臺灣高等法院民事判決109年度上易字第469號上訴人即附帶被上訴人 郭咏泫訴訟代理人 李儼峰律師被上訴人即附帶上訴人 趙汝欽訴訟代理人 吳存富律師
鍾依庭律師許亞哲律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國109年2月27日臺灣新北地方法院107年度訴字第1446號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於110年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣捌拾貳萬陸仟肆佰伍拾元，及自民國一０七年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人趙汝欽主張：兩造於民國106年12月5日就坐落新北市○○區○○段000地號土地及其上2782建號建物（門牌新北市○○區○○街000號，下稱系爭房屋）簽訂不動產買賣契約書，由伊以新臺幣（下同）1780萬元向上訴人即附帶被上訴人郭咏泫購買系爭房屋（下稱系爭買賣契約），並已於106年12月底依約給付郭咏泫買賣價金全額。郭咏泫就不動產標的物現況說明書有關「本標的物是否有滲漏水情形」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」、「本標的物房屋鋼筋有無裸露」項下，均勾選為「否」。詎系爭房屋於107年1月10日點交時即有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥粉化、裂縫及分離剝落；樑柱裂痕或遭破壞；地磚隆起等瑕疵（下稱系爭甲瑕疵），並有漏水或結構之瑕疵（下稱系爭乙瑕疵，與系爭甲瑕疵合稱系爭瑕疵）。嗣伊因重新裝潢系爭房屋發現系爭瑕疵，於107年發函通知郭咏泫未獲置理，乃依民法第354條第1項、第359條規定，以起訴狀繕本之送達，請求郭咏泫減少買賣價金300萬元，嗣經減縮為120萬元，故伊得請求郭泳泫返還買賣價金120萬元等情。爰依民法179條規定，請求郭咏泫給付120萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息（原審命郭咏泫給付趙汝欽31萬4530元本息，並為准、免假執行之宣告，另駁回趙汝欽其餘88萬5470元本息部分之請求。郭咏泫就不利己部分提起上訴，趙汝欽則就不利己部分附帶上訴）。並答辯聲明：上訴駁回；附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回趙汝欽後開第㈡項之訴暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡郭咏泫應再給付趙汝欽88萬5470元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107年7月20日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、郭咏泫則以：系爭房屋於107年1月10日點交時並無系爭乙瑕疵，而趙汝欽於點交時即知悉有系爭甲瑕疵，依民法第355條第1項規定，伊就系爭瑕疵不負瑕疵擔保責任。且系爭房屋無系爭瑕疵之交易價格為1896萬元，受瑕疵影響後之交易價格則為1813萬5420元，均高於系爭買賣契約價金1780萬元，趙汝欽不得主張減少價金等語置辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命郭咏泫給付31萬4530元本息及該部分假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，趙汝欽在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第314至315頁）：㈠郭咏泫因欲出售系爭房屋，於106年4月9日出具如原審卷一第
41至43頁所示之不動產標的物現況說明書予其委託之仲介，其就「本標的物是否有滲漏水情形」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」、「本標的物房屋鋼筋有無裸露」項下，均勾選為「否」。
㈡兩造於106年12月5日簽訂如原審卷一第19至50頁所示之不動
