臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1109號上 訴 人 呂宏賢被 上訴人 黃凱訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國109年7月22日臺灣新北地方法院109年度訴字第1061號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張及減縮上訴聲明，本院於110年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查上訴人於原審求為命被上訴人給付新臺幣（下同）50萬元押租金本息、50萬元建物補償本息、38萬8,000元減少租金本息，經原審判決其全部敗訴，上訴人不服就上開敗訴部分全部提起上訴，嗣於民國109年10月30日擴張聲明求為命被上訴人應返還押租金50萬元之通貨膨脹38萬元，共計88萬元(見本院卷㈠第122、127-131頁)。
復於109年12月4日追加請求建物補償30萬元，合計80萬元及減縮上開減少租金數額為8萬8,000元(見本院卷㈠第213-215頁)，經核上開聲明變更部分，屬擴張上訴聲明及減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分
一、本件上訴人主張：伊自86年8月間起，開始向被上訴人承租新北市○○區○○段000號土地（原地號為土城市○○○段○○○○○段0000地號，下稱系爭土地），迄至108年12月31日止共計承租20餘年，伊依約支付50萬元押金。伊在86年年底，自行出資50餘萬元，在系爭土地興建門牌號碼ＯＯ區ＯＯ路O段OOO號房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），系爭建物未能取得建築執照及使用執照，故由原始起造人即伊取得所有權。惟被上訴人以出租人強勢地位，透過定型化契約，將非其起造之系爭建物記載為出租物，自居為所有人。108年12月31日租約期滿，伊不再續租，詎被上訴人明知系爭建物為伊出資起造所有，竟主張為該房屋所有權人，拒絕與伊協商補償系爭建物之價值，亦阻止伊拆除系爭建物，致伊無法將系爭建物之建材另作使用受有損害80萬元。且伊已將系爭土地點交予被上訴人，惟被上訴人不願返還押金50萬元予伊。
另系爭土地因新北市環狀捷運開始在附近施工，因此影響伊計程車行無法營業，伊多次請求被上訴人減免租金均未獲理會，被上訴人應返還108年10至12月多收取之租金8萬8,000元等情，爰依系爭契約、民法第184條第1項、類推適用第840條第1項、第227條之2第1項規定，求為命被上訴人給付⑴押金50萬元；⑵系爭建物補償費用50萬元；⑶請求減少租金38萬8,000元之本息(原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，先追加請求押金50萬元之通貨膨脹38萬元，共計88萬元，復追加請求建物補償30萬元，合計80萬元及減縮請求減少租金為8萬8,000元)。並上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人88萬元，及自109年1月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人8萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣應給付上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人自86年10月1日起至107年9月20日止，向伊承租系爭房地，租約以3年或1年為期分別簽定，107年9月21日續約時，租期為107年10月1日起至108年9月30日止，嗣上訴人欲延約3個月，乃於108年10月3日，由訴外人吳鴻洲代表上訴人與伊簽立協議書，將租期延長至108年12月31日止。