臺灣高等法院民事判決109年度上字第24號上 訴 人 徐步航訴訟代理人 馮志剛律師被 上訴人 方燦偉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年10月25日臺灣臺北地方法院107年度訴字第4663號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮、追加，本院於109年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣壹佰貳拾貳萬元自民國一○七年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用(含追加之訴)由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但請求之基礎事實同一，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查被上訴人於原審係聲明請求上訴人應將其所有坐落新北市新店區龜山段龜山小段6之2、6之19、6之
26、6之44、6之45等地號土地上之門牌號碼為新北市○○區○○路0段○○巷0號1、2樓房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還，並依回復原狀、租賃暨不當得利關係，求為命上訴人給付新臺幣(下同)93萬9,750元、132萬元及自民國107年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元。經原審判命上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人122萬元及自107年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元。嗣於本院審理時，兩造已就系爭房屋辦理點交，被上訴人爰撤回遷讓系爭房屋之請求，經被上訴人同意在卷(見本院卷第317頁)。被上訴人並追加請求前揭122萬元租金自107年9月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息(見本院卷第436頁)。核被上訴人追加之訴與原訴之基礎事實同一，且減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，均應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：上訴人為經營餐廳，向伊承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租期自103年3月1日起至113年2月29日止，租金則約定第1年至第5年每月4萬4,000元，第6年至第10年租金為每月4萬8,000元，押金為10萬元。嗣於104年8月8日因蘇迪勒颱風造成系爭房屋及圍牆受損，兩造乃於104年9月15日至新北市新店區調解委員會成立調解(下稱系爭調解)，伊同意返還已向上訴人收取之104年8月租金，並免除自同年9月15日至同年12月31日止之租金，另自105年1月1日至113年2月29日之租金變更為每月4萬元。惟上訴人自105年1月起未依約繳納租金，經伊以起訴狀定期催告於10日內繳清已到期之33個月租金，共132萬元，逾期未給付則終止系爭租約，起訴狀於107年11月2日送達上訴人，惟上訴人拒付前揭欠租，系爭租約乃於同年月13日終止，伊並以押金抵付前揭欠租其中10萬元。又系爭租約終止後，上訴人繼續無權占有系爭房屋使用等情，爰依系爭租約、系爭調解及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金及不當得利122萬元及自107年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元。並於本院追加請求上訴人給付122萬元自107年9月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息(被上訴人逾上開範圍請求部分，未繫屬本院，不予贅述)。
二、上訴人則以：因被上訴人未依系爭調解修繕租賃物，伊依系爭租約第8條第2項約定、民法第43條規定於104年10月終止系爭租約，並將系爭房屋返還予被上訴人，自斯時起，伊已不負給付租金義務，亦未無權占有系爭房屋等語資為抗辯。
三、原審就被上訴人前揭之訴，為上訴人敗訴之判決，其不服提起上訴，聲明：(一)原判決關於命上訴人給付122萬元及自107年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元及假執行宣告，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。又被上訴人於本院為訴之追加，聲明：上訴人應給付被上訴人122萬元自107年9月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第319頁至第320頁）：㈠上訴人為經營餐廳，於102年12月19日向被上訴人承租系爭
房屋，並簽訂系爭租約，約定租期自103年3月1日起至113年2月29日止，共10年，並交付押金10萬元予被上訴人。
㈡上訴人承租系爭房屋後，兩造同意由被上訴人以其名義申請
水、電供系爭房屋使用，相關之申辦費用及水、電費則由上訴人繳納。
㈢兩造於104年9月15日於新北市新店區調解委員會成立調解如下：
⒈被上訴人同意自104年9月15日至104年12月31日，免向上
訴人收取租金（上開期間因系爭租賃物需修繕至可供上訴人營業），並於104年9月18日前返還104年8月份已收之租金4萬4千元。
