臺灣高等法院民事判決109年度上易字第942號上 訴 人 花玉明
花連燈共 同訴訟代理人 郭緯中律師
林敬倫律師被 上訴 人 花子路
鄭文吉上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年5月8日臺灣士林地方法院108年度訴字第60號第一審判決提起上訴，本院於110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○段○○○地號土地如附圖所示編號A、B、C部分之建物（含雨遮及騎樓，面積共計九十平方公尺）拆除騰空，將該土地返還上訴人及其他全體共有人。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。事實及理由
一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）為伊與他人共有。被上訴人於民國80年間無權占用系爭土地如附圖編號A、B、C所載、面積共計90平方公尺、新建門牌號碼為新北市○○區○○里○○00號未辦理保存登記之兩層樓建物（含雨遮、騎樓，下稱系爭房屋）居住使用等情。爰依民法第821條、第767條第1項規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，返還占用土地與伊及其他共有人之判決。
二、被上訴人則以：兩造先祖於日據時代約定交換土地興建房屋，嗣伊之母花罔市與上訴人之母花李嬌因各自在對造與他人共有土地上興建之門牌○○00號舊屋（下稱系爭舊屋）與○○0號房屋均有翻修改建必要，復於80年4月26日簽立房屋交換協議書，處理因交換土地建屋居住使用所產生之建物占用問題，然因○○0號房屋坐落基地共有人花文龍不同意，故未能按照協議履行。伊2人遂出資將系爭舊屋塌陷損壞部分移除，其他部分則加強結構改建成系爭房屋。伊為有權占有，上訴人未經系爭土地全體共有人同意，不得提起本件訴訟，且系爭房屋於80年間已建造完成，上訴人請求拆屋還地，已逾民法第125條規定之15年時效，亦違反民法第148條之規定等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之系爭房屋（面積共90平方公尺）拆除騰空，並將該土地返還予上訴人及其他全體共有人。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第74頁）：
㈠上訴人為系爭土地之共有人，被上訴人於80年間各出資1/2改建系爭房屋，為系爭房屋之所有權人。
㈡系爭房屋係未辦理建物所有權第1次登記之地上2層建物，占
有系爭土地如附圖編號A、B、C所載，面積共計90平方公尺。
五、兩造之爭點如下：㈠被上訴人以系爭房屋占有系爭土地是否有正當權源？上訴人
可否單獨請求被上訴人拆屋還地？㈡上訴人請求被上訴人拆屋還地是否構成權利濫用？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠兩造先祖交換土地使用之契約，因系爭舊屋不堪使用，租賃
期限屆至而消滅，被上訴人未舉證繼續占用系爭土地興建系爭房屋具有正當權源，上訴人得請求被上訴人拆屋還地，將該占用土地返還上訴人及其他全體共有人：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有承租當時所建房屋不堪使用時為止之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材料結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107年度台上字第843號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴依證人即花罔市之妹孫花香於原審證稱：「伊小時就與花罔
市及父母一起居住系爭舊屋，因被上訴人之父親入贅，所以花罔市與被上訴人父親同住此處，系爭舊屋是同一個祖先傳下來，如果住的地方不夠就一直蓋房子出去且有換地使用，因為誰的孩子生的多就換地使用。伊知道土地有跟花樹養（上訴人之祖父）交換，但不清楚實際土地如何交換使用。是伊父母以前表示土地有交換使用（見原審卷第218至219頁）；證人花其東亦證稱：伊祖父是花樹林，與上訴人祖父花樹養是兄弟，被上訴人祖父叫花和，伊從出生就一直居住在父親建築之○○0號房屋，於64年曾改建，被上訴人從小就住在○○00號，被上訴人房子損壞時也改建過，○○00號房屋較晚改建，伊父親過世後，○○0號房屋由伊與兄弟居住使用，○○0號房屋有占用被上訴人的土地，被上訴人的房子也占用伊之土地，當時兄弟之間沒有計較，所以不管土地是誰的，誰住那裡就繼續改建。