臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1346號上 訴 人 林楊寶鳳訴訟代理人 陳德弘律師
陳士綱律師上 一 人複 代理 人 張秉鈞律師被 上訴 人 羅馬儷都大廈B棟管理委員會法定代理人 鍾以慶上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109年9月10日臺灣臺北地方法院108年度訴字第4219號第一審判決提起上訴，本院於110年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付之金額逾新臺幣肆拾伍萬參仟參佰陸拾柒元部分，及訴訟費用負擔（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人由張哲朗變更為鍾以慶(見本院卷二第211至213頁)，業據鍾以慶具狀聲明承受訴訟(見本院卷二第209頁)，並續行訴訟，核無不合，應予准許。又上訴人雖在本院始提出被上訴人之不當得利請求權已罹於時效，其得拒絕給付之抗辯，惟債務人於時效完成後是否拒絕給付乃其權利之行使，原則上本得自由決定於何時提出時效抗辯，故倘不許上訴人於本院提出，即屬限制其權利之行使而有顯失公平之情形，爰依民事訴訟法第447條第1項第6款規定，予以准許。又被上訴人主張上訴人為其管理之羅馬儷都大廈B棟（下稱系爭社區）之區分所有權人，就其系爭社區共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之，並獲取租金之不當得利，其依公寓大廈管理條例第36條第13款規定，及系爭社區規約第19條及第20條規定，得起訴請求上訴人給付返還應充作管理費之不當得利，核上開規約已明定上訴人上開行為獲取之不當得利應充作系爭社區之管理費，並授權被上訴人得對上訴人直接起訴請求（詳如下列第七項所述），且與公寓大廈管理條例第9條規定，並無不合，故被上訴人提起本件訴訟，應屬當事人適格。
二、被上訴人主張：系爭社區有區分所有權人12人，均為該棟建物坐落之基地即臺北市○○區○○段0○段000號土地(下稱系爭土地)之共有人。系爭社區由伊管理，上訴人則為區分所有權人之一，就系爭土地持有應有部分萬分之330，自民國76年間起以其所有之增建物無權占有使用系爭土地如原判決附圖(下稱附圖)A、E所示部分，面積計33.96平方公尺(下合稱系爭建物)，並自97年10月1日起出租他人獲有利益，致系爭社區其他區分所有權人受有損害，而有違反公寓大廈管理條例第9條第2項前段規定及系爭社區規約規定之不當使用共有部分之情形。而系爭社區區分所有權人已於住戶規約(下稱系爭規約)明定此種情形所獲取之租金不當得利應充作管理費，並得由伊起訴請求給付等語。爰依系爭規約之約定及民法第179條規定，請求上訴人給付自97年10月1日起至105年8月31日止之相當於租金之不當得利計新臺幣(下同)91萬6964元(被上訴人逾上開範圍之請求，業經原審判決駁回，未據聲明不服，已告確定)。
三、上訴人則以：伊於76年間向訴外人李天來購買位於系爭社區之房屋（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓，下稱系爭房屋)時，系爭土地上如附圖A、E所示部分已蓋有系爭建物，伊接續占有使用迄今已近30餘年，並無住戶提出異議，故伊與系爭土地其他共有人間已有默示分管契約存在；縱認無分管契約，伊亦經共有人默示同意而取得該共有部分土地之管理使用權，並非無權占有，自無不當得利可言。又系爭規約係於107年間修訂後始有向共用部分使用者收取償金之規定，被上訴人溯及既往請求不當得利，並無理由。況被上訴人上開請求權超過5年部分已罹於民法第126條所定之短期時效，伊並為時效抗辯等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人應給付被上訴人91萬6964元，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、被上訴人主張系爭社區為其所管理，系爭社區坐落系爭土地之一部，上訴人及其他區分所有權人均為系爭土地之共有人，系爭建物為上訴人所有，上訴人自97年10月1日起出租予他人，系爭建物位於如附圖A所示之部分業經拆除，並經臺北市建築管理工程處(下稱北市建管處)於108年9月3日至現場確認，於108年9月5日結案等情，有土地登記謄本、附圖、原法院108年12月16日勘驗筆錄、照片可稽(見原審卷一第87頁、第155至173頁、第205至207頁、第217至244頁、第279頁、本院卷一第141至183頁、本院卷二第87至111頁)，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
