臺灣高等法院民事判決109年度上易字第646號上 訴 人 沈祥有
沈春蘭兼 上 二人訴訟代理人 沈富有被 上訴 人 駿一加油站有限公司法定代理人 黃清官訴訟代理人 湯偉律師複 代理 人 紅沅岑律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國109年1月22日臺灣桃園地方法院107年度訴字第2262號第一審判決提起上訴，本院於109年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張其與上訴人之被繼承人沈鳳昌間有土地租賃契約關係，因租期屆滿，請求上訴人返還押租金，經原審判決上訴人敗訴，上訴人沈富有提起上訴，因該押租金返還之債務為上訴人基於繼承沈鳳昌部分之租約而公同共有之債務，訴訟標的對上訴人有合一確定之必要，故雖僅沈富有提起上訴，惟乃有利於沈祥有、沈春蘭之行為，其效力自及於其二人，爰併列沈祥有、沈春蘭為上訴人（民事訴訟法第56條第1項第1款前段規定參照）。
二、被上訴人主張：訴外人黃清官、許育華代表設立中之伊公司，於民國93年12月4日向上訴人沈富有、原審共同被告詹秀美（詹秀美部分業經原審判決被上訴人敗訴確定）及訴外人沈鳳昌承租坐落桃園市中壢區(改制前為桃園縣○○市0○○段000000○000000○000000地號（以上均為沈鳳昌所有）、2710-14地號（沈富有所有）、2711-4地號（詹秀美所有）土地(下合稱2710-2地號等5筆土地)興建加油站(下稱系爭加油站)，以經營加油事業，租賃期間為第一階段自93年12月1日起至變更加油站用地核准日止、第二階段自加油站興建動工日起至加油站營業日止、第三階段自加油站營業日起10年，黃清官、許育華並依約給付押租金新臺幣(下同)150萬元（下稱系爭押租金）。嗣詹秀美於93年11月24日將其所有2711-4地號土地所有權移轉登記予沈富有，由沈富有承擔其租約權利義務。被上訴人公司則於95年1月18日經核准設立，並承受系爭租約而為承租人。沈鳳昌於95年3月27日死亡，上訴人為沈鳳昌之全體繼承人，委由沈富有代表全體繼承人於95年10月17日與伊公司之代表黃清官簽訂土地租賃契約變更協議書(下稱系爭變更協議)變更系爭租約之部分內容，並將租約標的2710-3地號變更為2711-3地號土地(下與2710-2、2710-
14、2711-2、2711-4地號土地合稱系爭土地)。系爭租約已於107年3月31日因租期屆滿而終止，伊於107年9月14日通知上訴人於同年月27日下午2時至系爭土地辦理點交事宜，惟上訴人拒不點交，則上訴人返還系爭押租金之條件應視為已成就，自應依系爭租約第3條第2項約定返還系爭押租金等語。爰依系爭租約第3條第2項、民法第179條規定擇一請求上訴人返還系爭押租金150萬元，及自民事追加被告狀送達最後一上訴人翌日起至清償日止加計法定遲延利息。
三、上訴人則以：被上訴人並未依系爭變更協議第6條約定將系爭加油站點交予伊，僅表示要將系爭土地點交而已，然系爭土地本為伊所有，自無須點交。又被上訴人因興建系爭加油站，造成鄰屋即其所有之門牌號碼桃園市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）結構受損，迄未賠償伊所受損害，被上訴人違反系爭租約第7、8、9條規定，伊自得沒收系爭押租金等語，資為抗辯。
四、原審判命上訴人給付被上訴人150萬元，及自民事追加被告狀送達最後一上訴人之翌日即108年6月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、被上訴人主張黃清官、許育華前於93年12月4日代表設立中之被上訴人公司向沈鳳昌、沈富有、詹秀美承租2710-2地號等5筆土地興建系爭加油站，並簽訂系爭租約，黃清官、許育華已依約交付系爭押租金。詹秀美於93年11月24日將其所有2711-4地號土地所有權以夫妻贈與為原因移轉登記予沈富有，被上訴人則於95年1月18日經核准設立，黃清官為負責人，並承受黃清官、許育華代其訂定之系爭租約權利義務。沈鳳昌於95年3月27日死亡，上訴人為其繼承人。沈祥有、沈春蘭授權沈富有管理其繼承沈鳳昌對被上訴人之租約權利，沈富有於95年10月17日代表全體上訴人與被上訴人之代表黃清官簽訂系爭變更協議，變更租賃標的其中2710-3地號為2711-3地號土地。