⒉雙方同意自105年1月1日至113年2月29日止租金，按月以4萬元計收。
⒊雙方皆同意拋棄本事件其餘民事請求權。
㈣上訴人於105年1月1日起另承租門牌號碼新北市○○區○○路○○
巷0號房屋(下稱系爭9號房屋)，租期自105年1月1日至114年12月31日止。
㈤上訴人於105年3月於原法院105年度店簡字第392號案件(下
稱另案)起訴主張，因颱風造成系爭房屋、圍牆等嚴重毀損，被上訴人未盡修繕義務，兩造達成系爭調解後，被上訴人仍不予處理，上訴人於另案依民法第430條、第435條、第184條等規定，主張終止系爭租約等情，另案駁回上訴人之請求，其不服提起上訴，原法院仍以106年度簡上字第140號案件駁回上訴確定。
㈥上訴人承租系爭9號房屋後，將系爭房屋所申請之水、電遷
至系爭9號房屋繼續使用，並繳納水、電費迄今。臺北自來水事業處函覆表示系爭房屋自105年1月1日迄今均繳納水費，用戶名稱為被上訴人；系爭房屋於106年4月至6月，6月至8月，用水量(度)分別為75、107度，用水費用分別為738元、930元。另台灣電力股份有限公司台北南區營業處函覆表示系爭房屋共申請2戶用電(1樓、2樓各1戶)，現用電戶名為「徐步航」，自105年1月1日迄今均無過戶紀錄，該址1樓於108年1月28日申請暫停用電，2樓仍用電中，於用電期間2戶均有繳付電費；系爭房屋1樓於106年7月、9月(電費月份)用電度數為6,640、8,520度，繳費金額為31,737、44,685元，2樓於106年7月、9月(電費月份)用電度數均為40度，繳費金額均為65元；上訴人持續繳納系爭房屋2樓之電費迄今。
五、本院之判斷：被上訴人主張系爭租約至113年2月29日始為租期屆滿，租賃期間經系爭調解變更租金為每月4萬元，上訴人自105年1月1日起欠繳租金，經伊於原審以起訴狀定期催告後終止系爭租約，上訴人於租約終止後，繼續無權占有系爭房屋，自應給付伊租金及相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲論述如下：
㈠系爭租約迄至107年10月13日始經被上訴人為終止：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1 、2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。此為保護經濟上之弱者即承租人而設之特別規定，較民法第440條第2項優先適用於房屋租賃契約。又按系爭租約第8條第2項約定，租賃期間，如上訴人欲提前解除租約，應於終止租約前二個月以書面通知被上訴人(見原審卷第17頁)。
⑵經查，上訴人主張其於104年8月24日寄發存證信函通知被上訴人終止系爭租約，系爭租約已於同年10月終止云云。
惟審諸前揭存證信函(見原審卷第153頁至157頁)，上訴人係引用民法第430條、第423條、第435條、第437條等規定，要求被上訴人於函到後3日內與上訴人洽談修繕，並於1個月內修繕完畢，另賠償上訴人所受損失，未有終止租約之意思表示，核與系爭租約第8條第2項約定不符，不不生終止之效力。⑶再上訴人主張被上訴人未依系爭調解約定盡修繕義務，伊
已於104年10月中下旬依民法第430條規定，終止系爭租約云云。惟按確定判決之既判力，依民事訴訟法第400條第1項規定，僅於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。故當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造雖應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張；惟此既判力積極作用之「遮斷效」，必以訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決經裁判者，始足當之（最高法院103年度台上字第847號判決先例可參)。舉例而言，如訴訟標的之權利或法律關係具有得撤銷、解除或終止之事由者，與法律行為之無效，同屬附著於訴訟標的權利或法律關係本身之瑕疵，在事實審言詞辯論終結前，就撤銷、解除或終止權等形成權之行使如無法律上之障礙，則因判決之確定，該等瑕疵即被滌清，其後即不得主張其行使權利之效果，而對經確定之權利或法律關係加以爭執（最高法院104年度台上字第2116號判決先例可資參照）。上訴人於另案主張因颱風造成系爭房屋、圍牆嚴重毀損，被上訴人未盡修繕義務，經系爭調解後，被上訴人仍不予修繕，乃依民法第430條、第435條、第184條規定，終止系爭租約，並請求被上訴人賠償營業損失、返還押金等情，經審理結果認定被上訴人無怠於修繕租賃物之情事，上訴人依前開規定主張終止租約無理由，系爭租約仍存續，上訴人提起上訴，原法院仍以106年度簡上字第140號駁回上訴確定(見不爭執事項㈤、原審卷第58至59頁)。是依前揭說明，上訴人不得以另案於105年11月11日最後言詞辯論終結前已存在之同一終止事由再為爭執，已為另案確定判決之既判力所遮斷，不得再行主張。⑷又被上訴人主張上訴人自105年1月起即未再支付系爭房屋
之租金，且自105年1月1日起另承租系爭9號房屋供營業使用，為上訴人所不爭執(見原審卷第162頁、不爭執事項㈣)。則被上訴人依前開首揭規定，主張上訴人欠繳租金，經以押金10萬元抵付後，欠租總額仍達2個月以上租金金額，爰以起訴狀定期催告上訴人於10日內履行，上訴人於107年11月2日收受起訴狀(見原審卷第83頁)後，並未給付租金，系爭租約於107年10月13日終止，核屬有據。㈡系爭租約終止後，上訴人仍繼續占有系爭房屋，迄至兩造於1
09年7月17日點交為止：⑴按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定
