臺灣高等法院民事判決109年度上字第1259號上 訴 人 林許麗鳳被上 訴 人 陳長儀訴訟代理人 余德正律師
劉昱玟律師許庭禎律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109年8月18日臺灣臺北地方法院108年度訴字第3476號第一審判決提起上訴，本院於109年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人主張：被上訴人授權其父陳國良(已歿)自民國82年起出租門牌號碼臺北市○○街000巷0號1樓房屋(下稱系爭房屋)予上訴人，並與上訴人簽立租賃契約，租約每年更新，最後一次更新約定租賃期間自100年2月20日起至101年2月19日止，每月租金為新臺幣（下同）7萬元(下稱系爭租賃契約），陳國良於100年6月25日死亡，被上訴人以上訴人未按期給付租金為由，終止系爭租賃契約，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋。惟兩造於82年簽立租賃契約時就已達成協議，將來系爭房屋若要出售，會優先賣給上訴人，若系爭房屋沒有賣給上訴人，則會讓上訴人承租系爭房屋至106年止(租足25年)，被上訴人卻於收回系爭房屋後，另將系爭房屋出租給上訴人原本轉租一半店面之承租人宋文和，另一半店面則與他人簽立新租約，新的承租人同樣作為營業使用，並均沿用上訴人所裝置之硬體設備及裝潢設計，因此受有修繕改良裝潢及聲請營業使用費用合計500萬元之利益，致上訴人受有損害，則被上訴人上開所為，該當不當得利之構成要件，甚為顯明。又被上訴人違反系爭租約備註事項第4項、第5項之約定，未讓上訴人租滿25年，即有債務不履行，致使上訴人受有支出修繕改良裝潢及聲請營業使用費用合計500萬元之損害，上訴人亦得對被上訴人主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償等情。爰依系爭租約備註事項第4項、第5項、民法第227條第1項債務不履行及第179條不當得利等法律關係，求為被上訴人應給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：本件被上訴人係於100年間以上訴人未按期給付租金為由，終止系爭租賃契約，並訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，經法院判決上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人相當於租金之不當得利確定，上訴人亦已於100年11月7日將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。又上訴人另案起訴主張依民法第184、195條規定，請求被上訴人賠償其投資改良系爭房屋費用500萬元、精神慰撫金260萬元及訴訟程序工本費用50萬元等共計810萬元；復另案起訴主張依民法第179條、第431條規定，請求被上訴人給付建物改良費用400萬元，然均經法院判決駁回確定。本件與前揭民事判決之當事人均為相同，而上訴人前開依民法第184條請求之500萬元，暨依民法第179條、第431條請求之400萬元，均主張為系爭房屋之改良費用，亦同於本件主張依民法第179條請求之500萬元修繕改良裝潢費用，就被上訴人是否違約終止租约、上訴人是否受有改良系爭房屋之損害500萬元等爭點，業經前案充分辯論、審理，而認定被上訴人係依法終止租约，上訴人應遷讓返還系爭房屋，上訴人主張受有改良系爭房屋之損害為無理由，故就上訴人本件依民法第179條請求返還500萬元修繕改良裝潢之不當得利，法院自不得作相異之判斷。況系爭房屋租賃關係終止時點為100年10月25日之前，上訴人卻遲於108年間始提起本件訴訟，顯已超過2年時效。另據系爭租約備註事項第4項及第5項約定，兩造間就系爭房屋並無「上訴人得租滿25年」或「上訴人有優先承買權」之協議，則上訴人依上開備註事項第4項及第5項約定，對被上訴人主張依民法第227條第1項之規定，請求被上訴人賠償500萬元之債務不履行損害，亦無理由等語置辯。並答辯聲明：㈠上訴人之上訴駁回；㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查被上訴人授權其父陳國良自82年起出租系爭房屋予上訴人，並與上訴人簽立系爭租約，租約每年更新，最後一次更新約定租賃期間自100年2月20日起至101年2月19日止，每月租金為7萬元，陳國良於100年6月25日死亡，被上訴人以上訴人未按期給付租金為由，終止系爭租約，並訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，經原法院於100年10月25日以100年度北簡字第10074號判決上訴人敗訴確定，上訴人旋於100年11月7日將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，有系爭租約（見原審卷第261頁至第269頁）、原法院100年度北簡字第10074號宣示判決筆錄（見原審卷第63頁至第68頁）及上訴人於點交時簽署之切結書（見原審卷第69頁）可按，並為兩造所不爭。上訴人主張依系爭租約備註事項第4項、第5項、民法第227條第1項請求債務不履行損害賠償，及依民法第179條請求返還其支出修繕改良裝潢及聲請營業費使用費用合計500萬元之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠上訴人可否依系爭租約備註事項第4項、第5項，對被上訴人主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償？㈡上訴人是否受有改良系爭房屋之損害500萬元？㈢上訴人請求被上訴人返還不當得利，是否已罹於時效？本院茲分述如下：
