臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1364號上訴人即附帶被上訴人 王錦全訴訟代理人 歐翔宇律師複代理人 林光民被上訴人即附帶上訴人 祭祀公業法人新竹縣林同興法定代理人 林榮國訴訟代理人 洪大明律師複代理人 鄭玉金律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國109年8月26日臺灣新竹地方法院第一審判決（109年度訴字第554號）提起上訴，被上訴人並為附帶上訴及訴之追加，本院於111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回被上訴人後開第三項之訴部分，及命其負擔訴訟費用之裁判廢棄。上訴人承租被上訴人所有坐落新竹市○○段000地號面積一千一百七十五平方公尺土地之租金，應自民國一百零九年三月十四日起，除原判決命調整增加部分外，每年應再調整增加新臺幣捌萬捌仟捌佰參拾元。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一審訴訟費用關於命被上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴及附帶上訴部分，均由上訴人負擔。關於追加之訴部分，由上訴人負擔百分之六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人祭祀公業法人新竹縣林同興之法定代理人原為林聖崇，嗣於本院審理時之民國110年12月1日變更為林榮國，有新竹縣政府法人登記證書可稽（見本院卷235頁），並據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷229至231頁），核無不合，應予准許。
二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人在原審依民法第442條及第227條之2規定，就上訴人承租其所有坐落新竹市○○段000地號土地（即重測前○○○段00地號）其中面積1,175平方公尺土地（下稱系爭土地），請求自109年3月14日起，調整租金為每年新臺幣（下同）39萬4,800元（即依公告地價年息百分之8計算），原審判命調整租金為每年38萬4,930元，上訴人不服，提起上訴，被上訴人提起附帶上訴並擴張請求調整租金為每年47萬3,760元（見本院卷41頁），嗣於111年2月14日追加請求調整租金為每年188萬4,000元（見本院卷207至211頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於80年10月2日簽訂不定期土地租賃契約（下稱系爭租約），由伊將系爭土地出租予上訴人，約定每年租金按最近一次公告地價總值，81年度按年息3%，於82年1月15日付清、82年度按年息4%，於83年1月15日付清，83年度以後按年息5%計算，於次年1月15日前付清，並約定地價稅率提高為2%以上時，兩造同意另行調整。詎系爭土地之公告地價20多年來均未調漲，目前租金為每年24萬6,750元，依系爭土地108年公告現值為每平方公尺1萬5,500元計算，系爭土地之現值為1,821萬2,500元，而附近土地之租金行情為每月每坪200元，系爭土地之租金顯有偏低，而有情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平，有調整租金之必要。上訴人於系爭土地上原三合院建物旁，另新增三樓建物作為經營全暐企業有限公司（下稱全暐公司）及全宏昌營造有限公司（下稱全宏昌公司）營業使用，而享受商業上特殊利益，其租金應自本起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即109年3月14日）起調整為每年租金188萬4,000元。爰依民法第442條及第227條之2規定，求為命上訴人承租系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年188萬4,000元。
二、上訴人則以：系爭租約已明確約定自83年後之租金按最近一次公告地價總值5%計算，並約定地價稅率提高為2%以上時，兩造同意另行調整，且地價稅率提高亦為調整之條件，則兩造間之租金約定已有明確約定按系爭土地價值之固定比率計算，被上訴人自不得再依民法第442條及第227條之2規定，請求調整租金等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人承租系爭土地應自109年3月14日起調整租金為每年38萬4,930元，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人不服，提起上訴，被上訴人並為附帶上訴及追加（擴張）。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人之附帶上訴及追加聲明為：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡附帶被上訴人承租附帶上訴人所有系爭土地之租金，自109年3月14日起，除原判決命調整部分外，每年應再增加149萬9,070元（計算式:1,884,000元－384,930元＝1,499,070元）。上訴人就附帶上訴答辯聲明：被上訴人之附帶上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷89至91頁）㈠兩造間就被上訴人所有之系爭土地存有租地建屋之不定期契
約。系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，系爭租約約定每年租金按實際承租面積之最近一次公告地價總值，81年度按公告地價年息3%，於82年1月15日付清、82年度按公告地價年息4%，於83年1月15日付清、83年度以後按公告地價年息5%計算，於次年1月15日前付清，並約定地價稅率提高為2%以上時，兩造同意另行調整等節，有系爭土地登記謄本及系爭租約影本一份在卷（見原審卷21至25、91至92頁）。㈡系爭土地自89年起迄今之公告地價均為每平方公尺4,200元，
有公告土地現值及公告地價資料、新竹市地政事務所109年4月24日函附系爭土地80年至109年間之公告地價清冊各一份在卷可憑（見原審卷27至29、77至79頁），即系爭土地租金自89年起迄今，每年均為24萬6,750元（即1175×4200×5%＝246,750元，每月每坪為57.85元【即246750÷（1175×0.3025）÷12＝57.85元】，並由上訴人向被上訴人繳納租金，多年來租金均未再調整。
㈢上訴人原在系爭土地上有一棟門牌號碼為新竹市○○路0段000巷0號三合院（下稱系爭7號房屋）供自行居住使用，嗣興建一棟三樓鋼筋磚造之門牌號碼為新竹市○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭5號房屋），一樓供作全宏昌公司及全暐公司營業辦公室及堆放材料使用，二、三樓作為上訴人住家之用，上訴人為全暐公司股東，上訴人之子王昌哲為全宏昌公司負責人，有公司變更登記表，及個人戶籍資料在卷可憑（見原審卷135至141頁）。
