臺灣高等法院民事判決109年度上字第465號上 訴 人 簡耀鐘訴訟代理人 曾培雯律師被 上訴人 林嘉梅
朱淑美共 同訴訟代理人 簡坤山律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年2月26日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第180號第一審判決提起上訴，本院於109年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○0段00地號土地（重測前為尾塹段75地號，下稱系爭土地）原為伊之父親即訴外人簡清河所有，系爭土地其上有1層磚造鐵皮頂平房（下稱系爭平房）及2層加強磚造房屋（下稱2層房屋），皆未辦理建物所有權登記，且使用同一門牌號碼即宜蘭縣○○鄉○○○路00巷0號（整編前為同鄉清州路78號），均為簡清河所有，惟興建時將系爭平房之稅籍登記於伊及兄長即訴外人簡源松名下，簡清河於民國86年9月15日死亡，伊之母親即訴外人簡楊招治繼承取得2層房屋，簡源松因分割繼承取得系爭土地，嗣其積欠債務致系爭土地所有權全部及系爭平房事實上處分權1/2遭法院拍賣，由訴外人朱立誠於98年5月7日取得，朱立誠於100年12月20日將系爭土地所有權出售訴外人朱瑞裕，另將系爭平房應有部分1/2讓與被上訴人林嘉梅，其後林嘉梅對伊提出遷讓房屋訴訟（原審法院101年度羅簡字第57號，下稱遷讓房屋訴訟），雙方於102年12月17日調解成立（102年度簡上移調字第2號），林嘉梅願將系爭土地所有權應有部分165/580移轉予伊，並將2層房屋前方空地供雙方通行，以此為條件與伊交換系爭平房事實上處分權1/2，林嘉梅已於104年10月8日將系爭土地所有權應有部分165/580移轉登記予伊，惟伊於107年1月間收受臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）106年度存字第1977號提存通知（下稱系爭提存通知），始發現林嘉梅於105年9月1日以買賣為由，將系爭土地應有部分415/580移轉予被上訴人朱淑美（與林嘉梅下合稱被上訴人），卻未通知伊，致伊無法行使共有人之優先承購權，且朱淑美明知上情，仍予以買受，被上訴人顯係共同侵害伊之優先承購權。又朱淑美復於106年11月10日，將系爭土地全部出售予訴外人劉繼篷，於107年1月10日辦理所有權移轉登記，其雖於106年11月14日以宜蘭渭水路郵局第268號存證信函（下稱系爭存證信函）通知伊，然該存證信函記載價款不符及未載明系爭土地買賣之稅負、費用負擔等買賣條件，且僅因招領逾期，即以刊登新聞紙之公告方式代替通知，與土地法第34條之1執行要點第7點第3款規定不符，不生合法通知及送達之效力，亦致伊無法行使共有人之優先承買權；被上訴人侵害伊之優先承購權，所有權已移轉登記於劉繼篷而無法回復，自應以金錢賠償伊之損害。再者，系爭土地經鑑價之結果，於105年8月16日之買賣市值為每坪新臺幣（下同）1萬5000元，換算每平方公尺4537.5元，林嘉梅出售價額為每平方公尺4000元（166萬元/415平方公尺 =4000元），伊受有以系爭土地全部按市價與實際處分價格間價差計算之所受損害及所失利益31萬1750元【計算式：（4537.5元-4000元)x580平方公尺=31萬1750元】，被上訴人應連帶賠償；另劉繼篷於107年8月15日將系爭土地分割出同段 87-1地號土地（下稱87-1地號土地），面積136.4平方公尺，應係其上存有伊之2層房屋等因素，變更使用地類別為甲種建築用地，87-1地號土地之公告現值因此調漲為每平方公尺1萬4400元，則系爭土地及87-1地號土地之現值總計為365萬8732元【136.4平方公尺xl萬4400元+445. 94平方公尺x3800元=365萬8732元】，與106年11月之交易每坪1萬2000元計算總價值為210萬5400元，倘朱淑美履行通知義務，伊即可取得系爭土地所有權，並可獲得155萬3332元之土地漲價利益，此為伊所失利益。爰依民法第184條第2項、185條、第226條及土地法第34條之1之規定（見本院卷第138頁），求為命被上訴人應連帶給付伊31萬1750元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；朱淑美應給付伊155萬3332元，及自民事追加暨爭點整理㈡狀繕本（原判決誤載為起訴狀繕本）送達翌日即108年12月26日起算之法定遲延利息（見原審卷第237頁）之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人31萬1750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢朱淑美應