含量升高。系爭房屋因氯離子含量過高，加上位處沿海地區高濕度與多雨環境，及房屋滲、漏水情形，容易導致混凝土孔隙充滿水分，破壞鋼筋鈍態保護膜之氯離子便會藉由擴散作用到達鋼筋表面，使系爭房屋產生鋼筋鏽蝕、混凝土龜裂剝落現況，會危害結構物安全。故系爭房屋氯離子含量過高之主要原因，確係因混凝土中摻入海砂，及建築物長期處於含氯鹽空氣中，加上沿海地區高濕度與多雨環境所致，有前揭鑑定報告、補充鑑定報告可按，足見目前系爭房屋結構物安全疑慮，非僅係因上訴人交付系爭房屋時，氯離子含量高於國家標準之單一原因。又系爭房屋現況鋼筋鏽蝕裸露、混凝土龜裂剝落之現象，仍應擬定臨時性損壞修復工法，以確保結構及居住使用安全，為補充鑑定報告所明揭，堪認系爭房屋因氯離子含量過高所致結構安全疑慮，非不能修復。至系爭房屋所在之2至5樓縱同有氯離子含量過高問題，究非兩造間買賣標的，核與系爭房屋能否修復無涉。
⒊上訴人不爭執被上訴人係因轉調桃園工作，始於購買系爭
房屋2年後即轉賣上訴人等情，可見解除契約後，被上訴人不可能返回居住，且因系爭房屋除因原混凝土中摻入海砂外，另因建築物長期處於含氯鹽空氣中，加上沿海地區高濕度與多雨環境、房屋滲漏水，上訴人已使用收益近5年等情況，最終始導致現狀有結構安全疑慮，再為轉售亦增困難，可認解除買賣契約對於被上訴人損害甚鉅。而被上訴人主張伊交付系爭房屋後，上訴人即將系爭房屋規劃為6間套房出租收益，迄107年3月底止，為上訴人所不爭執，且有平面位置示意圖在卷可佐（見原審卷㈡115、139頁、鑑定報告3、51頁），可見上訴人在107年3月底前仍持續使用系爭房屋收益，經依系爭房屋於同年月23日時氯離子含量逾國家標準，鑑定結果認系爭房屋於102年6月8日之正常價格為518萬5,349元，若以買賣價金650萬元相比減損比例僅為20.23％，有友宏估價師事務所108年5月8日（108）友宏估字第10805001號函暨所附鑑定報告附卷可參（見原審卷㈡29至30頁及外置鑑定報告），徵以系爭房屋雖於102年7月間即存有氯離子濃度過高之瑕疵，然尚有其他上開因素始導致目前房屋有結構安全疑慮，且非不能修復，預估費用為129萬2,303元（見補充鑑定報告），縱無法永久完整修復氯離子含量過高問題，惟審酌上情，上訴人因上開瑕疵所受損害及被上訴人因解除契約所受損害，應認上訴人解除契約有失衡平。從而，上訴人先位依民法第359條、第259條規定，主張伊已合法解除買賣契約，得請求被上訴人返還買賣價金650萬元本息，即乏所據。
㈡次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵
物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院109年度台上字第205號、107年度台上字第1030號判決意旨參照）。
查系爭房屋於交付上訴人時有前揭氯離子含量逾國家標準之瑕疵，上訴人解除買賣契約顯失公平，已如前述，則其備位依民法第359條、第179條規定，請求返還應減少之價金，即非無據。系爭房屋於102年6月8日買賣時，因上開瑕疵之正常價格為518萬5,349元；無瑕疵時之正常價格為741萬9,300元，有前揭友宏估價師事務所函文及鑑定報告可稽（見原審卷㈡29至30頁及外置鑑定報告），依此計算應減少之價金數額為195萬7,150元（6,500,000〈7,419,300-5,185,349〉/7,419,300＝1,957,150）。上訴人雖主張除195萬7,150元外，尚應加計系爭房屋因瑕疵無法居住導致房客陸續退租造成之違約金、損害賠償、補貼承租人搬遷費、無法出租之所失利益等合計為217萬元云云，惟上訴人既未就上開因瑕疵所受損害舉證以實其說，已難憑採，不生依民事訴訟法第222條第2項規定，定其損害數額之問題。另被上訴人抗辯應依系爭房屋修復費用129萬2,303元，即足填補損害；或以實際買賣價格650萬元扣除系爭房屋存有瑕疵之正常價格131萬4,651元，資為計算應減少之價金云云，亦無足取。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，備位請求被上訴人應給付195萬7,150元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年7月13日（見士院卷37頁）起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求（即駁回先位請求被上訴人給付650萬元本息、備位請求被上訴人給付逾195萬7,150元本息）及假執行之聲請，及就上開應准許部分（即判命被上訴人應給付195萬7,150元本息），為被上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之諭知，均無不合。上訴人就其敗訴部分、被上訴人就原審判命給付逾129萬2,303元本息部分，分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由。爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 林翠華法 官 王育珍正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
書記官 張郁琳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。