產買賣契約書，由趙汝欽以1780萬元向郭咏泫購買系爭房屋（即系爭買賣契約）。
㈢郭咏泫於107年1月8日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予
趙汝欽，於107年1月10日將系爭房屋點交予趙汝欽（見原審卷一第237、311、315頁）。趙汝欽則於106年12月底付清購買系爭房屋之價款共計1780萬元。
㈣系爭房屋於107年1月10日點交時有如臺北市建築師公會108年
1月28日鑑定報告書（下稱建築師公會鑑定報告）第7至13頁所列之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥粉化、裂縫及分離剝落；樑柱裂痕或遭破壞；地磚隆起等瑕疵（即系爭甲瑕疵，見本院卷第99頁）。
㈤趙汝欽提起本件訴訟時，以起訴狀繕本之送達，向郭咏泫請
求減少系爭買賣契約價金300萬元，該繕本於107年7月19日送達郭咏泫（見原審卷一第12、147頁），嗣趙汝欽於提起本件上訴後，減縮主張減少價金之金額為120萬元（見本院卷第97頁）。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點，兩造同意以本院110年7月27日準備程序中協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第315頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠系爭房屋於郭咏泫點交予趙汝欽時，有無系爭乙瑕疵？⒈系爭房屋經本院囑託大一不動產估價師事務所（下稱大一事
務所）鑑定是否有漏水或結構之瑕疵（即系爭乙瑕疵），該事務所提出鑑定報告書略以：系爭房屋一樓左前方屋角牆面、一樓樓梯前方牆面、二樓樓梯前方天花板、四樓樓梯後方牆面潮濕，均研判應是建物年久失修，受潮影響，非為漏水。二樓廁所內外天花板有水痕及水分，研判應為三樓廁所地板防水層年久失修，滲水至二樓所致；三樓廁所內外天花板有水痕，研判應為四樓廁所地板防水層年久失修，滲水至三樓所致；三樓廁所外牆有水痕，研判應為三樓廁所牆面防水層年久失修，滲水至廁所外牆所致；三樓樑下周邊天花板有水痕，研判應是四樓戶外排水管漏水所致；四樓廁所前天花板有水痕，研判應為屋頂樓板防水層年久失修，排水不良，積水滲水至四樓所致；四樓戶外排水管漏水，且會滲入四樓地板及三樓天花板，研判應是排水管漏水所致；四樓露臺女兒牆滲水，研判應是該女兒牆防水層已失效，以上均有明顯之漏水現象，時間應有數年之久。又經現場會勘，結構確有瑕疵，相關現況經查與建築師公會鑑定報告相符。故依現場會勘及建築師公會鑑定報告，確有漏水及結構瑕疵，依經驗判斷，時間已有數年以上等語（見大一事務所房屋漏水及結構瑕疵鑑定報告書〈下稱大一鑑定報告〉第2至3頁、大一事務所估價報告書〈下稱大一估價報告〉第2頁，合訂一冊，外放）。由此可知，系爭房屋應有系爭乙瑕疵，且瑕疵存在經年，於106年12月5日兩造成立系爭買賣契約前應即存在，趙汝欽主張：郭咏泫於107年1月10日點交時，系爭房屋即有系爭乙瑕疵等語，應與事實相符。
⒉原審囑託臺北市建築師公會鑑定，該公會於108年1月29日出
具建築師公會鑑定報告，雖謂：系爭房屋各層之壁面與天花板處的相對濕度值，其測定值皆落於微潮濕與潮濕間…量測之濕度值較高但未達漏水的現象云云（見外放之建築師公會鑑定報告P0-6至7頁），嗣提出補充意見，亦謂：系爭房屋正常使用中，現場勘察3次無發生所述嚴重漏水情形，勘察又無發現嚴重漏水的明顯水漬痕跡，已無須採取其他鑑定方式，故該項鑑定方式無誤云云（見原審卷一第259頁）。惟建築師公會鑑定報告之鑑定人陳遠鴻於原審到庭陳稱：如果把水源關閉沒有正常使用浴廁，濕度比較低，會影響鑑定結果等語（見原審卷一第340至341頁）。而建築師公會鑑定報告雖謂系爭房屋正常使用中，但未見其確認勘察時系爭房屋浴廁有無開啟水源，亦未見其留存系爭房屋正常使用之相關資料，其鑑定意見尚難遽採。而本院囑託大一事務所鑑定系爭房屋有無系爭乙瑕疵，經該所人員勘察系爭房屋，發現二樓廁所內外天花板、三樓廁所內外天花板、三樓廁所外牆、三樓樑邊、四樓廁所外天花板、四樓露臺排水管及女兒牆均滲水，有照片存卷可查（見大一鑑定報告第12至16頁）。建築師公會未發現前揭各該滲水情形，誤認系爭房屋並無漏水現象，自不得憑其鑑定報告認定系爭房屋無系爭乙瑕疵。