然吳鴻洲於簽署協議書時，自行於協議書上加註：「經當面告知：建物門牌新北市○○區○○路0 段000 號建物為呂宏賢起造事實可將來認定，吳鴻洲10/3」等語，上開文字是上訴人方自行撰寫，係屬其個人意見表示，兩造租約之客體始終為系爭房地。依兩造約定之租約，租約期滿上訴人須將系爭房地點交予伊，伊始有返還押租金50萬元之義務，惟上訴人始終未將系爭房地點交伊。上訴人早在105年間即以捷運萬大永和段第一期工程施工為由，要求伊調整租金，經伊同意自105年10月1日起之租約，將租金由5萬7,000元降為3萬5,000元。此後，均維持在3萬5,000元，並未調整回5萬7,000元，故上訴人主張有情事變更之情況欲減免租金，並無理由。又系爭房地均為伊所有，依兩造間租賃契約，伊亦無同意上訴人自行在土地上興建房屋，且上訴人並未在系爭土地設定地上權，自非地上權人，無適用或類推適用民法第840條第1項規定，請求伊給付房屋80萬元補償金等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、上訴人主張系爭建物為其所興建，其已於108年12月31日租期屆滿後，將系爭土地返還被上訴人，惟被上訴人拒絕返還押租金50萬元及與其協商系爭建物之補償，因此請求返還押租金50萬元及通貨膨脹38萬元暨系爭建物補償80萬元；又系爭土地周圍因捷運施工，造成其營業損失，請求減免租金8萬8,000元，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠有關請求系爭建物補償80萬元部分：
⒈上訴人主張訴外人邱清在為其前手，系爭建物之前身為釣蝦
場，由邱清在經營，嗣因上訴人要經營計程車行，因此將釣蝦場拆除，重新起造系爭建物等語；惟被上訴人辯以：伊於76年購買系爭土地，邱清在向伊承租系爭土地經營釣蝦場，系爭建物內挖一個洞做釣蝦池。釣蝦場是在屋內，旁邊可以烤蝦子。後來上訴人來合夥，改經營車行，系爭建物從以前到現在都是同一建物，因為上訴人要求房子周圍的土地作停車使用，所以有些契約有寫到承租土地等語；查：
⑴證人邱清在於本院審理時證稱：伊於80年間曾經營釣蝦場，
當時與另一人合夥，一段時間後上訴人到伊這幫忙，經營釣蝦場的建物是鐵皮屋材質。後來伊與上訴人合夥開車行，將釣蝦池塘填滿，沒有整個拆掉做大的變動，車行經營一段時間，伊就退股等語（見本院卷㈠第442-444頁）。是依證人邱清在所述，系爭建物僅做部分整修，未有整體拆掉重新建造之情況，則系爭建物雖經過上訴人整建及裝潢，惟系爭建物之同一性並未變更。
⑵觀諸兩造於86年8月7日所簽訂之第一份房屋租賃契約，其第
一條即載有「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍土城市○○路○段000號」、第二條記載「租期自86年8月7日至87年8月6日止」等語(見原審卷第203頁)，第九條載有「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方之書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，自應負責回復原狀(包括廣告、招牌等)」等語(見原審卷第205頁)，足認自第一份房屋租賃契約之租賃標的即為系爭建物；又87年7月30日續訂之第二份房屋租賃契約書第一條記載：甲方房屋所在地及使用範圍，則增加「空地土城延寮坑段外藤寮坑小段55-2地號」，可見租賃範圍除系爭建物外，已擴及屋外之土地(見原審卷第167-169、211-217頁)。此外，自89年10月1日起至108年之租約關於承租範圍皆是記載「土地及建物全部」等語（見原審卷第85-88、89-116、23-29頁），是上訴人主張其所承租之範圍，僅有系爭土地，顯屬無據。
⒉上訴人雖主張釣蝦場已全部拆除，且由其於86年底改建為目
