臺灣高等法院民事判決109年度上易字第917號上 訴 人 豐可開發股份有限公司法定代理人 陳義信訴訟代理人 王中平律師
彭子晴律師被 上訴人 李韋廷上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國109年6月18日臺灣新北地方法院107年度訴字第3409號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於110年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰參拾壹萬壹仟元本息，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾玖萬元，及自民國一０九年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二（含追加之訴部分）審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
本判決第四項所命給付，於被上訴人以新臺幣陸萬參仟元供擔保後得假執行，但上訴人如以新臺幣壹拾玖萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人在原審依兩造之合建房屋契約關係，起訴請求上訴人給付自民國（下同）103年9月26日起至106年8月15日止之遲延領照並領得使用執照違約金（下稱遲延領照違約金）計新臺幣（下同）105萬4,000元、自107年2月16日起至107年10月31日止之遲延交屋違約金計25萬9,000元，及自105年1月1日起至107年10月31日止之房租津貼計106萬5,000元（合計：105萬4,000元+25萬9,000元+106萬5,000元=237萬8,000元），共請求給付234萬8,000萬元本息，經原審判命上訴人應給付被上訴人自103年9月26日至106年8月14日止之遲延領照違約金計105萬4,000元，及自107年2月16日起至107年10月30日止之遲延交屋違約金計25萬8,000元，共131萬2,000元本息，另駁回其餘之訴。被上訴人就原審判決對其不利部分未據聲明不服，該部分非本院審理範圍，不予贅述。上訴人就原審判決其敗訴部分全部不服，提起上訴，被上訴人另於本院追加請求上訴人給付自103年3月20日起至同年9月25日止共190日之遲延領照違約金計19萬元本息（見本院卷㈡第75頁），核其所為追加與原起訴請求均本於主張上訴人未依約領得使用執照、交屋之同一基礎事實，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊提供共有之新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地（下稱系爭土地，102年重測後為同區陸光段963地號），與上訴人合建房屋（下稱系爭大樓）並簽立合建房屋契約書（下稱系爭合建契約），約定上訴人應於開工後31個月內完工並領得使用執照，於領得使用執照後6個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1日上訴人應給付被上訴人懲罰性違約金1,000元。詎上訴人於100年8月19日開工，未依約於103年3月19日以前領得使用執照，於106年8月15日方領得使用執照，復未依約於領得使用執照後6個月內（即107年2月15日以前）交屋，遲至107年10月31日始點交房屋。爰依兩造間系爭合建契約第6條第2項約定，請求上訴人給付自103年3月20日起至106年8月14日止共1,244日遲延領照違約金計124萬4,000元，及自107年2月16日起至同年10月30日止共258日之遲延交屋違約金計25萬8,000元，共150萬2,000元，並其中131萬2,000元自起訴狀繕本送達翌日即107年12月29日起，另19萬元自109年11月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（被上訴人逾上開部分之請求，經原審判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服，已經確定，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：伊因附表編號1、2所示事由停工，並因附表編號3所示事由，致遲延領得使用執照，復因附表編號4、5所所示事由致遲延點交房屋，均不可歸責於伊，被上訴人不得向伊請求給付違約金，縱認得請求，被上訴人請求之違約金金額過高，請求依職權酌減等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人應給付被上訴人234萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判命上訴人應給付被上訴人131萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年12月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且就被上訴人上開勝訴部分為供擔保准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就原審判決其敗訴部分，全部不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。