臺灣高等法院民事判決109年度上字第128號上 訴 人 林大為
謝美櫻共 同訴訟代理人 林福地律師被上訴人 勝興開發建設股份有限公司法定代理人 徐彬訴訟代理人 顏光嵐律師
林達傑律師上列當事人間請求移轉登記事件，上訴人對於中華民國108年12月31日臺灣新北地方法院108年度訴字第1435號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審(含追加之訴)訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446條第1項定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。查上訴人上訴聲明原請求：「㈠原判決廢棄；㈡原被上訴人臺億建築經理股份有限公司(下稱臺億公司)與被上訴人勝興開發建設股份有限公司(下稱被上訴人)間於民國(下同)104年4月24日就附表所示建物所為之信託債權行為及於108年1月15日以信託為原因，就附表所示建物所為之所有權移轉登記行為應予撤銷；㈢臺億公司應將108年1月15日以信託為原因就附表所示建物所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈣被上訴人應於收受上訴人給付之新臺幣(下同)592萬7832元後，將附表所示土地所有權應有部分移轉登記予上訴人」(見本院卷第57、58、254頁)。嗣上訴人於本院審理中撤回對臺億公司所為上開第㈡㈢項聲明之上訴，並追加請求被上訴人應於收受上開第㈣項聲明前段之給付後，指示臺億公司將附表所示建物所有權移轉登記予上訴人平均共有，前者屬減縮應受判決事項之聲明，後者被上訴人業已表明同意上訴人為訴之追加（見本院卷第254頁），依前開規定，並無不合，應予准許。至上訴人於本院審理中更正上開第㈣項聲明為：「上訴人給付592萬7832元予被上訴人後，被上訴人應將附表所示土地所有權應有部分移轉登記予上訴人『平均共有』」(見本院卷第254頁)，核屬更正法律上陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊等於103年8月30日與被上訴人簽訂合建契約書(下稱系爭合建契約)，約定由伊等提供所有坐落新北市○○區○○段000○000地號土地(權利範圍全部、面積共
157.5平方公尺)與同段1280建號即門牌號碼新北市○○區○○路000號建物，及與其他人共有坐落同段745、746、749、750、751、752、753、753-1地號等土地，由被上訴人負責出資、規劃設計及施作工程，雙方共同合作興建房屋(下稱系爭合建案)。嗣兩造於104年5月30日會議(下稱系爭會議)中就合建分屋及增購房屋之事成立契約，約定由伊等向被上訴人購買9樓C戶房地即附表所示建物及附表所示土地(下合稱系爭房地)，每坪單價以49萬3000元之9 折即44萬3700元計算，面積暫以18.68 坪計，於使用執照核准後再依測量成果圖之實際面積扣除6 坪計算買賣總價，並於使用執照核准後15日內付款(下稱系爭買賣契約)。又系爭合建案之使用執照(107中使字第472號，下稱系爭使用執照)業於107年12月18日核發，附表所示建物依測量成果圖之實際面積為
19.36坪，依此計算，買賣總價應為592萬7832元【44萬3700元X(19.36-6)=592萬7832元】，伊等隨即於約定期限內向被上訴人表明欲提出上開給付，惟遭被上訴人拒絕，被上訴人復於108年1月3日以存證信函催告伊等應於108年1月10日前給付買賣價款859萬元，乃預示拒絕受領，伊等遂於108年1月10日以存證信函將準備給付之事情通知被上訴人，已發生提出給付之效力，被上訴人負有將系爭房地所有權移轉登記予伊等之義務，爰依系爭買賣契約之約定，請求被上訴人應於收受伊等給付之592萬7832元後，將附表所示土地所有權應有部分移轉登記予伊等所有等語（未繫屬本院者，不予贅述）。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，並為訴之追加。上訴及追加之訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡上訴人給付592萬7832元予被上訴人後，被上訴人應將附表所示土地所有權應有部分移轉登記予上訴人平均共有；㈢上訴人為前項聲明前段之給付後，被上訴人應指示臺億公司將附表所示建物所有權移轉登記予上訴人平均共有。
