臺灣高等法院民事判決109年度上易字第580號上 訴 人 林天生訴訟代理人 鍾信一律師被 上訴 人 蔡佩君訴訟代理人 凃逸奇律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國109年2月27日臺灣臺北地方法院108年度訴字第3674號第一審判決提起一部上訴，本院於110年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人欲出售門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0號5樓房屋暨坐落土地（下稱系爭不動產），先於民國107年7月間委由伊居間介紹買方，及促成系爭不動產買賣交易，雙方再於107年11月2日補簽立代售委託書(下稱系爭委託書)，約定最低賣價為新臺幣（下同）3600萬元，由被上訴人實拿價格3600萬元，不另外支付任何費用包含仲介費等相關費用，餘額則為伊之居間報酬。系爭不動產業經伊居間由被上訴人以4500萬元出售予訴外人李道豪，故依兩造間居間契約約定，扣除被上訴人實拿3600萬元後之餘額900萬元即為伊之居間報酬。爰依民法第568條第1項規定、兩造間系爭委託書之約定，請求被上訴人給付伊報酬135萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計之法定遲延利息等語。(上訴人逾上開範圍之請求部分，業經原審判決駁回，未據其聲明不服，非本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：伊與李道豪就系爭不動產之交易並非透過上訴人之居間，伊與上訴人間並未成立居間契約。上訴人並未協助李道豪與伊磋商買賣條件，李道豪與伊間就系爭不動產所訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並非經上訴人之居間而成立。兩造雖於107年11月2日訂立系爭委託書，惟係在伊與李道豪同年9月3日訂立系爭買賣契約之後，當時李道豪因貸款問題，遲遲無法交付買賣價金，而上訴人宣稱其可為伊另覓買家，伊始與上訴人簽立系爭委託書，委託上訴人於7日內儘速找到可以付款之買家等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起一部上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人135萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張系爭不動產原為被上訴人所有，其曾於107年8月間帶李道豪去看系爭不動產；被上訴人與李道豪於107年9月3日訂立系爭買賣契約，以4500萬元出售系爭不動產予李道豪，並於107年12月5日辦理所有權移轉登記予李道豪完竣；又被上訴人於107年11月2日簽立系爭委託書，委請上訴人代為銷售系爭不動產，約定被上訴人實拿3600萬元，不另外支付任何費用，委託期限為7天（即107年11月2日至107年11月9日）等情，有建物第二類登記謄本、土地登記申請書暨所附文件、系爭買賣契約、系爭委託書可稽（見原法院北司調卷第23頁、原審卷第33至69頁、第179頁、第111頁），且為被上訴人所不爭，堪信為真實。