㈠兩造並無約定優先承買權及租滿25年之協議，上訴人依系爭
租約備註事項第4項、第5項之約定，對被上訴人主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償，並無理由：
⒈上訴人主張兩造於訂約時就已達成協議，將來系爭房屋若要
出售，會優先賣給上訴人，若系爭房屋沒有賣給上訴人，則會讓上訴人承租系爭房屋至106年止(即租滿25年)等情，係引系爭租約備註事項第4項、第5項之約定為據。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例參照）。觀諸系爭租約全文及其備註第4項「乙方(即上訴人)除押金20萬及權利金30萬，近20年來花費本店費用之大，希望房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會“回本“」、第5項「一切希望於合理之下合作」等約定內容（見原審卷第269頁），均無從看出有上訴人所主張「得租滿25年」或「有優先承買權」之約定意涵，是依前開最高法院裁判意旨，系爭租約（含手寫備註事項）之文字既未有表明上訴人有優先承買權，亦無保障上訴人租滿25年之約定，自不得反於契約文字加以曲解，遽謂兩造間約定上訴人對系爭房屋有優先承買權或有租滿25年之權利，上訴人援引系爭租約備註事項第4項、第5項之約定，尚無得採為其有利憑據。
⒉次查證人即陳國良之子陳長熙於原審109年5月19日言詞辯論
程序中證稱：「(有無聽聞爸爸陳國良講過系爭房屋要租給原告《即上訴人》25年?)沒有聽過。」、「(有無聽過陳長儀說過?)沒有，因為跟我沒有關係。」等語（見原審卷第487頁）；證人即向上訴人分租系爭房屋之房客宋文和於原審109年7月23日言詞辯論程序中亦證稱：「(請問證人承租期間，是否知悉原告與陳國良先生有協議過將來系爭房屋若要出售，原告有優先承買權?)其實我不知道，是後來林許麗鳳（即上訴人）就跟我提到這件事。」、「(我分租房子給你，是否曾向你說我對這個房子有優先購買權?)不可能，我當初根本不知道她(即上訴人)與陳國良間的事，我只問她這個房子你有無權利租給我。」、「(證人說有聽過林許麗鳳說優先購買權跟若沒有賣可以續租這件事，有無跟陳長儀或陳國良確認或詢問過?)有沒有確認我不記得，因為跟我無關，我不會去問。」等語（見原審卷第534、536、538頁），足認上開證人證詞亦均無從證明兩造間確有優先承買權及租滿25年之協議存在。又上訴人前另案起訴主張依系爭租約及兩造約定，請求被上訴人返還權利金30萬元及給付水、電、瓦斯過戶之補貼款4萬元，經原法院於101年3月15日以101年度北簡字第1390號判決駁回，嗣經該法院於102年2月6日以101年度簡上字第170號判決改判被上訴人應返還權利金30萬元，並駁回其餘之訴確定，被上訴人已將該權利金30萬元及執行費交付執行清償完畢，為兩造所不爭（見本院卷第135至136頁），而參諸上開101年度簡上字第170號判決之論斷理由，已明確認定30萬元權利金之性質，僅係上訴人得將系爭房屋分租他人之對價（見原審卷第350頁），自非上訴人所稱係「得租滿25年」及「有優先承買權」之對價，是上訴人亦無得憑此證明兩造間確有優先承買權及租滿25年之協議存在。
此外，上訴人就兩造間確有優先承買權及租滿25年之協議存在乙節，迄無再舉證以實其說，其此部分主張應不可採。綜上，兩造既無約定優先承買權及租滿25年之協議，且被上訴人係以上訴人未按期給付租金為由，合法終止系爭租賃契約，上訴人始將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，足認被上訴人於系爭租約終止，上訴人將系爭房屋遷讓返還後再將系爭房屋出租他人，應無違反系爭租約備註事項第4項、第5項之約定，即無債務不履行之可言，則上訴人依系爭租約備註事項第4項、第5項之約定，對被上訴人主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償，即屬無據。
㈡上訴人主張被上訴人受有修繕改良裝潢及聲請營業費使用費
用合計500萬元之利益，請求被上訴人給付500萬元之不當得利，為一部不合法，一部無理由：
⒈上訴人雖主張依民法第179條之規定，請求被上訴人返還500