上訴人曾居住在隔壁○○0號，後來搬到三芝，房子也拆掉，現在已經不在了，是供停車使用。伊父親於64年是原地改建房屋，○○00號改建時也是原地改建，花樹養子孫中與上訴人同輩的花錦、花阿海、花阿添、還有1位阿珠目前居住在○○00號（見原審卷第201至205頁）各等語，參諸被上訴人為同小段00地號土地（下稱00地號土地）共有人，該土地毗鄰同小段00-1地號土地及系爭土地，有土地所有權狀、地籍圖可稽（見原審卷第57至58、63頁），且有新北○○○○○○○○檢送系爭舊屋歷來設籍資料佐憑（見原審卷第78至128頁），可見系爭舊屋係被上訴人祖父花和興建，原即占用系爭土地，迭經被上訴人之父母、被上訴人等居住；證人花其東所居○○0號及上訴人原本居住之○○0號房屋均坐落使用被上訴人與他人共有之同小段00地號土地。上訴人復不爭執自兩造先祖時代各自房屋均興建在他造共有之土地上乙節（見本院卷第74頁），衡以兩造世居當地，以當時臺灣鄉間民情及當時不動產價格不若現今昂貴，雙方決定互相同意對方蓋屋而交換使用，以圖方便，亦屬合乎常情。被上訴人抗辯：兩造先祖交換土地建屋等語，應屬可信；上訴人否認兩造先祖有交換土地使用之協議云云，尚無憑採。
⑵又互換土地使用，係一方以自己所有或有使用權之土地，換
與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質與租賃無殊。在此交換使用關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地，移轉登記與第三人，依民法第425條規定，該第三人對於該他方繼續使用其換來之土地不得指為無權占有。兩造之先祖既約定交換土地使用，則被上訴人之先祖使用系爭土地係以上訴人之先祖使用00地號土地為對價，兩造之先祖間應成立租賃關係，且未約定租賃期限，應為不定期租賃關係。至上訴人謂兩造先祖約定互相無償交換土地使用，應屬使用借貸等語，無非係就兩造先祖間約定互相交換土地供建屋使用契約之定性所為法律上陳述，而關於契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍，本院自得依職權判斷該契約在法律上之性質，不受上訴人所陳述法律意見之拘束（最高法院99年度台上字第1422號判決意旨參照）。
⑶被上訴人雖抗辯：系爭舊屋於80年間由伊2人各出資2分之1改
建成系爭房屋，兩造應有繼續依原有互相交換使用土地約定，各自翻修改建房屋之意，應至系爭房屋不堪使用時始應返還云云。惟：
①被上訴人自承：兩造之母親花李嬌與花罔市因○○0號、○○00號
房屋均有翻修改建必要，擬以房屋交換方式處理，於80年間曾協議簽立房屋交換協議書等情（見原審卷第51頁、本院卷第96至97頁、第106頁），提出房屋交換協議書可稽（見原審卷第56頁）。綜觀該協議書前言及第1、2條約定，可知雙方係各自在原址改建房屋後互相交換房屋，處理因交換土地建屋居住使用所產生建物占用問題，始簽定該協議書，堪信上訴人主張：兩造約定各自在原址興建再交換房屋等語，應屬實情。被上訴人於本院審理時改稱：兩造真意是交換土地使用云云（見本院卷第96頁），核與前揭協議書文義明顯不符，不足採信。
②系爭舊屋原為被上訴人之祖父花和於日據時代（民國1年）興
建，依被上訴人提出系爭舊屋照片，牆面為石材、磚塊，屋頂為瓦片之1層樓建物（見原審卷第66至67頁、本院卷第107至113頁）；而系爭房屋經原審勘驗結果，則為鋼筋混凝土造2層樓建物，亦有勘驗筆錄、系爭房屋現況照片可考（見原審卷第30至32頁、第140至163頁）；被上訴人亦自承：系爭舊屋在日據時代就已經興建，80年左右屋頂塌陷，遂將塌陷損壞部分移除，其他部分加強結構予以改建；伊2人非蓋不可，因為屋頂、樑柱都已經倒塌等語（見本院卷第74、97、106頁），足見系爭舊屋於80年間即因屋頂坍塌無法遮風避雨，居住安全有所疑慮，已達不堪使用之程度，且不論建築材料、外觀、樓層及結構等均與系爭房屋迥異，已難認有同一性；況不定期限租地建屋之使用期限，應以承租當時所建房屋之通常使用是否達不堪使用之程度以斷租賃關係是否消滅，否則，建物經修建後，雖非不堪使用但卻已老舊，依現代建築技術，可長久維持建物不易因毀損致不堪使用，出租人永無收回之期，將難以發揮經濟效用及兼顧土地所有權人利益，自有違租地建屋契約立約時當事人之真意，抵觸兩造先祖締約本旨。依上說明，上訴人主張：縱認有交換土地建屋之事實，使用期限應於80年間因系爭舊屋不堪使用而屆至，被上訴人自應返還系爭土地等語，洵屬有據。被上訴人抗辯：兩造應有繼續原有互相交換使用土地之約定，各自翻修改建房屋，應至80年間改建之系爭房屋不堪使用時，返還期限始為屆至等語，亦無足取。