五、被上訴人主張系爭土地近20多年未調漲公告地價，系爭租約租金已偏低而顯失公平，依民法第227條之2、第442條規定，請求系爭土地租金自109年3月14日起，每年應調整為188萬4,000元，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查:㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。又民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫之情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。倘契約成立後，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。㈡查兩造間就系爭土地之租金自89年起迄今，每年租金均為24
萬6,750元，每月每坪為57.85元，均未調整乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。兩造自80年間成立不定期限租賃關係後，迄今已逾30年，系爭土地於82年7月間之公告現值為每平方公尺8,000元，於86年7月間為9,000元、87年7月為1萬元、89年7月為1萬2,000元、96年1月起至108年1月止陸續調漲公告現值，於108年1月之公告現值為1萬5,500元，有系爭土地之地價第一類謄本之公告土地現值在卷可稽（見原審卷81頁）。足見系爭土地市場交易價值自系爭租約成立迄今已提高至將近二倍，系爭土地之公告地價自89年7月起至109年1月均為4,200元，長達約20年均未調升，惟系爭土地自系爭租約成立以來周遭環境日趨繁榮（另詳下述），公告現值亦隨之翻倍增漲，足見系爭土地依公告地價固定比率計算之現有租金顯有偏低，不符該土地實際價值應有之租金收益，而有非當時所得預料之情事變更，依其原有效果顯失公平，自有調整租金之必要。上訴人雖抗辯:兩造約定自83年後之土地租金按最近一次公告地價總值5%計算租金，且地價稅率提高亦為調整之條件，則兩造間之租金約定已有明確約定按系爭土地價值之固定比率計算，即不應另為調整云云。然系爭土地自89年起迄今之公告地價均為每平方公尺4,200元，對照近30年來房地交易價值節節升高，及系爭土地公告現值已調漲近二倍之情，可見公告地價顯然不足以反映系爭土地之市價。另參以系爭土地附近之新竹市○○段000○000地號土地為鄉村區、乙種建築用地，於106年租金每月每坪為472元，有內政部不動產交易實價查詢服務網資料在卷可參（見原審卷71頁），而系爭土地租金僅每月每坪為57.85元，亦如前述，足見上訴人抗辯系爭土地之租金有按系爭土地價值之計算云云，即非可採。是被上訴人依民法第227條之2、第442條規定，請求調整系爭土地之租金，即屬有據。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限。此項規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。復按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，系爭土地位於新竹市東大路3段110巷旁邊，該巷路寬約4米，離東大路3段旁邊空軍基地距離約幾十公尺，且因位於空軍基地航道附近，飛機起降會有噪音，另一端離公道五路（快速道路）約100公尺，附近大部分為住家，亦有興建中之新住宅，旁邊有福特汽車修理廠之倉庫，周圍生活交通堪稱便利。系爭土地上有系爭7號房屋作為上訴人居住使用，另有系爭5號房屋一樓為全宏昌公司及全暐公司營業辦公室及堆放材料之用，具有商業機能，二、三樓為住家使用，另有興建鐵皮屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷90、301頁），並有原審109年6月19日勘驗筆錄、現場照片、簡圖、全宏昌公司登記公示資料、GOOGLE地圖及鐵皮屋照片附卷可佐（見原審卷93至121頁、本院卷275至287頁）。本院認上訴人承租系爭土地之租金應以系爭土地109年度申報地價之年息8％計算為適當。又109年度申報地價每平方公尺5,040元，有地價第一類謄本在卷可憑（見原審卷81頁）。是上訴人承租系爭土地之租金應調整為每年47萬3,760元（計算式:5,040元×1,175平方公尺×8%＝47萬3,760元），被上訴人請求除原判決命調整部分外，每年應再增加8萬8,830元（計算式:473,760元－384,930元＝88,830元），即有理由，逾此部分之金額，則屬無據。被上訴人雖主張:依黃小娟不動產估價師事務所評估價值結論認系爭土地每年續訂租金應為188萬4,000元等語（見外放不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告書〉3頁），惟查:系爭租約已約定系爭土地租金於83年度以後按公告地價（即109年為每平方公尺4,200元）年息5%計算，並約定地價稅率提高為2%以上時，兩造同意另行調整（見不爭執事項㈠），倘依系爭估價報告書意見系爭土地每年租金188萬4,000元，依此計算已達系爭土地109年度申報地價之年息32%（188萬4,000元÷5,040元÷1,175平方公尺＝0.32，小數點第2位以下四捨五入），實屬過高。又系爭估價報告書以比較法及土地開發分析法為估價方法（見系爭估價報告書24、25頁），而比較標的一為新竹市○○段00地號土地，現作為停車場使用（見系爭估價報告書29頁），足見該土地全部為營業用途，與系爭土地上使用狀況尚有不同；又比較標的二同段214地號土地面臨15公尺寬之東大路（見系爭估價報告書30頁），而系爭土地位於約4公尺寬之東大路3段110巷，距離東大路3段約幾十公尺，已如前述，可知系爭土地地理位置顯有劣勢。比較標的三為同段223地號土地面臨8公尺寬道路，相較於系爭土地面臨4公尺寬道路，該223地號土地之地理位置亦較系爭土地為優，足見系爭估價報告書認系爭土地每年續訂租金應為188萬4,000元，顯有過高之情事，尚難遽採，是被上訴人附帶上訴及追加（擴張）請求調整租金為每年188萬4,000元，則乏所據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第227條之2、第442條規定，請求上訴人承租被上訴人所有系爭土地，自109年3月14日起，調整租金為每年47萬3,760元，為有理由，應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審僅判命調整系爭土地之租金為每年38萬4,930元，尚有未洽，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，並追加（擴張）請求將系爭土地調整租金為每年47萬3,760元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許，應予駁回。爰由本院將原判決此部分廢棄，並改判如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 10 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 呂綺珍法 官 王育珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 16 日
書記官 簡曉君