六、按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。本件被上訴人主張上訴人所有之系爭建物無權占有使用系爭土地等語，為上訴人所否認，並以前詞抗辯。查：
㈠上訴人辯稱其自取得系爭房屋所有權起，即繼受使用其前手
李天來所興建之系爭建物，此為系爭社區之其他區分所有權人所明知，且已將近30餘年來均未經其他共有人或區分所有權人提出異議，故其與系爭土地共有人間有分管契約云云。然按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。上訴人既不能提出其前手與建商、或區分所有權人間，或其與其他共有人或區分所有權全體曾有分管約定之協議，復不能提出任何證據證明其係經規約約定或區分所有權人會議決議，得單獨使用附圖A、E所示部分之土地，或該部分土地原為其前手專用或單獨使用者，則上訴人辯稱其基於分管協議而合法占有系爭土地云云，難謂可取。又民法第820條於98年1月23日雖修正為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。惟上訴人仍未能提出其於98年以後至105年8月31日前有經共有人過半數及應有部分過半數之同意而得分管使用如附圖
A、E所示部分之土地，自難認上訴人與其他共有人就系爭土地有分管協議存在。
㈡又上訴人辯稱系爭建物位於系爭土地上已有30餘年，其他共
有人未曾提出異議或請求拆除系爭建物，故應認系爭土地共有人間已有默示分管契約或默示同意其占有使用該部分土地云云。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。上訴人抗辯系爭建物已興建30年有餘，於本件訴訟提起前未曾有共有人異議，且依其鄰地、鄰棟或隔壁大樓建物均有由1樓住戶使用1樓空地情事，故可認其共有人間應有默示分管協議或同意其使用云云。惟查被上訴人主張系爭建物自82年起即有遭人向行政機關檢舉違建，有北市建管處違建查報案件清冊可佐(見本院卷二第5頁)，系爭建物其中A部分所占用之範圍為法定空地，該部分上之建物屬違章建築物，業經臺北市建築管理處要求上訴人自行拆除，並已於108年9月5日拆除A部分建物結案等情，亦有臺北市政府都市發展局106年3月2日北市都建字第10631062700號函、北市建管處違建處理科拆除違章建築結案報告單、違建查報現場照片可稽(見原審卷一第87至103頁，本院卷二第29至34頁)，堪認並無上訴人所云全無異議之情事。此外，上訴人始終不能舉證證明共有人有何外觀上之舉止，足以推知其有同意上訴人占有使用A、E部分土地並出租系爭建物予他人使用，故亦難以系爭土地共有人或區分所有權人之單純沈默，即認有默示同意上訴人使用A、E部分或成立默示分管契約。至系爭社區鄰地、鄰棟或附近大樓縱有由1樓住戶使用1樓空地情事，惟依臺北市政府都市發展局106年3月2日北市都建字第10631062700號函所附違章建築舉報等相關資料可知，系爭房屋及附近1樓空地遭占用違建，亦有遭舉報拆除情形，並非全無異議作為，且相鄰土地或其他大廈、社區如何使用其共有部分，乃屬不同之權利主體及法律關係，系爭社區既有區分所有權人全體訂定之規約規範，自難逕據上訴人所引上開其他大樓使用情狀，為有利於其本件之認定，上訴人此部分抗辯，仍非可採。
㈢上訴人另辯稱其係基於與李天來間買賣契約而有權占有如附
圖A、E所示部分之土地云云。惟查，上訴人並不能舉證證明系爭土地共有人間有分管協議存在，已難認李天來與其他共有人間有成立分管協議，並由上訴人承受之事實。況基於買賣契約相對性原則，被上訴人及系爭社區除上訴人以外之區分所有權人，均非系爭買賣契約之當事人，自不受該買賣契約之拘束，且上訴人與李天來間之買賣契約就買賣標的雖有記載系爭土地共用部分之持分(見原審卷二第9至11頁)，惟如前述，該共用部分之使用，應得共有人同意，上訴人並未舉證證明其已經共有人全體同意而占用該部分土地，或李天來有經其他共有人同意而占用或有分管協議，則其抗辯得因買賣契約或因買賣而繼受分管協議，並合法占用如附圖A、E所示部分土地云云，難認可採。
七、上訴人既不能舉證有權占有使用系爭土地，則被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地等語，即為可取。查上訴人所占有
A、E部分之土地，屬系爭社區大樓之基地範圍，亦屬系爭社區區分所有權人之共用部分（見系爭規約第1條及公寓大廈管理條例第7條第1款、第9條第1項規定），被上訴人主張上訴人未經系爭社區全體區分所有權人同意，自97年10月1日起占用並出租他人，受有相當於租金之利益，並使系爭社區各區分所有權人就系爭土地之所有權受有損害，應返還不當得利等語，亦屬有據。至上訴人抗辯被上訴人無權請求其給付不當得利，系爭規約於107年間始修正通過，不得溯及既往，被上訴人之相當於租金之不當得利請求權已罹於5年短期時效等語，是否可取，分述如下：