系爭租約已於107年3月31日因屆期而終止，被上訴人於107年9月14日通知沈富有於同年月27日辦理點交等情，業據被上訴人提出系爭租約、系爭變更協議、授權書、押租金收據、存證信函暨收件回執為證（見原審卷第7至23頁、第50至52頁），復有本院依職權查詢之公司基本資料，及調閱之原審中壢簡易庭102年度訴字557號（下稱第557號）卷附土地登記謄本、105年度壢訴更一字1號（下稱更一號）卷附戶籍謄本為證（見本院卷第53頁、第557號卷第133頁、更一號卷一第31頁），上訴人亦不爭執有訂定系爭租約、系爭變更協議、收受系爭押租金及系爭租約已於上開時間終止之事實（見原審卷第36頁反面），自堪信為真實。
六、又系爭租約原出租人為沈鳳昌、沈富有、詹秀美，詹秀美雖未與沈富有及承租人簽訂租賃承擔契約，然已將系爭租約標的2711-4地號土地所有權移轉登記予沈富有，由沈富有繼續行使出租人之權利義務，收取租金（見原審卷第23頁），嗣並由沈富有代表上訴人全體與被上訴人之代表黃清官簽訂系爭變更協議（見本院卷第17至第20頁），可見被上訴人及沈富有均已各自履行三方承擔契約之主要權利義務，堪認被上訴人亦有承諾三方承擔契約情事，詹秀美即已脫離系爭租約之當事人地位。次按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之權利義務，於遺產分割前，由其繼承人全體承受。沈鳳昌死亡後，上訴人為其全體繼承人，且未拋棄繼承，依上開說明，即基於公同共有關係承受系爭租約沈鳳昌部分之出租人權利義務。沈富有復經沈祥有、沈春蘭授權處理其繼承部分之系爭租約一切事宜（見原審卷第21至22頁之授權書），而於95年10月17日與被上訴人代表黃清官簽立系爭變更協議以補充、變更系爭租約部分約定內容。是被上訴人主張上訴人應受系爭契約及系爭變更協議之拘束，自為可取。
七、被上訴人主張其得依系爭租約第3條第2項約定，請求上訴人返還押租金150萬元等語，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責，惟租賃關係如已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，則其請求出租人返還押租金，自為法之所許。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項亦定有明文。
㈡查系爭租約第3條約定租金及保證金，其中第2項約定：「保
證金新台幣壹佰伍拾萬元正，於租期屆滿或契約終止時無息返還。」、又第8條第1項約定：「若乙方（指承租人）違約則保證金任憑甲方（指出租人）沒收。」（見原審卷第9、12頁），由該保證金與租金並列同條及約定之內容，堪認上開保證金之性質即為擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行之押租金。又依系爭租約之約定，租約雙方應履行之債務為承租人按期給付租金，負責租賃期間之環保、污染處理，及遵守第6條約定之租賃物使用限制，出租人則提供系爭土地，及加油站用地申請所需之文件、印章及資料（系爭租約第3至6條），租期屆滿時，依第7條第3項約定：「雙方如未能續約有關地上物部分，乙方同意贈與甲方使用；如甲方不作加油站使用，乙方需拆除地上物恢復原狀。」（本院卷第12頁），而系爭變更協議關於租賃債務之約定，除關於租金、租期及標的之變更外，僅於第6條約定：「原契約第七條租期期滿或終止第㈢項變更如下：雙方如未能續約有關地上物部分，乙方同意無償贈與甲方使用，若因贈與所產生相關稅費，由甲方負擔。如甲方不作加油站使用，則乙方須無條件拆除地上物，恢復原狀。」（見本院卷第18頁）。至就原租約其他約定所為之變更，增加「乙方若於興建加油站中有損害甲方自有建物結構時，乙方應條件修復完成，絕無異議」之約定（見原審卷第19頁），核非屬租金與土地使用之對價關係，而係雙方在租約外就加油站興建責任之約定，自難認屬租約債務之範圍。
㈢次查，被上訴人立具切結書取得上訴人同意後於97年4月1日