前狀態之系爭建物，其為系爭建物之所有權人，惟查：⑴觀諸系爭建物整建後之89年9月27日兩造所簽訂之租約最後1頁記載「茲收到大門遙控三只及後鐵門鑰匙1支」等語（見原審卷第88頁），並由上訴人加蓋印文於其上，已足認系爭建物為被上訴人所有，始有在租約上註記上訴人自被上訴人處取得系爭建物之遙控器及鑰匙之必要；⑵系爭建物歷年來之房屋稅都是被上訴人繳納，此有系爭建物89-109年房屋稅單在卷可憑（見原審卷第289-317頁）；且稅捐稽徵處於93年辦理系爭建物之房屋稅清查作業時，於93年9月13日發文至上訴人於系爭建物住址經營之豐田交通關係企業有限公司（見本院卷㈠第79頁），上訴人收到稅捐稽徵處函文時，並未以系爭建物所有權人自居配合辦理，反而依上開函文第五點所載「台端如為承租人，請將本函轉交房屋所有人」之旨，轉由被上訴人處理，由被上訴人辦理房屋的稅籍登記，益徵被上訴人始為系爭建物之所有權人。又⑶被上訴人於原法院另案起訴上訴人返還租賃物（即本件之系爭房地）案件（109年度重訴字第223號），提出106年房屋漏水時，上訴人要求被上訴人修繕，由被上訴人委請聯富智能公司前往修繕，此亦有該次修繕的請款單據在卷可按（見本院卷㈠第379頁），且上訴人就此亦不否認（見本院卷㈡第149頁及本院卷㈡第8頁另案判決第4頁所載）。凡此均足以證明系爭建物為被上訴人所有，至為明確。
⒊上訴人再主張，87年7月30日續約時兩造加註「甲方如要收回
空地自用時，將於半年前告知乙方，乙方無條件搬遷」(見原審卷第167頁)，88年續約時，在原87年的契約書上註記「同意延長租期至89年8月7日…乙方無條件搬遷，歸還土地予甲方，不得要求任何補償費用，若留置物品，任憑甲方處置」(見原審卷第169、215、217頁)；且88年8月31日、89年5月1日被上訴人所發的存證信函都寫「承租土地」、「無條件歸還土地」(見原審卷第171-175頁)，足認上訴人承租之範圍僅有系爭土地云云；被上訴人則辯以：依兩造之租賃契約，上訴人得使用之範圍本來僅有系爭建物及所在之土地，因上訴人經營車行，要求使用系爭建物前之空地停放計程車輛，以利其所需，因此在租約第五條旁之空白處加註「甲方如要收回空地自用時，將於半年前告知乙方，乙方無條件搬遷」等語(見原審卷第167頁)，1年後續約，是以原契約延約，因此將上開加註劃掉，另在第十八條旁空白處加註「同意延長租期至89年8月7日…乙方無條件搬遷，歸還土地予甲方，不得要求任何補償費用，若留置物品，任憑甲方處置」等語（見本院卷㈡第444頁）；經查：
⑴兩造於86年8月7日所簽訂之第一份房屋租賃契約，其第一條
即載有「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍土城市○○路○段000號」等語（見原審卷第203頁），足認自第一份房屋租賃契約之租賃標的即為系爭建物，已如前⒈⑵所述；又兩造於87年7月30日續約所簽訂之房屋租賃契約書及88年8月9日於同一份契約延約之註記，雖在第五條、第十八旁之空白處加註「甲方如要收回空地自用時，將於半年前告知乙方，乙方無條件搬遷」、「…乙方無條件搬遷，歸還土地於甲方…」等語(見原審卷第167、169頁)；然觀契約書之最前標題已載明「房屋」租賃契約書，接著記載「立房屋租賃契約書出租人黃凱、承租人呂宏賢」，且整份契約之第六、七、
八、九、十、十一條之約定，均是有關系爭建物返還及使用限制之約定，則被上訴人主張：租賃契約之標的仍是系爭房地，僅因上訴人要求使用系爭建物前之空地停放計程車輛而有加註條款，尚非無據。況且，89年10月1日該次延約時，為明確將上開註記納入承租範圍，遂於契約第一條載明承租範圍為「甲方土地所在地及使用範圍：土城市○○○段○○○○○段0000號地號全部及地上建物土城市○○路○段○○○號全部」(已如前⒈⑵所述)，簽約名稱修改為「土地、房屋租賃契約」，且契約第十一、十二、十三、十六條就系爭建物使用限制或賠償亦有約定(見原審卷第85-88頁)，益徵87年、88年訂約時之註記，並非如上訴人所述其僅向被上訴人承租系爭土地，應堪認定。
⑵上訴人雖主張所簽訂之契約為定型化契約，關於建物約定之
