臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1429號上訴人即附帶被上訴人 吳兆元訴訟代理人 吳瑞棟
王聰明律師被上訴人即附帶上訴人 賴宜賢訴訟代理人 陳郁婷律師複 代理 人 李家泓律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國109年9月25日臺灣新北地方法院108年度訴字第2942號第一審判決，提起上訴，被上訴人為一部附帶上訴，本院於110年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人授與其父即訴外人吳瑞棟代理權出售其所有門牌新北市○○區○○路0段00○0號6樓房屋及坐落基地（含車位1個，以下合稱系爭房地），與訴外人立信不動產經紀有限公司（下稱立信公司）簽署不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），由該公司仲介銷售，而於民國108年8月4日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價新臺幣（下同）728萬元出售系爭房地予伊。伊於該日及翌日依序匯款8萬元、65萬元至履約保證專戶，已付清第1期款73萬元。詎上訴人未依系爭買賣契約第4條第2項約定交付移轉登記系爭房地所需資料，伊於108年8月19日寄發存證信函限其於7日內履約。上訴人未依限履約，仍以總價950萬元求售系爭房地，伊於108年9月3日寄發存證信函解除系爭買賣契約，並請求上訴人於7日內返還已付價金73萬元及賠償違約金73萬元共計146萬元。縱認吳瑞棟無權代理上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴人亦應負表見代理之授權人責任等情。爰依系爭買賣契約第8條第1項約定，求為命上訴人給付146萬元及自108年9月12日起算法定遲延利息之判決（原審就此部分判命上訴人給付108萬元，及自108年9月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，兩造各自就敗訴部分提起上訴、附帶上訴）。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人下列第㈡項之訴部分廢棄。㈡上訴人應再給付被上訴人38萬元，及自108年9月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、上訴人則以：伊未曾授權吳瑞棟簽訂系爭買賣契約，亦未出具委託書或授權書，吳瑞棟簽訂系爭買賣契約為無權代理。伊得知吳瑞棟簽訂系爭買賣契約後，旋即表示反對，並未承認系爭買賣契約，吳瑞棟亦將此情告知仲介及代書。伊之印鑑章、印鑑證明與系爭房地之所有權狀均置於家中抽屜，家人皆可取得，並非表見外觀，不成立表見代理等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、系爭房地為上訴人所有；上訴人之父吳瑞棟以上訴人代理人名義，於107年10月27日與立信公司簽訂系爭銷售契約，委託該公司仲介銷售系爭房地，嗣於108年8月4日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，約定以總價728萬元將系爭房地售予被上訴人，吳瑞棟當日有出具系爭房地之所有權狀正本、上訴人之印章及印鑑證明；被上訴人於108年8月4日下午10時26分、翌日下午2時1分依序匯款8萬元、65萬元即第1期款73萬元至履約保證專戶；被上訴人於108年8月19日寄發三重介壽路郵局第90號存證信函（下稱第90號信函）予上訴人，催告其於函到7日內履約，該函已於108年8月21日寄達上訴人；被上訴人復於108年9月3日寄發三重介壽路第101號存證信函（下稱第101號信函）予上訴人，解除系爭買賣契約，並請求上訴人於函到7日内返還已付價金及給付違約金共計146萬元，該函已於108年9月4日寄達上訴人等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第129至131頁、第194頁），堪信屬實。被上訴人請求上訴人給付，為上訴人以前詞所拒。茲就爭點論述如下：㈠上訴人有授與吳瑞棟出售系爭房地之代理權：
⒈代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對
本人發生效力，此觀民法第103條第1項規定甚明。又代理權之授與，除民法第531條後段規定之情形外，僅以意思表示為之為已足，屬不要式行為，其為明示或默示，均無不可。如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院84年度台上字第1481號判決意旨參照）。
⒉依證人吳瑞棟所稱：伊代理上訴人簽署系爭買賣契約出售系