被上訴人另於本院追加聲明：㈠上訴人應給付被上訴人19萬元，及自109年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人於本院答辯聲明：㈠追加之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被上訴人主張其提供共有之系爭土地，與上訴人合建系爭大樓並簽立系爭合建契約，約定上訴人應於開工後31個月內完工並領得使用執照，於領得使用執照後6個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1日上訴人應給付被上訴人懲罰性違約金1,000元，上訴人於100年8月19日開工，依約至遲應於103年3月19日以前完工並領得使用執照，上訴人實際於106年8月15日領得使用執照，依約應交屋日為107年2月15日，上訴人實際於107年10月31日點交房屋等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷㈠第181至182頁、本院卷㈡第77頁），並有系爭合建契約、使用執照、交屋表在卷可證（見原審卷第29至35頁、第265、681頁），上開事實堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人遲延領照及遲延交屋，依系爭契約第6條第2項約定，上訴人應給付其自103年3月20日起至106年8月14日止共1,244日之遲延領照違約金計124萬4,000元，及自107年2月16日起至同年10月30日止共258日之遲延交屋違約金計25萬8,000元，合計150萬2,000元本息等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。本院判斷如下：
㈠上訴人遲延領照1,244日，其辯稱係因附表編號1至3所示不可
歸責事由所致，是否可採？⒈關於附表編號1所示遲延領照事由部分：
上訴人辯稱其於102年1月23日起至103年3月11日止，因國土重測，致相鄰界址變動，系爭土地面積由562.54平方公尺縮減為543.73平方公尺，停工處理地界糾紛云云，固據其提出新北市政府地籍圖重測地籍通知書、臺灣土地銀行102年10月11日書函、重測前後地籍圖及臺灣土地銀行股份有限公司103年3月19日書函及傳訊證人邱坤銘為證（見原審卷第125、127、129、131、133頁），然為被上訴人否認，且查依證人邱坤銘於原審證述：102年重測之後，因為土地有變位，停工了6個月以上，重測時與當初地政事務所鑑界位置不一樣，停工是為了釐清土地地界，有些房子在鄰地土地上，所以須要停工等語（見原審卷第583頁），其所證述停工期間與上訴人所辯停工期間互核不一，參以上訴人於109年9月4日陳報狀自承，當伊知悉界址有歧見後，於102年4月即向重測單位異議，但重測單位不接受，經同年10、11月2次協調，確定地上界址後，上訴人方得復工等語（見本院卷㈠第95頁），嗣改稱102年5月至103年2月前後共9個月停工云云（見本院卷㈠第97頁），復改稱於102年1月23日起至103年3月11日止停工（見本院卷㈡第5頁），上開證人邱坤銘之證述及上訴人辯解先後不一，是否可信，顯有可疑。且查依上訴人所提系爭大樓之建造執照（臺北縣政府96股建字第023號）、加註事項附表及勘驗紀錄表（見原審卷第239至243頁、第486至485頁、第744至746頁），上訴人曾申請變更建造執照2次，先後經新北市政府於100年8月19日、101年9月27日核准變更，查其2次變更概要所載內容核均與系爭土地於102年進行地籍重測無關，並由系爭大樓係於100年8月19日開工、101年11月5日申報放樣勘驗、102年1月8日申報基礎勘驗、102年3月22日申報地下1層樓版施工勘驗、102年4月8日申報第1層樓版施工勘驗、102年5月11日申報第1層夾層樓版施工勘驗、102年5月29日申報第2層樓版施工勘驗、102年6月28日申報第3層樓版施工勘驗、102年7月18日申報第4層樓版施工勘驗、102年8月1日申報第5層樓版施工勘驗、102年8月19日申報第6層樓版施工勘驗、102年9月11日申報第7層樓版施工勘驗、102年9月26日申報第8層樓版施工勘驗、102年10月9日申報第9層樓版施工勘驗、102年10月24日申報第10層樓版施工勘驗、102年11月20日申報屋頂層樓版施工勘驗（見原審卷第243、746頁），可見系爭大樓係於102年間陸續施工申報地下1層至屋頂層之各層樓版施工勘驗，並未停工。另依系爭大樓之使用執照附表加註事項記載：「…⒉基地地號經地政機關重測後為五股區陸光段963地號，面積變更為543.73㎡，減少18.81㎡，依內政部70年10月16日内營字第43370號函釋，依原核准面積計算。」等語（見原審卷第269頁），足見系爭大樓於106年8月15日領得使用執照，仍係依基地原核准面積計算，益徵上訴人於106年8月15日始領得使用執照，實與系爭土地於102年間進行地籍重測無關。況上訴人亦未舉證證明系爭大樓興建工程於103年1月1日至同年3月11日間有停工之情事，是上訴人辯稱系爭大樓於102年1月23日至103年3月11日期間，因國土重測，致相鄰界址變動，停工處理地界糾紛云云，顯與事實不符，無足採信，其進而辯稱因上開期間停工致遲延領得使用執照，不可歸責於其云云，亦不足採信。