給付上訴人155萬3332元，及自108年12月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭土地及系爭平房為朱瑞裕、朱淑美及朱立誠（下稱朱立誠等人）合資，以朱立誠名義於98年間向法院投標購買，100年12月30日朱立誠等人欲將系爭土地借名登記在朱瑞裕名下，系爭平房則借名登記在林嘉梅名下，嗣林嘉梅向上訴人提起遷讓房屋訴訟，並成立調解，依調解成立內容，林嘉梅應將系爭土地所有權應有部分165/580移轉予上訴人，然於調解成立後，始發現系爭土地係登記在朱瑞裕名下，林嘉梅非系爭土地所有權人，故為履行調解筆錄所載內容之義務，朱瑞裕乃於103年5月23日將系爭土地借名移轉登記予林嘉梅，以履行調解筆錄義務，且於104年10月8日順利將系爭土地應有部分165/580移轉登記予上訴人，林嘉梅本應將系爭土地所有權應有部分415/580移轉返還予朱瑞裕，因朱瑞裕指示其直接移轉登記予朱淑美，故林嘉梅於105年9月1日將之移轉登記返還予借名人朱淑美，伊等係合夥人間之借名登記，並非真實買賣，應無土地法第34條之1規定之適用，乃未通知上訴人優先承買，林嘉梅固未通知上訴人優先承買，惟林嘉梅本於借名登記契約之法律關係，將應有部分415/580移轉登記返還予借名人朱淑美名下後，上訴人就系爭土地應有部分仍為165/580，並未因此受有損害，且上訴人並未買受系爭土地應有部分或對於系爭土地有使用收益計畫，可見其就系爭土地應有部分之取得，並無客觀可得預期之利益，應無所失利益可言。又林嘉梅基於借名登記契約之法律關係，將系爭土地應有部分移轉登記返還予借名人朱淑美，難認係背於善良風俗之侵權行為，土地法第34條之1所規定之優先承買權，亦非以防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益為目的之法律，非屬民法第184條第2項前段規定所指保護他人之法律，伊等均不具備侵權行為之要件，亦不成立共同侵權行為。另朱淑美為通知上訴人行使優先承購權或收取價金，於106年11月14日所發系爭存證信函，已載明與劉繼篷所約定之買賣標的、範圍、價金、付款方式等事項，寄送至上訴人住所「桃園市○鎮區○○街00巷00號」，經郵差二次向該址投遞，均因上訴人不在而未投妥，旋轉往其住所地郵局暫存招領，嗣因招領逾期而遭退回，朱淑美無從知悉上訴人是否另有其他實際住所或聯絡處所，故僅得向前開地址通知卻無法送達，應符合「經通知而無法送達」之情形，乃依土地法第34條之1執行要點第7點第3、4款規定，於106年12月8日將系爭存證信函內容刊登國內新聞紙以為通知行使優先承購權之公告，上訴人亦自承該址為其實際住所，朱淑美業已合法通知上訴人行使優先承購權，且系爭提存通知之價金分配計算書，於107年1月15日經上訴人受領，由其上所載內容亦可獲知出賣條件，上訴人以系爭存證信函未載明稅賦、費用負擔等項，否認朱淑美已合法通知，請求損害賠償，顯有違誠信原則。退萬步言，縱認朱淑美未合法通知致上訴人之優先承購權受侵害，惟上訴人並未證明受有何實際上之損害，且於朱淑美出售系爭土地予劉繼篷前，均未提及就系爭土地有何分割之計畫，就劉繼篷將系爭土地分割所致土地公告現值調漲利益155萬3332元，純屬其主觀期待，可否辦理土地分割及分割後之土地價值是否如其所願，均屬未知。再者，土地價格漲跌難以客觀確定，非當然可得該預期利益，況系爭土地出賣予劉繼篷之買賣價金為210萬5400元（單價每坪1萬2000元），而鑑價報告所估106年11月之買賣市值為每坪1萬3000元，與前開實際成交價每坪僅差1000元，亦在可接受之增減比例範圍，難認上訴人受有何損害等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查，朱立誠於98年5月7日因拍賣取得系爭土地所有權，於100年12月20日將系爭土地所有權出售予朱瑞裕，另將系爭平房應有部分1/2以買賣為原因移轉登記予林嘉梅，嗣林嘉梅對上訴人提出遷讓房屋訴訟，雙方於102年12月17日成立調解，林嘉梅願將系爭土地所有權應有部分165/580移轉予上訴人，並將2層房屋前方空地保持空地供雙方通行，上訴人則移轉系爭平房事實上處分權1/2予林嘉梅，林嘉梅復於105年9月1日將系爭土地所有權應有部分415/580以買賣為原因移轉登記予朱淑美，朱淑美於106年11月10日欲將系爭土地以210萬5400元出售予劉繼篷，並簽立不動產買賣契約，朱淑美於106年11月14日寄送系爭存證信函至上訴人住所，因逾期招領而遭退回，復於106年12月8日將之刊登於國內新聞紙，為通知行使優先承購權之公告，嗣於106年12月28日將上訴人應分得土地出售價金54萬3054元提存於桃園地院，於107年1月5日向地政機關申辦所有權移轉登記，於107年1月10日完成登記之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第112頁），並有地籍異動索引、不動產權利移轉證書、調解筆錄、系爭存證信函、公告、不動產買賣契約可據（見原審卷第16至