㈡系爭瑕疵之存否，於系爭買賣契約成立時之價差為何？瑕疵
是否為趙汝欽在107年1月10日點交系爭房屋時所明知？趙汝欽依民法第359條規定，請求減少買賣價金120萬元，是否有據？⒈按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之
瑕疵，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。
⒉本件系爭房屋於107年1月10日點交時，有如建築師公會鑑定
報告第7至13頁所列之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥粉化、裂縫及分離剝落；樑柱裂痕或遭破壞；地磚隆起等系爭甲瑕疵，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣）。又系爭房屋於107年1月10日點交時有系爭乙瑕疵，亦如前述，易言之，系爭房屋於買賣時確有系爭瑕疵。而兩造於106年12月5日簽訂系爭買賣契約，由趙汝欽以1780萬元向郭咏泫購買系爭房屋，郭咏泫嗣於履約時交付有系爭瑕疵之系爭房屋予趙汝欽，依照前開規定，郭咏泫自應負瑕疵擔保責任，趙汝欽即得依民法第359條規定，請求郭咏泫減少買賣價金。
⒊郭咏泫雖辯稱：系爭房屋無系爭乙瑕疵，趙汝欽於點交系爭
房屋時，明知系爭房屋有系爭甲瑕疵，故伊不負瑕疵擔保責任云云。然查，系爭房屋有系爭乙瑕疵，已詳如前述，且系爭乙瑕疵之漏水瑕疵不易察覺，此見建築師公會鑑定報告因未發現系爭房屋滲水而誤認無漏水現象即明。準此，郭咏泫尚無從因趙汝欽明知系爭乙瑕疵不負瑕疵擔保責任，先予指明。又系爭甲瑕疵所涉鋼筋裸露、鏽蝕、水泥粉化、裂縫及分離剝落、樑柱裂痕或遭破壞等瑕疵如遭隱匿，亦不易察覺，審諸郭咏泫因出售系爭房屋，於106年4月9日出具不動產標的物現況說明書予其委託之仲介，就「本標的物是否有滲漏水情形」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」、「本標的物房屋鋼筋有無裸露」項下，均勾選為「否」，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈠），則趙汝欽其信此說明，主張其於系爭房屋點交時不知有系爭甲瑕疵，即屬合理可信。郭咏泫辯稱：趙汝欽明知系爭甲瑕疵，伊不負瑕疵擔保責任云云，要難憑採。⒋按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號、109年度台上字第205號判決）。買受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號判決意參照）。本件系爭瑕疵如不存在，系爭房屋於買賣時應有價格為1896萬元；如有系爭瑕疵，應有價格為1774萬5093元，業據本院囑託大一事務所鑑定，經該所估價師針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、勘估標的依最有效使用情況下及該估價師專業意見分析後，採用比較法、成本法及收益法之直接資本化法等三種估價方法進行評估，各方法評估結果及最終價格決定如上（見大一估價報告第56頁），堪認信實。
是系爭房屋為無瑕疵物與有系爭瑕疵，應有價值之差額即為121萬4907元（18,960,000-17,745,093=1,214,907），此項差額，占系爭房屋為無瑕疵物應有價值1896萬元之比例約為
6.41%（1,214,907÷18,960,000=6.41%，百分比之小數點第三位以下四捨五入），依此計算，趙汝欽得請求減少價金之數額為114萬980元（17,800,000×6.41%=1,140,980）。
⒌郭咏泫雖辯稱：大一估價報告所列鋼筋裸露及鏽蝕瑕疵、柱