⒉關於附表編號2所辯遲延領照事由部分：
上訴人辯稱其於102年10月至103年2月19日期間，因參與合建地主要求變更系爭大樓建築外觀，致須重新詢價、比價、叫料、施工及驗收，致遲延領照云云，亦為被上訴人否認，經查依上述系爭大樓建造執照之變更概要、加註事項附表及勘驗紀錄表，系爭大樓並無因102年間變更建築外觀而申請變更建造執照，且由系爭大樓於102年間陸續施工申報地下1層至屋頂層之各層樓版，並無停工，況上訴人亦未舉證證明其於103年1月1日至同年2月19日間有因附表編號2所示事由而停工，上訴人既未舉證證明其有於該期間停工，則其辯稱其於附表編號2所示期間因該事由停工致遲延領照，不可歸責於其云云，亦無足採信。⒊關於附表編號3所辯遲延領照事由部分：
上訴人辯稱其於104年8月8日起至106年8月8日止，因地籍重測結果致土地面積縮小、地號變更及地築外觀變更，申請變更都市設計審議及系爭土地更新事業計畫，致遲延領照，不可歸責於其云云，亦為被上訴人否認，且查系爭土地於102年地籍重測，雖面積減少18.81㎡，惟系爭大樓之使用執照仍係依基地原核准面積計算，已如前述，參以上訴人自承其因久未獲准核發使用執照，經新北市政府工務局人員口頭告知後，始知悉申請使用執照前，應先辦理都市更新事業計畫案等語（見本院卷㈠第149頁），並佐以上訴人自承於102年間即已知悉系爭土地因地籍重測致面積減少，且查上訴人係於104年5月14日申請使用執照，經新北市政府於同年7月7日核退，上訴人遲至105年10月24日方提出第1次申請變更（第2次）系爭土地更新事業計畫，復於106年2月6日撤回上開申請後，再於同日向新北市政府都市更新處提出第2次變更（第2次）系爭土地更新事業計畫之報請核可申請（見原審卷第347至348頁），因上訴人未提出變更內容對照表、可確認他項權利部內容之土地登記謄本、計畫執行落後之原由，及土地權屬清冊所載持分面積總和與土地面積不符、上訴人負責人已變更卻未更新計畫書相關內容，並有計畫書中文字、數值誤植誤繕及圖文不符之處，經新北市政府都市更新處令其於文到60日內補正（見原審卷㈠第333至334頁），嗣新北市政府於106年7月21日同意核備，核備准予變更設計項目固包括配合地籍重測而變更地號、建築立面外觀顏色由亮色系變更為灰色系等（見原審卷第355至356頁），惟上訴人申請變更建築立面外觀顏色之理由為「配合周邊地區建築外觀之和諧性」（見原審卷第355頁），並於106年8月7日准予核定實施（見原審卷第357頁），於106年8月16日至9月14日公告，足認上訴人辦理變更（第2次）系爭土地都市更新事業計畫案，係因上訴人遲未提出申請，於提出使用執照申請遭退件逾1年後，始提出第1次變更（第2次）都市更新事業計畫案之申請，嗣於3個月後撤回，再提出第2次申請，惟其檢附之申請資料仍有欠缺，且依上開資料，亦不足以證明變更建築立面外觀顏色係因地主要求，是上訴人執附表編號3所示事由辯稱遲延領照，不可歸責於其云云，亦無足採信。
㈡上訴人遲延交屋258日，其辯稱係因附表編號4、5所示不可歸
責事由所致，是否可採？上訴人辯稱如附表編號4、5所示事由，系爭大樓因上述102年間地籍重測，土地面積減少，地下室越界建築，伊為處理地下室越界於106年9月1日至同年12月2日協調處理，致遲延辦理建物所有權登記，並於107年3月底至同年10月2日間因與訴外人即其他地主張淑卿、林隆盛及陳信昇發生糾紛，張淑卿以全部地主均不將土地過戶予上訴人，伊為處理此糾紛，致遲延交屋云云，亦為被上訴人否認，且查：
⒈系爭大樓興建工程於100年8月19日開工後，新北市政府於101
年6月7日接獲人民陳情系爭大樓施工有越界建築後，通知上訴人，上訴人於101年6月25日函復將於近日內拆除越界建築之部分，無條件修復鄰房建物等語，且自系爭大樓於101年11月5日申報放樣勘驗進場施工起，至104年5月14日申報使用執照期間，查無再陳情越界情築資料，惟同年6月8日再次接獲民眾陳報越界建築尚未處理情事，經新北市政府工務局通知上訴人釐清及補說明，上訴人於同年4月24日函復：「…說明：地繿越界之情事，予於102年11月14日召開新北市五股區不動產糾紛調處委員會第7案之結論，而且於103年1月8日新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書，界定本建案完全在自己之基地内，並無逾界之情事。…」及106年6月6日補充說明略以：「…，經查本工程並無越界建築情事，現在工程已完工申請使用執照中，…」等語，有新北市政府工務局110年2月17日新北工施字第11002455731號函及所附上開上訴人函復資料在卷可證（見本院卷㈠第280至281頁、第2
85、297、303頁），參以上訴人係於106年8月15日領取使用執照，於107年3月27日完成系爭大樓第1次登記，及系爭大樓建物第一類謄本之建物標示部「其他登記事項」欄載明：「（一般註記事項）本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記」等語（見本院卷㈠第338頁），可見系爭大樓之越界建築糾紛，第1次發生於000年0月間，第2次自104年6月間發生迄今仍未解決，惟上訴人已於107年3月27日完成系爭大樓所有權第1次登記，可見越界糾紛未解決亦不影響系爭大樓所有權第1次登記，是上訴人辯稱其因處理越界建築糾紛，於附表編號4所示遲延期間致未能辦理建物所有權登記，不可歸責於其云云，自無足採信。
