臺灣高等法院民事判決109年度上易字第692號上 訴 人 楊富裕輔 佐 人 楊正捷
楊正宏被上訴人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 曾智群律師
顏詒軒律師上列當事人間請求給付土地使用補償金事件，上訴人對於中華民國109年3月31日臺灣士林地方法院106年度訴字第1391號第一審判決提起上訴，本院於109年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、ＯＯ段O小段OOO號土地（以下分別稱系爭OOO地號、OOO地號土地，合稱系爭土地），權利範圍均為576分之126，係於民國36年7月1日由中華民國政府自日治政府接管而登記為國有土地，竟遭上訴人所有臺北市○○區○○○道0段00巷00號建物（下稱系爭建物）無權占用，伊自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。又訴外人即上訴人之父楊清順雖於35年間向當時政府申請租用耕地，然楊清順於系爭土地上建造系爭建物，違背耕地之使用目的，原訂租約早已無效，上訴人並無得以繼承之權。再上訴人自幼亦未自任耕作，並在系爭土地上堆放輪胎、廢鐵等物，業經原審勘驗屬實，縱認上訴人繼承依耕地三七五減租條例所締結之耕地租賃契約，亦因無實際耕作之事實而當然無效，系爭土地自無耕地三七五減租條例之適用。況上訴人於92年間曾向伊申請承租系爭土地，益見上訴人當時已知悉其無權占有系爭土地，並無繼承先祖之租賃關係存在。
㈡再上訴人既未就系爭土地與伊簽訂租賃契約，自屬無權占用系
爭土地，應給付至106年6月為止相當於租金之不當得利。而系爭建物位於仰德大道上，交通便利，以土地申報地價年息百分之5計算相當於租金之不當得利，已屬偏低，上訴人以其未於系爭土地上耕植農作物為由，主張減少不當得利之金額，於法無據等情，爰依民法第179條規定，求為判命上訴人給付新臺幣（下同）2,031,706元，及自支付命令送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（原審判命上訴人給付532,508元，及自106年7月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求，上訴人不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未上訴，未上訴部分已告確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：
㈠系爭土地於地籍重測前皆為臺北市○○區○○段○○○○段000地號土地
，於75年10月27日分割出OOOOO地號，嗣OOO地號、OOO-O地號土地分別於重測後改編為系爭OOO地號、OOO地號。而伊之先祖自日治時期大正年間即已向系爭土地原所有權人即潘姓家族承租系爭土地，栽種樹木、菓子等農作物，並興建農舍即系爭建物，作為耕作之用，系爭建物為農民租用與農業經營不可分離之土地，並非獨立於耕地之外之建物，且系爭建物之租賃係附隨於耕地租賃而有主從關係，則建物租賃從契約之效力，乃隨耕地租賃主契約之效力而存續，是系爭建物所使用之土地自亦有耕地租賃契約之適用。嗣日人菅野松十於28、29年（即日治時期昭和14、15年）間購得系爭土地部分持分，其持分於36年間經中華民國政府接收在台日人之財產而登記為公有土地，依買賣不破租賃之法理，伊先祖所締結之前開租約自應存續於後續取得土地持分之日人菅野松十及被上訴人。又伊先祖依耕地三七五租約繼續使用系爭土地耕作，且於55年間仍簽訂租約至72年間始屆期，故伊在系爭土地上之耕地三七五租約仍然存在，惟嗣後因土地使用分區及管制法令變更，系爭土地被編列為保護區，並受山坡地保育條例限制而無法耕作，被上訴人不願續約，致伊無法依三七五租約所規範內容繼續於系爭土地上種植作物，自不屬「未自任耕作」之情形。況伊目前只要將系爭土地作為農耕使用，被上訴人即會以伊任意開墾山坡地、興建菜圃，違反山坡地保育條例，而提出刑事告訴，伊因而不敢耕種。再伊就另筆臺北市○○區○○段0○段000地號土地與被上訴人訂有耕地租賃契約，而此筆土地與系爭土地相同，自日據時期即存有耕地租約迄今，同屬伊之先祖所承租土地之大租約標的之一部，伊至今仍繼續承租耕作，故應認系爭建物之使用，確實與原租約有不可分割之關聯性，伊並非無權占有系爭土地，自無不當得利之情事。
㈡又縱認伊有不當得利，然原審依土地申報地價按年息百分之5計
算相當於租金之不當得利，顯然過高。系爭土地位於仰德大道旁，原屬保護區，現雖變更為都市土地之住宅區，但尚無細部計畫，使用上亦受山坡地保育條例限制，與緊鄰土地之公告現值亦有明顯差異，況伊自100年迄今僅繳納田賦而非地價稅，可證系爭土地無法正常使用，使用價值極低，被上訴人所受損害有限。再伊實際上僅獲得依原租約存有磚造房屋及晒場之利益，並非在土地上蓋房屋及停車場之利益，如依國有耕地放租作業注意事項第61點規定計算，伊應繳納之租金為33,988元，如按臺北市市有土地出租租金計收基準規定，農民租用與農業經營不可分離之土地，均依「土地申報地價年息百分之5」之百分之60計收租金，是本件自應依此標準計算相當於租金之損害等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