爭房地，並於簽約時提出系爭房地所有權狀、上訴人之印章、印鑑證明，伊可全權處理系爭房地，曾委託很多仲介公司，賣滿久的（見原審卷第338至340頁）；證人即立信公司仲介人員周明良證述：被上訴人委託立信公司購屋，伊負責聯繫，吳瑞棟確認有獲得上訴人授權，可全權處理系爭房地，並於簽約時提出所有權狀正本、印章、印鑑證明，也確認買賣價金728萬元，方簽署系爭買賣契約，若無上訴人授權，吳瑞棟無法取得印鑑證明、印章（見原審卷第282至283頁）；證人即立信公司仲介人員陳柏睿結稱：吳瑞棟委託立信公司銷售系爭房地，伊負責聯繫，吳瑞棟表示系爭房地都由其處理，有提供鑰匙由伊保管，可帶客戶來看屋，簽約時吳瑞棟有提出所有權狀正本、印章、印鑑證明，並同意買賣價金為728萬元各等語（本院卷第334至336頁），參互以觀，佐以吳瑞棟曾於108年2月間代理上訴人出售系爭房地一事，為兩造所不爭執（見本院卷第130至131頁），可見吳瑞棟所稱其可全權處理系爭房地，並已求售多時等詞，應屬非虛，而其與被上訴人簽署系爭買賣契約時，出具系爭房地之所有權狀正本、上訴人之印章及印鑑證明等過戶所需文件，旨在揭示已獲上訴人授與代理權，衡情其為上訴人之父，應無捏造事實故陷上訴人於不利之可能，凡此，已足推知上訴人確有授權吳瑞棟代理出售系爭房地之事實。被上訴人據以主張吳瑞棟代理上訴人簽訂系爭契約，對上訴人已生效力等語，可以採信。
⒊上訴人雖辯稱：伊未出具委託書或授權書予吳瑞棟，不生代
理之效力，吳瑞棟為無權代理云云，證人陳柏睿亦證稱：吳瑞棟未提出上訴人之授權書等語（見原審卷第336頁）。然依民法第531條後段規定，如本人授與代理權予代理人為法律行為，該法律行為，依法應以文字為之者，代理權之授與，亦應以文字為之。所謂「法律行為，依法應以文字為之」者，係指本人授與代理權予代理人為某法律行為，該法律行為，依法律明文規定應以文字為之，否則不生該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂（最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照）。惟不動產之買賣契約屬負擔行為（債權行為），此與不動產移轉登記等物權行為應以書面為之（民法第758條第2項規定參照），容有不同。故買賣雙方成立不動產買賣契約之法律行為，不以作成書面為必要，非屬「依法應以文字為之」之法律行為。是上訴人授權吳瑞棟出售系爭房地，該代理權之授與，自無須作成書面，以口頭為之亦無不可。上訴人以其未出具委託書或授權書，辯稱吳瑞棟之代理不生效力云云，自屬無據。
⒋上訴人又辯稱：伊於108年2月間出售系爭房地，係親自簽約
，並非吳瑞棟代理云云，兩造亦不爭執該次買賣係由上訴人親自簽約等情（見本院卷第130至131頁）。然觀之證人王天生所證稱：伊是代書，不是房屋仲介，基於與吳瑞棟之朋友關係，曾介紹他人簽約購買系爭房地；伊知悉系爭房地登記於上訴人名下，但未與上訴人聯繫，均與吳瑞棟聯繫，上訴人係於簽約時才出面，後來因買方貸款成數不足，雙方無條件解約等語（見本院卷第196至197頁），可知上訴人雖於該次系爭房地買賣出面簽約，但買賣條件等契約內容仍由吳瑞棟代為表示。衡諸事理，吳瑞棟倘未經上訴人授與代理權，顯無從為之。上訴人對吳瑞棟代為處理契約內容，既無異詞而出面簽約，自不能以其出面簽約之舉，否定吳瑞棟之代理權。上訴人所辯並不可採。
⒌上訴人再辯稱：吳瑞棟係主觀上認為上訴人會尊重其決定，
而自認為有代理權云云，吳瑞棟亦結稱：伊一向認為上訴人都會聽，主觀上認為自己決定即可，但沒想到上訴人會反對價金等語（見原審卷第340至341頁）。然以吳瑞棟所稱：伊曾委託很多仲介公司，賣滿久的等語（見原審卷第340頁）；及上訴人曾於吳瑞棟前次代為洽商系爭房地買賣事宜後出面簽約，顯然明知吳瑞棟有長期代其求售系爭房地等情，參互以考，堪認上訴人對於吳瑞棟在前次出售未果後，繼續代理上訴人求售系爭房屋之事實，當已知悉。且依吳瑞棟上述證言意旨以察，可知上訴人對吳瑞棟委託仲介銷售系爭房屋，僅反對價金，並未全盤否認吳瑞棟代為求售之權限，益徵上訴人有授與吳瑞棟出售系爭房地之代理權，可以確定。上訴人稱僅吳瑞棟自認有代理權云云並無可採。上訴人既授權吳瑞棟代理出售系爭房屋，復未證明對吳瑞棟所為售價之表示，有為內部或外部代理權限制之事實，則吳瑞棟本於代理權所為售價728萬元之表示，既經被上訴人同意而成為系爭買賣契約之內容，對上訴人即生效力，上訴人自不能於契約成立後片面否認。
⒍準此，上訴人授權吳瑞棟代為出售系爭房地，未定有售價之
限制，被上訴人據以主張吳瑞棟有權代理上訴人簽訂系爭買賣契約，並約定買賣價金為728萬元，該契約之效力及於上訴人等情，自屬可採。
㈡被上訴人請求108萬元（返還已付價金73萬元及賠償違約金35
萬元）本息為有理由：⒈系爭買賣契約第8條第1項規定約定：「賣方（即上訴人，下
同）違反本契約之義務時，每逾1日按買方（即被上訴人，下同）已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」等語（見原審卷第39頁）。據此，上訴人如違約不履行出賣人義務，被上訴人自得於定期催告後，解除系爭買賣契約，並請求上訴人返還已付價金及給付同額之違約金。
⒉依吳瑞棟於108年8月5日上午10時59分許、下午2時18分，傳