有明文。民法將占有定位為事實，旨在表示法律對物事實支配狀態之保護，此種支配純然僅為事實之支配，是否具有法律上之正當權利在所不問。故對物是否具有事實上管領力，自空間關係言，人與物已有場所上之結合者：例如對一定之土地或建築物有支配權或支配力，對於不動產已有使用或管理者，社會觀念上通常可認為對於該物已有事實上之管領力，蓋此際，其人對該物已立於可排除他人干涉之狀態；自時間關係而言，人與物已有相當時間之結合者：即對於該物之支配，有相當時間之繼續性，在社會觀念上即認對該物已有事實之管領力。
⑵上訴人固抗辯已於104年10月間將系爭房屋交還予被上訴人
，未占有系爭房屋云云。然查，被上訴人主張上訴人於105年1月承租系爭9號房屋後，繼續使用系爭房屋之水、電設備，自系爭房屋接用管線以供應系爭9號房屋之水、電，並由上訴人繳納系爭房屋之水費及2樓電費迄今，為上訴人所不爭執(見本院卷第152頁、第437頁、不爭執事項㈥)，並有證人即上訴人員工曾建莆之證詞、現場照片可憑(見原審卷第305至307頁、本院卷第314至315頁)。參以，上訴人於107年4月4日尚將自己ANM-2237號車輛停放在系爭房屋處，有照片、監理資料可憑(見原審卷第293頁、第303頁)，上訴人對於照片形式真正不爭執，亦不否認上訴人有停放車輛之事實(見原審卷第431至432頁)，堪認上訴人於105年1月另承租系爭9號房屋後，仍對系爭房屋有繼續管領使用之事實，並未拋棄系爭房屋之占有。
⑶至上訴人雖執證人曾建莆之證詞及被上訴人清理泥沙照片(
見原審卷第273頁)，用以證明已於104年10月間將系爭房屋點交予被上訴人云云。然證人曾建莆證稱：雙方有談及清理庭院泥沙、浮木、枯枝及訂出界線、修繕圍牆，上訴人負責清理裡面，被上訴人清理外面；因上訴人未修繕圍牆，所以上訴人表示不租了，兩造有起爭執，後來不知如何將系爭房地交還等語(見本院卷第312頁)。佐以，被上訴人清理部分屬系爭房屋附連圍繞之土地(見原審卷第273頁)，無涉於系爭房屋內部清理，並無點交系爭房屋之必要，前開證據無得為有利於上訴人之認定，其前揭所辯要無足採。
⑷綜上，上訴人持續使用系爭房屋之水、電設備，迄至本院
審理期間之109年7月17日始將系爭房屋點交返還予被上訴人，為兩造所不爭執(見本院卷第317頁)，則被上訴人主張於107年10月13日終止系爭租約後，上訴人仍繼續占有系爭房屋一情為可採。㈢被上訴人請求上訴人給付122萬元及自107年10月1日起至遷讓
系爭房屋之日止，按月給付4萬元之租金及相當於租金之不當得利為有理由：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。
⑵經查，被上訴人主張上訴人自105年1月1日起未繳納每月4
萬元租金迄今，為上訴人所不爭執已如前述，則被上訴人依系爭租約第4條約定(見原審卷第15頁)、系爭調解請求上訴人給付自105年1月1日起至系爭租約終止時之租金，為有理由，應予准許。
⑶又系爭租約已於107年10月13日終止，然上訴人迄至109年7
月17日始返還系爭房屋如前所述，堪認上訴人於租約終止後，繼續無權占有系爭房屋，因此受有占用系爭房屋之利益。依系爭調解每月租金約定為4萬元(見不爭執事項㈢⒉)，故被上訴人請求占用系爭房屋相當於租金之不當得利，依系爭調解之租金計算為可採。則被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付自107年10月13日終止後至返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利，亦有理由。⑷綜上，上訴人應給付被上訴人122萬元(計算式：4萬元/月×
33個月－10萬元押金＝122萬元)，及自107年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付4萬元之租金及相當於租金之不當得利。㈣末按給付有確定期間者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件上訴人既負有返還租金之義務，則被上訴人於本院追加請求105年1月至107年9月此部分租金自107年9月租金給付期限翌日即107年9月6日起算(見原審卷第15頁)至清償日止之法定遲延利息，亦應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約、系爭調解、民法第179條規定，請求上訴人給付122萬元及自107年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付4萬元，為有理由，應予准許。
從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，並無不合。上訴論旨指摘原判決關此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人依民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定，追加請求上訴人給付按租金122萬元自107年9月6日起算之法定遲延利息，亦為有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴有理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
民事第五庭
審判長法 官 楊雅清
法 官 陳君鳳法 官 洪純莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官 魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。