五、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。此居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。上訴人主張兩造於107年7月間就系爭不動產成立居間契約，約定以買賣價金扣除3600萬元後之餘額作為居間報酬，被上訴人與李道豪訂立系爭買賣契約係經由其居間而成立，其得依民法第538條規定、系爭委託書約定，向被上訴人請求居間報酬135萬元云云，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。上訴人固提出系爭委託書、其與被上訴人、李道豪、訴外人賴諺蓉間之通訊對話內容、及舉證人鄭莉菁、張鳳嬌之證詞為證(見司調卷第13至17頁、原審卷第111頁、第123至143頁、本院卷第229頁、第258頁)。然查：
㈠被上訴人係於107年11月2日簽立該委託書，有系爭委託書上
載簽署日期可憑（見原審卷第111頁），且為兩造所不爭，可見系爭委託書簽立之時間係在被上訴人與李道豪訂定系爭買賣契約（107年9月3日）之後。而觀諸系爭委託書內容記載：「所有權人蔡佩君(即被上訴人)坐落於臺北市○○路00巷0號5F含6F加蓋建號00000-000(即系爭不動產) 特委託林天生(即上訴人)君代為銷售，特此簽任委託書。此致：委託期限為七天（107年11月2日至107年11月9日）委託座落於臺北市○○路00巷0號5F（含增建全部）屋主實拿價格為新台幣參仟陸佰萬元正，不另外支付任何費用包含仲介費等相關費用）。…」(見原審卷第111頁)，係明白表示委請上訴人於107年11月2日至同年月9日期間代為銷售系爭不動產，參以系爭買賣契約買受人李道豪於107年10月12日仍傳送訊息予上訴人表示：「… 第一筆請你做440萬支票。第二筆的450萬，請您確實打入我的帳戶，我再開出支票給佩君姐，方便銀行審查金流，不要再像上次沒有入我的帳戶，銀行都會有疑慮，富邦也是因為這樣沒有成，謝謝」(見原審卷第127頁)等情，可見李道豪於107年10月間尚未能履行價金之給付義務，則被上訴人陳稱，其係因李道豪未能依系爭買賣契約約定給付價金，始於107年11月2日出具系爭委託書，委請上訴人介紹買家等語，即為可取，堪認兩造居間契約確係在被上訴人與李道豪間就系爭不動產成立買賣契約之後，系爭委託書並不能證明李道豪與被上訴人就系爭不動產成立買賣契約前，上訴人與被上訴人間已存有居間契約關係。
㈡上訴人所提其與被上訴人間通訊對話內容（見北司調卷第13
至17頁、原審卷第123至125頁），僅關於至彰化看工廠及銀行貸款之回覆事宜，並無法據以證明上訴人與被上訴人已於107年7月間合意成立居間契約，並基於雙方居間關係帶看系爭不動產或報告訂約機會及媒介訂約之事實。至上訴人雖提出有傳送李道豪之身分證件予被上訴人之訊息，惟證人李道豪於原審證稱：伊之前因有請上訴人幫伊辦銀行貸款，詢問上訴人有無銀行管道可以幫忙，伊才傳給伊之身分證件予上訴人等語(見原審卷第156頁)，故難認上訴人取得上開身分證件資料係與系爭不動產交易有關。且上開通訊內容僅有傳送李道豪身分證件及名片，並無前後之文字訊息，亦難僅據該身分證件及名片之傳送，即認上訴人於107年7月間已與被上訴人成立居間契約，以及上訴人係基於居間關係傳送該身分證件予被上訴人。
㈢上訴人另舉證人張鳳嬌之證詞為證，主張其除有帶李道豪至
系爭不動產看屋外，尚有帶其他人即張鳳嬌前往看屋，兩造於107年7、8月間確已成立居間契約云云。惟查，證人張鳳嬌在本院證稱：伊有做不動產投資，上訴人告訴伊徐州路有一間房屋要賣，問伊要不要買，所以就帶伊去看，伊看了以後覺得屋況不理想就不要，伊不記得該屋詳細地址，也不知道屋主是誰，至於上訴人有無告訴伊屋主是誰，伊也不記得了等語(見本院卷第258頁)，則張鳳嬌上開證述內容，充其量僅能證明上訴人有帶張鳳嬌前往徐州路看屋，然仍不能證明兩造間於斯時已就系爭不動產合意成立居間契約。㈣至上訴人所提其與李道豪於107年10月間之對話訊息內容(見
