臺灣高等法院民事判決108年度重上字第988號上 訴 人 李木畢
李建志吳美儀陳冠宏陳怡文共 同訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師被 上訴人 方麗蕊（原名方麗芬）訴訟代理人 馬在勤律師複 代理人 陳佳雯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年9月26日臺灣桃園地方法院第一審判決（107年度重訴字第573號）提起上訴，本院於109年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等為如附表一所示土地（下合稱系爭土地）之所有權人（權利範圍如該附表所示），曾於民國100年7月1日與被上訴人簽訂土地租賃契約書（下稱租約一），約由伊等出租系爭土地予被上訴人，租金每月共新臺幣（下同）50萬5,050元，租賃期間自101年1月1日起至120年12月31日止；兩造並於租約一第4條約明：本承租地為農業區，被上訴人如在地上搭建地上建築物及設施，由被上訴人自行出資建造，遇政府取締地上建築物或遭強制拆除等不可抗拒情事，被上訴人應自前開原因發生日起1年內處理妥當或復建完成，逾期兩造無條件解除（實為終止）租約一。惟被上訴人竟未作農業用途，自行於其上搭建廠房出租予他人使用，致伊等於105年8月15日遭桃園市政府取締裁罰；被上訴人自前開取締時起已逾租約一第4條約定之1年處理期限，仍以自建如桃園市楊梅地政事務所（下稱楊梅地政）108年4月17日楊測法複字第13200號複丈成果圖（下稱附圖）B1至B4、C1至C
4、D1至D8所示之廠房占有系爭土地而未處理妥當（即拆除廠房），經伊等以存證信函限令被上訴人於107年6月30日前拆除前開廠房，惟未獲置理，伊等自得依租約一第4條約定終止租約一；如認租約一因係兩造基於通謀虛偽意思表示所訂而無效，惟兩造間另存有於100年7月1日所訂立以系爭土地及上訴人李建志、吳美儀所有如附表二所示廠房為租賃標的物之土地租賃契約書（下稱租約二），依租約二第4條第3款約定：本契約租賃土地為農業區，如全部興建廠房完成後，遭政府機關違建全部拆除時，則雙方同意解除（實為終止）租約二，伊等亦已於108年9月11日依前開約定終止租約二等情。依民法第455條、第179條規定，請求被上訴人拆除如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示之廠房並返還系爭土地，及自100年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴），並於本院第二審程序聲請就拆屋還地部分供擔保後為假執行。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如附表一編號1所示土地之地上物（如附圖B3、B4、C2、C3、C4、D1、D2、D3部分）拆除，並將土地返還上訴人李木畢，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付李木畢157,659元。㈢被上訴人應將如附表一編號2所示土地之地上物（如附圖B2部分）拆除，並將土地返還李建志，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付李建志65,382元。㈣被上訴人應將如附表一編號3所示土地之地上物（如附圖B1、C1部分）拆除，並將土地返還吳美儀，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付吳美儀124,438元。㈤被上訴人應將如附表一編號4所示土地之地上物（如附圖D7、D8部分）拆除，並將土地返還上訴人陳冠宏，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付陳冠宏82,771元。
㈥被上訴人應將如附表一編號5所示土地之地上物（如附圖D5、D6部分）拆除，並將土地返還陳怡文，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付陳怡文43,356元。㈦被上訴人應將如附表一編號6所示土地之地上物（如附圖D4部分）拆除，並將土地返還李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文，及自107年7月1日起至返還土地之日止，按月給付李木畢16,586元、李建志1,671元、陳冠宏8,703元、陳怡文4,572元。㈧關於第㈡至㈦項聲明中請求被上訴人拆屋還地部分，上訴人等願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造原於100年7月1日就系爭土地及其上如附表二所示廠房（權利範圍如該附表所示）訂立租約二，因上訴人於105年間遭桃園市政府稽查違規使用系爭土地，擔心背負刑事責任，遂於105年底或106年間某時與伊通謀虛偽簽立租約一，以製造上訴人僅出租系爭土地，土地上建物全由伊於承租後自行興建違規使用之假象，租約一自屬無效而無法取代租約二，亦無從終止；遑論伊已將原遭桃園市政府拆除大門及雨遮之如附表二編號2至6所示廠房復建完畢，上訴人不得依租約一第4條約定終止租約一。又伊興建如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示之廠房並未遭桃園市政府全部拆除，上訴人復不得依租約二第4條第3款約定終止租約二。