將系爭加油站經營權出租與訴外人山隆通運股份有限公司(下稱山隆公司)經營，租期至107年3月31日止（見原審卷第40至49、62頁）。依系爭租約第2條約定，系爭租約亦於107年3月31日屆期而終止。上訴人並未主張被上訴人於租賃期間有積欠租金未清償之事實，復不爭執於租約終止後，被上訴人、山隆公司已未再占有使用系爭土地、系爭加油站之事實。又黃清官、許育華代表被上訴人於107年8月6日委由湯偉律師所寄發之律師函，已詢問上訴人是否需拆除系爭加油站（見原審卷第54至57頁之存證信函及回執），惟沈富有於107年8月14日以存證信函通知被上訴人「契約到期未經（地主）同意任何人不得主張拆除或轉售地上物」（見原審卷第58至59頁之存證信函）；黃清官、許育華再於107年9月14日以存證信函通知沈富有於107年9月27日下午2時辦理系爭土地交還及會同點交事宜(見原審卷第50至52頁之存證信函及回執)，惟上訴人仍未同意點交。參以證人即山隆公司課長黃富昌於原審證稱：山隆公司承租系爭加油站經營，於租期到期時本來要繼續承租，但因地主（指上訴人）與店東（指被上訴人）可能有爭執，所以沒有辦法簽約，被上訴人跟伊說土地係向他人承租，須將系爭加油站交給地主，若山隆公司要承租，要找地主，當時沈富有也在場，但沈富有說因其與被上訴人先前糾紛還未處理，所以沒辦法和被上訴人點交等語（見原審卷第105至107頁）。足見被上訴人於租約終止後，已立即委由黃清官、許育華表示將系爭加油站點交予上訴人，惟上訴人以其與被上訴人間尚有鄰損糾紛為由遲不配合點交，並要求被上訴人在未經其同意前不得拆除。查被上訴人於系爭租約期滿而終止後，依系爭租約第7條及系爭變更協議第6條約定固有履行交還系爭土地或點交其上建物、或回復原狀義務，惟此項義務，尚須出租人即上訴人協力配合始能達成，然如前述，上訴人拒絕點交，亦不明確表示是否受領系爭加油站，致被上訴人無從履行點交系爭加油站或回復土地原狀，此條件未能成就自屬可歸責於上訴人之事由，揆諸前揭說明，應視為被上訴人已履行點交及回復原狀之義務。則被上訴人依系爭租約第3條第2項約定，請求上訴人返還系爭押租金，自屬有據。
㈣上訴人雖辯稱被上訴人於興建系爭加油站時，損及系爭房屋
之結構，致系爭房屋龜裂、傾斜及漏水，應對其負損害賠償責任，且該損害亦為系爭押租金之擔保範圍云云，惟為被上訴人否認。查系爭租約所約定之保證金屬押租金，且其所擔保之租約債務並未包括系爭變更協議第7條第4款前揭「乙方若於興建加油站中有損害甲方自有建物結構時，乙方應條件修復完成，絕無異議」之約定（見原審卷第19頁），業如前述。則上訴人不得以違反系爭變更協議第7條第4款約定，逕依系爭租約第8條約定沒收保證金即系爭押租金。此外，上訴人並不能舉證證明被上訴人尚有何租約債務未履行，則上訴人僅以被上訴人尚未賠償系爭房屋之損害為由，拒絕返還系爭押租金予被上訴人，難認可取。至系爭房屋之損害，雖經臺灣桃園地方法院以105年度壢訴更㈠第1號民事判決認被上訴人應賠償上訴人，惟如前述，系爭房屋所受損害非屬系爭押租金擔保之範圍，充其量僅為上訴人是否主張抵銷之問題，惟上訴人於原審並未主張抵銷，又於本院陳稱：其沒有要主張抵銷，因為這個一碼歸一碼等語(見本院卷第71頁)，全無主張抵銷之意思，則仍應負返還系爭押租金之責。上訴人另以被上訴人於系爭租約終止後，未將系爭加油站(即指系爭土地上之建物)依系爭租約第7條第3項辦理所有權移轉登記予其，其得沒收系爭押租金，拒絕返還云云。惟承前所述，系爭租約終止後，係因上訴人遲未表示受領系爭加油站或回復土地原狀，僅回覆被上訴人未經其同意不得拆除，且被上訴人通知其點交系爭加油站，上訴人仍不配合，自非可歸責於被上訴人，則上訴人此部分抗辯，亦非可取。
八、系爭租約已因租期屆滿而終止，被上訴人依系爭租約第3條第2項約定，得請求上訴人返還系爭押租金，則被上訴人另依民法第179條規定，請求擇一命上訴人給付部分，即無再贅予論述之必要。又系爭租約之出租人除沈鳳昌部分由上訴人三人繼承外，上訴人沈富有個人亦為出租人，故關於返還押租金係由沈富有與其他上訴人共同負責，僅關於沈鳳昌部分由上訴人內部另依公同共有關係分擔。是被上訴人請求上訴人給付系爭押租金，於法尚無不合。一併敘明。
九、綜上所述，被上訴人依系爭租約第3條第2項約定，請求上訴人給付150萬元，及自民事追加被告狀送達最後一上訴人之翌日即108年6月28日(見原審卷第134頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林晏如法 官 陳月雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
書記官 侯雅文