⒈系爭社區規約於106年3月19日（下稱106年規約）制訂修正之
第10條第1項約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。」(見本院卷二第249頁)，其後並未再做修正(見本院卷二第273頁、第307頁)，可見系爭社區區分所有權人依據系爭社區規約及區分所有權人會議議決，有向被上訴人繳交公共基金或管理費之義務。又106年規約第20條第1項第7目約定：「上述第一目之共用部份(應為「分」，下同)若有任何出租或其他收益的行為，應於事前取得超過1/2以上全體區分所有權人的書面同意始得為之。」，第8目約定：「上述第一目之共用部份若有任何出租收益的取得，應按區分所有權比例回饋各區分所有權人或直接回饋管理委員會，並得以追溯過去10年因侵權而獲得的不當收益。」(見本院卷二第257至259頁)。嗣系爭規約於107年2月7日修正(下稱107年規約)，將第20條第1項第8目變更為：「上述第一目之共用部份若有任何出租收益的不當得利，該收益樓層應於取得該不當得利後之15天內直接繳回管理委員會以按各區分所有權比例返還各區分所有權人或充作管理費基金。管理委員會應依法追訴/追溯該收益樓層的不當得利，並按其不當得利總金額，編入調整該收益樓層之每月應繳納之管理費金額，迄結清積欠之款項金額為止。」(見本院卷二第281至283頁)。於109年1月18日又修正(下稱109年規約)第20條第1項第1目，除原約定內容外，增列：「38號一樓之前後院共用部份約為11.07坪。40弄2號一樓之前後院共用部份約為11.26坪」之約定，且將同條項第8目修正變更為：「上述第一目之共有部份若有任何出租收益的不當得利，該收益樓層應於取得該不當得利後之15天內繳回管理委員會以充作管理費。區分所有權人依本規約授權管理委員會依民法第125條提起告訴追溯前15年該收益樓層的不當得利並按住戶規約第十條第五款加計未繳金額之年息10%，利息起算日以存證信函寄發日之次月1日或以法院審酌認定為準，以及因而產生之相關行政、人事、訴訟費用等。」(見本院卷二第319至321頁)。可知106年規約已約定倘共有人無權占用共用部分為出租收益，該共有人應給付該部分之租金予被上訴人或各區分所有權人，且可追溯過去10年之不當得利之租金收入；107年規約則明確約定該出租共用部分之租金即屬不當得利，應編入系爭社區之管理費，且授權由被上訴人向上訴人以訴訟請求；109年規約更具體明定共有人出租共用部分之租金之不當得利如未於取得後15日內繳付被上訴人，則充作管理費，即將不當得利租金轉為管理費，且可回溯請求過去15年之不當得利。
⒉系爭社區於104年4月19日召開第一次住戶會議時已決議該大
廈公共空間遭住戶占用並出租，該占用住戶長年以來應將出租受益歸公於管理委員會(即被上訴人)，以還給區分所有權人應有的權利，並將該處拆除恢復原狀，有該次住戶會議紀錄可稽(見本院卷一第193頁)，可見於104年4月19日系爭社區區分所有權人已議決通過占用共用部分(即公用空間)之住戶應給付租金收益予被上訴人，並決議將各區分所有權人對該占用住戶之相當於租金之不當得利債權讓與被上訴人；復於107年9月1日第二次區分所有權人會議決議通過對系爭房屋所有權人即上訴人未經區分所有權人同意將該大廈之法定空地出租供他人使用部分，授權被上訴人向上訴人催討租金收益之不當得利，並由被上訴人處理等情(見本院卷一第213至214頁之會議紀錄)。
⒊從而，被上訴人依系爭規約及系爭社區區分所有權人會議決
議之授權，自得就可充作管理費之上訴人不當使用共有部分所取得相當租金之不當得利，提起訴訟為請求。又被上訴人曾依106年規約於107年1月26日以北敦南郵局000110號存證信函(下稱系爭存證信函)通知上訴人，主張上訴人有擅自將如附圖A、E所示之共用部分出租他人獲取租金，限上訴人於函到15日內將出租之租金款項繳給被上訴人等情，有其提出之系爭存證信函可稽(見本院卷一第99至101頁)。而上訴人逾期迄未給付，為兩造所不爭執。則被上訴人依系爭規約及民法第179條規定，對上訴人提起本件訴訟，請求上訴人給付占用如附圖A、E所示部分之不當得利，即屬有據。上訴人雖抗辯上開規約係於107年間始修正，不得溯及既往適用云云，惟如前述，系爭規約及上開區分所有權人會議，係區分所有權人將其對上訴人無權占用共用部分出租他人之不當得利債權，同意讓被上訴人使用並歸入管理費，乃私權利之行使，尚與法規之適用無關，自無法規不溯及既往原則之適用問題。上訴人此部分抗辯，亦非可採。
⒋按無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害