況上訴人於出租伊系爭土地前，明知於其上興建廠房係違規使用，仍鋪設水泥、興建廠房而未作農業使用，本應自行承擔遭主管機關裁罰甚至法院論罪之風險，故倘有公共利益遭破壞之情形，亦係上訴人而非伊所致，伊拒絕拆屋還地並未違反誠信原則，亦非權利濫用。縱認伊應給付相當於租金之不當得利，如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示廠房既未占滿系爭土地，上訴人請求之不當得利總額505,138元，已超過租約二約定租金數額之505,050元，亦顯有誤等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。查系爭土地為上訴人所有（所有權人及權利範圍詳如附表一所示），使用分區均為特定農業區；兩造於100年7月1日簽立租約二，其後復另行簽立租約一，被上訴人並於向上訴人承租系爭土地後，於其上出資興建如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示廠房等事實，業有系爭土地之登記謄本、租約一、租約二附卷可憑（見原審卷第7至32、103至110頁），並經原審現場勘驗，囑託楊梅地政製有附圖可憑（見原審卷第132至133頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第10至11、139、200至201頁），均堪認屬實。次查，租約一除租賃標的物較租約二減少如附表二所示廠房外，兩租約之租期、租金總額及締約日實則均無二致（見原審卷第8至9、15、103至104-1頁）。然觀租約一之標的物相較訂立在前之租約二短少如附表二所示13間廠房，倘租約一屬實，被上訴人無異支付租約二租金，事後卻自願拋棄使用如附表二所示13間廠房，顯與常理相違。又觀上訴人自陳簽立租約一後，仍持續提供如附表二所示廠房予被上訴人使用而未將之收回（見本院卷第201頁），被上訴人於原審現場勘驗時亦坦認仍占有使用該等廠房（見原審卷第126頁）；上訴人事後收取之租金數額與以系爭土地及如附表二所示廠房為租賃標的物之租約二相同，可見兩造係依租約二內容而履行不輟。再佐以李木畢因涉嫌就如附表一所示土地其中ＯＯ區ＯＯ段OOO、OOO、OOO、OOO、OOO-0至OOO-0地號土地（下稱000地號等13筆土地）鋪設水泥及搭建鐵皮廠房使用，遭桃園市政府以105年7月27日府地用字第1050184494號函裁處罰鍰28萬元，並由被上訴人代為繳納（見原審卷第111至112頁），上訴人復因就000地號等13筆土地違反區域計畫法第21條規定，經原法院刑事庭以106年度壢簡字第755號刑事簡易判決判處罪刑在案（見原審卷第33至47頁），可徵被上訴人所辯：上訴人係因遭桃園市政府稽查違規使用000地號等13筆土地，為免再受裁罰、追訴而要求與伊虛偽簽立租約一等情，亦非無據；兩造復未於租約一約明先前之租約二已因而失效或由租約一取代，不能遽認兩造係簽立租約一以取代租約二。綜此，自堪認兩造另立租約一，僅係欲供上訴人脫免刑事罪責之用，實際上兩造仍依租約二履行，並無欲受租約一拘束或以之取代租約二之真意，租約一自屬兩造基於通謀虛偽意思表示所簽立，依上說明，租約一應係自始、當然、絕對無效，無從由上訴人終止；兩造間就系爭土地及如附表二所示廠房之租賃權利義務，即應依租約二決之。
㈡兩造於租約二第4條第3款約明：「本契約租賃土地為農業區
，如全部興建廠房完成後，遭政府機關違建全部拆除時，則雙方同意解除（兩造均稱係「終止」之意，見本院卷第141、187頁）契約出租人應將押租金及未到期支票無息返還之。」（見原審卷第104-1頁），惟觀被上訴人出資興建如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示廠房於原審108年6月10日現場勘驗時均仍坐落於系爭土地，此有附圖可參（見原審卷第133頁）；兩造就該等廠房未經桃園市政府全部拆除，其後並經被上訴人復建完成之事實並無爭執（見本院卷第140至1