19、23、27、127至134頁），堪信為真實。
四、上訴人依民法第184條第2項、185條之規定，請求被上訴人連帶給付伊31萬1750元，是否有據?㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，應負賠償責任
，民法第184條第2項定有明文。而所謂「保護他人之法律」，屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之（最高法院103年度台上字第1242號判決意旨參照）。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。
㈡上訴人雖主張林嘉梅於105年9月1日以買賣為由，將系爭土地
應有部分415/580移轉予朱淑美，卻未通知伊，致伊無法行使共有人之優先承購權，且朱淑美明知上情，仍予以買受，被上訴人顯係共同侵害伊之優先承購權，致伊受有以系爭土地全部按市價與實際處分價格間價差計算之所受損害及所失利益云云。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項固有明文，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。是上訴人自應就其主張因林嘉梅將系爭土地應有部分415/580移轉登記予朱淑美，卻未通知伊，致伊未能行使優先承購權，造成其受有實際損害及所失利益乙情，負舉證之責。惟上訴人迄未能舉證證明其就林嘉梅所有系爭土地應有部分415/580有購買之具體方案，及購買後有轉售或開發之預計計畫，難謂上訴人確因林嘉梅未通知伊移轉所有權之事，將系爭土地應有部分415/580移轉登記予朱淑美，致受有實際損害，亦難認此為上訴人依預定計畫可得享有之預期利益。且上訴人係以系爭土地經鑑價之結果，於105年8月16日之買賣市值為每坪1萬5000元，換算每平方公尺4537.5元，林嘉梅出售予朱淑美之價額為每平方公尺4000元，主張伊受有以系爭土地全部按市價與實際處分價格間價差計算之所受損害及所失利益31萬1750元【計算式：（4537.5元-4000元)x580平方公尺=31萬1750元】云云；惟查，系爭土地經鑑價之結果，於105年8月16日之買賣市值固為每坪1萬5000元，換算每平方公尺4537.5元（見原審卷第233頁），然林嘉梅出售予朱淑美之價額為每平方公尺4000元（166萬元/415平方公尺 =4000元，見原審卷第81至82頁），與上開鑑價之買賣市值每平方公尺僅相差537.5元，價差僅約12％（537.5元÷4537.5元＝0.1185，小數點第4位以下4捨5入），依不動產估價師法第41條第1項規定，就同一標的物在同一期間價格值之差異在20％ 以內時，尚屬合理，且市場上之交易價格仍需視買賣雙方當事人之需求、談判技巧及議價能力而決定，上訴人未必即能以此價格出賣，倘於該估價金額增減一定比例可接受之範圍內出賣，是否可遽認非屬合理價格而不符合市價，亦非無疑，況林嘉梅亦為系爭土地共有人，一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地，衡情當無為損害上訴人權益而恣意壓低價格，反招自身亦同受損害之必要，自不得僅因前開鑑價之結果，與被上訴人實際處分價格間有價差，即謂上訴人確因此受有損害或喪失預期利益。再者，共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時，應由該出賣應有部分之共有人通知其他共有人是否以同一價格優先承購，至購買該應有部分之買受人既尚非該共有土地之共有人，不負通知其他共有人行使優先承購權之義務，則朱淑美為系爭土地應有部分415/580之買受人，無通知上訴人行使共有人優先承購權之義務，自無因未通知上訴人行使共有人優先承購權，而有不法侵害其優先承購權之情事。
㈢綜上，上訴人並未舉證證明其就林嘉梅所有系爭土地應有部
分415/580，有何購買之具體方案及購買後有轉售或開發之預定計畫，另就被上訴人有何共同侵害其優先承購權致其受有損害及有失利益乙情，亦未能舉證證明；則上訴人依民法第184條第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶負侵權行為損害賠償責任，即屬無據。本院就上訴人此部分得請求被上訴人連帶賠償金額為何，即無再予審究及論述之必要。
五、上訴人依民法第184條第2項、185條、第226條及土地法第34條之1之規定，請求朱淑美給付伊155萬3332元，是否有據?
