臺灣高等法院民事判決109年度上易字第856號上 訴 人 蔡翠鑾訴訟代理人 阮禎民律師複代理人 鍾亞達律師被上訴人 鄭俊仁訴訟代理人 趙立偉律師
徐欣瑜律師
上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國109年5月29日臺灣桃園地方法院108年度訴字第617號第一審判決提起上訴，本院於109年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
核定被上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○里○○○街000號未辦保存登記建物占有上訴人所有坐落桃園市○○區○○段000地號（面積511.93平方公尺）、同區打鐵段5地號（面積7.3平方公尺）土地，至返還土地之日止，每月租金為新臺幣3,741元。
被上訴人應自民國107年10月1日起至返還前項土地之日止，每月再給付上訴人租金新臺幣1,870元。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣115,397元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用，由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人於原審聲明請求：核定被上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○里○○○街000號房屋（原判決誤載為同區三林村清水坑168號，下稱系爭建物），占有上訴人所有桃園市○○區○○段000地號（重測前為同區打鐵坑段17-2地號，面積511.93平方公尺）、同區打鐵段5地號（重測前為同區打鐵坑段17-3地號，面積7.3平方公尺）土地（以下分稱系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地，合稱系爭2筆土地），每月之租金數額；被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）361,998元本息；被上訴人應自民國107年10月1日起，於法定租賃關係存續期間，按月給付上訴人6,235元。嗣於本院聲明求為：核定被上訴人所有系爭建物占有上訴人所有系爭林坡段699地號（面積511.93平方公尺）、打鐵段5地號（面積7.3平方公尺）土地，自107年10月1日起至返還土地之日止，每月之租金為6,236元；被上訴人應給付上訴人361,998元本息；被上訴人應自107年10月1日起至返還第一項土地之日止，每月給付上訴人租金6,236元（見本院卷第203、204頁）。經核上訴人於本院所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，且其基礎事實並無不同，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：上訴人主張：
㈠被上訴人於88年12月23日至91年5月1日期間，陸續向伊借款合
計550萬元，並於91年5月28日將其所有系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地設定登記550萬元之抵押權予伊，兩造約定於92年4月30日清償，被上訴人屆期無法清償，乃於92年7月1日將系爭2筆土地所有權移轉登記予伊。惟被上訴人所有未辦理保存登記之系爭建物仍占用系爭2筆土地，依民法第425之1條規定，推定在系爭建物得使用期限內，與系爭2筆土地間有法定租賃關係存在。詎伊自92年7月間取得系爭2筆土地所有權後，屢向被上訴人請求給付租金，均為被上訴人所拒，兩造迄今仍無法協議租金數額，伊自得請求法院核定租金，並請求被上訴人給付其使用系爭2筆土地之租金。
㈡又系爭2筆土地位於桃園市龍潭區，距著名之石門山勞工育樂中
心未遠，以佳安路為主要進出道路，依系爭2筆土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通情形、生活機能，並參酌兩造於91年5月1日簽訂清償協議書約定每月利息為33,000元，及系爭2筆土地估價報告書鑑定上開土地之價格為4,234,594元，本件租金自應依申報地價年息百分之10予以核定，始為適當，原審以申報地價年息百分之3核定租金，顯屬過低等語，爰依民法第425條之1規定，請求核定租金，並請求被上訴人給付使用系爭2筆土地之租金（原審判決：⒈核定被上訴人所有系爭建物占用上訴人所有系爭林坡段699地號（面積511.93平方公尺）、打鐵段5地號（面積7.3平方公尺）土地之租金，如原判決附表三所示每月應給付之租金；⒉被上訴人應給付上訴人109,086元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被上訴人自107年10月1日起，於使用前開第⒈項建物之期限內，應按月給付上訴人如原判決附表三所示每月應給付之租金，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並減縮如前述，被上訴人就其敗訴部分則未據上訴，未上訴部分已告確定）。並上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉、⒊、⒋項之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄；⒉上開廢棄部分，核定被上訴人所有系爭建物占有上訴人所有系爭林坡段699地號（面積511.93平方公尺）、打鐵段5地號（面積7.3平方公尺）土地，自107年10月1日起至返還前項土地之日止，每月之租金為6,236元；⒊被上訴人應再給付上訴人252,912元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒋被上訴人應自107年10月1日起至返還第⒉項土地之日止，每月再給付上訴人租金4,365元。