③又上開房屋坐落基地均非兩造之前手單獨所有，依98年修正
前民法第818條及第820條第1項規定，共有人如未經全體共有人協議，對共有物之特定部分占有使用，即屬侵奪或妨害他共有人之共有權，鄭文吉復自承：因為○○0號房屋坐落基地（指00地號土地）的共有人花文龍有異議，故未能按照該協議履行等語（見原審卷第51頁、本院卷第96、106頁），縱使兩造先祖時代經他造全體土地共有人同意後，各自在他造共有之土地上興建系爭舊屋及○○0號房屋，使用對造與其他共有人之系爭土地及00地號土地，原不定期租賃期限既因系爭舊屋於80年間因屋頂坍塌而不堪使用，應解為原不定期租賃期限業已屆至，業如前述，上訴人早已拆除○○0號房屋，顯然不同意被上訴人繼續占用系爭土地，被上訴人復未舉證系爭土地其他共有人如何依其舉動或其他情事足以推知全體共有人自80年起仍有默示同意被上訴人繼續使用土地之情事，顯見其未經系爭土地之全體共有人同意而逕自重建系爭房屋，依民法第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」之規定，上訴人自得本於所有權請求除去妨害，或請求向全體共有人返還占用部分。被上訴人抗辯：上訴人未經系爭土地其他共有人同意，不得請求伊2人拆屋還地云云，難謂有理。
⒊故而，被上訴人以兩造先祖間約定交換土地供建屋使用，系
爭舊屋於80年間改建成系爭房屋，兩造應有繼續依原有互相交換使用土地約定，各自翻修改建房屋之意，應至系爭房屋不堪使用時始應返還，抗辯其非無權占有系爭土地等語，即不可採。㈡上訴人請求被上訴人拆屋還地係屬正當合法權利行使，不構
成權利濫用，或違反誠信原則，並無違反民法第148條之規定：⒈按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主
要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非
以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法 院45年台上字第105號判例參照）。又行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，同法第2項亦有明定。
⒉被上訴人以系爭房屋無權占有上訴人與其他共有人共有之系
爭土地，則上訴人本於系爭土地之所有權請求上訴人拆除系爭房屋並返還無權占有之系爭土地，乃屬合法權利之正當行使，雖使被上訴人因房屋拆除而無從繼續使用，但被上訴人明知或可得而知系爭舊屋已因屋頂坍塌而不堪使用，未經系爭土地全體共有人同意其重建或改建前，不具有占有系爭土地之正當權源，並應知悉土地所有人得依法行使權利，猶逕將系爭舊屋改建成系爭房屋；而上訴人為系爭土地之共有人，依民法第765條規定，於法令限制範圍內，本有自由使用、收益、處分其所有土地之權利；且就已登記不動產所有人之回復請求權及妨害除去請求權，並無民法消滅時效規定之適用（釋字第107號、164 號解釋參照）。被上訴人未舉證有何占有系爭土地之正當權源，即屬無權占有，縱上訴人或其前手多年來未請求排除侵害，亦不能使非法變合法，使被上訴人成為正當權利人而受法律保護，上訴人自非權利濫用。又上訴人或其他系爭土地共有人自80年起長期未對被上訴人主張權利，亦僅屬單純沈默或長期不作為，尚不足以引起被上訴人有正當信賴，認為被上訴人或其他共有人已不欲行使權利，或不欲使被上訴人履行其義務，尚難僅因上訴人或其他系爭土地共有人久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則。上訴人抗辯被上訴人訴請拆屋還地，有民法第125條時效適用，亦違反同法第148條之規定等語，均不可採。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被上訴人將系爭土地上如附圖所示A、B、C部分之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人及其他共有人全體，核屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第2項所示。並依民事訴訟法第85條第2項規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
民事第二十四庭
審判長法 官 胡宏文
法 官 陳心婷法 官 陳筱蓉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
書記官 林初枝