內容與兩造無關云云；惟觀諸契約第十八條第1款之約定，因與兩造協議無關而經刪除，並據上訴人於該條款上蓋章(見原審卷第169頁)，復審酌兩造上開⑴所述之附加條款註記，足認兩造雖以一般定型化契約之租賃契約為本，然仍會就實際情況於契約中增刪修改，以符合兩造締約之真意。故上訴人泛以使用定型化書面契約締約而否認契約中關於系爭建物之約定，顯無理由。至於88年8月31日、89年5月1日被上訴人所發的存證信函雖僅載「承租土地」、「無條件歸還土地」(見原審卷第171-175頁)，然兩造間關於租賃關係之權利義務，應以歷次所簽訂房屋租賃契約書之約定為準據，上訴人此部分之主張，委無足採。
⒋至於證人黃慧淑、周豐裕、李伯賢雖均證稱：系爭建物係由
上訴人所興建云云；惟查：⑴證人黃慧淑、周豐裕均為上訴人之員工，證人黃慧淑為會計，證人周豐裕則負責處理監理站業務、整理車輛出租事宜，業據其等陳述在卷（見原審卷第236頁、本院卷㈠第245頁），則其等是否能具有專業及全面觀察系爭建物係屬整體拆除重建或大幅度整修，即非無疑；又證人黃慧淑證稱：因其為會計，支出都是由其經手等語（見原審卷第236頁），則其親身參與之部分，僅為工程請款部分，尚難認其對於工程施作過程完全清楚，則證人黃慧淑僅泛稱系爭建物整個拆除，然其無法具體說明改建之相關情形及細節，且證述內容與卷內證據不符，自難採認。況依證人邱清在所述，當時為經營車行，有做一些整修，將原有之釣蝦池塘填滿，並無整個拆掉，伊請上訴人處理的等語（見本院卷㈠第443頁），衡情證人邱清在為釣蝦場及車行之合夥人，對於系爭建物究係局部整修或整體拆除，自當比受僱人即證人黃慧淑、周豐裕更當了解詳情，是證人黃慧淑、周豐裕之證述，無法為上訴人有利之認定。又⑵上訴人雖於原審提出公司整修經費明細(見原審卷第245頁)，然上開明細表是事後製作，業據證人黃慧淑證述在卷（見原審卷第238頁），且明細之標題為「公司整修經費明細」，已難認係系爭建物整體拆除重新改建之支出明細。且明細上所載之工項更是甚為抽象與空洞，尤其其中裝潢、冷氣、辦公桌、電話移機、售全部球檯等，更與建造系爭建物無涉，自難為有利上訴人之證明。至於⑶證人李伯賢於原法院另案(109年度重訴字第223號)證述：伊曾向上訴人購買計程車，在86年曾幫上訴人裝潢車行，當時看到的狀況都不一樣了，伊在房屋還沒有拆的時候就去看過，但拆除的過程伊不在場等語(見本院卷㈠第253-255頁)，亦未能具體積極證明系爭建物確係上訴人所原始建造，亦不足為上訴人有利之認定。
⒌綜上，上訴人始終無法提出積極客觀具體之證據（如改建前
後照片、工程款單據）證明原有建物已經拆除，系爭建物係由其所建，則被上訴人主張系爭建物之同一性並未變更而為被上訴人所有，尚非無據。至於兩造最後一次延約3個月所簽訂之協議書下方雖載有「建物....為呂宏賢起造，事實可將來認定」等語（見原審卷第29頁），然此為代上訴人簽約之吳鴻洲單方所記，未有兩造之簽名，而兩造既對系爭建物之所有權有所爭執而涉訟，則關於產權之認定，自應由法院依事證認定之。況原法院已於110年3月19日以109年度重訴字第223號判決認定系爭建物為被上訴人所有，此有該案判決在卷可按（見本院卷㈡5-10頁），是此部分之註記，無法為上訴人有利之認定。
⒍上訴人雖主張其已雇工欲拆除系爭建物之有用建材，移至他
地另做使用，卻遭被上訴人發存證信函阻止，造成其無法使用系爭建物建材之損害(見本院卷㈠第297、323頁)，並以被上訴人另案所提系爭建物之估價報告(見本院卷㈠第235-239頁)，主張其得請求建物補償80萬元云云；惟系爭建物為被上訴人所有，已如前述，且該估價報告僅能證明系爭建物目前之評估價值，至於上訴人於系爭建物整建（於不動產上添附動產）究增加系爭建物多少價值，對於被上訴人有多少利益，未見上訴人舉證說明，僅空言泛稱因無法將系爭建物之有用建材拆除，造成其受有80萬元之損害，難認有理。
⒎民法第184條第1項規定「因故意或過失，不法侵害他人之權
利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」。查系爭建物為被上訴人所有，有如前述，上訴人迄未能提出被上訴人有何故意或過失侵害其何種權利之事實及證據，亦未能提出被上訴人有何故意以背於善良風俗之方法，而加以損害之事實及證據，其依上開法條請求被上訴人賠償80萬元，顯屬無據，不應准許。又兩造間之法律關係為租賃契約，上訴人並非地上權人，亦未辦理地上權登記，為上訴人所自認（見原審卷第222頁），從而，其主張類推適用民法第840條規定，請求被上訴人賠償80萬元，亦無理由，不應准許。
