臺灣高等法院民事判決109年度上易字第894號上 訴 人 劉國璋訴訟代理人 曾能煜律師被 上訴 人 黃森達訴訟代理人 蕭萬龍律師
王紹安律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年6月15日臺灣新竹地方法院108年度訴字第703號第一審判決提起上訴，並追加訴訟標的，本院於110年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰零伍萬元，及自民國一百零八年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由按請求之基礎事實同一者，得於第二審為訴之追加，此觀民事
訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上訴人在本院追加原證3大禧旺E2修繕內容協議（下稱系爭協議）返還價金之約定、民法第259條第2款(利息)、民法第179條(返還違約金酌減部分)為訴訟標的，所主張之事實，核與原訴基礎事實同一，應予准許。
上訴人主張：伊於民國108年5月間向被上訴人買受新竹縣○○鄉○
○○街00巷0號如原判決附表所示房屋及土地（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）830萬元，伊已給付105萬元，並簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約第10條第8項約定「乙方（即被上訴人）同意修繕項目如後：1.全室牆面龜裂處批土油漆2.陽台欄杆除鏽油漆3.水龍頭除鏽4.一樓後院第一塊地磚裂一塊修復5.一樓後院蓋板上緣補打矽利康。其餘屋況依現況交屋」，為上訴人解約權之特別約定。伊已向被上訴人之代理人郭良蕙表示應於108年8月1日農曆7月前修繕完畢，惟被上訴人未履行，故伊108年8月1日寄發湖口鳳凰郵局000047號存證信函，依系爭契約第9條第1項、第10條第8項約定解除契約後，依民法第259條第1款、第179條(依解約後的法律效果請求)規定，求為命被上訴人給付105萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，其提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人105萬元，及自108年9月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並於本院主張：伊與訴外人梁慶彬於108年6月9日簽訂系爭協議，約定未完成修繕，伊有權主張合約無效（實質上當事人之真意應為得解除契約），又倘伊解除契約為無理由或系爭契約並非無效，違約金105萬元實屬過高，應酌減為10萬元，爰追加系爭協議關於返還價金之約定、民法第259條第2款(利息)、民法第179條(返還違約金酌減部分)為訴訟標的。
被上訴人則以：伊於108年8月1日前業將系爭契約第10條第8項
所示之項目全數修繕完畢，有被證5至9照片可證，上訴人主張108年7月30日有進入系爭房屋進行驗屋，進而拍下上證7之瑕疵照片，主張解除系爭議契約，實屬無稽，又倘伊在上訴人寄發存證信函前未為修繕，惟伊從未收受任何催告通知，上訴人復未提出解約前業已催告之相關證明，是其解約於法未合而不生效力。伊於108年6月10日授權郭良蕙有權處理系爭房屋簽約、交付證件及辦理產權移轉登記等一切之事宜，否認有授權梁慶彬簽立系爭協議，系爭協議對伊不生效力。上訴人所給付之105萬元性質上屬定金，並非係在不履約之後所給付之違約金，無違約金酌減之適用，且參酌行政院公告成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限」，系爭房地買賣價金830萬元，伊沒收105萬元絕非過高等語，資為抗辯。
兩造於108年6月12日簽訂系爭契約，約定上訴人向被上訴人買
受系爭房屋，買賣總價1,000萬元，扣除裝潢款170萬元後，為830萬元，郭良蕙經被上訴人授權為代理人，為被上訴人處理系爭房屋相關買賣事宜。上訴人於同年5月5日交付5萬元、同年6月25日交付100萬元予被上訴人。兩造各於同年8月1日寄發存證信函予對造表示解除契約之事實，為兩造所不爭執（筆錄見本院卷第132至133頁），並有存證信函在卷可稽（見原審卷第26至27頁，第195頁），堪信為真實。
上訴人主張解除契約並請求被上訴人返還105萬元本息，或請求酌減違約金，為被上訴人以前開情詞置辯。經查：
㈠系爭契約第10條第8項為上訴人保留解除權之特別約定。
1.契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使權利。
2.系爭契約第10條第8項約定「乙方同意修繕項目如後：1.全室牆面龜裂處批土油漆2.陽台欄杆除鏽油漆3.水龍頭除鏽4.一樓後院第一塊地磚裂一塊修復5.一樓後院蓋板上緣補打矽利康。其餘屋況依現況交屋」，系爭契約第10條第8項約定內容有反白（見原審卷第13頁）。郭良蕙經被上訴人授權為代理人，為被上訴人處理系爭房屋相關買賣事宜，為兩造所不爭執（見本院卷第132至133頁）。郭良蕙在原審證稱：系爭契約簽約時，伊有在場，反白部分（即第10條第8項），兩造有說到如果沒有做到的話，上訴人可以解除契約等語（見原審卷第155頁）。可知兩造於系爭契約成立時，約定被上訴人未將第10條第8項同意修繕項目完成，上訴人得解除契約，此為約定解除權，上訴人於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使權利。
㈡被上訴人未依履行修繕，經上訴人催告通知後仍未履行，系
爭契約經上訴人於108年8月2日解除，被上訴人應返還已收價金及利息。
