臺灣高等法院民事判決109年度上易字第661號上 訴 人 崔靜玫被上訴人 徐尉禎
徐尉珊徐尉菱共 同訴訟代理人 陳丁章律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國109年3月24日臺灣新北地方法院108年度訴字第3479號第一審判決提起上訴，本院於109年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣伍拾貳萬肆仟捌佰陸拾肆元本息部分，及其假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一審及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊出租新北市○○區○○路00000○00000號房屋（下合稱系爭房屋）予上訴人，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自民國104年12月1日起至107年11月30日止，第1年租金為每月新臺幣（下同）5萬元、第2年租金為每月6萬元、第3年租金為每月6萬3,000元，管理費及水電費由上訴人負擔。詎上訴人自105年7月起未定期繳交租金，積欠如附表一所示日期之租金共64萬元，另代墊未付之106年10月至同年12月管理費4萬8,431元、電費11萬0,501元。伊於106年11月3日以存證信函終止系爭租約，並於107年2月6日催告上訴人支付積欠之租金及伊等代墊之管理費、電費，及應賠償其損壞系爭房屋玻璃費用2萬6,000元，上訴人拒不清償，爰依系爭租約第4條、第11條、系爭租約第2頁增補條款約定、106年5月29日承諾書、民法第179條、第432條第2項規定，求為命上訴人給付扣除押金15萬元後之租金40萬元、管理費3萬5,058元，電費11萬0,501元，共54萬5,559元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審判命上訴人應給付被上訴人54萬5,559元（即租金40萬元＋106年10月管理費2萬0,695元＋106年12月管理費1萬4,363元＋電費11萬0,501元＝54萬5,559元），及自108年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求（被上訴人其餘敗訴部分，未據其上訴，不在本院審理範圍）。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、被上訴人則以：伊和被上訴人約定不調漲租金，故第2年起租金仍維持每月5萬元。系爭房屋有漏水問題致伊無法營業，故租金應減少；被上訴人在106年12月換鎖，伊無法使用系爭房屋，故106年12月之租金應減半；原審共同被告高李茂俊（下稱高李茂俊）於同年6月已簽立如附表二所示本票(下稱系爭本票)，伊亦於同年6月給付租金7萬元抵充106年5月份租金，原判決並未扣除上開金額，金額計算有誤。另伊已繳納106年10月份管理費，伊已於106年12月份搬遷，故無須繳納該月份管理費等語，資為置辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造簽訂系爭租賃契約，被上訴人將所有之系爭房屋出租予上訴人，租期自104年12月1日起至107年11月30日止，在系爭租賃契約上記載：第1年租金為每月5萬元、第2年租金為每月6萬元、第3年租金為每月6萬3,000元，管理費及水電費由上訴人負擔，有系爭租賃契約在卷可稽（見原法院卷第25至43頁）。
㈡、上訴人於簽訂系爭租賃契約時已給付押租金15萬元，然迄未支付105年7月、105年9月、105年11月、106年2月至3月、106年8月至12月之租金，上訴人於106年6月23日匯7萬元予被上訴人（見本院卷第130頁）。
四、本院得心證之理由：被上訴人主張其得依系爭租賃契約第4條、系爭租約第2頁增補條款約定、106年5月29日承諾書，請求上訴人給付租金40萬元，另依系爭租賃契約第11條及民法第179條規定，請求上訴人返還伊等代墊之管理費3萬5,058元，電費11萬0,501元等語，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者厥為：㈠被上訴人請求上訴人給付租金40萬元，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人返還代墊管理費3萬5,058元及電費11萬0,501元，有無理由？茲析述如下：
㈠、被上訴人請求上訴人給付租金40萬元，有無理由？⒈經查，上訴人主張兩造簽訂系爭租賃契約後，合意不調漲租