⒉另上訴人辯稱於107年3月底至同年10月2日間，因伊與其他合
建地主張淑卿、林隆盛及陳信昇發生糾紛，張淑卿以全部地主均不將土地過戶予上訴人，伊為處理此糾紛，致遲延交屋云云，固據上訴人提出上證8至10所示書函及107年6月8日與張淑卿對話錄音譯文為證（見本院卷㈠第365至375頁、本院卷㈡第19至23頁），惟查上訴人所提上證8至10所示書函，至多僅能證明張淑卿103年11月4日經系爭大樓之信託契約受託人臺灣土地銀行股份有限公司列為地主代表，104年4月23日張淑卿曾以其為系爭土地全體地主之代表委請慶鴻律師事務所發函予上訴人，及張淑卿曾於106年6月9日經新北市政府列為地主戶代表參加上訴人申請系爭大樓使用執照第8次訪談會議，另觀諸上訴人所提對話譯文內容，則係上訴人負責人陳義信要求張淑卿將爭議擺一邊，並要求張淑卿代表全部地主出具切書，保證上訴人得到系爭土地全部，有歧見再談，但張淑卿則要求上訴人負責人先確定辦理所有權移轉登記時間，並先解決歧見等情（見本院卷㈡第17至23頁），並不能證明上訴人於附表編號5所示期間有何不可歸責於上訴人之不能交屋事由，是上訴人此部分所辯，亦無足採信。
㈢被上訴人得請求之懲罰性違約金為若干？上訴人請求酌減，
是否可採？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上第2563號判決參照）。
又民法第252條規定乃僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上第909 號、92年度台上第2747號、92年度台上第697號判決參照）。
⒉查上訴人抗辯已完工並已點交房屋予被上訴人，房屋價值又
比重建前之危樓增加數倍，上訴人請求遲延領照、遲延交屋之違約金，實屬過高云云。惟兩造間係約定由被上訴人以系爭土地應有部分為對價，上訴人則提供新建系爭大樓房屋與被上訴人互易，並就其中房地差價進行找補之合建契約，是以被上訴人並非純獲上訴人新建系爭大樓分配房屋之利益，且興建後之房屋價值倘有高於被上訴人於系爭土地應有部分之價值，亦僅屬合建契約價額找補問題，核與本件懲罰性違約金是否過高無涉。況上訴人空言本件懲罰性違約金過高云云，並未提出相關事證以供本院審酌，是上訴人上開辯解，無足採信。
⒊綜上，上訴人就遲延領照部分，應給付被上訴人自103 年3月
20日起至106年8月14日止，共計1,244日懲罰性違約金124萬4,000 元（計算式：1,244日×1,000元/日=124萬4,000 元）；就遲延交屋部分，應給付被上訴人自107年2月16日起至107年10月30日止，共計257日懲罰性違約金25萬7,000元（計算式：257日×1,000元/日=25萬7,000元）。故被上訴人就遲延領照部分，請求上訴人給付124萬4,000元，就遲延交屋部分，請求被告給付25萬7,000元，核屬有據，應予准許，逾上開之請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭合建契約之法律關係，於原審請求上訴人給付自103年9月26日起至106年8月14日止共1,054日之遲延領照違約金計105萬4,000元，及自107年2月16日起至107年10月30日止共257日之遲延交屋違約金計25萬7,000元，合計131萬1,000元（計算式：105萬4,000元+25萬7,000元=131萬1,000元），並均自起訴狀繕本送達翌日即107年12月29日（於107年12月28日送達上訴人，見原審卷第51頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院追加請求上訴人給付自103年3月20日起至同年9月25日止共190日之遲延領照違約金計19萬元，及自109年11月13日（見本院卷㈡第75頁）起至清償日止按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。兩造就上開被上訴人追加之訴勝訴部分，均陳明願供擔保准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
書記官 任正人附表（上訴人辯稱遲延領照/交屋事由）：
編號 遲延期間（民國） 上訴人辯稱遲延領照/交屋事項 1 102年1月23日起至103年3月11日止 因國土重測造成相鄰界址變動，停工處理地界糾紛 2 102年10月至103年2月19日止 參與合建地主要求變更房屋建築外觀，致須重新詢價、比價 、叫料、施工及驗收 3 104年8月8日起至106年8月8日止 地籍重測結果致系爭土地面積縮小、地號變更及建築外觀變更，申請變更都市設計審議及系爭土地更新事業計畫。 4 106年9月至同年12月2日止 系爭大樓因上述102年間地籍重測，土地面積減少，地下室越界建築，致未能辦理所有權第1次登記。 5 107年3月底至同年10月2日止 因地主代表張淑卿阻礙移轉登記，致遲延交屋。