二、被上訴人則以：兩造初步協商合建分屋之找補面積差額為6坪，方於系爭會議約定用以折抵上訴人增購之系爭房地買賣價款，惟兩造嗣於104年6月3日完成結算及分配，並簽訂「房屋及車位分配確認書」（下稱系爭分配確認書），載明最終結算結果係上訴人應補貼伊96萬元，則兩造於系爭會議就系爭房地買賣總價應扣抵找補差額6坪計算之約定，即為系爭分配確認書所取代而失其效力，系爭房地買賣總價應為859萬元(44萬3700元X19.36坪，取整數)。又上訴人依約應於系爭使用執照核發(即107年12月18日)後15日內給付系爭房地買賣價款，惟上訴人並未於約定期限內依債之本旨提出給付，陷於給付遲延，伊遂於108年6月24日以民事答辯㈠狀(下稱108年6月24日答辯狀)催告上訴人應於5日內付款，上訴人於同年6月26日收受後，迄未履行給付價金859萬元之義務，亦未將592萬7832元辦理提存，伊再於108 年11月28日以民事綜合辯論意旨狀解除系爭買賣契約，系爭買賣契約業於上開書狀送達上訴人之日即108年11月29日合法解除，伊不負移轉系爭房地所有權予上訴人之義務等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴及追加之訴均駁回。
三、經查，兩造於103年8月30日簽訂系爭合建契約，約定由上訴人提供上開土地，被上訴人負責出資、規劃設計及施作工程，雙方共同合作興建房屋，並於104年5月30日系爭會議中成立系爭買賣契約，作成會議記錄(下稱系爭會議記錄)。嗣新北市政府工務局於107年12月18日核發系爭使用執照，附表所示建物依新北市中和地政事務所建物測量成果圖記載之實際面積為19.36坪【(建物面積39.37平方公尺+附屬建物面積
4.94平方公尺+共有部分3374.15平方公尺X584/000000)X0.3025=19.36坪】。又被上訴人於104年4月24日與臺億公司簽訂建築經理業務委任暨信託契約書，臺億公司業於108年1月15日辦理附表所示建物第1次所有權登記，被上訴人則於108年3月25日以交換為原因登記為上開建物坐落基地即附表所示土地之所有權人等情，有系爭合建契約、系爭會議記錄、使用執照、土地及建物登記謄本、新北市中和地政事務所建物測量成果圖、建築經理業務委任暨信託契約書、土地所有權狀及土地建物查詢資料可稽(見原審卷第27、63、65至6
9、193至200、241至249頁、本院卷第83、85、87頁)，且為兩造所不爭執(見本院卷第60、109頁)，自堪信為真實。
四、上訴人主張：系爭房地買賣總價應為592萬7832元，伊等於系爭使用執照核發後15日內欲向被上訴人提出上開給付，惟被上訴人預示拒絕受領，伊等遂於108年1月10日寄發存證信函予被上訴人為準備給付之通知，已發生提出之效力，被上訴人負有將系爭房地所有權移轉登記予伊等之義務等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)觀諸系爭會議記錄第1點記載：「爭議分配之249.11坪，及實際分配1 樓C戶加2樓C 戶及九樓整層之面積236.86坪（除9 樓C戶〈即系爭房地，下同〉及3 樓C戶)之坪數及價值分配原則之討論說明。另補林家壹拾萬元整之差額」、第2點記載：「雙方協議另增購之9樓C戶以每坪
49.3萬打九折計算(目前以3樓C戶18.68坪計)，但實際於使照核准後測量成果圖之實際面積為基準，扣除6坪後再以多退少補，付款於使照核准後15日辦理」、第3點記載：「林大為及謝美櫻需於下週(104年6月6日前)說明配合分屋確認辦理....」、第4點記載：「分屋確認找補方式為：房屋部分為1樓C戶加2樓C戶及九樓ABCE區及車位2號、6號、14號、20號找補金額為107萬打九折為96萬元（林家應補建方金額），且同前項時間辦理完成」等語(見原審卷第63頁)，參以證人林明志(即上訴人林大為之父親、上訴人謝美櫻之配偶)於原審證稱：兩造於104年5月30日在新北市○○區○○路000 號2樓會議室簽訂系爭買賣契約，當時共有7人在場，包括上訴人、被上訴人董事長徐彬、協理曾長光、營造商楊庭禎、里長羅仕滄與伊等人。因兩造合建房屋上訴人可分配到249.11坪，實際上只有分到23
6.86坪，分別為1樓C戶、2樓C戶、3樓C戶、9樓A、B、D、
E、F、G戶，共9戶，中間差了12.25 坪，經雙方協調的結果，上訴人退讓一半，只要再拿6.125 坪就好，其中6 坪從系爭房地實際面積19.36坪扣除後計算買賣價款，0.125