經查：㈠系爭OOO地號、OOO地號土地，權利範圍均為576分之126，於36年7月1日由中華民國政府自日治政府接管而登記為國有土地，被上訴人為管理機關；㈡系爭土地於地籍重測前皆為臺北市○○區○○段○○○○段000地號，於75年10月27日分割出184-2地號，嗣分別於重測後改編為系爭OOO地號、OOO地號；㈢上訴人分別占有系爭OOO地號、OOO地號土地之面積為1,190.44平方公尺、112.56平方公尺，其中建物兩棟面積合計為570.49平方公尺，花圃面積為467.24平方公尺，停車場面積為265.27平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料等件附卷可稽（見原審卷一第21至25、60至64頁；本院卷第219至233頁），復經原審會同臺北市士林地政事務所勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可查（見原審卷一第115至117、128頁），自堪信為真正。
按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條第1項前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、88年度台上字第2725號、91年度台上字第2182號判決參照）。再國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，應准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。被上訴人主張：系爭土地權利範圍576分之126為中華民國所有，伊為管理機關，上訴人無權占有系爭土地等語，上訴人對其占用系爭土地之事實並不爭執，僅以其非無權占有為抗辯，是依前開說明，系爭土地雖登記為中華民國所有，惟現由被上訴人管理中，被上訴人自得代國家主張所有權人之權利，提起本件訴訟，且上訴人應就其主張對系爭土地有合法占有權源一節，負舉證責任。因此，本件所應審究者厥為：㈠被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，有無理由？㈡如被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地為有理由，被上訴人得請求相當於租金之不當得利數額為若干？茲分述如下。次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用者，例如將所承租之土地用以堆放物品，無論係自己堆放抑供他人堆放，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。而所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院80年台再字第15號判例、95年度台上字第1911號判決參照）。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的；如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院83年度台上字第2636號、96年度台上字第2595號判決參照）。上訴人雖辯稱：伊之先祖自日治時期大正年間即已向系爭土地原所有權人承租系爭土地，並興建農舍即系爭建物，作為耕作之用，嗣日人菅野松十於28、29年（即日治時期昭和14、15年）間購得系爭土地部分持分，其持分於36年間經中華民國政府接收在台日人之財產而登記為公有土地，前開租約自及於後續取得土地持分之菅野松十及被上訴人，況伊父依耕地三七五租約繼續使用系爭土地耕作，且於55年間簽訂租約至72年間始屆期，故伊在系爭土地上之耕地三七五租約仍然存在，惟因土地使用分區及管制法令變更，系爭土地被編列為保護區，並受山坡地保育條例限制而無法耕作，被上訴人不願續約，致伊無法依三七五租約繼續於系爭土地上種植作物，自不屬「未自任耕作」之情形，伊並非無權占有系爭土地等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人之父楊清順於臺灣光復後之35年間，曾就系爭土地向臺北縣政府申請租用日人私有土地，經臺北縣政府核准其申請，嗣楊清順於66年11月10日與臺北市政府就系爭土地締結載有「租賃期間：自民國六十六年七月一日起至民國七十二年六月三十日止共計六年」、「積欠地租達二年以上之總額時…並依土地法及耕地三七五減租條例之規定終止契約」之租賃契約，有租金繳納通知書、士林鎮公所代電、陽明山管理局令等件在卷可查（見原審卷一第72至77、120至123頁），堪認楊清順確有就系爭土地與中華民國政府締結耕地三七五減租條例之耕地租賃契約，且迄至72年6月30日均仍存續。
㈡惟上訴人占有系爭土地，其中建物兩棟面積合計為570.49平方公尺，花圃面積為467.24平方公尺，停車場面積為265.27平方公尺，而其中1棟建物為1樓磚造、蓋有塑膠瓦片，因屋頂瓦片破損、屋內樑柱蛀斷而重建，該建物後方尚有蓋有塑膠瓦片之1樓平房2間，1間供上訴人堆放雜物，1間供上訴人之友人使用，其他部分區域則作為花圃、庭院、停車場使用等情，業經原審會同臺北市士林地政事務所至現場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可按（見原審卷一第115至117、128頁），並有現場照片、空照圖等件在卷可憑（見臺灣士林地方檢察署105年度偵字第16281號偵查卷第13至16、76頁）。上訴人亦自承系爭土地早已荒廢，無人使用，伊目前僅使用系爭建物及出入道路部分等語（見原審卷一第83頁），足見上訴人顯未於系爭土地上自任耕作，揆諸前開說明，縱認兩造就系爭土地原訂有耕地三七五減租條例之耕地租賃契約，該耕地租賃契約亦因上訴人未自任耕作而當然全部失其效力。是上訴人辯稱兩造就系爭土地訂有耕地三七五減租條例之耕地租賃契約，伊並非無權占有系爭土地云云，即非可採。