41、202、249頁），自難認與租約二第4條第3款所訂「全部」拆除之要件相符，故上訴人主張其於108年9月12日依租約二第4條第3款約定終止租約二，亦屬無據。又被上訴人依租約二本得使用系爭土地並興建廠房，難認其行使前開權利係專以損害上訴人為目的，是其拒絕上訴人本件請求，當不生違反誠信原則或權利濫用之問題。從而，上訴人主張其已終止租約一、租約二，依民法第455條規定，請求被上訴人拆除其所興建如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示廠房，並返還其系爭土地，即無理由。
㈢兩造就系爭土地既存有租約二之法律關係，被上訴人使用該
土地興建如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示廠房，即有法律上原因，不構成不當得利，是上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，亦非可取。
㈣綜上所述，上訴人主張其已終止租約一、租約二，依民法第4
55條規定，請求被上訴人拆除如附圖B1至B4、C1至C4、D1至D8所示廠房，依序返還如附表一編號1、2、3、4、5所示土地予李木畢、李建志、吳美儀、陳冠宏、陳怡文，及返還如附表一編號6所示土地予李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文；並依民法第179條規定，請求被上訴人均自107年7月1日起，至依序返還如附表一編號1、2、3、4、5所示土地予李木畢、李建志、吳美儀、陳冠宏、陳怡文之日止，按月給付李木畢157,659元、李建志65,382元、吳美儀124,438元、陳冠宏82,771元、陳怡文43,356元，及自107年7月1日起至返還如附表一編號6所示土地予李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文之日止，按月給付李木畢16,586元、李建志1,671元、陳冠宏8,703元、陳怡文4,572元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其於本院第二審程序就上開拆屋還地之請求所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
民事第二十三庭
審判長法 官 蕭胤瑮
法 官 鄭威莉法 官 許勻睿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 17 日
書記官 秦湘羽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表一編號 土地地號 （改制前為桃園縣ＯＯ鄉） 使用分區 所有權人及權利範圍 1 桃園市○○區○○段000○00000○00000○00000地號 特定農業區 李木畢（全部） 2 桃園市○○區○○段000○000○000○00000地號 特定農業區 李建志（全部） 3 桃園市○○區○○段000○000○000地號 特定農業區 吳美儀（全部） 4 桃園市○○區○○段00000○00000地號 特定農業區 陳冠宏（全部） 5 桃園市○○區○○段00000○00000地號 特定農業區 陳怡文（全部） 6 桃園市○○區○○段00000地號 特定農業區 李木畢（526/1,000） 李建志（53/1,000） 陳冠宏（276/1,000） 陳怡文（145/1,000）附表二編號 建物門牌號碼 （改制前為桃園縣新屋鄉） 所有權人及權利範圍 1 桃園市○○區○○路00號 李建志（全部） 2 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 3 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 4 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 5 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 6 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 7 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 8 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 9 桃園市○○區○○路0000號 李建志、吳美儀（各1/2） 10 桃園市○○區○○路00000號 李建志、吳美儀（各1/2） 11 桃園市○○區○○路00000號 李建志、吳美儀（各1/2） 12 桃園市○○區○○路00000號 李建志、吳美儀（各1/2） 13 桃園市○○區○○路00000號 李建志、吳美儀（各1/2）