樑裂痕瑕疵、地板隆起瑕疵之瑕疵減損價格，與建築師公會鑑定報告所列修復費用相同，然建築師公會鑑定報告所列「鋼筋裸露及鏽蝕瑕疵」、「柱樑裂痕瑕疵」之修復費用，應扣除露臺及屋頂平台之防水層施作、1至3樓地板面地坪舖設磁磚（含修補破裂）、進行修復耐震詳細評估等費用，並非必要之修復費用，應予扣除，經扣除後，「鋼筋裸露及鏽蝕瑕疵」之修復費用僅為15萬2578元、「柱樑裂痕瑕疵」之修復費用僅為10萬5945元，大一事務所分別列為39萬4695元、39萬4695元，所估定之價格應再為扣減云云。惟查，大一事務受本院囑託鑑定系爭房屋有無系爭瑕疵之應有價值，非就系爭瑕庛之修復費用進行鑑定，其本於專業判斷，參考建築師公會鑑定報告所列各項修復費用，認定系爭瑕疵之瑕疵減損價格，難謂為不當。郭咏泫徒以「鋼筋裸露及鏽蝕瑕疵」修復費用，應扣除露臺及屋頂平台之防水層施作、1至3樓地板面地坪舖設磁磚（含修補破裂）費用；「柱樑裂痕瑕疵」修復費用，應扣除進行修復耐震詳細評估等費用云云，核無可取。且系爭房地有漏水及結構瑕疵，業經認定如前，則大一事務所評估系爭瑕疵之瑕疵減損價格時，一併考量建築師公會所列「露臺及屋頂平台之防水層施作」及「1至3樓地板面地坪舖設磁磚（含修補破裂）」等修復費用，更難謂不當。準此，郭咏泫此部分所辯，即非可採。
⒍郭咏泫另辯稱：系爭房屋有系爭瑕疵之應有價值，高於系爭
買賣契約之買賣價金1780萬元，趙汝欽不得請求減少價金云云。然查，系爭房屋有系爭瑕疵之應有價值為1774萬5093元，業經認定如前，尚非高於兩造約定之買賣價金1780萬元。
且郭咏泫以不動產標的物現況說明書說明系爭房屋並無漏水或結構瑕疵，所出售者，乃為無系爭瑕疵之房屋，其交付有瑕疵之買賣標的物，自仍應負瑕疵擔保責任，並接受減少價金之請求，此不因系爭房屋有系爭瑕疵之應有價格高或低於買賣價格而有不同。是郭咏泫此部分所辯，亦非可採。
㈢趙汝欽依民法第179條規定，請求郭咏泫返還不當得利120萬
元，有無理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358頁之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，此觀民法第359條前段規定即明。前開減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金（最高法院86年度台上字第2659號判決參照）。又請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。
⒉本件系爭房屋有系爭瑕疵，趙汝欽得請求減少價金114萬980
元。趙汝欽提起本件訴訟時，以起訴狀繕本之送達，向郭咏泫請求減少系爭買賣契約價金300萬元，繕本於107年7月19日送達郭咏泫，嗣趙汝欽於提起本件上訴後，減縮主張減少價金之金額為120萬元（見兩造不爭執事項㈤），所為減少價金之請求，於114萬980元之範圍內，應已生其效力。趙汝欽於106年12月底即付清購買系爭房屋之價款1780萬元，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），則郭咏泫受領買賣價款1780萬元其中114萬980元之原有法律上原因，於趙汝欽合法減少同額價金後，即不復存在，依照前開說明，趙汝欽自得依民法第179條規定，請求上訴人返還114萬980元。
五、綜上所述，趙汝欽依民法第179條規定，請求郭咏泫給付114萬980元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107年7月20日（繕本於107年7月19日送達-見兩造不爭執事項㈤）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，判命郭咏泫應給付趙汝欽31萬4530元本息，並為准、免假執行之宣告，核無不當。郭咏泫上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又趙汝欽提起附帶上訴，請求郭咏泫再給付88萬5470元本息，於82萬6450元（1,140,980-314,530=826,450）本息之範圍內，為有理由，應予准許，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第三項所示。至逾此部分所為之5萬9020元（885,470-826,450=59,020）本息請求，則無理由，不應准許，此部分附帶上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件郭咏泫之上訴為無理由，趙汝欽之附帶上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 周珮琦法 官 周群翔正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
書記官 秦千瑜