被上訴人則以：
㈠伊曾向上訴人及其配偶借款，並於91年間將伊所有系爭2筆土地
設定抵押權予上訴人，嗣上訴人要求伊移轉系爭2筆土地所有權登記用以抵償債務，因伊在系爭2筆土地上之系爭建物已居住數十年，請求上訴人姑念伊早已清償借款完畢，僅係無力提出證據，至少同意讓伊繼續無償使用系爭2筆土地，故伊在不知買賣契約內容之情況下，於92年6月19日將系爭2筆土地所有權以買賣為原因移轉登記予上訴人。是上訴人既同意伊繼續無償居住、使用系爭2筆土地，而該使用目的尚未完成，上訴人自不得向伊請求租金。
㈡又系爭2筆土地位處偏遠，前方之鄰接道路寬度僅容車輛單向行
駛，後方則為茂密樹林面臨山區，距離龍潭市中心至少10公里，距離石門山勞工育樂中心至少3.6公里，且上訴人於原審提出不動產估價報告書記載系爭土地臨街約3公尺寬道路、略呈矩形、地勢具坡度、使用分區為山坡地保育區丙種建築用地、保護區等語，足見系爭2筆土地之交通及生活機能尚非便利，原審依系爭2筆土地申報地價年息百分之3核定本件租金，並無違誤等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
經查：㈠被上訴人於85年9月3日以買賣為登記原因，取得系爭林
坡段699地號、打鐵段5地號土地所有權，並於系爭2筆土地上興建未辦理保存登記之系爭建物；㈡嗣被上訴人於92年7月1日以買賣為登記原因，將系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地所有權移轉登記予上訴人；㈢系爭建物占用上訴人所有系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地之面積，依序為511.93平方公尺、7.3平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有系爭2筆土地登記謄本、土地所有權狀、系爭建物稅籍證明書等件附卷可稽（見原審壢簡字卷第36、37、47頁；原審卷第45至53、64、65頁；本院卷第43至45、146、154至156頁），自堪信為真正。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條本文定有明文。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明定。上訴人主張：被上訴人於92年7月1日將系爭2筆土地所有權移轉登記予伊，惟被上訴人所有系爭建物仍占用系爭2筆土地，依民法第425之1條規定，推定在系爭建物得使用期限內，有法定租賃關係存在等語。被上訴人則辯稱：上訴人同意伊繼續無償居住、使用系爭2筆土地，而該使用目的尚未完成，上訴人不得向伊追討租金等語。經查：
㈠被上訴人雖辯稱：上訴人同意伊繼續無償居住、使用系爭2筆土
地，而該使用目的尚未完成，上訴人不得向伊追討租金云云，惟未舉證以實其說，所辯自難採信。
㈡又被上訴人於85年9月3日以買賣為登記原因，取得系爭林坡段6
99地號、打鐵段5地號土地所有權，並於系爭2筆土地上興建未辦理保存登記之系爭建物，嗣被上訴人於92年7月1日以買賣為登記原因，將系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地所有權移轉登記予上訴人，而系爭建物占用上訴人所有系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地之面積，依序為511.93平方公尺、7.3平方公尺等情，業如前述。揆諸前開說明，即應推定系爭2筆土地所有權之受讓人即上訴人，與系爭建物所有權人即被上訴人，在該建物得使用期限內有租賃關係，得繼續使用系爭2筆土地，兩造自應受該推定租賃關係之拘束。是上訴人主張：兩造依民法第425條之1規定，成立租賃關係，被上訴人得在系爭建物使用期限內，使用系爭2筆土地等語，而被上訴人亦同意與上訴人間就系爭2筆土地有租賃關係等語，均堪採信。
㈢因此，系爭建物所有權人即被上訴人與系爭2筆土地之受讓人即
上訴人間，應適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係存在。
次按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。又土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，為求訴訟之經濟，得合併請求給付地租。再於城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限（土地法第105條準用第97條第1項參照）。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。上訴人主張：被上訴人所有系爭建物占用伊所有系爭2筆土地，兩造間成立租賃關係，惟伊自92年7月間取得上開土地所有權後，屢向被上訴人請求給付租金，均為被上訴人所拒，兩造迄今仍無法協議租金數額，伊自得請求法院依民法第425條之1規定，按申報地價年息百分之10核定租金，並請求被上訴人給付租金等語，被上訴人則辯稱：上訴人請求依系爭2筆土地申報地價年息百分之10核定之租金過高，原判決依系爭2筆土地申報地價年息百分之3計算核定租金，自屬適當等語。經查：
㈠兩造就系爭建物於使用期限內使用坐落之系爭2筆土地既推定有
租賃關係存在，業如前述，而上訴人主張其自92年7月間取得系爭2筆土地所有權後，屢向被上訴人請求給付租金，均為被上訴人所拒，兩造迄今仍無法協議租金數額一節，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷第131頁）。則上訴人主張適用民法第425條之1規定，請求法院核定兩造就系爭2筆土地之租金，並請求給付租金一節，自屬有據。