㈢因此，兩造間之耕地租賃契約既已因上訴人不自任耕作而全部
無效，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，自屬有據。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），是占有他人之土地，被害人非不得請求返還相當於租金之利益。惟租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，本件被上訴人所請求者，既為相當於租金之不當得利，自應適用5年之短期時效。又土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查：
㈠上訴人未經被上訴人同意，而無權占有系爭土地，業如前述，
則上訴人侵害被上訴人就系爭土地之所有權，而獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人請求上訴人返還相當於租金之利益，即無不合。又系爭土地位於臺北市私立格致中學對面巷內，步行約1分鐘可到達仰德大道，系爭土地蓋有塑膠瓦片之系爭1樓磚造建物，因屋頂瓦片破損、屋內樑柱蛀斷而重建，建物後方尚有蓋塑膠瓦片之1樓平房2間，1間供上訴人堆放雜物，1間供上訴人之友人使用，其他部分則作為花圃、庭院、停車場使用等情，亦有前揭勘驗筆錄、土地複丈成果圖、現場照片、空照圖等件附卷可稽，且為兩造所不爭執，足見系爭土地生活機能尚稱良好。本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度，及其利用基地之經濟價值及所受利益等情，認原審按系爭土地申報地價週年利率百分之5計算相當於租金之不當得利，尚屬允當。上訴人無論如何使用，均受有該土地租金利益，其以其未完足使用系爭土地，辯稱：伊僅繳納田賦而非地價稅，可證系爭土地無法正常使用，被上訴人所受之損害有限，伊實際上獲得之利益為磚造房屋及晒場之利益，如依國有耕地放租作業注意事項第61點規定計算，伊應繳納之租金僅為33,988元，如按臺北市市有土地出租租金計收基準規定，農民租用與農業經營不可分離之土地，均依「土地申報地價年息百分之5」之百分之60計收租金，是被上訴人請求之金額過高云云，並不足採。
㈡據此，被上訴人請求上訴人自起訴時即106年7月14日起往前回溯5年至106年6月30日止相當於租金之不當得利，即無不合。
又上訴人分別占有系爭OOO地號、OOO地號土地之面積為1,190.44平方公尺、112.56平方公尺，業如前述。而系爭OOO地號土地自101年7月14日起至104年12月31日止，每平方公尺之申報地價為7,648元，自105年1月1日起至106年6月30日止，每平方公尺之申報地價為8,547元，系爭OOO地號土地自101年7月14日起至106年6月30日止，每平方公尺之申報地價為3,300元，有系爭OOO地號、OOO地號土地地價查詢資料等件在卷可查（見原審卷一第242、244頁）。是上訴人應給付被上訴人系爭OOO地號土地自101年7月14日起至106年6月30日止相當於租金之不當得利為512,322元｛計算式：【7,648元×5%×1,190.44（平方公尺）×（171÷365） ×（126÷576）】＋【7,648元×5%×1,190.44（平方公尺）×3（年）×（126÷576）】＋【8,547元×5%×1,190.44（平方公尺）×1.5（年）×（126÷576 ）】＝512,322元｝（元以下四捨五入，下同）；應給付被上訴人系爭OOO地號土地自101年7月14日起至106年6月30日止相當於租金之不當得利為20,186元{計算式：【3,300元×5%×112.56（平方公尺）×（171÷365） ×（126÷576）】＋【3,300元×5%×112.56（平方公尺）×4.5（年） ×（126÷576）】＝20,186元｝，合計應給付 532,508元（512,322元＋20,186元＝532,508元）。因此，原審判決被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利532,508元，自非無據。
綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，以上訴人無合法
權源占用其所有之系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，而請求上訴人給付被上訴人532,508元，及自支付命令送達上訴人之翌日即106年7月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、
第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如法 官 李昆曄正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 24 日
書記官 李華倫