㈠按土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條
件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱 之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者（即土地法第34條之1執行要點第7點第5款所規定土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人姓名住址等）者，固可認係書面之通知（最高法院107年度台上字第288號判決要旨參照）；又土地法第34條之1未如同法第104條第2項明文規定行使優先承購權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第34條之1優先購買權，亦宜有相當期限之限制，固非不得參考土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院104年度台上字第1573號判決意旨參照）。上訴人雖主張朱淑美寄送之系爭存證信函，記載價款不符及未載明系爭土地買賣之稅負、費用負擔等買賣條件，不生合法通知之效力，致伊無法行使共有人之優先承購權云云。惟查，朱淑美於106年11月10日欲將系爭土地以210萬5400元出售予劉繼篷，並簽立不動產買賣契約，朱淑美係於106年11月14日寄送系爭存證信函至上訴人住所，有如前述；觀諸系爭存證信函之內容略為：「台端與本人共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段00地號土地，面積580平方公尺，本人依土地法第34條之1各項規定依法處分上開共有土地並於106年11月10日以210萬5400元（即每坪1萬2000元），出售他人在案」、「特依土地法第34 條之1第2至4項規定，將處分方式及內容通知台端如下：土地標示：如上所示，權利範圍合計均為全部。處分方式：上列土地價款為210萬5400元（簽約款：100萬元，尾款：110萬5400元）。價金分配：上開價款依其共有人之土地應有持分比例計算分配應得價金。償付方法及期限：台端如不主張優先購買權，可於文到十日內前往陳澈煥地政士處交付相關證件、簽章及填具收領證明、收取價金，如逾期不到或台端受領遲延，本人將依法提存之。如台端欲依同法條第4項規定主張優先承買權，請於文到十日內以書面為意思表示，逾期未表示者視為放棄」等語（見原審卷第128至129頁），足見系爭存證信函之內容已載明買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣要件，而系爭存證信函記載之價款，與朱淑美、劉繼篷約定之買賣價金相符（見原審卷第127頁），並經證人即地政士陳澈煥於原審到庭證述上情明確（見原審卷第167頁反面至169頁反面），是系爭存證信函已將朱淑美出賣系爭土地予劉繼篷之同樣條件通知上訴人；至前開契約第3條約定系爭土地買賣之土地增值稅，過戶前由賣方負擔，印花稅、增值稅由買方負擔，代辦費用由雙方平均負擔（見原審卷第127頁），雖未記載於系爭存證信函，然前開費用負擔之約定，與一般不動產買賣交易常情相同，並非特別之約定，自可預見，若上訴人確有行使優先承購權之意，於期限內即可為之，前開費用分擔之事項，得於買賣雙方簽訂買賣契約時再行補充，應認系爭存證信函已將朱淑美出賣系爭土地予劉繼篷之同樣條件通知上訴人，俾上訴人得請求以同樣條件訂立買賣契約；故上訴人前開主張，並不可取。
㈡復按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人
時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號裁定意旨參照）。上訴人雖主張朱淑美寄送系爭存證信函，因招領逾期，即以刊登新聞紙之公告方式代替通知，與土地法第34條之1執行要點第7點第3款規定不符，不生合法送達之效力，亦致伊無法行使共有人之優先承購權云云。惟查，朱淑美於106年11月14日依上訴人住所地址「桃園市○鎮區○○街00巷00號」，將系爭存證信函寄送予上訴人，以通知其行使優先承購權，經郵差二次向該址投遞，均因上訴人不在，而未收受，嗣經郵務機關招領，上訴人逾期仍未前往領取，致遭退回，有系爭存證信函回執可據（見原審卷第129頁反面），復為兩造所不爭執（見原審卷第158至159、236頁），則系爭存證信函已送達至上訴人住所，即處於其得支配範圍內，依上說明，已可認為合法到達上訴人，不因上訴人有無確實領取，致影響其通知之效果，則上訴人經通知而無法送達，朱淑美嗣將系爭存證信函以刊登新聞紙之公告方式代替通知（見原審卷第130頁），亦與土地法第34條之1執行要點第7點第3款「公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限」之規定相符，應認朱淑美業已依土地法第34條之1規定，合法通知上訴人行使優先承購權；故上訴人前開主張，仍不可取。
㈢綜上，系爭存證信函記載之買賣標的、範圍、價金、付款方
式等買賣要件，與朱淑美出賣系爭土地予劉繼篷為同樣條件，經朱淑美依土地法第34條之1規定，合法通知並送達上訴人以行使優先承購權，上訴人並未行使，自不得主張受有損害，亦不得據而對朱淑美請求賠償。故上訴人依民法第184條第2項、185條、第226條及土地法第34條之1之規定，請求朱淑美給付155萬3332元，仍屬無據。本院就上訴人此部分得請求朱淑美賠償金額為何，亦無再予審究及論述之必要。
六、從而，上訴人依民法第184條第2項、185條、第226條及土地法第34條之1之規定，請求㈠被上訴人應連帶給付其31萬1750元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，㈡朱淑美應給付其155萬3332元，及自108年12月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均非正當。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 蕭清清法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。