㈡有關返還押租金50萬元及通貨膨脹38萬元，共計88萬元部分：
⒈兩造最後一次於107年9月21日簽訂之租約第五條「押金約定
及返還：乙方應於訂約時，交付甲方新臺幣50萬元正作為押金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還土地、房屋後並確認乙方無欠繳費用之情事，三日後以即期支票無息退還押金。(若有住家或營業登記者須有遷出證明文件始得辦理退還押金)」等語（見原審卷第23頁），嗣雙方於108年10月3日簽訂協議書延約3個月至108年12月31日，援用原契約條款等情（見原審第29頁）。是上訴人須將系爭房地清空，並點交完成，被上訴人始有無息返還押金之義務，殊為明白。
⒉查系爭建物為被上訴人所有，已如前㈠所述，又兩造於89年9
月27日所簽訂之租約載有「茲收到大門遙控器三只及後鐵門鑰匙一支」等語（見原審卷第88頁），惟上訴人仍未返還上開遙控器及鐵門鑰匙，業據被上訴人陳述在卷；甚且於本院審理期間，被上訴人之訴訟代理人於110年3月間前往系爭房地現場時，系爭建物仍置於上訴人之管領中，需經由上訴人開啟系爭建物之鐵捲門方得進入(見本院卷㈠第457頁書狀所載），為上訴人所不爭執(見同上卷第485頁書狀所載及本院卷㈡第535頁）。足認上訴人尚未依租約之約定將系爭房地交還被上訴人。縱令系爭建物已經清空，然上訴人請求被上訴人返還押金50萬元之條件尚未成就，其請求被上訴人返還押金50萬元，自屬不應准許，進而，其請求加計50萬元之通貨膨脹額38萬元，亦屬無理由。
⒊綜上所述，上訴人此部分請求，為無理由。
㈢有關請求減免租金8萬8,000元部分：⒈上訴人主張104年間因捷運萬大永和段第一期工程施工，影響
其承租系爭房地經營車行之營運，非訂約當時所能預料，因此，依民法第227條之2第1項規定，請求減少108年10-12月之租金各為2萬3,000元、3萬、3萬5,000元云云。按民法第227條之2第1項規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」。查兩造103年9月4日（租約租期為103年10月1日至104年9月30日）約定之租金為5萬7,000元；惟自105年10月1日起之租金則由5萬7,000元調降為3萬5,000元，為兩造所不爭執，是有關租金之約定，被上訴人顯已衡酌捷運施工影響而同意上訴人調降之要求，故自105年10月份起至108年9月30日之租金均以調降後之租金每月3萬5,000元，顯無上訴人所主張被上訴人明知其營運受影響而不願配合協調之情。
⒉又上訴人主張減免之租金為108年10-12月各2萬3,000元、3萬
、3萬5,000元，惟兩造係於108年10月3日又延約至同年12月31日，顯然捷運施工影響早已存在，倘上訴人認租金有再調整必要，自應於延約前或延約時與被上訴人協調，若協調不成，則可不再續約；然上訴人仍同意依原條件延約，顯然其已考量上述捷運施工之因素，即無存在上訴人所主張之不可預料之情事變更，自不得事後再予以翻異，主張減免租金。⒊綜上，上訴人此部分之主張，亦不可採。
四、綜上所述，上訴人依系爭契約、民法第184條第1項、類推適用第840條第1項、第227條之2第1項規定，求為命被上訴人給付押租金88萬元、系爭建物補償費用80萬元、減少租金8萬8,000元及其本息，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。追加之訴部分，亦無理由，應併予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 范明達法 官 葉珊谷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
書記官 陳玉敏