臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1086號上 訴 人 頂盛股份有限公司法定代理人 林蔚哲被上訴人 財團法人新竹學租教育基金會法定代理人 蘇文樹訴訟代理人 游國棟律師上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國109年6月24日臺灣新竹地方法院109年度訴字第189號第一審判決提起上訴，本院於109年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人簽訂房屋及土地租賃契約（下稱系爭租約）出租新竹市○○路0號房屋及其所坐落同市○○段0000地號土地（下稱系爭房地）部分予上訴人，約定租期自民國105年8月10日起至108年8月9日止，租金為每月新臺幣（下同）15萬5,000元，於每月20日前繳納。詎上訴人自108年1月20日起即未依約繳納租金，迄至系爭租約屆期為止，尚積欠7個月租金計108萬5,000元未給付，且遲至109年3月9日始將系爭房地返還予伊等情，爰依系爭租約之法律關係，求為命上訴人給付自108年1月20日起至同年8月19日止之租金108萬5,000元，扣除保證金33萬元後，尚應給付75萬5,000元，並加計自108年12月19日起，按週年利率百分之五計算之法定利息；及自108年8月20日起至109年3月9日間，違約金共計13萬2,667元之判決（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊在108年2月1日結束營業，故早於同年1月28日即函知被上訴人終止系爭租約，復於同年4月16日再發函予被上訴人終止系爭租約，惟因被上訴人遲未通知伊交還系爭房地，故伊始遲至109年3月9日才將該房地交還被上訴人，因此不得請求伊給付租金及違約金，且被上訴人請求違約金過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查，被上訴人主張其將系爭房地出租予上訴人，兩造於105年8月3日簽訂系爭租約，約定租期自105年8月10日起至108年8月9日止，按月於每月20日繳納租金15萬5,000元。上訴人自108年1月20日起即未依約繳納租金，同年4月16日通知書通知被上訴人已於同年1月31日停止營業。又上訴人遲至109年3月9日始交還系爭房地予被上訴人等事實，為兩造所不爭執，並據證人林素玲證述在卷，核與臺灣新竹地方法院所屬民間公證人洪筱琍事務所105年度新院民公洪字第0340號公證書正本及系爭租約、系爭房地登記謄本、上訴人通知書等件相符（見原法院卷第77至87、99、171至174頁），足信為真實。
四、本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人自108年1月20日起積欠租金，系爭租約業於108年8月19日屆期，惟上訴人遲至109年3月9日始交還系爭房地予被上訴人，依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付租金本息並違約金等語，上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約中約定上訴人得終止租約之情況為：一、法定得終止租約之事由。二、租賃關係存續中，因不可歸責於上訴人之事由,致房屋及土地之一部滅失者，上訴人得按滅失之部分，請求減少租金。但上訴人如認就房屋及土地存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，系爭租約第6條第2項、第8條定有明文。查，上訴人向被上訴人承租系爭房地，並簽訂系爭租約，租期自105年8月10日起至108年8月9日止，每月租金15萬5,000元，應於每月20日以前繳納；又上訴人自108年1月20日起即未依約繳納租金，系爭租約已於108年8月19日屆期，為兩造所不爭執，已如前述，則迄至108年8月19日止，上訴人未依約給付系爭房地租金總額為108萬5,000元，以保證金33萬元抵償後，尚有75萬5,000元未給付。又兩造於108年12月18日協商租金事宜，協商過程中經被上訴人向上訴人催繳租金。執此，被上訴人請求上訴人給付租金75萬5,000元，洵屬有據。上訴人雖抗辯其分別於108年1月28日、同年4月16日2次函知被上訴人終止系爭租約，故其無須再給付租金云云。惟審酌上訴人108年1月28日函文內容，僅敘及要暫時停繳租金，嗣後擬再協議調整租約內容等語，有上訴人108年1月28日頂字第10801號申請函可徵（見原法院卷第91至93頁），上訴人108年4月16日通知書內容，僅表示要終止系爭租約，則未敘明終止租約之依據，有通知書存卷可按（見原法院卷第99頁），與被上訴人復未有終止租約之合意，亦為上訴人所不爭執，是故，無從認定系爭租約業經終止，上訴人抗辯委不足採。
㈡、又按租賃契約期限屆滿後，非經雙方合意另訂新約，當然消滅，民法第450條第1項明文規定。上訴人應於系爭租約期滿後，將房屋及土地遷讓交還被上訴人，不得藉任何理由繼續使用房屋及土地，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。上訴人如不即時交還房屋及土地，被上訴人得向上訴人請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按租金1倍計算之違約金，系爭租約第7條第3項定有明文。查，兩造於系爭租約屆期後，並未另定新租約或續行系爭租約，為兩造所無爭，上訴人應於108年8月20日返還系爭房地予被上訴人，上訴人遲至109年3月9日始交還系爭房地予被上訴人，依前開約定，被上訴人自得請求108年8月20日起至109年3月9日止之違約金。上訴人固抗辯其找不到被上訴人之員工前來點交，故無從返還系爭房地云云，惟按有交付不動產義務之債務人，倘債權人遲延，債務人仍須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅，此觀諸民法第237條、第241條規定即明（最高法院76年度台上字第2121號判決意旨）。如上所述，上訴人於系爭租約消滅後，依民法第455條規定，負返還系爭房地予被上訴人之義務，惟其仍繼續使用系爭房地，直至109年3月9日始返還被上訴人，姑不論上訴人未舉證其已遷離系爭房地，被上訴人有受領遲延之情形，果依其抗辯，其可自行遷離並拋棄占有以免除其義務，而未為之，自難免其返還系爭房地遲延之責，是上訴人抗辯應屬無稽，不足採憑。
㈢、再按其約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。上訴人抗辯系爭租約約定之違約金過高等語。原審審認上訴人於租期屆滿後，仍無權占有系爭房地迄109年3月9日，及被上訴人遭新竹市政府於108年2月14日廢止設立許可（見新竹市政府廢止許可函，原審卷第65至66頁），進行清算中，系爭房地迄今仍閒置，以及系爭房地原定租金為每月15萬5,000元，認依民法第252條酌減違約金為每月2萬元為適當，為被上訴人所不爭執，本院認對上訴人尚非過高。職是，被上訴人得請求上訴人給付自108年8月20日起至109年3月9日止違約金13萬2,667元〔計算式：（20,000×6）＋（20,000/30×19）＝132,667，元以下四捨五入〕。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定，請求上訴人給付租金75萬5,000元暨自108年12月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及違約金13萬2,667元，俱屬正當，應予准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 29 日
民事第一庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 游悅晨法 官 江春瑩正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日
書記官 莊智凱