坪由被上訴人補貼10萬元，車位部分上訴人要補貼建商107萬元的9折即96萬元，上訴人已經在交屋前付清了，之後沒有再變更條件等語(見原審卷第254至257頁)，可知兩造於104年5月30日就合建分屋找補方式及增購系爭房地事宜協商後成立契約，上訴人就系爭合建案應分配之房屋面積短少部分，由被上訴人以扣抵系爭房地6坪買賣價款及現金補貼10萬元之方式找補，系爭房地買賣價款按每坪44萬3700元(49萬3000元X0.9=44萬3700元)計算，另上訴人就車位部分應補貼被上訴人之金額原為107萬元，經兩造協議結果打9折即以96萬元計算。
(二)又兩造於104年6月3日簽訂系爭分配確認書，開宗明義記載：「緣自甲(即上訴人，下同)、乙(即被上訴人，下同)雙方所簽立之合建契約書....今雙方為完成地上層房屋及地下層停車位之權利分配事宜，經雙方同意其分配位置如下。恐口無憑特立此書為據」、第2條約定：「㈠地上層部分：....依合約甲方應分得249.11坪，其餘房屋面積歸乙方所有，甲方共選配房屋面積為236.38坪，故甲方應補貼乙方新台幣玖拾陸萬元整之房屋找補差價款....。㈡地下層部分：甲方分得車位4位。其餘歸乙方所有....」，並於附表(即被證2)「地主分得房屋產權登記面積」欄記載上訴人可分得房屋產權坪數為249.11坪、「地主分得房屋面積價值」欄記載上訴人可分得房屋之價值合計1億3422萬元、「選屋編號坪數及價值」欄記載上訴人選屋坪數合計236.38坪、價值合計1億3382萬元，另於「選車位編號及價值」欄記載上訴人選定車位(編號2、6、14、20)價值合計740萬元、可分得車位價值為632萬4000元、車位應找補金額為107萬6000元，總計找補金額為96萬元(見原審卷第187至191頁)，經核系爭分配確認書所載上訴人合建房屋之應分配面積、實際分配面積、上訴人就車位應找補金額均與系爭會議記錄內容相符，復未提及上訴人實際分配房屋面積短少部分無須找補之事，加以證人即被上訴人協理曾長光證稱：伊有參與系爭會議，也有參與系爭分配確認書的討論及製作，系爭分配確認書依據的明細表是被證2，兩造於簽立系爭分配確認書後，沒有再就系爭房地達成其他共識或簽署任何文件。系爭分配確認書附表(即被證2)右下方所載「車位應找補金額」107萬6000元，是上面兩欄相減(即選定車位價值740萬元-車位可分得價值632萬4000元)、「總計找補金額」96萬元是107萬6000元打9折計算出來的等語(見原審卷第258至261頁)，且系爭會議與系爭分配確認書簽立日期僅相隔4日，兩造於該4日期間未曾協商變更系爭會議記錄之約定，足見兩造於系爭會議後簽立系爭分配確認書係依系爭會議記錄第3點完成確認上訴人就系爭合建案分得之房屋及車位明細、面積及找補金額，並未變更系爭房地買賣價款計算方式之約定，被上訴人徒以系爭分配確認書附表「車位應找補金額」及「與房屋合計應找補金額」欄記載之金額均為「-107.60萬」為由，辯稱：兩造就房屋部分之找補金額為0元，系爭房地買賣價款仍應按實際面積計算，兩造間於系爭會議有關系爭房地買賣價款扣抵6坪計算之約定，已為嗣後簽訂系爭分配確認書取代而失其效力云云，洵非可採。
（三）雖被上訴人辯稱：上訴人所選9樓房屋價值較高，故同意伊就應分配房屋面積短少12.73坪部分無須找補云云，並以證人曾長光之證述為據。惟查，證人曾長光先證稱：上訴人應分配房屋面積249.11坪是價值分配算出來的坪數，與實際分配面積236.38坪相差12.73坪，但因上訴人所選的9 樓部分是比較貴的，所以被上訴人不需要找補給上訴人等語(見原審卷第259、260頁)，後改稱：系爭分配確認書附表右下方「總計找補金額」欄記載的96萬元，是房屋及車位的找補金額，房屋找補金額是40萬元。車位部分上訴人應補給被上訴人107萬元，房屋部分被上訴人應退給上訴人40萬元，差額是67萬元，打9折是60萬元，所以被上訴人多收36萬元等語(見原審卷第261頁)，顯見證人曾長光對於上訴人就應分配房屋面積短少部分，被上訴人應否補貼上訴人及找補金額若干，前後所述不一致，且與系爭分配確認書附表所載不符，難認可採，參以兩造於103年8月30日簽訂之系爭合建契約第4條第2項第1款原約定：
「甲方(即上訴人，下同)分配房屋面積及車位：㈠房屋分配：甲方提供之土地可建房屋面積，以甲方分得百分之55房屋面積，乙方(即被上訴人，下同)分得百分之45房屋面積」(見原審卷第32頁)，於同日簽立協議書修正該條款為：「房屋分配：以甲方分得1樓26.5坪+2樓24.5坪及9樓17