時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還。且按時效期間，不得以法律行為加長或減短之，並不得預先拋棄時效之利益，民法第147條定有明文。查106年規約雖已約定倘共有人無權占用共有部分出租收益，可追溯過去10年之不當得利之租金收入；109年規約更明文約定共有人出租共用部分之租金之不當得利，如未於取得後15日內繳付被上訴人，且可回溯過去15年為請求，惟該等約定均不影響上訴人依民法規定行使時效抗辯權。查被上訴人於本件起訴前雖曾以系爭存證信函請求上訴人給付97年10月1日至105年8月31日之相當於租金之不當得利(見北司調卷第27至29頁、本院卷一第99至101頁)，並於107年1月3日送達上訴人(見北司調卷第31頁之中華郵政掛號郵件收件回執)，惟被上訴人未於6個月內起訴，時效視為不中斷(民法第130條參照)。被上訴人再於107年6月27日以臺北光武郵局000636號存證信函請求被上訴人給付占用共用部分之不當得利，並於同年月28日送達上訴人(見北司調卷第33至35頁、第39頁)，惟於108年8月14日始對上訴人起訴請求(見北司調卷第7頁)，已逾6個月始起訴請求，則被上訴人於107年6月18日之請求，時效仍視為不中斷(民法第130條參照)。故被上訴人於103年8月13日以前之不當得利請求權，於其起訴時已罹於5年之短期時效部分，並經上訴人為時效抗辯，故其請求上訴人給付自97年10月1日起至103年8月13日止之相當於租金之不當得利部分，即不應准許。至被上訴人請求上訴人給付自103年8月14日起至105年8月31日止之相當於租金之不當得利，則合於系爭規約約定，且未罹於時效，自應予准許。
⒌又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦準用，土地法第97條之第1項、第105條分別定有明文。所謂「申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。且按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。查系爭建物占用如附圖A、E所示部分土地之面積原分別為30.97平方公尺、2.99平方公尺，共計33.96平方公尺，其中占用A部分之建物已於108年9月3日經確認已拆除；而上訴人專有部分登記面積為主建物
125.29平方公尺、附屬建物平台12.85平方公尺(見原審卷一第185頁)，合計138.14平方公尺。上訴人出租他人使用範圍包含主建物、平台及系爭建物部分，合計為172.1平方公尺（33.96＋138.14)，系爭建物占出租面積百分之19.73(
33.96/172.1)。而上訴人與承租人間所訂之租賃契約，自100年11月1日起至104年10月31日止每月租金27萬5000元；自104年11月1日起至108年10月31日止每月租金30萬2500元，有租賃契約書可稽（見原審卷一第207頁），此為兩造所不爭執。爰審酌系爭土地位於臺北市大安區忠孝東路4段巷內之商圈，當地工商繁榮，其所約定之租金尚與行情相符，且該部分土地亦非建屋居住使用，而係出租他人供營業使用，當不受土地法第97條關於年息百分之10規定之限制。則上開租金為上訴人占用系爭土地實際所獲之經濟價值，乘以占用面積占總出租面積百分之19.73，再依被上訴人所管領之系爭土地權利範圍(扣除林楊寶鳳以外之系爭社區區分所有權人之應有部分合計)占百分之32.64，計算不當得利金額為45萬3367元。則被上訴人請求上訴人給付自103年8月14日起至105年8月31日止之不當得利金額45萬3367元(詳附表計算式)，洵屬有據；逾此範圍之請求，則非有據。
八、綜上所述，被上訴人依系爭規約之約定及民法第179條規定，請求上訴人給付45萬3367元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林晏如法 官 陳月雯附表計算式(元以下四捨五入)
1、自103年8月14日至104年10月31日止計14個月又18日止，以每月租金27萬5000元為基準計算：
275,000×14＋275,000×18/30＝4,015,0004,015,000×19.73%×32.64%＝258,561
2、自104年11月1日起至105年8月31日止計10個月，以每月租金30萬2500元為基準計算：302,500×10=3,025,0003,025,000×19.73%×32.64%＝194,806
3、綜上，自103年8月14日起至105年8月31日止之相當於租金之不當得利轉為管理費之金額為45萬3367元。258,561＋194,806＝453,367正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
書記官 侯雅文