送「我兒子不同意728萬元之價格拒簽委託昨日之告終」等文字予代書即訴外人倪伯瑜、立信公司仲介人員陳柏睿等兩造不爭執之事實（見本院卷第130至131頁），及上訴人所陳第1期款73萬元匯款完畢（108年8月5日）後經由倪伯瑜、周明良告知，得悉吳瑞棟傳送上開簡訊等語（見原審卷第171頁）以觀，可知被上訴人已知悉上訴人拒絕履約。而上訴人既否認系爭買賣契約之效力，自無履約之可能。基此，被上訴人於108年8月19日寄發第90號信函，催告上訴人於函到7日內履約（108年8月21日送達上訴人），並於催告期滿即108年8月28日後之108年9月3日，寄發第101號信函予上訴人，解除系爭買賣契約（108年9月4日送達上訴人），即合於系爭買賣契約第8條第1項約定，已生解除系爭買賣契約之效力。被上訴人依該約定請求上訴人返還已付價金73萬元及給付違約金，自屬有據。
⒊當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約
金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此觀民法第250條、第252條規定甚明。而是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。
⒋考諸系爭買賣契約第8條第1項後段「如因可歸責於賣方之事
由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」之約定內容，可知，賣方除應返還已付價金及給付違約金予買方外，尚應負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用，亦即買方如先行支付相關稅費，均應由賣方賠償之，足見上開約定係將違約金與廣義之損害賠償併列，依上說明，該約定違約金自屬懲罰性違約金之性質。被上訴人主張：伊因上訴人違約拒絕出售系爭房地，繼續賃屋而居，所受損害為持續支付每月8,500元租金，所失利益為系爭房地周遭成交價格每坪上漲4,000元等情（見本院卷第311頁），業據提出上訴人不爭執形式真正之房屋租賃契約書、銀行存摺封面、轉帳匯款紀錄、實價登錄資料為憑（見本院卷第337至369頁、第385頁），核無不符，且被上訴人因上訴人違約亦須耗費勞力、時間、費用對上訴人催告履行及提起訴訟求償，兼衡上訴人明知系爭買賣契約已成立卻仍執意毀約，且另以總價950萬元另行求售系爭房地（見原審卷第95至106頁、本院卷第130、195頁）等一切情狀，認被上訴人依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人賠償違約金73萬元，容有過高，應酌減為35萬元為適當，逾此金額之請求則不應准許。準此，上訴人應返還價金73萬元及賠償違約金35萬元，共計108萬元【計算式：730,000＋350,000＝1,080,000】。⒌上訴人雖辯稱：被上訴人知悉伊拒絕履約後，才將第1期款73
萬元匯至履約保證專戶，增加已付價金及可得請求之違約金數額云云。然當事人締結之契約一經合法成立，在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔或撤銷。吳瑞棟雖以上訴人不同意買賣價金為由，傳送上開簡訊表示系爭買賣契約告終之意思。然上訴人既已授權吳瑞棟代理簽訂系爭買賣契約，契約效力自及於上訴人，業如前述，上訴人事後不同意買賣價金，並非合法消滅契約效力之事由。兩造仍應受系爭買賣契約之拘束，不得任意反悔。故被上訴人支付第1期款73萬元，係本於系爭買賣契約第3條約定所生之買受人給付義務，並無不當。上訴人所辯委無可採，不能解免其返還價金及給付違約金之責。
⒍給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條規定甚明。被上訴人於108年9月3日寄發第101號信函予上訴人解除系爭買賣契約，並請求上訴人於7日内返還已支付之價金及給付違約金共計146萬元，該函已於108年9月4日寄達上訴人等情，為兩造所不爭執（見本院卷第130至131頁）。被上訴人主張以第101號信函送達7日期滿翌日即108年9月12日起算法定遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人給付108萬元，及自108年9月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並為准、免假執行之諭知，及就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及其假執行之聲請，均無不合。上訴人、被上訴人各自就敗訴部分，提起上訴及附帶上訴，分別指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應駁回上訴及附帶上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 27 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲法 官 賴彥魁正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 7 月 27 日
書記官 高瑞君