原審卷第127頁)，則已在李道豪與簽訂系爭買賣契約之後，且其內容亦僅係討論銀行貸款事宜，並不能證明李道豪與被上訴人間系爭買賣契約係上訴人所居間促成。次查證人李道豪於原審證稱：於伊購買系爭不動產前，第一次至現場看屋係於107年8月中，由上訴人帶伊去該屋，但上訴人並沒有鑰匙，後來聯絡一個男仲介拿鑰匙過來，上訴人與該仲介雖均有陪伊進入看屋，惟斯時伊只有看房屋格局、價格，且係由該仲介向伊介紹屋況、講價格及介紹格局等，上訴人對系爭不動產不是很了解，也沒有資料，伊就上網比價並查詢系爭不動產有無其他聯絡人，後來伊找到住商不動產仲介簡先生，伊跟簡先生約定於107年8月22日左右看屋，伊有與簡先生討論產權、風水、凶宅及海砂屋等比較細節之問題，至於價格則與上次該名仲介所述一樣都是5200多萬元，因為簡先生有給伊看系爭不動產之權狀影本，伊有看到屋主之姓名為「蔡佩君」。後來訴外人即伊母親鄭莉菁問伊關於買房子的事情，伊有跟鄭莉菁說看屋狀況及屋主姓名，鄭莉菁就跟伊說她有認識一位「蔡佩君」，且當下有撥打電話給蔡佩君即被上訴人，問被上訴人是否要賣房子，被上訴人還嚇一跳。後來就是伊、鄭莉菁、被上訴人談系爭不動產買賣事宜，並約定買賣價金為4500萬元。關於伊與被上訴人間就系爭不動產之買賣條件（包括買賣價金、付款條件、交屋等），並沒有透過上訴人，而係伊跟被上訴人說伊要買，要怎麼簽約，被上訴人說到她找的代書那邊。伊與被上訴人在李開敏代書事務所簽訂系爭買賣契約，該買賣契約係由代書準備，且於簽立系爭買賣契約時之在場者有伊、被上訴人、鄭莉菁、賴諺蓉及代書。伊係透過鄭莉菁，及伊自己也有上網找仲介，因伊認為上訴人什麼都不知道，也沒有鑰匙，系爭買賣契約並不經由上訴人居間而成立。上訴人係於伊與被上訴人訂立該買賣契約後，介紹訴外人江隆生幫伊找銀行，伊有向上訴人借款440萬元，有給付上訴人9萬元，是伊向上訴人借款440萬元之利息等語（見原審卷第155至163頁）。參以證人即代書李開敏於原審證述：系爭買賣契約係於107年9月3日即契約上所載日期簽立，當時有李道豪、賴諺蓉、被上訴人及伊在場；伊不認識上訴人，上訴人沒有在場；關於系爭買賣契約之內容是買賣雙方告知伊，由伊幫買賣雙方在伊事務所繕打買賣契約內容，並經買賣雙方確認後而簽訂等語(見原審卷第153至154頁)。足見上訴人僅曾帶李道豪去看屋，但並未持有系爭不動產房屋鑰匙，亦未向李道豪介紹屋況，而係由其他房屋仲介公司之人員向李道豪為介紹，復未曾就買賣契約條件居間協助磋商，亦未於被上訴人與李道豪訂立系爭買賣契約時在場協助，顯與居間之要件不符，其主張李道豪與被上訴人就系爭不動產買賣契約係其居間促成云云，其與被上訴人間成立居間契約云云，並非可採。又上訴人所提其與證人賴諺蓉(即李道豪之配偶)間訊息內容，雖顯示賴諺蓉有向上訴人提及與被上訴人約好見面及預計約代書之日期(見原審卷第139至143頁)，惟查證人賴諺蓉於原審證述：因上訴人有協助440萬元的票（貸款），李道豪也有給上訴人9萬元（利息），係基於上訴人是長輩，予以尊重，而講房子的事情等語（見原審卷第164至168頁），核與上訴人所提賴諺蓉向其說明與富邦銀行洽商貸款簽約之訊息內容，及李道豪證述上訴人有提供440萬元資金，伊有給付9萬元利息予上訴人等情相符，堪認賴諺蓉係基於上訴人協助貸款之關係，而與上訴人透過訊息說明購屋及貸款過程。故尚難以賴諺蓉上開訊息內容，逕認兩造間於李道豪購買系爭不動產交易時已訂有居間契約，及上訴人有為被上訴人報告、媒介居間行為之事實。至證人即李道豪之母親鄭莉菁於本院證述：伊有問伊兒子李道豪買房子的事情，李道豪說屋主是「蔡佩君」，伊說伊有認識一位叫「蔡佩君」，並撥打電話給「蔡佩君」即被上訴人，告知被上訴人伊兒子有看過被上訴人之系爭不動產，請被上訴人算便宜一點等語(見本院卷第228頁)，雖堪認鄭莉菁確實有以其與被上訴人之交情，親自向被上訴人要求出售予李道豪之價金算便宜一點，惟仍不足以證明李道豪與被上訴人就系爭不動產之交易及訂約係透過上訴人之居間，以及兩造間存有居間契約關係之事實。