3.1坪，合計共224.1坪房屋面積(含主建物、附屬建物及共用部分面積)，其餘房屋面積全部歸乙方所有」(見原審卷第267頁)，已約明上訴人應分配房屋之樓層及面積，其中9樓房屋面積為173.1坪，而上訴人實際分得9樓房屋面積共164.42坪(9A31.8坪+9B19.1坪+9D30.28坪+9E31.13坪+9F20.19坪+9G31.92坪=164.42坪，見原審卷第191頁)，未逾上開協議書約定上訴人應分配9樓房屋之面積，況上開協議書並未提及房屋部分係採價值分配原則，是被上訴人前開所辯，要無可採。從而，兩造於系爭會議關於合建分屋及增購系爭房地找補方式之約定，並未因上訴人簽立系爭分配確認書而失其效力，系爭房地買賣總價應為592萬7832元【49萬3000元X0.9X(實際面積19.36坪-6坪)=592萬7832元】，堪可認定。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行，得解除契約，民法第229條第1項及第254 條分別定有明文。查系爭會議記錄第2點載明：「雙方協議另增購之9樓C戶以每坪49.3萬打9折計算(目前以3FC戶18.68坪計)，但實際於使照核准後測量成果圖之實際面積扣除6坪後，再以多退少補，付款於使照核准後15日辦理」(見原審卷第63頁)，可見兩造約定系爭房地買賣價款應於系爭使用執照核准後15日內一次付清，此為兩造所是認(見本院卷第132、254頁)。又系爭使用執照業於107年12月18日核發，被上訴人乃於108年1月3日寄發存證信函通知上訴人，經上訴人於同年1月4日收受，有使用執照及存證信函可稽(見原審卷第65、73、74頁)，則上訴人依約至遲應於15日內即108年1月19日前給付系爭房地買賣價款592萬7832元，此為上訴人所不爭執(見本院卷第255頁)，然其未依約給付，乃就定有確定給付期限之義務未依限履行，顯已陷於給付遲延，被上訴人遂以108年6月24日答辯狀催告上訴人應於5日內履行給付義務(見原審卷第180 頁)，上訴人逾期仍未履行，是被上訴人於催告期滿後之同年11月28日以民事綜合辯論意旨狀向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示(見原審卷第301頁)，自屬有據，而上開書狀分別經上訴人於108年6月26日、同年11月29日收受，業據上訴人陳明在卷(見本院卷第109頁)，是以，系爭買賣契約已於108年11月29日經被上訴人合法解除，應堪認定。
(五)雖上訴人主張：108年6月24日答辯狀之催告內容並未記載伊應給付之金額，不生催告之效力，被上訴人嗣後解除系爭買賣契約為不合法云云。惟查，觀諸108年6月24日答辯狀記載：「退萬步言，若....依現有卷證仍應認定原告等(即上訴人，下同)與被告勝興公司(即被上訴人，下同)於104年5月30日會議，就原告等增購系爭9樓C戶房地(即系爭房地)乙節....迄今仍未失效，....亦因原告等遲遲未依約於使用執照核准後15日內付款，而陷於給付遲延狀態。是被告勝興公司亦得依照民法第254條規定，以本書狀催告原告等應於本書狀繕本送達後5日內，依約履行上開先行付款之義務....」等語(見原審卷第180頁)，乃明確催告上訴人應依系爭會議之約定給付系爭房地買賣價款，參酌上訴人於108年1月10日寄發存證信函予被上訴人略以：「....雙方就達成共識部分簽署會議記錄載明....故就本人等增購之9樓C戶(即系爭房地，下同)，購買價格約定以每坪44.37萬(49.3X0.9)計算，坪數應以使照核發後實際面積為基準扣除6坪計算，9樓C戶之使照實際面積為19.36坪，依上開約定應扣除6坪為13.36，即購買總價為新台幣....592.78萬元(44.37X13.36)。....」等語(見原審卷第77頁)，足見上訴人於收受108年6月24日答辯狀前，已知悉依兩造於系爭會議約定之方式計算結果，系爭房地買賣總價應為592萬7832元(44萬3700元X13.36坪=592萬7832元)，尚不因被上訴人未於108年6月24日答辯狀記載上訴人依系爭會議記錄計算應給付之價金金額，而不生催告之效力，上訴人前開主張，為不可採。