金，第2年起租金仍為每月5萬元乙節，參諸被上訴人提出106年5月29日承諾書內容：「承租出租人所有座落新北市○○區○○路00000○00000號房地，因立承諾書個人因素自民國105年7月起，積欠房租105年7月、9月、11月，106年2月、3月、5月房租六期，總計新台幣叁拾萬元正。」等語（見原法院卷第45頁），以每月5萬元計算租金，洵屬有據，可以採信。
上訴人另抗辯：系爭房屋有漏水問題致伊無法營業，另被上訴人在106年12月換鎖，致伊無法使用系爭房屋，租金應減少等語，為被上訴人所否認，上訴人未能提出證據佐證，其抗辯礙難採憑。
⒉再查，被上訴人主張上訴人未支付如附表一所示之租金，上
訴人抗辯其於106年6月23日已匯款7萬元，故5月租金已清償等語，被上訴人不爭執上訴人於106年6月23日匯款7萬元，另主張該7萬元係抵充106年6月及7月租金（見本院卷第130頁）。審酌兩造於106年5月29日簽立承諾書，約定105年7月、9月、11月、106年2月、3月及5月租金共30萬元，分期攤還每期2萬元清償（見原法院卷第45頁），職是，上訴人於106年6月23日匯款7萬元，真意係在清償當月即106年6月租金，又上訴人不爭執餘額抵充106年7月租金，是被上訴人主張上訴人尚有如附表一所示租金55萬元未付，並非虛妄，扣除押租金15萬元，被上訴人請求上訴人給付租金40萬元，為有理由。
㈡、被上訴人請求上訴人返還代墊管理費3萬5,058元及電費11萬0,501元，有無理由？按租賃期間，使用系爭房屋所生之管理費、電費由承租人負擔，系爭租賃契約第7條明文約定，並為兩造所無爭。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。被上訴人主張其為上訴人代墊106年10月份及12月份管理費2萬0,695元、1萬4,363元，復代墊電費11萬0,501元，並提出台北陽光廈大樓管理委員會管理費用分攤收執聯2紙及台灣電力公司繳費憑證3紙為證（見原法院卷第53、57頁，本院卷第283至287頁），其中106年10月份管理費用分攤收執聯經註明為「補發」（見原法院卷第53頁），衡諸常情，該收執聯原本應為繳納人所持有，而被上訴人未能證明補發原因為何，是故，被上訴人請求該月份管理費2萬0,695元，難認有理。被上訴人依不當得利之法律關係，請求其為上訴人代墊之106年12月管理費1萬4,363元，及電費11萬0,501元，洵屬有據。上訴人抗辯被上訴人在106年12月已換鎖，其無法使用，租金應減半等語，依訴外人即大樓管理員郭國華於臺灣新北地方法院107年度訴字第2251號損害賠償事件中提出之台北陽光廈大樓管理委員會工作日誌，106年12月29日工作日誌記載：「11：211F-1高先生到達，從右側窗子起進入。12：8開1826車子離開。
」、同年月30日工作日誌記載：「15：201F1-1高先生從11月1日說要一次搬光，到現在還有木麵包架、冰箱、桌子等其他雜物垃圾留在屋內，等待清理。」等語（見臺灣新北地方法院107年度訴字第2251號卷第300至301頁），郭國華於該事件結證稱：…工作日誌最後日期是106年12月31日，直到106年12月30日仍然有記載…但現在還有木麵包架…等待清理」等語，足見上訴人於12月31日前仍占有使用系爭房屋，依系爭租賃契約第7條、第28條約定，當負有給付迄至106年12月份止管理費及電費之義務，其抗辯即屬無稽。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約關係、民法第179條之規定，請求上訴人給付欠租40萬元，並返還墊付之管理費1萬4,363元、電費11萬0,501元，及自108年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就被上訴人上開請求超過52萬4,864元本息不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就被上訴人上開請求應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 15 日
民事第一庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 游悅晨法 官 江春瑩正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 15 日
書記官 莊智凱附表一編號 日 期（民國） 租金（新臺幣） 1 105年7月 5萬元 2 105年9月 5萬元 3 105年11月 5萬元 4 106年2月 5萬元 5 106年3月 5萬元 6 106年5月 5萬元 7 106年8月 5萬元 8 106年9月 5萬元 9 106年10月 5萬元 10 106年11月 5萬元 11 106年12月 5萬元附表二編號 發票人 票面金額 （新臺幣） 本票號碼 發票日 到期日 1 高李茂俊 30萬元 TH0000000 未記載 106年6月1日