㈤上訴人雖另以李道豪於原審證稱係透過鄭莉菁與被上訴人協
商買賣條件等語，與鄭莉菁在本院證述只有跟被上訴人說算便宜一點，沒有提供其他協助等語不符，主張李道豪在原審之證詞不實在。惟查，就買賣雙方而言，價金之決定乃重要的買賣條件，故證人李道豪於原審證稱買賣條件是透過鄭莉菁談的等語(見原審卷第158頁)，與證人鄭莉菁證稱有向被上訴人要求出售予李道豪算便宜一點，與一般關於買賣條件之認知尚無出入。況觀諸李道豪於原審尚證稱：因為鄭莉菁的關係，有跟被上訴人居間協調，最後談到4500萬元，是透過鄭莉菁的交情談的等語(見原審卷第158頁)，參以李道豪之前向二名仲介公司人員詢問售價結果均為5200萬元（見原審卷第158頁），嗣經鄭莉菁以其與被上訴人間交情要求被上訴人算便宜一點，且陪同李道豪至簽約現場後，李道豪與被上訴人始達成買賣價金4500萬元之合意之事實，則李道豪認知係透過鄭莉菁洽談而成立價金為4500萬元之買賣條件，亦與客觀事實無違，故尚難認李道豪上開於原審之證詞為不可採。上訴人此部分主張，亦非可取。
㈥至上訴人另主張：其為李道豪尋找金主，及其提供資金協助
李道豪成功向土地銀行申辦貸款，故系爭買賣契約之完成，其居於不可或缺之地位，其得向被上訴人請求居間報酬云云。惟查，被上訴人與李道豪於107年9月3日訂立系爭買賣契約，已如前述，故依約李道豪有給付買賣價金4500萬元之義務。李道豪雖證稱上訴人有協助其尋求貸款機構，並提供支票予其做為買賣資金，及介紹訴外人江隆生予其認識，由江隆生協助其向土地銀行申辦貸款（見原審卷第160至161頁）。惟此乃系爭買賣契約成立後之買受人履行給付價金義務之行為，充其量僅能證明上訴人有協助李道豪尋求貸款來源，尚與系爭不動產買賣交易之居間無涉。況依證人李道豪所述，實際上協助李道豪順利向銀行申辦貸款者係江隆生，非上訴人，上訴人僅介紹李道豪認識江隆生，及於107年9月6日提供向張鳳嬌商借之面額440萬元本票1紙予李道豪支付頭期款(見本院卷第257頁)，難認上訴人上開行為係受被上訴人委託之居間行為。次查上訴人上開協助李道豪尋求資金來源之時間亦與系爭委託書所載被上訴人委託上訴人代為銷售系爭不動產之時間（107年11月2日）、價金（3600萬元）及委託期限（107年11月2日至同年月9日），並不相同（原審卷第111頁），即系爭委託書乃關於另覓買主之內容，而非關於完成被上訴人與李道豪間系爭買賣契約價金之給付。故上訴人以其於買賣契約成立後，有協助李道豪尋覓資金，主張得基於與被上訴人之居間契約，請求服務報酬，難認有據。㈦綜上，上訴人不能證明其於被上訴人與李道豪間系爭買賣契
約訂定時，已與被上訴人合意成立居間契約，以及系爭買賣契約係由其居間媒介而訂定。則上訴人依民法第568條規定及系爭委託書約定，請求被上訴人給付居間報酬，洵屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第568條規定及系爭委託書約定，請求被上訴人給付135萬元本息，為無理由，不應准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 13 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林晏如法 官 陳月雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 7 月 14 日
書記官 侯雅文