(六)又上訴人主張：伊等於系爭合建案使用執照核發後15日內，即向被上訴人表示欲以592萬7800元購買系爭房地，但遭被上訴人拒絕，被上訴人復於108年1月3日寄發存證信函(下稱108年1月3日存證信函)限期催告伊等必須簽訂總價859萬元之買賣契約，乃預示拒絕受領，伊等遂於108年1月10日寄發存證信函以準備給付買賣價款592萬7800元之事通知被上訴人，已生提出給付之效力，被上訴人解除契約於法不合云云，並提出上開存證信函為證(見原審卷第73至80頁)。按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」、「債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之」，民法第235條及第326條固分別定有明文，惟債權人預示拒絕受領者，債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任(民法第237條規定參照)，或無須支付利息(民法第238條規定參照)，或僅就已收取之孳息為限，負返還責任(民法第239條規定參照)，抑或得向債權人請求賠償提出及保管給付物之必要費用(民法第240條規定參照)而已，仍難認債務人已完成給付義務(最高法院102年度台上字第1825號判決參照)。觀諸上訴人於108年1月10日寄發之存證信函記載略以：「....本人等要求勝興開發公司(即被上訴人)應於108年1月16日前與貴大律師聯繫以雙方約定之592.78萬元價格與本人等簽訂9樓C戶(即系爭房地)之買賣合約事宜....」等語(見原審卷第79頁)，僅係催告被上訴人在總價592萬7800元前提下與其簽訂系爭房地之書面買賣契約，非為準備給付之通知。又上訴人依約應於108年1月19日前給付系爭房地買賣價款592萬7832元，已如前述，上訴人於收受被上訴人108年1月3日存證信函預示拒絕受領時，雖於108年1月10日通知被上訴人其準備給付價金592萬7832元，但未依民法第326條規定將上開價金予以提存(見本院卷第255頁)，遲延給付之債務仍然存在，僅責任減輕，則被上訴人以108年6月24日答辯狀限期催告上訴人履行，上訴人逾期未履行(清償或提存)，被上訴人於催告期滿後再以108年11月28日民事綜合辯論意旨狀向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並無不合，上訴人前開主張，亦非可採。至上訴人另主張：伊等曾於系爭使用執照核發(107年12月18日)後15日內親自前往被上訴人公司為準備給付之通知云云，並聲請再傳訊證人林明志到庭作證(見本院卷第45、111頁)，惟上訴人既未於被上訴人依法行使解除權以前，將系爭房地買賣價款592萬7832元予以提存，即不發生清償之效力，是無論上述事實存在與否，均無礙系爭買賣契約嗣後解除之認定，故上訴人此部分聲請，核無必要，併予敘明。
五、綜上所述，系爭買賣契約業經被上訴人於108年11月29日合法解除，被上訴人不負移轉系爭房地所有權予上訴人之義務。從而，上訴人在原審主張依系爭買賣契約之約定，請求被上訴人應於收受上訴人給付之592萬7832元後，將附表所示土地所有權應有部分移轉登記予上訴人平均共有，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於第二審追加依系爭買賣契約之約定，請求被上訴人應於收受上訴人給付之上開款項後，指示臺億公司將附表所示建物所有權移轉登記予上訴人平均共有，亦無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 12 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 12 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
編 號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 範圍 樓層面積合計 附屬建物用途及面積 1 2688 新北市○○區○○段000地號 ------------- 新北市○○區○○路000號9樓 13層樓鋼筋混凝土造 9 層：39.37 陽台3.41雨遮1.53 全部 備考 共有部分：南工段2734建號，面積3374.15 平方公尺，權利範圍100000 分 之584附表二：
編 號 土 地 坐 落 縣 市 鄉鎮市區 段 地 號 面積（平方公尺） 權利範圍 備註 1 新北市 中和區 南工段 745 35.11 79/10000 2 新北市 中和區 南工段 746 728.88 79/10000 3 新北市 中和區 南工段 753-1 1.45 79/10000