1.證人郭良蕙在原審證稱：系爭契約第10條第8項的瑕疵一直有陸續在做，但沒有完全做到讓上訴人滿意，108年7月24日至同年月27日間，伊與上訴人有提到修繕、驗屋的問題，上訴人要求把補漆等瑕疵弄好再交屋，去曾律師事務所那天系爭房屋差不多就是原審卷第83至111頁照片的樣子等語（見原審卷第152至160頁）。郭良蕙在本院證稱：
伊是被上訴人的代理人，與上訴人簽系爭契約，系爭契約第10條第8項之修繕項目被上訴人有去修繕，但上訴人不完全合意，當時有安排在農曆7月1日前之108年7月30日提前交屋，上訴人有要求要農曆鬼月前把瑕疵修繕完成；本院卷第91頁下方同年月7月30日下午14時43分欄杆上面有鐵鏽沒有處理，被上訴人只有鐵樂士噴漆把鏽蝕部分噴一噴而已；本院卷第93頁蓋板沒有封閉完成，當時有說會買矽利康補上；房屋龜裂的地方有處理，只有一個地方比較高，梯子也不夠高，所有有一些牆壁龜裂的問題等語（見本院卷第162至167頁）。108年8月1日(星期四)是農曆7月1日，有108年政府機關辦公日曆表可稽（見原審第195-1頁）。上訴人於108年7月24日向郭良蕙表示：何時做好修繕？不要再拖了，伊不想拖到農曆7月，若被上訴人拖到鬼月，伊就不買了等語，有通訊軟體對話紀錄在卷（見原審卷第120至121頁）。郭良蕙證述上訴人有要求要農曆鬼月前把瑕疵修繕完成，可知上訴人曾催告被上訴人於農曆7月前即108年7月31日將系爭契約第10條第8項所列事項修繕完畢，然系爭房屋至同年月30日仍有牆面龜裂、蓋板上緣補打矽利康、欄杆除鏽未處理。被上訴人主張已修繕完成，係以被證5至9照片(見原審卷第83至111頁）為證，然該等照片係經拍照者選取拍攝之內容及角度，尚難因此認為應修繕項目均已修繕完成；又被上訴人所委託之富旺公司所委任之梁慶彬，在本院證稱：瑕疵於108年6月10幾號已差不多修完了，伊印象早已修繕完成，伊有去現場看過，原審卷第84至110頁照片是108年6月20日之前工務主任拿手機給伊看等語（見本院卷第176、178頁），惟系爭房屋至同年月30日仍有牆面龜裂、蓋板上緣補打矽利康、欄杆除鏽未處理，業據前述，則梁慶彬認為於同年月10幾號已修繕完成，僅為其單方主觀之認知，並非會同上訴人確認已修繕完成，故其證詞不足採信。此外，被上訴人未舉證證明在同年7月31日有將上開同年月30日尚未完成事項予以修繕完畢。被上訴人抗辯上訴人解約前未催告云云，並不足採。
2.系爭契約第10條第8項為上訴人保留解除權之特別約定，被上訴人未依約將該條項約定之修繕項目修繕完成，上訴人有權選擇行使契約解除權。系爭契約第9條第1項約定：
「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」，上訴人定期催告被上訴人於同年31日修繕完成，然被上訴人仍未履行，依系爭契約第9條第1項約定，上訴人得解除契約。上訴人於同年8月1日寄發湖口鳳凰郵局000047號存證信函予被上訴人表示：被上訴人同年7月30日下午現場驗收時未完成瑕疵修繕，違反系爭契約第10條第8項約定，依系爭契約第9條第1項解除契約並請返還已付價金105萬元（見原審卷第26至27頁），該存證信函於同年月2日送達被上訴人，有存證信函回執在卷（見原審卷第188頁，本院卷第365頁）。故系爭契約經上訴人於108年8月2日解除。
3.契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第203條所明定。系爭買賣契約既經上訴人解除，則被上訴人自應返還上訴人已付價金及附加自受領時起之利息。是上訴人請求被上訴人給付所收取價金105萬元，及自起訴狀繕本送達（見原法院送達證書及信封卷第4頁）翌日即108年9月17日起，至清償日止計付之法定遲延利息，應屬有據。
㈢其餘說明事項：
1.被上訴人108年8月1日寄發台中大隆路00059號存證信函予上訴人表示：上訴人未依買賣契約約定繳納買賣價金，經催告未履行，依系爭契約第9條解除契約並沒收已繳價款（見原審卷第195頁），該存證信函於同年月6日送達上訴人，有信封上之註記可稽（見本院卷第369頁），然系爭契約業經上訴人解除而於同年月2日消滅，被上訴人已無約可解。
2.系爭協議為上訴人與梁慶彬於108年6月9日所簽立，約定於6月16日上訴人確認全室油漆、欄杆除鏽、1樓後陽台地磚斷裂、2樓客廳拋光石英磚有裂痕修繕無誤後，6月17日匯入105萬元，倘若賣方未完成修繕買方有權主張合約無效，在6月21日前返還所付價金，有系爭協議附卷足憑（見原審卷第25頁），惟梁慶彬在本院證稱：伊是業主與客戶間的橋樑，客戶有要求伊就盡量服務客戶，伊簽系爭協議書時，未獲得被上訴人之授權等語（見本院卷第172、176頁），梁慶彬以自己名義所簽系爭協議，既未獲被上訴人授權，則對被上訴人不生效力，故系爭協議並非兩造間之協議，被上訴人不受拘束。
3.兩造本擬於108年7月30日提前交屋，上訴人為達成提前交屋目的而有不再爭執瑕疵之退讓，有被上訴人所擬提前交屋切結書及上訴人所擬協議書附卷（見本院卷第139至143頁），惟當日嗣後兩造未達成提前交屋之合意，則上訴人為達成提前交屋目的而不再爭執瑕疵之退讓，不能作為被上訴人已修繕完成之依據。
4.上訴人依民法第259條第1款、第2款規定請求為有理由，其他訴訟標的無從獲得更有利判決，故毋庸審究。
綜上所述，上訴人依民法第259條第1款、第2款規定，請求被上
訴人給付105萬元，及自108年9月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬正當。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴及追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 林政佑法 官 周美雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 1 日
書記官 呂 筑