萬元修繕改良裝潢之不當得利，惟查上訴人前另案起訴主張依民法第179條、第431條之規定，請求被上訴人給付建物改良費用400萬元，經原法院103年度訴字第3850號、臺灣高等法院104年度上字第286號、最高法院106年度台上字第195號判決上訴人敗訴確定，為兩造所不爭（見本院卷第136頁），並有前開歷審判決可按（見原審卷第367至381頁），上訴人於本院109年12月2日言詞辯論程序中亦自承「（上訴人在另案103年請求不當得利的400萬元的項目金額，有無包含本件請求的500萬元的項目金額在內？）按照價目表400萬元是有重疊在本件的500萬元裡面」。則上訴人本件所請求修繕改良裝潢及聲請營業費使用費用合計500萬元之不當得利，其中400萬元之不當得利部分，依民事訴訟法第400條第1項規定乃為另案確定判決之既判力效力所及，並依同法第249條第1項第7款後段規定，其起訴為不合法。
⒉至於上開未重疊之其餘100萬元部分：按不當得利，以無法律
上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，依民事訴訟法第277條規定，應由主張該事實存在之原告負證明之責。而原告除應證明被告受有利益外，尚應證明其受有利益係無法律上之原因，倘原告未能舉證證明之，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，仍應駁回原告之請求（最高法院96年度台上字第158號判決意旨參照）。觀諸上訴人所提出修繕改良裝潢及聲請營業費使用費用合計500萬元之相關單據（見原審卷第277至313頁），扣除上開103年度訴字第3850號返還建物改良費案件中提出為既判力所及之單據外，均為上開103年訴訟終結以後開立之單據，上訴人亦已於原審民事訴之追加暨準備(一)狀中自承該單據「是近年來請廠商重新估價結果」（見原審卷第249頁）等語，再細核上開單據內容，皆僅為「估價單」或「報價單」，並非繳款憑證，則就該等近年來請廠商估價之單據中所載工程當初是否確有施作、上訴人是否確有支出費用等情，尚無從憑以證明；再者，上開單據中所列客戶資訊，又未見有記載系爭房屋所在位置，則其是否確為上訴人為系爭房屋之支出，亦有可疑，上訴人憑以主張其曾對系爭房屋支出修繕改良裝潢及聲請營業費使用費用合計500萬元，即難採信。況依證人宋文和於原審同上庭期中證稱：「(被告是否沿用原告對系爭房屋所裝潢設置之硬體設備及設計出租於你或其他人?)林許麗鳳所有設備已轉給我，我花了80萬元向她購買我自己使用的那一部分。」、「(《請提示被告108年7月10日民事答辯狀被證11》上開簽名是否為你所親簽?)應該是我簽的沒錯。」、「(陳長儀說從第1項到第9項都是他維修的，整個過程你有參與或目睹，哪幾項是你參與或目睹?)…我有簽名就表示我有目睹。」、「(你是否知悉，原告將系爭房屋交還被告後，後一承租人是做什麼的?該承租人是否有重新裝潢?)有賣韓國餐、後來賣飲料什麼的，馬祖麵是最近的。賣韓國餐有作店面重新裝潢，後來好像跟陳長儀有糾紛，不租連壁紙都刮掉，壁紙是承租人自己貼的，他說不給別人用。」、「(林許麗鳳不租後，陳長儀出租給新房客他們都會自己重新裝潢?)是，畢竟是不相同的行業。」等語（見原審卷第535至538頁），足認上訴人於系爭房屋中之相關裝潢及設備，就證人宋文和使用之部分，已經證人宋文和以80萬元之對價向上訴人購買，而就系爭房屋其餘部分，其他新承租人亦會對該空間進行重新裝潢，以符合其等所經營之營業項目，且於上訴人交還系爭房屋之後，被上訴人更有對系爭房屋進行數次修繕情形，足徵上訴人主張被上訴人受有修繕改良裝潢及聲請營業費使用費用合計500萬元之不當得利，亦非屬實。又縱依上訴人所主張被上訴人受有前開不當得利，惟按民法第431條有關租賃關係終止後，承租人得請求出租人償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法第179條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。民法第456條第1項既明定有益費用償還請求權之消滅時效期間為2年，自無再依民法第179條、第125條規定，適用15年之消滅時效期間。上訴人主張其係依民法第179條規定為請求，其消滅時效期間為15年云云，惟依其主張之事實，上訴人所請求返還沿用其裝置之硬體設備、裝潢設計者，實係民法第431條規定之有益費用，揆諸上開說明，自應適用同法第456條2年短期時效之規定，系爭租約終止時點為100年10月25日，業如前述，則上訴人至遲應於2年內即102年10月25日起訴請求，上訴人卻遲至108年6月28日始為本件請求，顯已逾2年之請求權時效，被上訴人抗辯本件請求權已罹於時效而消滅，應屬有據。從而，上訴人請求被上訴人給付500萬元之不當得利，即為無理由。
四、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付500萬元，其中依不當得利規定請求400萬元之訴訟標的部分，為另案確定判決之既判力效力所及，其起訴為不合法。其餘請求100萬元及另依系爭租約備註事項第4、5項約定及民法第227條第1項規定請求500萬元部分，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，其理由雖有部分不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 邱育佩法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。