㈡又被上訴人所有系爭建物占用上訴人所有系爭林坡段699地號、
打鐵段5地號土地之面積，依序為511.93平方公尺、7.3平方公尺，亦如前述。而系爭建物為未辦理保存登記之舊平房，系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地為山坡地保育區丙種建築用地、保護區，土地價格合計約420萬元，且系爭2筆土地坐落於桃園市龍潭區郊區之山坡地，周圍房屋密度低，前方鄰接之道路寬度僅容車輛單向行駛，後方則為茂密樹林，步行約1公里內可抵達公車站，開車約5分鐘可到達超市、便利商店，開車10分鐘內可到達中小學，開車約20分鐘內可到達餐廳、高爾夫球場、遊樂園等情，有兩造提出之google衛星地圖、不動產估價報告書、現場照片等件在卷可查（見原審卷第19、177至239、401、403頁；本院卷第164至182、190、192頁），並經原審會同桃園市大溪地政事務所勘測現場屬實，有原審勘驗筆錄、複丈成果圖等件附卷可按（見原審卷第85至87、97頁；本院卷第55至77、97至119頁）。本院綜合上情，並審酌系爭建物老舊，係供被上訴人居住，其利用基地之經濟價值及所受利益不高等因素，認上訴人請求按申報地價年息百分之10計算，核定租金尚嫌過高，應以申報地價年息百分之6計算，核定每年租金較為允當。是被上訴人辯稱上訴人請求之租金過高一節，自屬可採。
㈢再系爭林坡段699地號、打鐵段5地號土地於107年10月1日起訴
時，每平方公尺之申報地價分別為1,440元、1,520元，有系爭2筆地土登記謄本等件附卷可憑（見原審壢簡字卷第36、37頁），是上訴人請求依107年系爭2筆土地每平方公尺之申報地價年息百分之6為計算標準，核定每月租金，尚無不合。爰依此核定兩造就系爭2筆土地之租金為每月3,741元｛計算式：【1,440元×511.93（平方公尺）×6％÷12（月）＝3,686元】＋【1,520元×7.3（平方公尺）×6％÷12（月）＝55元】＝3,741元｝（元以下四捨五入，下同）。是上訴人請求核定兩造就系爭2筆土地之租金為每月3,741元，及被上訴人自107年10月1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人3,741元，即屬有據；逾上開部分之請求，則屬無據。是上訴人除原審判命被上訴人給付自107年10月1日起至返還前開土地之日止，按月給付之租金1,871元外｛計算式：【1,440元×511.93（平方公尺）×3％÷12（月）＝1,843元】＋【1,520元×7.3（平方公尺）×3％÷12（月）＝28元】＝1,871元｝，請求被上訴人按月再給付租金1,870元（計算式：3,741元－1,871元＝1,870元），應予准許，超過該部分之主張，則屬無據。
㈣另上訴人請求被上訴人自102年10月1日起至107年9月30日止合
計5年期間之租金部分，依上開申報地價年息百分之6計算，上開期間之租金合計為224,483元｛計算式：【1,440元×511.93（平方公尺）×6％×5（年）＝221,154元】＋【1,520元×7.3（平方公尺）×6％×5（年）＝3,329元】＝224,483元｝。又請求法院核定租金，屬形成之訴，不受當事人聲明之拘束，上訴人既上訴請求被上訴人再為給付此部分之租金，自係就此部分租金請求核定，必於法院為核定租金之法律效果形成後，且核定租金必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權始確定發生，而有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題。是上訴人請求被上訴人給付上開租金自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起算之遲延利息，即屬無據，而應自本判決確定翌日起始得請求遲延利息。因此，上訴人除原審判命被上訴人給付上開5年期間之租金109,086元外，請求被上訴人再給付租金115,397元（計算式：224,483元－109,086元＝115,397元），及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據；逾上開部分之請求，則屬無據。
綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定，請求：㈠核定被上訴
人所有系爭建物占有上訴人所有系爭林坡段699地號（面積511.93平方公尺）、打鐵段5地號（面積7.3平方公尺）土地，至返還土地之日止，每月租金為3,741元；㈡被上訴人應自107年10月1日起至返還前項土地之日止，每月再給付上訴人租金1,870元；㈢被上訴人應再給付上訴人115,397元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二、三、四項所示。至於上訴人超過該部分之請求則不應准許，原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應予以駁回。
本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證
據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟
法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如法 官 李昆曄正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
書記官 李華倫